این روزها لایحه ای با عنوان« طرح تقویت امنیت غذایی کشور و رفع موانع تولیدات کشاورزی» در مجلس بررسی می شود که بندهایی از آن بسیار قابل تامل است. به طوریکه باوجود چندین بار اصلاح متن لایحه، در آخرین اصلاحیه در متن ماده۱۱ طرح کماکان اصلاحاتی مبنی بر ممنوعیت تغییر کاربری اراضی حاصلخیز و درجه ۱، ۲ و ۳ کشاورزی صورت نگرفته که این موضوع موجب تغییر کاربری وسیع این اراضی کشاورزی به اسم احداث گلخانه و کارگاه های فرآوری خواهد شد. درحال حاضر چنین سوءاستفاده هایی انجام می شود، درحالی که این فعالیت ها به خاک حاصلخیز نیاز ندارد، به خصوص اینکه در کشور ایران اراضی حاصل خیز و مرغوب کم است و تشکیل هر سانتی متر خاک به صدها سال زمان نیاز دارد. همه اینها درحالی است که اراضی حاصل خیز و کشاورزی، مراتع و همچنین پوشش های جنگلی بیش ازپیش با هجوم تغییر کاربری روبرو بوده و ویلاها و واحدهای زیادی از آن درآمده است. مصداق جنگل خواری و تغییر کاربری اراضی در شمال ایران به خصوص در دو استان مازندران و گیلان رخ داده است. نتایج گزارش مفصلی که با عنوان« تحلیل تغییرات کاربری اراضی کشاورزی در منطقه شمال کشور» توسط مؤسسه« پژوهش های برنامه ریزی اقتصاد و کشاورزی و توسعه روستایی» سازمان امور اراضی در یک دوره ۲۳ ساله از دهه ۷۰ تا سال های اخیر در استان گیلان و همچنین یک دوره ۳۱ ساله از میانه دهه ۶۰ تا سال های اخیر در استان مازندران تهیه شده، نتایج تاسف باری از تجاوز به جنگل و مراتع را نشان می دهد. به طوریکه در کل استان گیلان سهم کاربری مسکونی ۷ برابر شده و درمقابل ۱۲ درصد از اراضی جنگلی غرب گیلان، ۶ درصد از اراضی کشاورزی شرق گیلان و ۳ درصد از مراتع شرق گیلان از بین رفته است. در استان مازندران و شهرهای ساری، قائمشهر و رامسر به صورت میانگین حدود ۳۳ درصد از اراضی غیرمسکونی، به ابنیه و واحدهای مسکونی تبدیل شده که ۹۵ درصد آن با از بین رفتن اراضی کشاورزی ممکن شده است. تبدیل اراضی کشاورزی گیلان و مازندران که به لحاظ ویژگی های اقلیمی، مساحت و ... دقیقا شبیه کشور هلند هستند، درحالی رخ می دهد که این کشور با صادرات بیش از ۹۴ میلیارد دلاری خود درکنار کشور آمریکا دومین صادرکننده محصولات کشاورزی است.
۲۰ درصد« مشاوران املاک» کشور در ۳ استان شمالی
یکی از خصوصیت های قابل تامل در استان های شمالی، رشد قارچ گونه بنگاه های املاک است. طبق آمارهای استخراجی« فرهیختگان» از داده های مرکز آمار ایران و همچنین سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، در پایان سال ۹۹ تعداد مشاوران املاک کشور به ۱۵۵ هزار و ۲۳۶ واحد رسیده است. از این تعداد، ۲۵ هزار و ۵۵۴ واحد در استان تهران قرار دارد، در رتبه دوم مازندران با ۱۵ هزار و ۶۲۴ واحد، در رتبه سوم استان خراسان رضوی با ۱۲ هزار و ۷۶۷ واحد، در رتبه چهارم گیلان با ۱۰ هزار و ۲۴۹ واحد و آذربایجان شرقی نیز با ۱۰ هزار و ۸۸ واحد در رتبه پنجم قرار دارد. قرار گرفتن استان های شمالی در رتبه های دوم و چهارم از نظر بیشترین مشاور املاک درحالی است که به لحاظ جمعیت، استان های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و خوزستان به ترتیب ۵ استان پرجمعیت کشور هستند. گرچه بخشی از رشد تعداد مشاوران املاک و تعداد زیاد آنها در استان های شمالی کشور ناشی از رشد بخش گردشگری در این استان ها و افزایش تعداد اجاره ویلا و خانه در این استان هاست، تلاش برای تبدیل زمین های کشاورزی به ویلا که برخی مشاوران املاک اتفاقا خود نیز بعنوان سازنده مسکن مطرح هستند، در این افزایش بی اثر نیست. درواقع بانفوذی که عده ای از مشاوران املاک سازنده ملک در شهرداری ها و شورای شهر بعضی مناطق شهری دارند، افزایش تعدادشان علاوه بر سفته بازی در بازار زمین و مسکن، در تغییر کاربری اراضی کشاورزی و تبدیل آنها به مسکن و ویلا نیز مؤثر است. همچنین