به گزارش دنیای اقتصاد، تغییر محسوس رفتار بازیگران معاملات ملک در تهران از ورود بازار مسکن به« دوربرگردان انتظارات» حکایت می کند. نتایج دو گزارش جداگانه- میدانی و آماری- از تحولات بازار مسکن در مرداد نشان می دهد بار دیگر میل به خرید سرمایه ای آپارتمان نسبت به بهار افزایش پیدا کرده است. در در برابر، حجم فایل های فروش آپارتمان نیز حدود ۲۰درصد کاهش یافته و این کاهش عرضه توام با« مثبت شدن تورم پنهان ملک» بوده است. شرایط فعلی مشخص می کند« متغیرهای بیرونی از جمله رشد ماهانه دورقمی قیمت در بازارهای رقیب» بر بازار ملک تأثير گذاشته است.
تازه ترین تحقیقات انجام شده از زیرپوست بازار مسکن، نشانه دو تغییر رفتار در بازیگران ملکی را نمایان کرد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، قبل از انتشار آمار رسمی از وضعیت تحولات قیمتی در بازار مناطق ۲۲گانه شهر تهران طی یک ماه گذشته، بررسی وضعیت فایل های عرضه شده از طریق دو کانال تحقیقاتی نشان از وجود یک تورم پنهان در بازار آپارتمان های پایتخت در میانه تابستان دارد و بازیگران ملکی تحت‌تأثیر تغییر شکل انتظارات، رفتار خود در بازار را در دو مسیر تغییر داده اند.
طی روزهای اخیر دو تحقیق نخست از وضعیت جدید قیمتی فایل های عرضه شده در بازار املاک پایتخت انجام شد. نتیجه« تحقیقات میدانی» و بررسی های انجام شده از« بازار نیازمندی های آنلاین» این را نشان میدهد :رفتار بازیگران بازار مسکن در شهر تهران طی یک ماه میانی تابستان، نسبت به ماه های ابتدایی امسال تغییر نموده است. نشانه های اولیه و خفیف این تغییر رفتار در ابتدای فصل تابستان نیز از سوی برخی از بازیگران این بازار قابل رویت بود و تا حدودی نیز در ثبت میانگین قیمتی املاک شهر تهران در گزارش رسمی بانک مرکزی مشاهده شد. به طوریکه « دنیای اقتصاد» در گزارشی که اوایل مردادماه از تحولات قیمتی بازار مسکن طی یک ماه اول تابستان منتشر کرد خبر از قرارگرفتن این بازار در وضعیت خاکستری داد.
بررسی ها از روند قیمتی فایل های عرضه شده از ابتدای فصل تابستان تا میانه این فصل نشان می دهد:دو نوع جریان انتظارات در این هفته ها در بازار مقابل یکدیگر قرار گرفتند و همین عامل باعث شد رفتار بازیگران به تدریج از اوایل تابستان تاکنون در بازار تغییر کند. از یک سو گروهی از فعالان بازار تحت‌تأثیر ظهور نشانه های کاهش ریسک غیراقتصادی و امیدواری بابت به نتیجه رسیدن مذاکرات با طرف خارجی، به آینده قیمتی بازار خوش بین شدند و از سوی دیگر گروهی از فعالان با استناد به دلایل دیگری، از بهبود اوضاع اقتصادی ناامید شدند و انتظارات خود را در مسیر افزایشی قرار دادند. این گروه از فعالان بازار مسکن به دنبال رویت سیگنال های روشن تر از فصل بهار برای« فرجام نشست های برجامی، نرخ دلار و سایر عوامل مؤثر بر جهت قیمت ملک» بودند. ولی با کمرنگ شدن سیگنال های مربوط به این رویدادها، ناامیدی در میان آنها از بابت آینده بازار تقویت شد. نیروهای این دو جریان انتظارات در اوایل تابستان امسال تقریباً با یکدیگر برابر بود و تحت‌تأثیر همین برابری بود که وضعیت بازار به رنگ خاکستری تشبیه شد. آمارهای رسمی نیز باتکیه بر نیروی این دو جریان، نشان داد قیمت اسمی در بازار مسکن در تیرماه نسبت به ماه قبل از آن یک رشد خفیف( حدود یک درصد) داشت، قیمت واقعی بدون رشد ماند و سطح معاملات نیز رشد چندانی را تجربه نکرد.
ولی اکنون نتایج به دست آمده از« تحقیق میدانی» و« اطلاعات بازار نیازمندی های آنلاین دیوار»، نوعی« آلارم» از« قرار گرفتن بازار مسکن در دوربرگردان انتظارات» را به صدا درآورده است. این بررسی ها این را نشان میدهد که رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در مرداد ماه نسبت به اوایل سال جاری تغییر تقریباً محسوسی کرده است.
