چرا بساز و بفروش‌ها در شهر تهران از فعالیت دست کشیدند؟

ورود بازار ساخت وساز مسکن به برزخ جدید طی هفته‌های اخیر منجر به افت محسوس فرآیند شروع پروژه‌های جدید ساختمانی از سوی سازندگان پایتخت شده است.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار ساخت وساز مسکن شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون مشارکت سازندگان با مالکان املاک کلنگی برای تخریب و نوسازی این املاک به میزان قابل توجهی افت کرده است که کاهش رغبت سازندگان به ساخت ‌وساز و همچنین ضعیف‌تر شدن تمایل مالکان به نوسازی مشارکتی، مهم‌ترین دلایل بروز برزخ جدید ساختمانی محسوب می‌شود.

اگرچه‌ از بهار امسال تحت تاثیر افزایش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت برآورد هزینه تمام شده ساخت مسکن برای سازنده‌ها به امری دشوار و غیرقابل پیش‌بینی تبدیل شد و در نتیجه حجم صدور پروانه‌های ساختمانی برای پروژه‌های جدید نیز کاهش یافت، اما طی هفته‌های اخیر تحت تاثیر گروهی از عوامل بیرونی و به خصوص درونی بازار مسکن، بازار ساخت و ساز حالت «شبه رکودی» به خود گرفته است.

در فاصله اوایل خرداد تا اواسط مردادماه-زمان رونمایی از بسته جدید ارزی-سازندگان واحدهای مسکونی از بابت افزایش هزینه‌های ساخت ناشی از نوسانات شدید نرخ ارز و تاثیر آن بر قیمت مصالح ساختمانی، برای شروع پروژه‌های جدید دچار تنگنا شدند؛ این در حالی است که طی هفته‌های گذشته، علاوه بر تاثیر متغیرهای بیرونی –به ویژه نوسانات نرخ ارز و شرایط اقتصاد سیاسی-فعالیت‌های ساختمانی از ناحیه تاثیر متغیرهای درونی به برزخ جدیدی وارد شده است که بارزترین نمود این شرایط خود را در افت محسوس تعداد ساخت و سازهای مشارکتی مسکن نشان می‌دهد. «تغییرات صعودی هزینه ساخت و ساز ناشی از افزایش کوتاه‌مدت و قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی به خصوص مصالح پرکاربرد» و همچنین «چشم‌انداز رکود بازار معاملات خرید آپارتمان در ماه‌های پیش‌رو»، مهم‌ترین دلایلی است که منجر

به کاهش قابل توجه تمایل سازندگان پایتخت به مشارکت با مالکان املاک کلنگی برای تخریب و نوسازی شده است.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون سازنده‌های پایتخت امکان برآورد هزینه مورد نیاز برای ساخت مسکن تا زمان تکمیل واحدها وپایان عملیات ساختمانی را از دست داده‌اند و در شرایطی که قیمت مصالح پرکاربرد ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت‌و‌ساز در کوتاه‌مدت دستخوش نوسان است، نمی‌توانند تخمین قابل اتکایی از بابت

سرمایه مورد نیاز برای اتمام پروژه‌های ساختمانی انجام دهند؛ همین عامل در کنار چشم‌انداز رکودی بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی در ماه‌های پیش‌رو موجب شده است در شرایط فعلی سطح تمایل سازنده‌ها برای مشارکت با مالکان املاک کلنگی در ساخت مسکن به حداقل برسد. کاهش تمایل سازنده‌ها به‌ ساخت مشارکتی مسکن هم‌اکنون خود را در کاهش قابل توجه فایل‌های «نیاز به زمین برای مشارکت» در بنگاه‌ها و آگهی‌های مجازی که از سوی سازنده‌ها منتشر می‌شود، نشان می‌دهد.

این در حالی است که هم‌اکنون تمایل مالکان برای مشارکت با سازندگان برای تخریب و نوسازی املاک کلنگی نیز ضعیف‌تر از ماه‌های قبل شده است؛ با این حال، مالکان املاک کلنگی سعی دارند با افزایش سهم خود از فرآیند مشارکت و همچنین دریافت مبلغ بلاعوض بیشتر از سازنده، ریسک ضرر و زیان احتمالی از بابت تداوم رشد قیمت مسکن و زمین در ماه‌های پیش‌رو را به حداقل برسانند. در حال حاضر بسیاری از مالکان املاک کلنگی به دلیل نگرانی از

ادامه رشد قیمت زمین و مسکن در ماه‌های پیش‌رو تصور می‌کنند در صورت مشارکت با سازندگان با سهم و مبالغ بلاعوض ماه‌های گذشته، متحمل ضرر و زیان خواهند شد. از این رو علاوه بر آنکه بخشی از مالکان فعلا از مشارکت با سازندگان برای تخریب و نوسازی ملک خود خودداری می‌کنند برخی دیگر از آنها تلاش دارند با دریافت سهم بیشتر از سازنده و مبالغ بلاعوض بالاتر، زیان احتمالی آتی را پوشش داده و یا به حداقل برسانند.

