بررسی روند قیمتی مسکن نشان از رشد یک‌میلیون تومانی میانگین واحدهای مسکونی در پایتخت دارد. علت روند صعودی قیمت مسکن چیست؟ به‌نظر شما این روند تا چه زمانی ادامه پیدا می‌کند؟
ابتدای امر باید اشاره کرد که شرایط آینده و به‌ویژه سال ۹۸ چندان قابل پیش‌بینی نیست. اما می‌توان در زمینه چرایی بروز این اتفاق اظهار نظر کرد. مسکن هم به‌عنوان یکی از بازارهای اقتصاد از روند حرکتی اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرد. طی ماه‌های اخیر همه بازارهای کشور شرایط ملتهبی را پشت‌سر گذاشته‌اند که واحدهای مسکونی هم در این زمینه مستثنی نشده‌اند. اصلی‌ترین دلیل آن هم به رکود پنج‌ساله تولید بازمی‌گردد و هنوز هم برنامه مدونی در این زمینه وجود ندارد. حال باید به این شرایط، سوداگری و افزایش قیمت زمین طی سال گذشته را هم اضافه کرد.
در بازار مسکن همواره دو گروه متقاضی وجود دارد که طی ماه‌های اخیر متقاضیان سوداگر از مشتریان واقعی که واحد را برای زندگی می‌خواهند، پیشی گرفته‌اند. به‌ویژه آنکه التهابات بازار ارز و طلا باعث شد در مقاطعی تمرکز دولت روی این بازارها برود و دولت از سایر بازارها، به‌ویژه مسکن غافل شود. صاحبان سرمایه هم که نسبت به آینده این بازارهای غیرمولد نگران بودند، پول خود را وارد بازارهای مطمئن‌تری نظیر مسکن کردند. طوری که می‌توان گفت ۸۰درصد گرانی‌های اخیر ناشی از سودجویی و رفتارهای سوداگرانه است. کاهش قدرت خرید مردم هم باعث شده تا میزان معاملات در این بازار به حداقل برسد. کسانی هم که معامله انجام می‌دهند، بالطبع سرمایه‌ای در گوشه‌ای دیگر دارند و آن سرمایه را تبدیل به خانه می‌کنند و یا واحد خود را با واحد دیگری تعویض می‌کنند. اما افرادی که خانه اولی به حساب می‌آیند این روزها کمترین حضور را در بازار دارند. با این حال نسبت به آینده مسکن نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی انجام داد، همه چیز به شرایط کلان اقتصاد بستگی دارد. به‌عنوان مثال اگر بازار ارز شرایط با ثباتی را تجربه کند، بعید به‌نظر می‌رسد که نرخ مسکن افزایش یابد. اما اگر در این بازار قیمت‌ها صعودی شود، بالطبع باید منتظر افزایش قیمت مسکن هم باشیم. البته عوامل دیگری همچون تصویب لوایح FATF و ... هم در این تحلیل تاثیرگذارند. پیش از این هم انتظار نمی‌رفت که قیمت مسکن طی یک سال بیش از ۹۰درصد افزایش پیدا کند و یا یک‌ماهه از ۹میلیون تومان به ۱۰میلیون تومان برسد، اما بعضی از کاستی‌های اقتصادی این شرایط را به وجود آورد.
بازار مصالح ساختمانی و مواد مورد نیاز ساختمان‌سازی اکنون چه شرایطی را طی می‌کنند؟ آیا تغییر قیمت در این بازار تاثیری بر افزایش قیمت مسکن داشته است؟
بالطبع در هر صنعتی افزایش قیمت مواد اولیه تاثیر بسزایی در قیمت نهایی می‌گذارد که بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست. در یک سال اخیر قیمت مصالح، تاسیسات و ... افزایش قابل‌توجهی را پیدا کرده‌اند. مصالح ساختمانی همزمان با افزایش قیمت مسکن رشد ۴۰درصدی داشته‌اند. در این بین قیمت آسانسور، کلید و پریز برق نسبت به سایر مصالح ساختمانی رشد بیشتری داشته‌اند. دستمزد کارگران و معماران ساختمانی نیز رشد قابل توجهی داشته است. چراکه به‌دنبال افزایش هزینه زندگی قدرت خرید شهروندان کاهش یافته و آنها با افزایش دستمزد خود سعی در تامین مخارج خود دارند. تولیدکنندگان نیز این هزینه‌ها را در قیمت نهایی مسکن جبران می‌کنند. بنابراین باید توجه داشت که رکود مسکن فقط یک بعد از اتفاق ناخوشایندی است که می‌توان تحلیل کرد. رشد بیکاری، رکود کارخانجات، رشد اقتصادی منفی و ... دیگر تبعات اقتصادی هستند که به‌دنبال گرانی مسکن اتفاق می‌افتند و معمولا کارشناسان در تحلیل‌‌های خود از آن غافل می‌شوند.