بررسی تغییرات تعداد مشاوران املاک در دوره ۱۳۹۰ تا زمستان سال جاری نشان می دهد که استان های مازندران، گیلان و گلستان از سال ۹۰ تاکنون شاهد افزایش ۱۷۲، ۱۶۲ و ۱۴۲ درصدی در تعداد بنگاه های معاملاتی بوده اند. ۱۰ هزار بنگاه املاکی در استان مازندران طی این ۹ سال تاسیس شده است. این تعداد در استان گیلان حدود ۶ هزار ۳۴۰ مورد و در گلستان هزار و ۷۱۲ مورد بوده است، به عبارت دیگر ۲۰ درصد از کل بنگاه های املاکی کشور که چیزی حدود ۳۰ هزار مورد است در ۳ استان شمالی قرار دارد. بدین ترتیب حجم عظیم بنگاه ها در سه استان مازندران، گیلان، گلستان و افزایش ۱۳ هزارتایی آنها در سال های اخیر درکنار محدودیت های اراضی مسکونی این سه استان قطعاً پاسخگوی نیاز معاملاتی این همه بنگاه های املاکی و همچنین تقاضای شمال نشینی برخی هموطنان نخواهد بود، به همین علت دو پدیده« درخواست های تغییر کاربری اراضی» و همچنین« پدیده جنگل خواری» می تواند از نشانه های افزایش بی حدوحصر تعداد مشاوران املاک باشد.
قیمت هر متر مسکن در شمال؛ ۱۱ تا ۱۵ میلیون تومان
افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کرایه حمل ونقل، نرخ دستمزد کارگران و گرانی حامل های انرژی، نااطمینانی از آینده کوتاه و میان مدت اقتصادی کشور منجر به روند صعودی قیمت در بازار مسکن شده اند. آخرین آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی نشان می دهد که لجام بازار مسکن همچنان ازهم گسیخته است و قیمت مسکن مردادماه در شهر تهران معادل ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ و ۳۴ درصد افزایش داشته است. هرچند آمارهای تفکیکی از وضعیت قیمتی دیگر مناطق کشور منتشر نمی شود ولی به اعتقاد فعالان بازار مسکن در سایر نقاط ایران به خصوص استان های شمالی این هم نوسان افزایش قیمت مشهود است. فعالان این بازار در مازندران درمورد وضعیت بازار مسکن در ماه های اخیر در این مناطق به« فرهیختگان» توضیح داده اند که« کاهش تعداد معاملات مسکن چه در قالب اجاره و چه در قالب خریدوفروش در مقایسه با سال های قبل بسیار مشهود و این افت البته در خریدوفروش بسیار شدیدتر است اما در دوماه اخیر با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت مسکن نیز در مناطق شمالی بالا رفته و بی راه نیست اگر بگوییم که متوسط قیمت مسکن در مناطق و شهرهای شمالی به محدوده ۱۱ تا ۱۵ میلیون تومان رسیده. درحالی که در سال گذشته و در چنین روزهایی از ۹ میلیون تومان بیشتر نبود.» به گفته این افراد برای نخستین بار است که خبری از تهرانی ها در شمال نیست و این خریداران جنوبی و جنوب غربی کشور هستند که اقدام به سرمایه گذاری های گسترده کرده اند. نکته قابل توجه اینکه این افراد معمولاً از تمکن مالی بالایی برخوردارند و به همین دلیل برای خانه ای که یک مازندرانی ۳۰۰ میلیون تومان بابتش بیشتر پول نمی دهد، این خریداران جدید بدون چانه زنی ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون بالاتر می پردازند. به قدری هجوم سرمایه گذاران به شمال افزایش یافته که در برخی شهرهای شمالی اخباری پیچیده که قرار است تا مدتی فروش واحدهای آپارتمانی، زمین و ویلا به افراد غیرشمالی ممنوع شود. البته تنها در حد حرف در برخی شهرها پیچیده و هنوز از سمت اتحادیه املاک شهرها یا دیگران اقدام رسمی اعلام نشده است.» طبق آخرین آمار منتشرشده از معاملات مسکن این ادعا که تقاضای سرمایه گذاری( نه مصرفی) در بازار مسکن بیش از ۷۵ درصد بازار را بلعیده است، گزاف نخواهد بود. کل معاملات مسکن و زمین و اجاره نامه ثبت شده در استان مازندران در سال ۹۹ در حدود ۲۶ هزار مورد بوده که بعد از استان پرجمعیت تهران، البرز، خوزستان و فارس در رتبه ۵ قرار دارد. تعداد معاملات استان گیلان نیز با ۱۷ هزار مورد با توجه به مقیاس و جمعیت بومی خود قابل توجه است.
