افزایش ۵/ ۱ واحد درصدی سهم آپارتمان های تازه ساز از معاملات ماهیانه مسکن در ماه بهمن سال جاری به احیای نبض معاملات این گروه از املاک در بازار مسکن پایتخت کمک کرده است؛ در حالیکه عرضه آپارتمان های نوساز از ابتدای آغاز دوره رکود معاملات مسکن در سال ۹۷ تا ابتدای زمستان سال جاری، طی ماه های پیاپی با کاهش شدید روبرو بوده و تعداد آپارتمان های فروشی کلیدنخورده و نوساز در قیاس با نیاز بازار بسیار اندک بود، وقوع شش رخداد در چند هفته منتهی به ماه میانی زمستان باعث شد قفل فروش ساختمان های نوساز به نوعی باز شود.« دنیای اقتصاد» شش علل افزایش سهم واحدهای تازه ساز در معاملات مسکن تهران را شناسایی کرده است.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، سهم فروش آپارتمان های نوساز تا ماکزیمم پنج سال ساخت که در معاملات دی ماه با یک نوسان افزایشی بسیار جزئی به ۸/ ۴۱ درصد رسیده بود، در بهمن حدود ۵/ ۱ واحد درصد بالا رفت و به ۲/ ۴۳ درصد رسید. این در حالیست که سهم ذکر شده از ابتدای سال جاری تا آخر پاییز پیوسته حول و حوش ۴۰ درصد بوده و حتی در مقاطعی از نیمه اول امسال به ۳۹ درصد هم هبوط کرده است.
بررسی عوامل مؤثر بر فزونی سهم واحدهای نوساز و تازه ساز در معامله های مسکن ماه بهمن نشان می دهد، شش علت مرتبط با سمت« عرضه» در این بخش از بازار، زمینه ساز افزایش سهم این گروه از آپارتمان های از دادوستدهای انجام شده در ماه میانی زمستان شده است. نخستین و احتمالا مهم ترین علت تاثیرگذار بر شرایط جدید معاملات نوسازها، برقراری« ثبات نسبی قیمت زمین» در هفته های قبل بوده است.
هر چند نرخ زمین با قدری تأخیر نسبت به رشد قیمت مسکن در آغاز دوره رونق اخیر آغاز شد، ولی آمارهای رسمی نشان داد از پارسال ، رشد قیمت زمین و کلنگی از رشد قیمت آپارتمان پیشی گرفت و این مسئله زمینه ساز تشدید رکود مسکن در سال ۹۷ و به دنبال آن در نیمه اول سال ۹۸ شد.
به این ترتیب در حالیکه جهش قیمتی در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در شهر تهران بعنوان ریشه رکود معاملات مسکن و ساخت و ساز شناسایی شد، اینک نیز میتوان از ثبات نسبی قیمت زمین در طول دو ماهه دی و بهمن را بعنوان یک عامل رونق بخش به معامله های نوساز معرفی کرد؛ چراکه این ثبات باعث شد جمعی از سازنده ها نسبت به فروش آپارتمان های تکمیل شده خود مشتاق شوند و به این عقیده برسند که اینک میتوانند در یک بازار آرام از محل فروش واحدهای تکمیل شده، نسبت به خرید زمین برای پروژه های بعدی مبادرت کنند. علت دوم افزایش معاملات نوسازها، دلگرمی سازنده ها نسبت به فروش واحدهای تکمیل شده، با مشاهده رشد نسبی معاملات مسکن طی دو آذرماه و دی ماه بوده است.
این نوسان افزایشی پیاپی حجم معاملات ماهانه مسکن سبب شد گروهی از سازنده ها که درهای واحدهای کامل شده خویش را در اوج رکود به روی معدود متقاضیان مسکن در حال جستجو بسته بودند، در ماه بهمن با مشاهده بازگشت عده بیشتری از متقاضیان خرید به بازار مسکن، به عرضه واحدهای خود راغب تر شده و فرصت رجوع خریداران به بازار معاملات را که می توان حدس زد، ناپایدار و موقتی است، مغتنم شمردند. به این ترتیب در بهمن ماه به دنبال افزایش عرضه آپارتمان های نوساز و تازه ساز ، سهم معامله این واحدها نیز در مقایسه با دی ماه افزایش یافت.
علت دیگری که برای گشایش قفل فروش نوسازها در بهمن قابل ذکر است، مربوط به فرارسیدن فصل معاملات زمین به وسیله سازنده هاست. سازندگان حرفه ای عموما در زمستان هر سال نسبت به خرید زمین یا انعقاد قرارداد مشارکت ساخت با صاحبان واحدهای کلنگی اقدام می کنند و در واقع برنامه ساخت و ساز سال قبل روی خود را در این فصل نهایی می کنند. طبیعی است خرید زمین یا حتی پرداخت هزینه های همکاری مانند اخذ پروانه ساختمانی و... نیازمند نقدینگی است و در نتیجه این گروه از سازنده ها ناچار به عرضه آپارتمان های نوساز منتسب به پروژه های قبلی شدند تا این نقدینگی را کسب کنند.