وزیر راه‌‌وشهرسازی به‌تازگی اعلام کرده است که تسهیلات مسکن افزایش پیدا نمی‌کند. با این حال برخی به‌دنبال ایجاد فشار برای افزایش قیمت وام مسکن هستند. آیا بهتر نیست این سرمایه‌ها به سمت تولید حرکت کند و دولت به‌جای تحریک تقاضا از سمت عرضه حمایت کند؟
نباید تصور کرد که با تحریک تقاضا تولید هم افزایش می‌یابد. این تزی بود که آقای عبده‌تبریزی در زمان وزارت آقای آخوندی مطرح کرد و دولت هم با افزایش تسهیلات برای مشتریان تصور کرد که این پول وارد چرخه تولید می‌شود. اما این تصور اشتباهی است که فقط منابع کشور را اتلاف می‌کند. افزایش تولید نیاز به ابزار اولیه‌ای به اسم سرمایه دارد. سرمایه هم باید به شکل مستقیم به انبوه‌سازان و تولیدکنندگان داده شود. در حال حاضر مسکن در شرایط رکودی به سر می‌برد. در بازار نه خریداری وجود دارد و نه فروشنده‌ای. شرایط پیش‌آمده فاصله قیمت‌ها را به‌شدت افزایش داده و تا زمانی که مردم بخواهند با شرایط فعلی تطبیق پیدا کنند، زمانبر می‌شود. باید شرایط اقتصادی کشور را در نظر گرفت. اکنون بیش از ۵/۳میلیون تقاضا در بازار مسکن وجود دارد، دیگر دولت چه چیز را می‌خواهد تحریک کند. پس بهتر است تسهیلات به طرف تولید و عرضه هدایت شود تا شاید پاسخگوی بخشی از این تقاضا باشد. زمانی که این پول وارد بخش تقاضا می‌شود، انتظار تورمی پیش می‌آید و فروشندگان با افزایش قیمت سعی می‌کنند این وام‌ها را از آن خود کنند و سود بالایی را به جیب بزنند. اما اگر این وام‌ها به سمت عرضه برود قیمت‌ها متوازن می‌شود و دیگر افزایش قیمت مسکن توجیه ندارد. زیرا اگر قیمت‌ها افزایش یابد، ارزش مبالغ وام کاسته می‌شود.
برخی تحلیلگران معتقدند در این شرایط فقط دخالت دولت در بازار می‌تواند به بازار سامان ببخشد. این در حالی است که بخش مسکن خصوصی‌ترین بازار ایران به‌شمار می‌رود. آیا شما موافق دخالت دولت در این بازار هستید؟
خیر، دخالت دولت در اقتصاد نتیجه مطلوبی ندارد. ما بارها تجربه دخالت دولت در بازارهای مختلف را داشته‌ایم که هیچ‌کدام نتیجه مطلوبی نداشته است. حال اگر این بخش وارد بازار مسکن هم شود باید منتظر عواقب بدتری هم باشیم. همین حال دولت با افزایش چند برابری مالیات، تعرفه بیمه و عوارض شهرداری فشار زیادی را به تولیدکنندگان وارد کرده و تاثیر بسزایی در افزایش قیمت‌ها گذاشته است. این در حالی است ما بارها خواستار ایجاد معافیت‌هایی برای تولیدکنندگان شده‌ایم. ما شاهد ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن هستیم که هر چه این حباب بزرگ‌تر شود آثار نامطلوب‌تری بر کشور می‌گذارد. پیش از این به تبعات اقتصادی این روند پرداختیم، اما باید توجه داشت که در صورتی که جوانان نتوانند سر پناهی را برای ادامه زندگی پیدا کنند، ناامید می‌شوند و ممکن است به سمت افسردگی بروند و این خلأ را بخواهند با اعتیاد پر کنند و یا به بزهکاری روی آورند تا از پس مخارج زندگی خود برآیند. بر این اساس میزان طلاق افزایش می‌یابد و ازدواج جوانان به حداقل می‌رسد که اکنون شاهد همه این اتفاقات هستیم و ممکن است در نهایت منجر به بروز یک بی‌اعتمادی اجتماعی و تبعات سیاسی شود.
امیر داداشی
- 15
- 2