مازندران و گیلان معدن ویلا های ۱۰۰ میلیاردی
احتمالا اسم باستی هیلز در این چندماه به گوش تان خورده باشد؛ یک شهرک لاکچری در شمال لواسان که ویلا های لاکچری آن حسابی توجه ها را به خود جلب کرده، ولی اینگونه که پیداست، ویلا های لاکچری تر از باستی هیلز تا دل تان بخواهد پیدا می شود. جست وجویمان در فایل های مشاوران املاک نشان می دهد رنج قیمتی ویلاهایی که درحال حاضر میتوان در باستی هیلز خرید حدودا بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیارد است، درحالی که مازندران و گیلان معدن این ویلاهاست. نمونه اش یک ویلای ۱۹۰۰ متری در نوشهر است که تنها ۷۸۰ متر کاربری مسکونی داشته و ساختمان آن تک طبقه با تعداد اتاق خواب هایی بیش از ۵ است. این ویلا دو روز پیش با قیمت هر مترمربع حدود ۵۲ میلیون و ۱۰۵ هزار تومان و قیمت کل ۹۹ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده است. یا مثلا یک ویلای ۲۶۰۰ متری نوساز در چمستان که به قول معروف« فول آپشن» است به قیمت ۹۹ میلیارد تومان جهت فروش گذاشته شده است. بررسی های« فرهیختگان» از ویلا های فروشی استان مازندران و گیلان که در همین ۴۸ ساعت اخیر به فروش گذاشته شده اند نشان می دهد در صورتیکه از خیر ویلا های ۲ تا ۱۰ میلیاردی بگذریم که تعداد آنها از شمارش خارج است، با بیش از ۱۰ فایل با قیمت بالای ۹۰میلیارد تومان مواجه خواهیم بود که ۸ مورد آن را در جدول ذکر کرده ایم. عمده این ویلا ها در زمین های باغی قرار دارند و به لحاظ امکانات تقریبا از همه لحاظ تکمیل هستند. به طورمثال ویلای ۶۵۰ متری که زیربنای ۵۵۰ متری دارد و تعداد اتاق خواب آن نیز ۳ هست به قیمت هر متر ۱۳۰ میلیون تومان یا به عبارتی ۹۰ میلیارد تومان به فروش گذاشته شده است. این ویلا نوساز و موقعیت آن در محمودآباد مازندران است. بالطبع وجود چنین موقعیت های گرانقیمت و لوکسی قبل از هر تحلیل اقتصادی، جنگل خواری و خشکاندن شالیزار ها را به ذهن می رساند. همچنین وجود چنین ویلا های گرانقیمت و دست به دست شدن چندباره آنها میتواند بر سطح انتظارات قیمتی مردم تأثير گذاشته و به صورت غیرمستقیم قیمت مسکن در این مناطق را افزایش دهد.
