جان گرفتن بازار مسکن

آمار معاملات مسکن در مردادماه ۲۳.۷درصد افزایش نسبت به ماه قبل و ۶.۱ درصد رشد نسبت به مردادماه سال قبل را نشان می‌دهد که این رشد از ۳سال قبل که مسکن وارد رکود معاملات شد تاکنون بی‌سابقه بوده است، این رشد طبق تحلیل کارشناسان نشانگر ورود مسکن به دوران رونق است.

خرید و فروش مسکن در تهران بنا بر آمار بانک مرکزی در مرداد ماه به ۱۸هزار واحد رسید. بیشترین حجم معامله آپارتمان در تهران، در اردیبهشت ۹۳ با فروش ۲۲ هزار و ۱۱۸ واحد مسکونی به ثبت رسیده بود. در سه سال گذشته متوسط میزان معاملات آپارتمان در تهران، کمتر از ۱۳ هزار واحد در ماه بوده است.

در یک‌سال گذشته نیز حجم ماهانه معاملات تا قبل از مرداد امسال، از حدود ۱۵ هزار واحد بالاتر نرفت. پیشتر نیز مرکز آمار، رشد بخش ساختمان را بعد از ۴ سال رشد منفی، مثبت ۴درصد در زمستان ۹۵ به دلیل افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی اعلام کرده بود که به اعتقاد کارشناسان این رشد در نیمه دوم سال در تعداد معاملات خود را نشان می‌دهد که با آمار افزایش معاملات در مرداد ماه این پیش‌بینی اکنون به وقوع پیوسته است.

رشد معاملات بدون تورم قیمتی

جذابیت رشد معاملات مسکن زمانی بیشتر می‌شود که این رشد با کمترین افزایش قیمتی اتفاق افتاده است. بنا بر آمار بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی ۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. مرداد سال گذشته، متوسط قیمت آپارتمان در تهران، مترمربعی ۴میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بود.

رشد ۲۳درصدی فروش آپارتمان نسبت به تیرماه حدود ۶ دهم درصد افزایش را نشان می‌دهد. قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در تیرماه ۴میلیون و ۵۷۰ هزار تومان گزارش شده است.

دلایل رشد معاملات

فردین یزدانی مدیرعلمی طرح جامع مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران» رشد ۲۳ درصدی معاملات مسکن را نشانه آغاز رونق در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: رشد ۲۳ درصدی در بازار مسکن که در رکود بود رشد قابل ملاحظه‌ای محسوب می‌شود که مهم‌ترین دلیل آن را برنامه‌های افزایش تسهیلات خرید مسکن دولت می‌توان عنوان کرد که اکنون این تسهیلات وارد بازار شده است.

وی دلیل دیگر افزایش خرید و فروش مسکن را رشد محسوس در اقتصاد دانست که موجب افزایش درآمد خانوار شده است. به گفته یزدانی ثبات نسبی قیمت مسکن دلیل دیگری برای افزایش خرید است.

کارشناس بازار مسکن در خصوص تأثیر کاهش نرخ سود در افزایش معاملات مسکن نیز گفت: تأثیر کاهش نرخ سود در بازار مسکن طبیعتاً رخدادی است که منجر به افزایش معاملات می‌شود اما هنوز زود است که بخواهیم بگوییم افزایش معاملات مرداد ناشی از کاهش نرخ سود است و برای ارزیابی آن به زمان بیشتری نیاز داریم. وی پیش‌بینی کرد افزایش معاملات مسکن در ماه های آینده نیز تداوم داشته باشد اما گفت میزان رونق به ۳۰ تا ۵۰ درصد سال‌های قبل بازنمی‌گردد.

به گفته یزدانی، رونق ۳۰ تا ۵۰درصد سال‌های گذشته البته تا حدودی تحت تأثیر معاملات سوداگرانه نیز قرار داشت و سوداگری سوار بر بازار مسکن بود اما با توجه به ثبات قیمت مسکن معاملات کنونی با کمترین سوداگری انجام می‌شود.

آپارتمان‌های نوساز در صدر فروش

آپارتمان‌های تا ۵ سال ساخت بیشترین سهم را از معاملات خرید و فروش دارند. این آپارتمان‌ها با ۴۶.۷درصد درصدر معاملات مردادماه قرار دارند. جزئیات معاملات انجام شده در مناطق مختلف شهرداری تهران نیز نشان می‌دهد که از بین مناطق ۲۲ گانه، منطقه ۵ با ۱۵.۸ درصد از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را دارا بود. همچنین مناطق ۴ و ۲ با سهم‌های ۱۱ و ۹.۹ درصد در رتبه‌های بعدیقرار دارد.

در مجموع ۷۳درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در تهران به ۱۰منطقه و ۲۷ درصد دیگر به ۱۲منطقه باقی مانده اختصاص دارد.

در مجموع در پنج ماهه اول سال‌جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران حدود ۶۹هزار واحد بوده که نسبت به پنج ماهه اول سال قبل ۱.۵ درصد رشد دارد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران، چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که رشد ۵.۵ درصدی دارد.

گران ترین و ارزان ترین آپارتمان ها

بیشترین رشد متوسط قیمت در مردادماه نسبت به مرداد سال گذشته به منطقه ۶ با حدود ۱۱.۶درصد و بیشترین کاهش به منطقه ۲۲ با ۰.۴درصد تعلق دارد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بالاترین متوسط قیمت یک مترمربع مسکن معامله شده حدود ۹میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در منطقه یک (۱.۱ درصد رشد) و کمترین آن حدود دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ (۵.۵ درصد افزایش) است. همچنین واحدهای با قیمت مترمربعی ۳ تا ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بیشترین سهم از معاملات را دارند و این سهم ۱۲۰۲ درصد است. واحدهای ۶۰ تا ۷۰متر مربع با ۱۵.۴درصد از حجم کل معاملات بیشترین واحدهای فروخته شده هستند.

نگاهی به آمار نشان می‌دهد که فروش آپارتمان با متراژهای متوسط و قیمت کمتر از ۴ میلیون تومان بیشترین متقاضی را در بازار ملک دارد. بنابراین برای رونق بیشتر بازار مسکن جهت ساخت و ساز باید به سمت این نوع ساختمان‌ها باشد.

افزایش تسهیلات خرید با کاهش نرخ سود نیز ۲ مؤلفه مهم دیگر برای ادامه معاملات و رونق مسکن به نظر می‌رسد. آمار بخوبی نشان می‌دهد که دهک‌های میانی بیشترین متقاضی خرید در بازار معاملات ملک محسوب می‌شوند، بنابراین هدایت تسهیلات نیز باید به همین سمت باشد.

وجود ۲ و نیم میلیون واحد خالی که حاصل ساخت و سازهای لوکس در سال‌های قبل است بیشترین تسهیلات مسکن را به خود اختصاص داد در حالی که این ساخت و سازها دردی از متقاضیان واقعی دوا نکرد.