شورای پول و اعتبار در هفته گذشته با افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن موافقت کرد. افزایش نرخ تسهیلات امری بود که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، آن را به‌عنوان یکی از راهکارهای کمک‌کننده به متقاضیان واقعی مسکن برای خانه‌دارشدن به دولت پیشنهاد می‌کردند. اما اکنون محاسبات نشان می‌دهد با توجه به تورم موجود و کاهش قدرت خرید مردم از سال گذشته بدین سو، خانوارهای فاقد مسکن که به تسهیلات برای خانه‌دار شدن نیازمندند و هدف اصلی این مصوبه نیز بوده‌اند، قادر به بازپرداخت اقساط آن نخواهند بود. در این صورت شاید بتوان گفت که کارایی این تسهیلات تنها به عده محدودی از طبقه متوسط رو به بالای جامعه محصور خواهد شد. این گزارش تلاش می‌کند، آرای برخی منتقدان و کارشناسان را در این رابطه بررسی کند.
پس از جهش چشمگیر قیمت مسکن از سال گذشته بدین سو، تسهیلات کمک‌هزینه خرید خانه، کارایی خود را تا حد زیادی از دست داد. در حالی که پیش از این، وام مسکن می‌توانست بیش از نیمی از هزینه خرید را در مناطق متوسط تهران پوشش داده و نقش پررنگی در تامین هزینه مسکن ایفا کند اما برآوردها نشان می‌داد از زمان گران‌شدن خانه و صعود قیمت‌ها، کارایی این تسهیلات به کمتر از ۲۰ درصد رسیده بوده است. از همین رو با هدف افزایش سهم تسهیلات از قیمت مسکن و کمک به قدرت خرید خانوار، افزایش سقف وام خرید خانه به تصویب رسید. بر اساس مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم (تسه) برای تقاضای فردی از ۶۰ به ۱۰۰ میلیون تومان و برای زوجین از ۱۲۰ به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
همچنین وام جعاله که معمولا در زمان خرید مسکن مورد تقاضای خریداران است نیز به ۴۰ میلیون تومان رسید. با این حال اگرچه برآورد می‌شود که این میزان تسهیلات اکنون بتواند مجددا جایگاه خود را در تامین هزینه خرید خانه بدست بیاورد، اما از سوی دیگر رقم بالای اقساط ماهانه آن، به معضل جدیدی برای متقاضیان بدل شده است. همچنین طبق آخرین اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خریدوفروش هر متر زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران بیش از ۱۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۶/۴۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. از همین رو تردیدها درباره موثربودن افزایش تسهیلات مجددا رو به افزایش است.
آیا کاهش نرخ سود تسهیلات ممکن است؟
محاسبات نشان می‌دهد در صورتی که یک فرد بخواهد به تنهایی از تسهیلات جدید مسکن در شهر تهران به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به اضافه ۴۰ میلیون تومان وام جعاله استفاده کند، باید ماهانه دو میلیون و ۶۸۰ هزار تومان قسط بپردازد. همچنین زوجین تهرانی نیز در صورت استفاده از این تسهیلات به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان در کنار وام جعاله ۴۰ میلیون تومانی باید هر ماه چهار میلیون و ۳۴۶ هزار تومان به بانک پرداخت کنند. این در حالی‌ست که در سال جاری بر اساس قانون کار، پایه حقوق کمی بیش از یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین شده و به نظر نمی‌رسد در سال آینده نیز رشد قابل توجهی داشته باشد.
از سوی دیگر باید توجه داشت که اغلب متقاضیان واقعی مسکن را نیز همین افراد با دریافتی ماهانه کمتر از سه میلیون تومان از میان کارگران و کارمندان تشکیل می‌دهند که اتفاقا برای خرید خانه نیازمند تسهیلات نیز هستند. حال باید پرسید که این اقشار در صورت دریافت وام چگونه آن را بازپرداخت خواهند کرد؟ این مهمترین مساله افزایش سقف تسهیلات است. یک عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار کرده است: به نظر می‌رسد مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار قابلیت اجرا ندارد، زیرا کمتر خانواده‌ای است که بتواند ماهانه بیش از چهار میلیون تومان قسط پرداخت کند.
مجید کیان‌پور در گفت‌وگو با خانه ملت، افزوده است: قطعا افزایش تسهیلات مسکن برای افزایش قدرت خرید متقاضیان بسیار مثبت است، اما مصوبات و تصمیمات شوراها و نهادها باید قابلیت اجرا داشته باشد. گفتنی‌ست این تسهیلات با سود ۵/۱۷ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله پرداخت می‌شود و وام جعاله نیز با ۱۸ درصد سود و بازپرداخت حداکثر پنج ساله در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. از همین رو برخی منتقدان این مصوبه پیشنهاد می‌دهند که برای افزایش بهره‌وری این تسهیلات دست‌کم نرخ سود آن کاهش یابد. با این حال کارشناسان اقتصاد مسکن اعلام می‌کنند که اگرچه این راهکار می‌تواند منصفانه بوده و انگیزه دریافت تسهیلات را نیز در میان مردم بالا ببرد اما از دیگر سو به دلیل فشار اقتصادی مضاعف بر دولت، در حال حاضر شرایط اجرایی مناسبی نخواهد داشت.