ویلاسازان ۲۰ درصد از جنگل و زراعت گیلان را بلعیدند
همان طور که گفته شد، استان های مازندران و گیلان فراخور توریستی بودن خود بالطبع نیاز به تعداد بالاتری از مشاوران املاک، واحد های مسکونی، ویلا و... بیشتر از نیاز بومی ها دارد. اما با افزایش ۱۳هزارتایی بنگاه های املاک در سال های اخیر، هجوم بیشتر مردم از شهر های دیگر به این مناطق و همچنین ساخته شدن روزانه هزاران ویلا ی کوچک و بزرگ با درنظر گرفتن محدودیت های اراضی مسکونی در این استان ها، پس ادعای وجود پدیده های« درخواست های تغییر کاربری اراضی» و همچنین« پدیده جنگل خواری» گزاف نخواهد بود. مسئولان و سازمان های پاسخگو در این مسئله سال هاست از ارائه آمار های دقیق طفره رفته اند، اما در سال ۹۸ بود که بهرام درخشان، مدیر امور اراضی سازمان جهاد کشاورزی مازندران به خبرنگاران بیان کرد:« در راستای حفظ اراضی و باغی مازندران، ۳ هزار و ۸۴۶ مورد به مساحت ۱۲۶ هکتار تغییر کاربری غیرمجاز در سال گذشته شناسایی شد که این مقدار نسبت به سال ۱۳۹۷ رشد ۱۳ درصدی را نشان می داد.» حالا پایش تغییرات کاربری اراضی دو استان شمالی نیز اطلاعات مهمی را نشان می دهد، طبق نتایج گزارش مفصلی که با عنوان« تحلیل تغییرات کاربری اراضی کشاورزی در منطقه شمال کشور» که توسط مؤسسه« پژوهش های برنامه ریزی اقتصاد و کشاورزی و توسعه روستایی» سازمان امور اراضی در یک دوره ۲۳ ساله از دهه ۷۰ تا سال های اخیر تهیه شده، میتوان اشاره داشت که در غرب گیلان که ۷۱ درصد از کل اراضی را کاربری جنگی فرا گرفته بود، با یک افت عظیم سهم آن به ۵۹ درصد رسیده است. درواقع طی این سال ها ۱۲ درصد از جنگل ها از بین رفته و به کاربری های دیگر که احتمالا مسکونی است تغییر پیدا کرده است. در همین بازه در غرب گیلان سهم بخش های مسکونی از ۰.۸ با افزایش ۳ برابری به ۲.۴ درصد از کل کاربری ها رسیده است. جالب است که سهم مراتع نیز در همین مدت از ۲ درصد به ۱۵ درصد از کل اراضی و کاربری ها رسیده که نشان می دهد فرآیند افزایش کاربری مسکونی به اینصورت است که ابتدا جنگل ها به انحای مختلف پاکسازی شده و به مراتع تبدیل می شود و پس از آن رفته رفته به مسکونی تغییر کاربری خواهد داد. سهم اراضی کشاورزی در همین مدت در غرب گیلان تغییر چندانی نداشته و سهم حدود ۱۸ تا ۱۹ درصدی از خود از کل اراضی را حفظ کرده است. در شرق گیلان ولی برعکس غرب گیلان این مراتع و اراضی کشاورزی بوده که بیش از باقی کاربری ها به مسکونی تغییر پیدا کرده است. طبق اعلام سازمان امور اراضی از دهه ۷۰ تا سال های اخیر در شرق گیلان سهم پوشش های جنگلی از کل اراضی در حدود ۳۰ تا ۳۱ درصد مانده و تغییری پیدا نکرده، ولی درعوض سهم اراضی کشاورزی با افت ۶ درصدی از ۳۱ درصد به ۲۵ درصد رسیده است. در همین مدت سهم ۳۴ درصدی مراتع نیز به ۳۱ درصد تبدیل شده و سهم کاربری های مسکونی با افزایش ۱۰ برابری از ۰.۸ به ۲.۸ رسیده که سهم قابل توجهی است. بدین ترتیب به صورت میانگین در کل استان گیلان سهم کاربری مسکونی ۷ برابر شده و درمقابل ۱۲ درصد از اراضی جنگلی غرب گیلان، ۶ درصد از اراضی کشاورزی شرق گیلان و ۳ درصد از مراتع شرق گیلان از بین رفته است.
