گارانتی رکود مسکن با امضای طلایی؟

سیاستگذار مسکن ظاهرا نسبت به همه آمارها و داده‌‌‌های منعکس‌‌‌کننده «شکست خاموش خانه‌‌‌سازی دولتی» غافل است به‌طوری که هر بار علامتی از «ناکامی در تنظیم بازار مسکن با تنها سیاست دولتی» در این بخش منعکس می‌شود، یکسری «دفاعیات غیرقابل دفاع» از طرف دولتی‌‌‌ها اعلام می‌شود؛ اصرار بر این بیراهه می‌تواند ناشی از اتفاقاتی باشد که زیرپوست چنین طرح‌‌‌ها و پروژه‌‌‌هایی برای گروهی از ذی‌نفعان رقم می‌‌‌خورد.

بیش از یک سال از اجرای طرح «یک‌میلیون مسکن در سال» می‌‌‌گذرد اما طبق گزارش یک بانک دولتی که همه بار تامین مالی مسکن روی دوش آن است، تاکنون ساخت کمتر از ۳۰۰‌هزار واحد مسکونی - بر اساس تعداد تسهیلات پرداختی- شروع شده و حدود نیم‌میلیون خانوار در سراسر کشور حاضر به خرید خانه‌‌‌های این طرح شده‌‌‌اند. این در حالی است که سیاستگذار، ‌‌‌ صحبت از ساخت بیش از یک‌میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی و استقبال بیش از ۲‌میلیون متقاضی از این خانه‌‌‌ها طی ماه‌‌‌های اخیر را مطرح می‌کند.

بدیهی است در شرایطی که «بانک‌ها در اجرای تسهیلات تکلیفی، کوچک‌ترین عملکرد مثبت خود را بلافاصله در قالب اطلاع‌‌‌رسانی رسمی گزارش می‌کنند»، آمار بانکی درباره «روند پیشرفت طرح یک‌میلیون مسکن» به مراتب قابل استنادتر و دقیق‌‌‌تر از هر نوع مصاحبه یا اظهارنظر شفاهی مسوولان این بخش است.

به این ترتیب، مشخص است آن‌طور که سیاستگذار انتظار دارد، خانه‌‌‌سازی دولتی پیش نمی‌رود و هر دو سمت سازنده و خریدار به دلایل مختلف، پای‌‌‌کار نیستند یا استقبال نمی‌کنند.

طرح «یک‌میلیون مسکن در سال با ظرفیت ۴‌میلیون طی ۴ سال» بر اساس قانون مصوب مجلس به اجرا درآمده است آن هم در شرایطی که در بازار طبیعی ساخت‌وساز و خرید و فروش مسکن، رکود تاریخی و سنگین باعث شده هم عرضه خانه طی ۴ سال گذشته و هم خرید خانه طی این مدت، به نصف شرایط نرمال (سال‌های قبل از ۹۷ که قیمت ملک تا این حد جهش نکرده بود) کاهش پیدا کند.  در این شرایط، طرح «خانه‌‌‌سازی دولتی» به دلیل آنچه آمار بانکی از «جاماندگی شدید عملکرد طرح از اهداف طرح» خبر می‌دهد، در عمل باعث شده «رکود تولید و فروش مسکن» تمدید شود.

آمارها با صدای خاموش، به همه فعالان بازار مسکن شامل مسوولان، کارشناسان، سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان واقعی (خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) سیگنال می‌دهند که «سیاست خانه‌‌‌سازی دولتی» پاسخگو نیست و باید سیاست دیگری که باعث شود «خانه‌‌‌های از قبل ساخته شده اما بلااستفاده، روانه بازار مصرف شود»، به اجرا دربیاید.  به این ترتیب، اکنون این پرسش باید پاسخ داده شود که چرا مسوولان بخش، برای نجات سرمایه‌گذاران ساختمانی و خانوارهای متقاضی صاحب‌‌‌خانه شدن - دو بازیگر اصلی بازار مسکن- نسبت به «شیفت سیاستی» اقدام نمی‌‌‌کنند و همچنان بر این بیراهه اصرار می‌ورزند؟