ایرج رهبر- رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان- در این باره به «آرمان‌ملی» می‌گوید: اگر قرار است دولت تکليف کند يا اعتقاد داشته باشد با سود کمتري تسهيلات بدهد، به نظر من بايد خودش دست به کار شود و يارانه دهد. مانند همان تسهيلات مسکن مهر که با سود‌هاي چهار و هفت و ۹ درصد پرداخت مي‌شد. در اين صورت دولت بايد متحمل آن اختلاف هزينه‌اي که بابت اختلاف سود است شود و آن را پرداخت کند. او استدلال می‌کندکه بانک‌ها با توجه به نرخ سود سپرده، هرگز نمی‌پذیرند که کمتر از نرخ کنونی سود تسهیلات دریافت کنند و از همین رو این دولت است که باید این مابه‌التفاوت را به صورت یارانه پرداخت کند. همان‌گونه که در طرح تسهیلات مسکن مهر عمل شد.
افزایش پوشش‌دهی تسهیلات با طولانی‌شدن مدت بازپرداخت
در این میان، یکی دیگر از راهکارهای پیشنهادی برای حل این مشکل و فراگیرتر شدن پوشش‌دهی تسهیلات مسکن، افزایش مدت بازپرداخت است. پیشنهادی که پیش از این نیز، از سوی فعالان این بازار مطرح شده بود. حسام عقبایی- نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور- در این باره به «آرمان‌ملی» گفته بود که بهتر است نه تنها سقف تسهیلات که مدت بازپرداخت آن نیز مانند اغلب کشورهای موفق در حوزه مسکن، افزایش یافته و به ۲۰ تا ۴۰ سال افزایش یابد. کیان‌پور- نماینده مجلس- نیز در این موضوع پیشنهاد داده است که مدت بازپرداخت از ۱۲ سال به ۱۸ سال افزایش یابد. این امر البته مورد تایید بسیاری از کارشناسان نیز هست.
چرا که در این صورت نه تنها بازپرداخت آن برای متقاضیان آسان خواهد شد بلکه بازگشت پول با سود آن به بانک‌ها نیز تضمین می‌شود. این در حالی‌ست که گفته می‌شود بانک‌ها در ایران به دنبال بازگشت سریع پول خود هستند و از همین رو مانع افزایش سقف زمانی بازپرداخت وام‌ها می‌شوند و حوزه مسکن نیز از این دایره خارج نیست. اما در مقابل، نمونه‌های موفقی در بازار مسکن جهان وجود دارد که افزایش مدت‌زمان بازپرداخت توانسته است دو سوی بازار را رونق بخشیده و هم برای سمت عرضه پرسود بوده و هم نیاز سمت تقاضا را به بهترین شکل برطرف کند.
ایرج رهبر به «آرمان‌ملی» می‌گوید: فکر می‌کنم اگر از سوي مجلس يا وزير راه و شهرسازي پيشنهاد شود و تلاش کنند، بتوانند مدت‌زمان بازپرداخت وام‌ها را تا ۲۰ سال برسانند. اما برخی نیز بر این باورند که افزایش نرخ تسهیلات ممکن است به گران‌تر شدن خانه در ماه‌های آینده منجر شود. با این حال در روزهای گذشته نوسان خاصی در بازار مسکن دیده نشده و خبر افزایش سقف تسهیلات نتوانسته موج جدیدی در بازار ایجاد کند. شاید دلیل آن نیز همین کم‌توانی متقاضیان از بازپرداخت وام‌ها باشد که در صورت دریافت نیز آنها را ماهانه با هزینه‌ای بیش از چهار میلیون تومان مواجه خواهد کرد.
از همین رو اگرچه تسهیلات خرید مسکن همواره اقشار ضعیف‌تر را هدف قرار داده و بر اساس نیاز آنان تنظیم می‌شود اما به نظر می‌رسد، تحولات اخیر در این حوزه بیشتر در خدمت خانوارهایی با درآمد بالاتر از متوسط قرار گیرد و از اهداف اصلی خود منحرف شود. در این صورت همچنان نمی‌توان امیدی به خانه‌دارشدن اقشار ضعیف از محل تسهیلات مسکن داشت و این وام هم در خدمت ثروتمندان قرار خواهد گرفت.
زینب مختاری
- 14
- 3
