فرمول تعیین اجاره آپارتمان از روی قيمت آپارتمان، در مناطق ۲۲ گانه به روز شد. اکنون نرخ تبدیل قیمت به اجاره سالیانه در نیمه شمالی پایتخت حدود ۳ درصد است و در مناطق پایین تر، این نرخ افزایش پیدا می کند. با این فرمول، مجموع اجاره بهای یک سال واحدهای مسکونی- بدون اخذ پول پیش- محاسبه می شود. در نیمه جنوبی، متوسط اجاره بهای یک سال حدود ۵ درصد میانگین قیمت آپارتمان است. عایدی نقدی موجران که هم اکنون در بازه ۳ تا ۵ درصد در نوسان است، در صورت احیای رابطه متعارف قیمت به اجاره، افزایش پیدا خواهد کرد.
فرمول تعیین اجاره بها جداگانه مناطق بیست ودوگانه پایتخت محاسبه شد. این فرمول بر اساس آخرین اطلاعات رسمی از شرایط بازار مسکن و اجاره مسکن در فصل پاییز که توسط مرکز آمار منتشر شده است، محاسبه شده و نشان می دهد در فصل گذشته نسبت مورد انتظار میان نرخ اجاره و فروش مسکن به هم خورده است. هر چند تجربه دوره های گذشته رکود – رونق مسکن نشان می دهد شرایط کنونی و فرمولی که اکنون در بازار برای تعیین اجاره بها استفاده می شود، پایدار نخواهد بود و به زودی با برقراری ثبات قیمت مسکن، فرمول مذکور که از نسبت بین قیمت مسکن و اجاره بها به دست آمده ، تعدیل خواهد شد.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از قیمت مسکن و اجاره در شهر تهران طی سه ماهه پاییز ۹۸ نشان می دهد در حال حاضر املاک اجاری در منطقه های گوناگون شهر بین یک سوم تا یک پنجم قیمت مسکن در همان منطقه به اجاره می روند.« دنیای اقتصاد» روز یکشنبه در گزارشی آخرین وضعیت نسبت قیمت مسکن به اجاره در کل شهر تهران را تشریح و تاکید کرد وضعیت در بازار اجاره صورتی غیرمتعارف به خود گرفته است. در آن گزارش بر اساس برآوردی از میزان اجاره بها در شهر تهران در اولین ماه زمستان و متوسط قيمت مسکن که با بیش از ۲۰۰ هزار تومان رشد نسبت به میانگین قیمت در پاییز همراه بوده است، نسبت« P( میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی )» به« R( میانگین قیمت اجاره بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان)» را ۹/ ۲۸ واحد محاسبه و ذکر کرد در زمستان سال جاری نسبت متعارف بین قيمت مسکن و اجاره بها فاصله زیادی از محدوده مورد انتظار گرفته و به مقداری افزایش یافته که دست کم از سال ۷۰ تا کنون که داده برای محاسبه این شاخص وجود دارد ، بی سابقه است.
از نسبت قيمت به اجاره بها بعنوان « حباب سنج» بازار مسکن یاد می شود؛ چراکه این نسبت پیوسته بعد از دوره های رونق معاملات مسکن به بيش ترین حد ممکن افزایش می یابد و سپس در سال های رکود بازار، به تدریج از مقدار آن کاسته می شود. به این ترتیب هرگاه نسبت قيمت به اجاره یا همان« P» به« R» کاهش پیدا می کند و به کمترین حدود ممکن می رسد ، این پیام به فعالان بازار مسکن مخابره می شود که زمینه رشد قیمت مسکن وجود دارد. در مقابل هر گاه نسبت مذکور افزایش می یابد و به سقف متعارف نزدیک می شود، نشان از این واقعیت دارد که زمان کاهش قیمت واقعی مسکن فرارسیده و دیگر جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد. بر این اساس محاسبه این نسبت به تفکیک مناطق شهر تهران می تواند تصویری دقیقی از فرمول تعیین اجاره بها در هر منطقه شهر را منعکس کند.
گزارش مرکز آمار متوسط فصلی قیمت مسکن و اجاره بها به تفکیک مناطق بیست ودوگانه را ارائه کرده که به واسطه این داده ها می توان نسبت بین قیمت و اجاره را در هر منطقه محاسبه کرد و به این موضوع پی برد که در سه ماه پاییز در هر منطقه نرخ اجاره بها با چه نسبتی از قیمت فروش مسکن تعیین شده است. البته از آنجا که این داده ها مربوط به فصل گذشته است، میزان نسبت قیمت به اجاره در کل شهر تهران در این بازه زمانی حدود ۲۶ واحد محاسبه شده که قدری از مقدار این نسبت در دی ماه کمتر است. اما در عین حال این واقعیت که نسبت به مذکور از سقف مورد انتظار و متعارف همیشگی در طول سه دهه اخیر فراتر رفته، در فصل پاییز نیز در بازار حاکم بوده است.