بررسی‌‌‌ها درباره «تجربه خانه‌‌‌سازی دولتی» در دولت‌‌‌های گذشته، پاسخ این پرسش را مشخص می‌کند.  وقتی دولت به «کارفرمای بزرگ بازار تولید مسکن» تبدیل می‌شود، ۶ چشمه رانت برای گروه‌‌‌های مختلف حاضر در این کارزار شکل می‌گیرد. ذی‌نفعان و متقاضیان رانت‌‌‌های نهفته در طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی، برای بهره‌‌‌برداری از امتیازهایی که در شرایط طبیعی بازار ساخت‌وساز وجود خارجی ندارند، شرایط محیط سیاستگذاری را طوری تحت‌‌‌تاثیر قرار می‌دهند (آلوده می‌کنند) که سیاستگذار از طراحی راه اصلی برای رکودزدایی از بخش غافل می‌‌‌ماند.

چشمه‌‌‌های رانت در «بازیگری دولت»

معمای «چگونگی انتخاب پیمانکار سازنده مسکن» در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی، همیشه و حتی الان، ‌‌‌ بدون پاسخ مانده است.

مشخص نیست که عاملان امضای قرارداد با سازندگان مسکن دولتی براساس چه معیارها و مصادیقی، دست به انتخاب سازنده می‌‌‌زنند و آیا اگر فراخوان ثبت‌‌‌نام از متقاضیان پیمانکاری در طرح مسکن دولتی انجام می‌شود، همه طرف‌‌‌های قرارداد بر اساس برندگان فراخوان وارد طرح می‌‌‌شوند یا مسیرهای پیدا و پنهان دیگری برای امضای تحویل پروژه به آنها وجود دارد؟

تاکنون لیست شرکت‌های سازنده یا اشخاص حقیقی متعهد به ساخت یک‌میلیون مسکن در سراسر کشور به شکل رسمی و جامع (کامل) از طریق سامانه‌‌‌ای شبیه سامانه مسکن‌‌‌مهر که مشمولان خرید آن واحدها در آن فهرست شده بودند، منتشر نشده است.  بی‌‌‌اطلاعی عمومی از سازندگان مسکن دولتی یعنی ابهام نسبت به «صلاحیت سازنده‌‌‌ها و معیار انتخاب آنها» که همین عدم‌شفافیت می‌تواند زمینه «صدور امضای طلایی» برای واگذاری پروژه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی را فعال کند.  در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی، دو امتیاز (تسهیلات) به طرف سازنده داده می‌شود؛ زمین دولتی و وام بانکی. هر دو چنانچه از مسیری غیر از شرایط رقابتی و شفاف از طرف دولت به دریافت‌‌‌کنندگان امتیازها توزیع شود، به جای «تسهیلات هدفمند برای تولید مسکن»‌‌‌، ‌‌‌ به «رانت ساختمانی» تبدیل می‌شود و باعث انحراف در تحقق اهداف خواهد شد.  نحوه توزیع پول (همان وام بانکی مختص طرح دولتی مسکن‌‌‌سازی) بین سازنده‌‌‌ها، دومین چشمه رانت است که چون شفاف و قابل رویت عمومی نیست، مسیر را برای پرداخت تسهیلات زودتر از موعد یا بالعکس، هموار می‌کند.

سازنده‌‌‌ها در طرح مسکن دولتی، بدون «اجازه مسوولان محلی» در بخش مسکن اجازه دریافت وام ساخت را ندارند. وام ساخت، طبق ضوابط متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه‌‌‌ها بین سازنده‌‌‌ها توزیع می‌شود اما این فرآیند بدون اطلاع ضلع چهارم اما اصلی در این پروژه‌ها، صورت می‌گیرد. ضلع چهارم که شاید لازم است آن را ضلع دوم اصلی بنامیم، «پیش‌خریداران» خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز هستند که «بهترین دیده‌‌‌بان» برای تشخیص «پیشرفت فیزیکی واقعی پروژه‌‌‌ها» هستند. قراردادهای ساخت مسکن دولتی بین دولت به عنوان «بزرگ‌ترین کارفرما در بازار تولید مسکن»، پیمانکار سازنده، پیش‌‌‌خریداران یا همان ثبت‌‌‌نام‌کنندگان مسکن دولتی و همچنین بانک پرداخت‌کننده وام، منعقد می‌شود. پیش‌‌‌خریدار بعد از سازنده، ‌‌‌ ضلع اصلی این پروژه‌‌‌هاست که اگر اجازه «پایش پروژه پیش‌فروش شده» به او داده شود، در نقش «پایشگر واقعی»، می‌تواند خیلی از انحرافات احتمالی از جمله «کندسازی» یا «تزریق پول جلوتر از ساخت» را سلب کند.  با این حال، مسیر طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به گونه‌‌‌ای است که ارتباط هدفمند پیش‌‌‌خریداران با پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها قطع است و حتی مبالغی که از حساب افراد به پروژه‌‌‌ها تزریق می‌شود از یک فرآیند شفاف قابل رصد از سوی پیش‌‌‌خریداران تبعیت نمی‌‌‌کند.