تحقیقات میدانی از فعالان بازار ملک و واسطه های ملکی وضعیت بازار مسکن طی یک ماه گذشته را این طور به تصویر می کشد :آنها عنوان می کنند میزان مراجعه متقاضیان خرید مسکن برای جست وجوی فایل در میانه فصل تابستان نسبت به فصل گذشته افزایش پیدا کرده است. نکته مهم در جنس مراجعات به بنگاه ها برای جست وجو و خرید مسکن است. آن طور که این گروه از فعالان بازار مسکن بیان می کنند بخش عمده جست وجوگران ملکی در گروه متقاضیان مصرفی جای ندارند بلکه عمدتاً افرادی هستند که به قصد خرید سرمایه ای به بازار مسکن مراجعه می کنند.
در این میان ممکن است این سؤال ایجاد شود که چرا مجددا تقاضای سرمایه ای به بازار مسکن بازگشته است؟ پاسخ این سوال با بررسی وضعیت سایر بازارهای دارایی طی یک ماه گذشته مشخص می شود. بر اساس اطلاعات به دست آمده طی ماه میانی تابستان، بازدهی بازارهای موازی مسکن همچون بورس، ارز و سکه تماما دو رقمی شدند. به طوریکه در میان آنها شاخص در بازار سهام بیش از ۱۵ درصد طی یک ماه رشد کرد. روند این بازارها به طور طبیعی به تغییر جو بازار مسکن طی مردادماه کمک کرد.
در عین حال بررسی وضعیت فایل های ملکی عرضه شده در بازار نیازمندی های آنلاین دیوار نیز یک تغییر دیگر را نشان می دهد. براساس بررسی های انجام شده،« حجم فایل های عرضه شده برای فروش آپارتمان در تهران» در ماه مرداد، ۲۰ درصد نسبت به تیر ماه کاهش پیدا کرده است. این تغییر حجم فایل های عرضه از آن جهت اهمیت دارد که از ابتدای سال تا ماه ابتدایی فصل تابستان ، حجم فایل های عرضه شده ماهانه در حال رشد بود اما کاهش حجم فایل های عرضه شده در مرداد نشانه تغییر رفتار گروهی از فروشنده ها است. برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند کاهش حجم فایل های عرضه شده از سوی فروشندگان و مالکان می تواند به معنای تغییر انتظارات این سمت بازار باشد.
جالب آنکه علاوه بر تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی یک ماه گذشته، بازار ملک شهر تهران طی یک ماه گذشته به لحاظ قیمتی نیز دچار تحولاتی شده است که می تواند قابل توجه باشد. بررسی های قیمتی از فایل های عرضه شده در بازار حاکی از آن است که میانگین قیمت پیشنهادی در فایل های املاک طی یک ماه گذشته یعنی مردادماه نسبت به تیرماه، حدود یک درصد افزایش داشته است. به این معناکه تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت تقریباً« یک درصد» بوده است. مقصود از« تورم پنهان» در بازار مسکن، تغییرات انتظار فروشنده ها نسبت به سطح قیمت مسکن است که به نوعی به شکل تغییرات قیمت پیشنهادی فروش در فایل ها منعکس می شود.« دنیای اقتصاد» در ماه های اخیر تغییرات قیمت پیشنهادی فایل ها را بررسی و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمی برآورد کرده که اغلب به آمار رسمی تغییرات قیمت ماهانه مسکن نزدیک بوده است.
بر این اساس تورم پنهان ملک در ماهی که گذشت نیز با توجه به اینکه میانگین قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در فایل های مردادماه نسبت به تیر افزایش داشته، تقریبا« یک درصد» برآورد شده و این در حالی است که در تیرماه تقریباً« صفر» و در خرداد ماه این تورم پنهان حدود نیم درصد و در دو ماه اول امسال نیز مقدار آن« منفی» برآورد شد. مطابق با بررسی های انجام شده از بازار نیازمندی های آنلاین دیوار، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهر تهران طی مردادماه به حدود ۲۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسیده این در حالی است که طی یک ماه تیر میانگین قیمت های پیشنهادی در این بازار در سطح شهر حدود ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است.