۳۳ درصد اراضی کشاورزی مازندران مسکونی شده
در استان مازندران نیز وضعیت بهتر از گیلان نبوده و پدیده های تبدیل اراضی جنگلی، کشاورزی و مرتع به اراضی مسکونی بیش از پیش دیده می شود. براساس نتایج گزارشی که با عنوان« تحلیل تغییرات کاربری اراضی کشاورزی در منطقه شمال کشور» توسط موسسه« پژوهش های برنامه ریزی اقتصاد و کشاورزی و توسعه روستایی» تهیه شده، در یک دوره ۳۱ ساله از میانه دهه ۶۰ تا سال های اخیر سهم هریک از کاربری های اراضی تبدیل شده به کاربری مناطق مسکونی در شهر ساری و میانرود به این صورت است که مجموع تغییرات صورت گرفته از انواع اراضی به اراضی مسکونی درحدود ۳۶.۵ درصد بوده که سهم اراضی کشاورزی با ۳۲.۶ و مراتع با ۳ درصد بیش از باقی کاربری ها است. سهم تغییرات جنگل و تالاب نیز به ترتیب درحدود ۰.۵ و ۰.۳ درصد بوده است. درواقع در شهرستان ساری و میانرود طی بازه مورداشاره ۳۶ درصد از اراضی کشاورزی، مرتع و جنگل به مناطق مسکونی تبدیل شده است. در شهرستان قائمشهر در همین مدت سهم کاربری کشاورزی از اراضی تبدیل شده به مناطق مسکونی ۲۰.۶ درصد و سهم تالاب و جنگل ها به ترتیب ۰.۶ و ۰.۱ درصد بوده است. در شهرستان رامسر نیز ۳۲ درصد از مناطق کشاورزی، ۳.۵ درصد از مناطق ساحلی و بایر به کاربری های مسکونی تغییر پیدا کرده اند و سهم مناطق جنگی نیز از تغییر اراضی ۲.۱ درصد بوده است. درمجموع در این شهرستان نیز کل تغییرات کاربری های اراضی تبدیل شده به مناطق مسکونی درحدود ۳۹ درصد بوده است. بنابراین در شهر ساری، قائمشهر و رامسر استان مازندران به صورت میانگین سهم کاربری کشاورزی در تغییر کاربری به مسکونی بیش از باقی اراضی و به صورت میانگین درحدود ۳۰ درصد بوده است که نشان می دهد تا چه میزان زمین های کشاورزی و زراعی این استان با تغییر کاربری به مناطق ابنیه و مسکونی همراه بوده اند. ازطرفی دیگر میانگین کل تغییرات اراضی به کاربری مسکونی در ۳ شهر مذکور درحدود ۳۳ درصد بوده است.
قصه پرغصه هلند و گیلان و مازندران
مازندران و گیلان دو استان شمالی کشور با دارا بودن مراتع حاصل خیز فراوان باید بسیار بیشتر از ظرفیت موجود در ابعاد مختلف اقتصاد به خصوص اقتصاد کشاورزی موفق باشند، اما همان طور که گفته شد، طی سال های اخیر بیش از ۲۰ درصد از اراضی جنگلی و کشاورزی گیلان و بیش از ۳۳ درصد مازندران به مناطق مسکونی تبدیل شده و طبیعی است که با رونق مسکن سازی و سفته بازی آن، تولید محصولات دامی و کشاورزی رو به کاهش باشد. این درحالی است که کشور هلند که شباهت های بسیار زیادی با این دو استان دارد، با صادرات بیش از ۹۴ میلیارد دلاری خود درکنار کشور آمریکا دومین صادرکننده محصولات بخش کشاورزی و غذا است که کل صادرات ایران در این بخش طی سال های اخیر به صورت میانگین سالانه ۶ میلیارد دلار بوده است. چرا می گوییم این کشور به لحاظ ظرفیت و پتانسیل شباهت های بسیار زیادی با دو استان شمالی کشور دارد؟ اولا، کل مساحت هلند ۴۱ هزار کیلومتر مربع یا ۴ هزار کیلومتر مربع بیشتر از مساحت ۳۷ هزار کیلومتری دو استان شمالی ایران یعنی گیلان و مازندران است، ۲. مجموع اراضی کشاورزی، جنگل ها و مراتع دو استان شمالی ایران حدود ۳/۳ میلیون هکتار و این میزان در هلند ۳.۲ میلیون هکتار است، ۳. مقایسه مقدار متوسط بارندگی در استان های گیلان و مازندران در دوره درازمدت ۳۰ ساله نشان می دهد میانگین آن معادل ۸۳۱ میلیمتر و در هلند در مدت مشابه برابر ۸۱۰ میلیمتر بوده است. در همین زمینه میانگین درجه حرارت در دوره بلندمدت سالیانه استان های گیلان و مازندران و همینطور کشور هلند معادل ۱۶.۵ درجه سانتیگراد است، بدین ترتیب میتوان بیان کرد وضعیت دو استان شمالی ایران و هلند تقریباً از منظر شرایط محیطی و آب وهوایی مشابهت بسیار زیادی به یکدیگر دارند، اما نکته قابل ذکر سطح بالای بهره وری تولید در کشور هلند درمقایسه با استان های شمالی و حتی کل کشورمان است، به طوریکه بررسی های آماری نشان می دهد عملکرد تولید در هلند ۴ برابر بهتر و بیشتر از استان های شمالی ایران است.
- 14
- 1