مقدار متعارف نسبت قیمت به اجاره در تمام ادوار گذشته از زمانی که داده های مدون قیمتی برای محاسبه و مقایسه ارشیو شده است تا کنون، بین ۱۴ تا ۲۵ بوده؛ به این معنا که به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره های رونق بازار، این نسبت حداکثر تا ۲۵ واحد افزایش یافته و در واقع نرخ اجاره بها به حدود ۴ درصد قیمت مسکن می رسد. اما به تدریج از مقدار این نسبت کاسته خواهد شد و مقدار آن در اواخر دوره رکود به کمترین حد یعنی ۱۴ نزدیک می شود. به این ترتیب در پایان دوره های رکود معاملات مسکن، قیمت اجاره مسکن معادل ۷ درصد قیمت مسکن تعیین می شود. اما همان طور که پیش تر ذکر شد، این نسبت از فصل گذشته تاکنون مسیر افزایشی در پیش گرفته و با افزایش بی سابقه، از محدوده همیشگی ۱۴ تا ۲۵ خارج شده است.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، محاسبه نسبت میان قیمت و اجاره مسکن جداگانه مناطق بیست ودوگانه، فرمول کنونی استفاده شده در بازار برای تعيين اجاره بها را مشخص می کند؛ هر چند فرمول مذکور پایدار نخواهد بود، چراکه با ایجاد ثبات قيمت مسکن در ماه های پیش رو ، به تدریج این فرمول تغییر خواهد کرد.
همان طور که در نمودار مشخص شده است، بيش ترین مقدار نسبت قیمت به اجاره مربوط به مناطق نیمه شمالی شهر است. مقدار این نسبت در مناطق یک، دو، سه و منطقه ۲۲ که به شکل استثنایی در کنار این مناطق قابل دسته بندی است، به طور میانگین حدود ۳۰ واحد است. در عین حال در منطقه یک با نسبت« P» به« R» ۵/ ۳۲، بيش ترین تجاوز از محدوده همیشگی نسبت قیمت به اجاره صورت گرفته است. بر این مبنا اکنون میانگین نرخ اجاره بها در این منطقه معادل ۳ درصد قیمت فروش مسکن تعیین می شود. این در حالی است که در مناطق نیمه جنوبی شهر وضعیت برعکس است، چراکه نسبت قیمت به اجاره در این مناطق به طور میانگین حدود ۲۰ واحد است و این یعنی اجاره بهای سالانه آپارتمان معادل ۵ درصد قیمت مسکن تعیین می شود.
ماجرا از این قرار است که مناطق شمالی شهر اگرچه در دوره رکود، پیشتاز رشد قیمت خانه نبودند، اما بيش ترین ميزان رشد قیمت مسکن به آن ها تعلق داشته است. منطقه یک در صدر جدول جهش قیمت در دوره رونق اخیر قرار دارد، کمااینکه قیمت مسکن در این منطقه تا پایان مهرماه امسال با ۲۸۷ درصد رشد نسبت به ابتدای سال ۹۶ روبه رو شد. منطقه ۲۲ نیز که در رتبه بعدی بالاترین نسبت قیمت به اجاره قرار دارد، با رشد قیمت ۲۲۸ درصدی در این مقطع زمانی ، در زمره چهار منطقه ای که بیشترین جهش قیمت را داشته اند قرار دارد. بر این اساس کاملا قابل توجیه است که در دو منطقه مذکور و بعد از آن مناطق ۲ و ۳ در شمال شهر تهران، اکنون نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف تجاوز کرده و در نتیجه سبب شده اجاره بها معادل ۳ درصد قيمت مسکن تعيين شود.
البته درک این موضوع اهمیت زیادی دارد که اگر فرمول تعیین اجاره سالانه، در مناطق شمالی شهر و نیز منطقه ۲۲ معادل ۳درصد قیمت مسکن است، به این معنا نیست که اجاره بها در مناطق مذکور مقدار پایین تری نسبت به دیگر مناطق دارد. میانگین اجاره بهای ماهیانه هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک عملاً بیش از ۷۷ هزار تومان است و در رتبه اول جدول اجاره بهای مناطق قرار دارد. اما از آنجا که این مناطق بیشترین رشد قیمت مسکن را در طول دوره رونق تجربه کردند و از طرفی استطاعت مستاجران حتی در برخوردارترین مناطق شهر محدود است، طبیعی است با وجود افزایش اجاره بها در مناطقی نظیر یک تا ۳، فرمول تعیین اجاره بها در نسبت با قیمت مسکن بیش از ۳ درصد نخواهد بود.