نکته جالب درباره میانگین قیمت های پیشنهادی مناطق مختلف شهر تهران در میانه تابستان است. طبق بررسی های انجام شده، میانگین قیمت پیشنهادی املاک عرضه شده در منطقه یک تهران طی یک ماه مرداد، حدود ۸۲ میلیون و ۸۵۰ هزار تومان، در منطقه۲ حدود ۵۷ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان، در منطقه ۳ حدود ۶۰ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان و در دو منطقه مصرفی تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ به ترتیب حدود ۴۱ میلیون تومان و ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان بوده است. در این میان مناطق ۲۱، ۱۳، ۱۷، ۱۵ و ۱۶ به ترتیب دارای بیشترین نرخ تورم ماهانه پنهان در مردادماه بوده اند. میانگین قیمت های پیشنهادی در منطقه ۲۱ طی یک ماه مرداد معادل ۳/ ۳ درصد افزایش نسبت به تیرماه را تجربه کرده اند. در مقابل تورم ماهانه پنهان در منطقه ۱۴ پایتخت طی مردادماه منفی بوده است. به طوری که میانگین قیمت پیشنهادی در منطقه ۱۴ با ۳/ ۱ درصد کاهش در مردادماه نسبت به تیرماه به حدود ۲۱ میلیون و ۳۸۰ هزار تومان رسیده است. کمترین میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان نیز مربوط به منطقه ۱۸ با قیمت حدود ۱۵ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان در هرمترمربع می شود. به این ترتیب با تغییر رفتار دو سمت عرضه و تقاضا که نشان دهنده افزایش تعداد خریداران سرمایه ای در بازار و دیگری کاهش حضور فروشنده ها در بازار است و همچنین تغییرات قیمت های پیشنهادی و رسیدن تورم پنهان بازار ملک به حدود یک درصد، می توان به این نتیجه رسید که یک آلارم جدید در بازار مسکن روشن شده است. این آلارم میتواند حاوی یک پیام روشن و مهم از تغییر مسیر بازار مسکن باشد. یعنی بازار مسکن از مسیر دست کم سه ماه نخستین امسال، فاصله گرفته و در یک دوربرگردان قرار گرفته است.
این وضعیت میتواند تحت‌تأثیر تغییر جهت انتظارات بازیگران باشد. از نگاه تحلیلگران بازار مسکن در صورتی که شرایط و عوامل بیرونی مؤثر بر روند بازارها از جمله بازار مسکن تغییر نکند و برخلاف ماه های گذشته از سال جاری ، فعالان ملکی نسبت به آینده احساس نااطمینانی و ناامیدی داشته باشند، روند کاهشی قیمت ها در ماه های ابتدایی سال جاری که وضعیت ثبات را در بازار ایجاد کرده بود می تواند متوقف شود و مجددا بازار در مسیر مخالف قرار گیرد. هرچند برخی از کارشناسان بازار مسکن عنوان می کنند بازار مسکن گنجایش افزایش قیمت بیش از این سطح را ندارد اما در مقابل این اعتقاد وجود دارد که در صورت برقراری چنین شرایطی برای پارامترهای بیرونی موثر بر روند بازار میتوان این انتظار را داشت که دست کم روند کاهشی قیمت در بازار مسکن متوقف شود. از نگاه این گروه از تحلیلگران پارامترهای بیرونی مؤثر بر روند بازار مسکن« تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی»،« رشد قیمت بازارهای موازی» و در کل« سیاست های کلان اقتصادی در دولت جدید» محسوب می شوند. به گفته آنها در صورتی که تیم اقتصادی دولت سیزدهم و بانک مرکزی بتواند موتور چاپ پول را متوقف کند و برای جبران کسری بودجه، از مسیر ابزار اوراق بدهی استفاده کند ، می توان امیدوار بود که رشد نقدینگی متوقف شود و به دنبال آن انتظارات تورمی( در کنار تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی) و نرخ تورمی کاهش پیدا کند. به این ترتیب مشاهده علائم اولیه از وضعیت بازار حاکی از تغییر فاز انتظارات کاهشی در ماه های گذشته از سال جاری و قرار گرفتن آن در مسیر دوربرگردان است. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که طی تیرماه به شکل خفیف و در مردادماه به شکل جدی تر نسبت به این تغییر فاز واکنش نشان داده است و بررسی های اولیه نشان از بازگشت تورم پنهان به این بازار دارد.
در چنین وضعیتی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن عنوان می کنند در صورتی که آلارم روشن شده برای فایل های املاک طی یک ماه گذشته به معنای خروج تدریجی بازار از وضعیت ثبات باشد، بازار مسکن در مسیری قرار خواهد گرفت که به صورت قطع به نفع هیچ یک از اضلاع اصلی بازار شامل خانه اولی ها و سرمایه گذاران ساختمانی نیست. چراکه از یک سو گسل موجود میان قدرت خرید خانه اولی ها و قیمت های موجود در بازار افزایش پیدا می کند و از سوی دیگر هزینه های ساخت برای سرمایه گذاران به شکل قابل توجهی دوباره افزایش پیدا می کند در نتیجه صرفه اقتصادی برای حضور در بازار ساخت وساز وجود نخواهد داشت و در نهایت یک وضعیت رکود تورمی به شکل فرسایشی در بازار مسکن ادامه پیدا خواهد کرد.
- 15
- 6