به این ترتیب، سهم‌خواهی بیشتر مالکان نیز در کنار دو عامل گفته شده از دیگر دلایلی است که تمایل سازندگان را برای ساخت مشارکتی مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده و برزخ جدید فعالیت‌های ساختمانی را در هفته‌های اخیر رقم زده است.

فعالان ساختمانی پایتخت تحت تاثیر شرایط ایجاد شده از بابت ادامه نوسانات کوتاه‌مدت هزینه‌های ساخت وساز و سهم‌خواهی بیشتر مالکان از فرآیند مشارکت، پیش‌بینی می‌کنند شرایط شبه رکودی در بازار ساخت مسکن نیمه دوم سال نیز ادامه داشته باشد و حتی به سال بعد کشیده شود.  همچنین تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات خرید املاک کلنگی گرم‌تر از بازار مشارکت در ساخت است؛ خریداران حاضر در بازار معاملات املاک کلنگی از یکسو تعدادی از سازندگان برخوردار از بنیه مالی قوی هستند که در عین حال که به دلیل غیر قابل پیش‌بینی بودن هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن، فعلا تمایلی به ساخت و ساز ندارند اما برای حفظ ارزش دارایی نقدی خود برای شروع پروژه‌های جدید ساختمانی اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی می‌کنند و  در عین حال فعلا اقدامی از بابت شروع ساخت و ساز روی آن انجام نمی‌دهند.

دسته دیگری از متقاضیان خرید املاک کلنگی که هم‌اکنون در گرم شدن بازار معاملات این املاک تاثیرگذارند سفته‌بازان ملکی هستند که با هدف حرکت روی موج تورم اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی می‌کنند. سفته‌بازان ملکی هم‌اکنون یکی از دو گروه تاثیرگذار بر افزایش دمای بازار معاملات زمین هستند.  تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» براساس اظهارات فعالان بازار ساخت وساز در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون هزینه ساخت هرمترمربع واحد مسکونی در مناطق مصرفی(بدون احتساب قیمت زمین) بسته به متریال و مصالح مورد استفاده، به‌طور میانگین بین ۲ تا ۵/ ۳ میلیون تومان است؛ این هزینه در محلات واقع در نیمه جنوبی شهر تهران و بافت‌های فرسوده به‌طور میانگین ۵/

۱ تا ۲ میلیون تومان برآورد می‌شود و در مناطق لوکس نیز این میزان به‌طور متوسط، حدود ۴ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.  هم‌اکنون میانگین قیمت زمین و املاک کلنگی در مناطق جنوبی و فرسوده شهر تهران مترمربعی ۴ تا ۸ میلیون تومان است؛ در مناطق مصرفی همچون مناطق ۴، ۵، ۶، ۷ و ۸ نیز قیمت زمین به‌طور میانگین به ازای هر مترمربع، بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. 

بنا براعلام فعالان ساختمانی همچنین نسبت مشارکت در ساخت در این مناطق عمدتا نسبت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک است؛ هرچند در برخی پروژه‌ها اخیرا نسبت ۶۵ به ۳۵ به نفع مالکان نیز اعمال می‌شود ومبالغ بلاعوض درخواستی از سوی مالکان نسبت به مدت مشابه سال گذشته بعضا تا دو برابر افزایش یافته است. اعمال و تعیین سلیقه‌ای مبالغ بلاعوض(مبلغی که سازنده به مالکان املاک کلنگی پرداخت می‌کند که تا زمان اتمام عملیات ساختمانی و تکمیل واحدها، واحد مشابهی را در همان محله رهن کنند)، از دیگر مواردی است که این روزها در بازار مشارکت به چشم می‌خورد؛ این در حالی است که پیش از این معمولا عرف مشخصی در هر محله برای تعیین مبالغ بلاعوض با توجه به ویژگی‌های ملک مورد نظر وجود داشت.

همچنین نرخ مشارکت در ساخت در مناطق جنوبی و بافت فرسوده نیز عمدتا نسبت ۵۰ به ۵۰ بین مالک و سازنده است؛ هر چند نسبت ۶۰ به ۴۰ نیز در این مناطق اعمال می‌شود؛ مبلغ بلاعوض در محلات جنوبی شهر تهران معمولا بین یک تا ۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین تعیین می‌شود هر چند در همه موارد گفته شده نمونه‌هایی از تعیین نرخ‌ها وسهم‌های فرآیند مشارکت در ساخت به میزان کمتر یا بیشتر از آنچه اعلام شد، به چشم می‌خورد.  فعالان ساختمانی پایتخت می‌گویند هم‌اکنون به دلیل کمرنگ‌شدن مشوق‌های ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، عمده سازندگان تمایلی به ورود به این محدوده‌ها برای ساخت و ساز ندارند و ترجیح می‌دهند فعالیت خود را به سایر مناطق پایتخت معطوف کنند.