شایعاتی که در مورد افزایش تا دوبرابری هزینه های صدور پروانه نیز در این ناگزیری سازنده ها به عرضه املاک نوساز در ماه بهمن بی اثر نبود و میتوان از آن بعنوان عامل چهارم مؤثر بر افزایش عرضه نوسازها یاد کرد. در یکی دو ماه گذشته شایعاتی در مورد فزونی قابل توجه هزینه صدور پروانه به وسیله شهرداری تهران از ابتدای سال جدید مطرح شد؛ هر چند در اخبار موثق بعدی مشخص شد، این افزایش با ارقامی که در شایعات ذکر شده بود، فاصله زیادی دارد و بسیار کم تر است، ولیکن با این حال انتشار این قبیل اخبار باعث شد جمعی از سازنده ها نسبت به فروش واحدهای نوساز خود اقدام کرده تا بتوانند در دریافت پروانه پروژه سال آینده خود عجله کنند و قبل از پایان سال این فرآیند را به پایان برسانند تا از فزونی هزینه های ساخت به این ترتیب جلوگیری کنند.
پنجمین علت رشد معاملات آپارتمان های نوساز در ماه بهمن ، مربوط به نگرانی سازنده ها درباره احتمال سنگینتر شدن رکود معاملات مسکن در سال پیش رو است. این گزاره که رکود سال آتی خانه به مراتب سنگین تر از امسال خواهد بود، میان سازنده ها و واسطه ها بسیار متداول شده و کسانی را که به نقدینگی حاصل از فروش واحدهای خود در چند ماه آینده احتیاج دارند، نگران کرده است.
این نگرانی باعث شده آن ها نسبت به عرضه برخی از واحدهای خویش مبادرت کنند و این افزایش عرضه زمینه ساز رشد معاملات نوسازها شده است. ششمین دلیل قابل ذکر هم، هم با سمت عرضه و هم با سمت تقاضا مرتبط است و آن« رونق نسبی معاملات مسکن در شب عید» است؛ رخدادی که به صورت سنتی هر سال و حتی در سال های رکودی رخ می دهد و امسال هم استثنا نبوده است. در شب عید سال جاری تعداد بیشتری از متقاضیان مسکن در بازار حضور یافته اند( البته چشم پوشی از هفته های گذشته که بازار دچار رکود ناشی از شیوع کروناست) و با توجه به اینکه عموما انتخاب اول متقاضیان مسکن پیوسته آپارتمان های نوساز بوده است، افزایش عرضه در کنار افزایش حضور تقاضا در بازار هم در ماه بهمن به رشد معاملات نوسازها منتهی شده است.
بازار معاملات نوساز در سال ۹۹
به گزارش« دنیای اقتصاد»، پیش بینی ها در مورد آینده بازار معاملات نوسازها حاکی از این است که سهم فروش این واحدها از کل معاملات مسکن در سال آتی به دو دلیل نمی تواند فزونی قابل توجهی داشته باشد. از یک جهت فاصله بین قدرت خرید و قیمت خانه بسیار زیاد است و به حدی رسیده که با راه هایی مانند افزایش محدود سقف تسهیلات قابل جبران نیست؛ به این معنی که کاهش این فاصله نیازمند صرف زمان طولانی در شرایط رکودی و کاهش تدریجی قیمت حقیقی مسکن است.
بدین ترتیب با توجه به عدم هماهنگی قدرت خرید بسیار پایین متقاضیان مسکن با قیمت فروش واحدهای تازه ساز، میتوان پیش بینی کرد سهم نوسازها از معاملات قابل افزایش نیست. از سوی دیگر از آنجا که بازار ساخت و ساز دو سال است که با رکود روبرو است، میزان عرضه واحدهای نوساز حتی در وضعیت طبیعی بازار، با میزان تقاضای این واحدها تناسب ندارد و در نتیجه کمبود عرضه، احتمال افزایش سهم نوسازها در بازار مسکن سال ۹۹ بسیار ضعیف است. از این منظر با توجه به میانگین وزنی قیمت خانه که در آمارهای رسمی اعلام می شود، احتمال افزایش سطح قیمت میانگین از محل اثربخشی معاملات نوسازها بسیار پایین است؛ رخدادی که نه تنها احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن در سال ۹۹ را قوت می بخشد، بلکه به واسطه اثر روانی که بر بازار مسکن می گذارد، مانع از حمایت از افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
- 17
- 4