چشمه دیگر رانت در این طرح، «چگونگی معرفی پیش‌‌‌خریداران به پروژه‌‌‌ها» است. در دوره‌‌‌ای که طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به تعاونی‌‌‌های مسکن به عنوان «پیش‌‌‌خریداران دسته‌بندی شده» وصل بود، برخی دسته‌‌‌ها دارای استطاعت مالی بسیار خوب و برخی دیگر بسیار بد بودند به‌طوری که، اتصال تعاونی‌‌‌های دارای بنیه مالی مناسب به یک پیمانکار سازنده این نوع پروژه‌‌‌ها، ‌‌‌ بهترین امتیاز برای آن سازنده به حساب می‌‌‌آمد و بالعکس.

در حال حاضر، چگونگی (فرمول) این نوع اتصال نیز کاملا مبهم است و خود این ابهام می‌تواند منشأ رانت‌‌‌هایی باشد.  طرح «خانه‌‌‌سازی دولتی» یک چشمه رانت دیگر در همان مسیر ابتدایی راه دارد و آن به «ابرقراردادهای آماده‌‌‌سازی زمین برای ساخت این خانه‌‌‌ها» برمی‌‌‌گردد.  مطابق تجربه‌‌‌های گذشته، عمده تیراژ ساخت خانه‌‌‌های دولتی به جای آنکه در دل شهرهای مجهز به خیابان، ‌‌‌ آب، برق و گاز ساخته شود روی «زمین‌‌‌های خام بیرون شهرهای اصلی یا در حومه» جانمایی می‌شود. زمین خام فاقد زیرساخت است و قبل از شروع ساخت مسکن، حداقل یک تا دو سال‌‌‌، عملیات پرهزینه «آماده‌‌‌سازی زمین» روی آنها انجام می‌شود.  چگونگی تفاهم و انعقاد قرارداد از سمت دولت با شرکت‌های مسوول آماده‌‌‌سازی زمین مطابق همان روش غیرشفافی که پیمانکاران سازنده وارد طرح می‌‌‌شوند، مبهم و غیرقابل رویت و مشاهده است. این قسمت از طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی اتفاقا به لحاظ ارزش قراردادها، سنگین‌‌‌تر از عمده قراردادهایی است که در جریان ساخت واحدهای مسکونی منعقد می‌شود ضمن آنکه در قراردادهای آماده‌‌‌سازی زمین، بخش قابل‌توجهی از هزینه‌‌‌ها توسط دولت و تاحدودی مستقل از آورده نقدی پیش‌‌‌خریداران یا وام ساخت، تزریق می‌شود.

سازندگان مسکن دولتی در طول پروژه به انواع و اقسام گره‌‌‌ها، دست‌‌‌اندازها و موانع ریز و درشت برخورد می‌کنند و هر بار لازم است مسوولان محلی یا مرکزی برای گشایش امور، وارد میدان شوند. همین وابستگی سازنده به وساطت و مجوزهای دولتی منشأ یک رانت دیگر است که ذی‌نفعان این امتیازها احتمالا تلاش می‌کنند برای تصاحب آن، از تداوم سیاست بی‌‌‌اثر یا کم‌‌‌اثر یعنی خانه‌‌‌سازی دولتی نهایت حمایت و پشتیبانی را صورت دهند تا ذهن سیاستگذار تا حد ممکن متوجه سیاست موثر نشود.  طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی طی ادوار گذشته و این دوره به یکسری «یارانه‌‌‌ها و مشوق‌‌‌های» خارج از چارچوب اولیه مجهز می‌شود. به عنوان مثال در دوره‌‌‌ای، دولت از محل یارانه بخش مسکن که زمانی ۱۰۰۰‌میلیارد تومان بود، منابع لازم برای تامین خدمات روبنایی محله‌‌‌هایی که خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در حومه شهرها در حال ساخت بود را اختصاص می‌‌‌داد. این اعتبارات بعضا به پیمانکاران پروژه‌‌‌ها پرداخت می‌‌‌شد. در دوره‌‌‌ای نیز دولت برای جبران هزینه‌‌‌های ساخت محله‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در همین طرح‌‌‌ها، زمین دولتی - منابع غیرنقد- به پیمانکار واگذار می‌کرد. این اعتبارات معمولا بر اساس تشخیص مسوولان و در جریان بازدیدهای میدانی تخصیص می‌‌‌یابد.