در مورد علت قرار گرفتن منطقه ۲۲ در دسته مناطقی که اکنون بیشترین فاصله میان اجاره بها و قيمت را تجربه نموده اند نیز، ماجرا به همین افزایش قیمت سرسام‌اور باز می گردد. مساله این است که در این منطقه در طول بیش از یک سال اخیر بخش زیادی از تقاضای مستاصل مسکن که نتوانسته بود در مناطقی همچون ۴ و ۵ خانه بخرد، به این منطقه مراجعه کرد و این در حالی است که سمت عرضه از این افزایش تقاضا پشتیبانی نکرد؛ طوری که حتی فروشندگان قدیمی این بازار به دنبال فروشندگان دیگر مناطق، در ماه های گذشته از فروش منصرف شدند تا سرانجام قیمت های آتی مشخص شود. در نتیجه این شرایط قیمت مسکن در منطقه ۲۲ نیز به شکل سرسام آور رشد کرد و این منطقه را در زمره چهار منطقه که بيش ترین رشد قیمت را داشته اند، قرار داد. بنابراین در حال حاضر فاصله قیمت و اجاره در این بخش از بازار نیز مشابه فاصله مذکور در مناطق یک تا ۳ تهران است.
اما همانطور که اشاره شد، وضعیت در مناطق نیمه جنوبی شهر متفاوت است. در عمده این مناطق نسبت قیمت به اجاره حدود ۲۰ واحد است، به این معنا که فرمول تعیین اجاره بها در این مناطق که اکنون در بازار استفاده می شود، معادل ۵ درصد قیمت مسکن است. به طورمثال اجاره بهای یک واحد ساختمان ۵۰۰ میلیونی در یکی از مناطق جنوبی شهر در حال حاضر با فرض عدم پرداخت ودیعه، سالانه حدود ۲۵ میلیون تومان است که دقیقا معادل ۵ درصد قیمت چنین آپارتمانی است.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، اگر نسبت قيمت به اجاره در ماه های آتی به محدوده همیشگی ۱۵ تا ۲۵ واحد بازگردد، اجاره بها معادل ۴ تا ۷ درصد قیمت مسکن تعیین خواهد شد. البته این به معنای بدتر شدن وضعیت مستاجران در ماه های آتی نیست؛ بلکه این تغییرات با برقراری ثبات قیمت مسکن در بازار خرید و فروش آپارتمان رخ خواهد داد. در واقع با توجه به اینکه تقاضای سفته بازی ابداً در بازار اجاره حضور ندارد و تمام متقاضیان اجاره از جنس« مصرفی» هستند، عملا اینکه اجاره بها افزایش قابل توجهی پیدا کند تا فرمول ۳ تا ۵ درصدی تعیین اجاره بها به نسبت قیمت مسکن تبدیل فرمول متعارف دائمی ۴ تا ۷ درصدی شود، ناممکن است. بنابراین آنچه انتظار می رود در ماه های آتی رخ دهد تا فرمول تعیین اجاره بها به قیمت متعادل همیشگی در طول سه دهه گذشته بازگردد، این است که قیمت مسکن به طرف ثبات نسبی حرکت می کند و همین موضوع سبب خواهد شد با وجود رشد محدود و متعارف اجاره بها در تناسب با نرخ تورم و البته استطاعت مستاجران در ماه های آتی، عملا مقدار نسبت« قیمت به اجاره مسکن » به محدوده متعارف بازگردد و فرمول اجاره بها نیز به شکل خودکار به ۴ تا ۷ درصد قیمت مسکن برسد.
به گزارش« دنیای اقتصاد» مجموعه داده های ذکر شده علاوه بر این که نشان می دهد در حال حاضر بازار از چه فرمولی نرخ اجاره بهای املاک را تعیین می کند، منعکس کننده پیام مهمی درباره میزان عایدی نقدی بازار اجاره است. عایدی نقدی در بازار اجاره که معادل کل اجاره بهای نقدی است که مستاجر در طول یک سال به موجر پرداخت می کند، در حال حاضر معادل ۳ تا ۵ درصد محاسبه شده است. اما واقعیت این است که این عایدی در نیمه جنوبی شهر بیش از شمال شهر است. بر این اساس گروهی از سرمایه گذاران ملکی که قصد ورود به بازار اجاره را دارند و تعدادشان هم کم نیست، باید بدانند که اگر نقدینگی خود را صرف خرید مسکن در نیمه جنوبی شهر کنند، اکنون عایدی نقدی بیشتری از سرمایه گذاری خود کسب خواهند کرد. البته دارایی های ملکی عایدی دیگری هم دارد که به آن« عایدی سرمایه ای» اطلاق می شود و ناظر بر سودی است که از محل تغییر قيمت مسکن در زمان یک سال نصیب مالک می شود. اما صرف نظر از این سود که در شرایط رکودی بازار مسکن در تمام نقاط بازار محدود است، عایدی بازار اجاره مسکن در حال حاضر در نیمه جنوبی شهر به مراتب بیشتر از نیمه شمالی است.
- 10
- 6