بررسی‌‌‌ها مشخص می‌کند، اگر هر کدام از این چشمه‌‌‌های رانت که با امضای طلایی عوامل مسوول، به پروژه‌‌‌ها و برخی پیمانکاران متصل می‌شود، ‌‌‌ وجود نداشت این قبیل پروژه‌‌‌های مسکن‌‌‌سازی شبیه همه پروژه‌‌‌های ساختمانی طبیعی در بازار معمولی سرمایه‌گذاری مسکن -همان بازاری که در شهرها بدون دخالت دولت تا پیش از رکود چندساله اخیر فعال بود- در ظرف زمانی مشخص حداکثر ۲ ساله به سرانجام می‌‌‌رسید.  اما به نظر می‌رسد یکی از علل طولانی‌‌‌شدن طرح‌‌‌های قبلی ساخت مسکن که در یک نمونه، یکی از همین طرح‌‌‌ها اکنون با گذشت بیش از ۱۵ سال از زمان شروع آن هنوز پرونده‌‌‌اش بسته نشده است، همین موضوع «چشمه‌‌‌های رانت» باشد.

این بازی عوض می‌شود؟

سیاستگذار مسکن برای آنکه در تله «نیروهای پیدا و پنهان ذی‌نفعان رانت‌‌‌های مسکن دولتی» نیفتد یا از آن خارج شود، باید یک گام اساسی بردارد و آن «افشای گزارش کار پیمانکاران و همه سازندگان طرح یک‌میلیون مسکن» در سامانه مختص این طرح است.

چنانچه پیش‌‌‌خریداران واحدهای مسکونی در حال ساخت در طرح دولت، روزانه از میزان پیشرفت فیزیکی پروژه‌‌‌های پیش‌‌‌فروش شده، میزان تزریق ماهانه پول به پیمانکاران و همچنین توقف‌‌‌های احتمالی پروژه اطلاع پیدا کنند، «بازدارندگی این شفافیت» در موارد انحرافی عاملی برای تسریع کار می‌شود. ضمن آنکه این شفافیت مسیر اصلاح سیاستگذاری را نیز به وجود می‌‌‌آورد.

در حال حاضر مشکل بازار مسکن، کمبود عرضه به معنای «نیاز فوری به ساخت‌وساز» نیست چرا که طبق آمارها از جمعیت و تعداد واحدهای مسکونی در مناطق شهری، حدود ۱۰‌درصد مازاد عرضه وجود دارد اما مشکل اینجاست که بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی، ‌‌‌ بدون استفاده توسط مالکان نگهداری می‌شود چون «هزینه سرمایه‌گذاری ملکی در برابر عایدی بلندمدت این دارایی، صفر است». پس لازم است سیاستگذار به گونه‌‌‌ای عمل کند که «ریسک فعالیت غیرمولد در بخش مسکن به نفع رونق فعالیت مولد بالا برود» تا از این مسیر سرمایه‌گذاری ساختمانی بدون دخالت دولت در نقش کارفرمای بزرگ، رونق بگیرد.  در این مدل سیاستگذاری، استطاعت مالی از دست رفته خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیز باید به طرق مختلف از جمله کاهش تورم عمومی و تجهیز مالی، احیا شود.

اما چنانچه طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی و زمینه‌‌‌های صدور امضاهای طلایی آن باقی بماند، همین امضاها به جای آنکه بازار مسکن را از رکود خارج کند مثل سال‌های اخیر، ‌‌‌ عاملی برای طولانی‌‌‌تر شدن رکود (گارانتی) خواهد بود.