در حالی که دولت تصور می کند، با ابلاغ یک آئین نامه توانسته است مالیات کمرشکنی از مالکان املاک لوکس بستاند، بررسی های کارشناسی نشان می دهد که این مالیات به لحاظ« کمترین رقم»، رکورد جهانی را از آن خود کرده است.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، جدیدا دولت با ابلاغ آیین نامه اجرایی مربوط به بند« خ» تبصره ششم قانون بودجه ۱۴۰۰ زمینه اجرای طرح مالیات بر املاک لوکس و گران قیمت را فراهم کرده، اما این آیین نامه به لحاظ اثرگذاری نرخ، به بدترین شکل ممکن تنظیم و اکران شده است.
با وجود اینکه مالیات سالانه املاک به عنوان کارآمدترین ابزار مالیاتی در دنیا مورد استفاده قرار گرفته است و تجربه موفق اجرای آن در کشورهای توسعه یافته وجود دارد ، در ایران قرار است در سال جاری این نسخه مالیاتی با پنج شکل عمده و به بدترین شکل ممکن اجرا شود.
بدترین اکران« بهترین مالیات ملکی»
مالیات سالیانه املاک، موثرترین ابزار ضدسفته بازی در دنیاست و ابزار دست اول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن به شمار می آید. با این حال به نظر می رسد ، دولت قصد دارد رکورد جهانی« بدترین شکل استفاده از بهترین ابزار مالیاتی» را به نام ایران ثبت کند؛ چراکه شکل استفاده از این ابزار مالیاتی بر اساس آیین نامه اجرایی آن که به تازگی ابلاغ شده، دست کم پنج اشکال عمده دارد که عملا این ابزار مالیاتی را بی فایده کرده است. مهم ترین اشکال شیوه مالیات ستانی در حوزه املاک در ایران ناظر بر نرخ غیرموثر آن است. آیین نامه اجرایی مالیات بر واحدهای مسکونی گران قیمت در سال ۱۴۰۰ در واقع نرخ زیر کف جهانی را برای گران ترین املاک کشور در نظر گرفته و به عبارت دیگر، ارزان ترین مالیات متعارف را برای گران ترین و لوکس ترین خانه ها در ایران پیش بینی کرده است. در حالی که حداقل نرخ متعارف مالیات سالانه املاک در جهان ویژه املاک بسیار ارزان قیمت که متعلق به اقشار کم درآمد است، سالانه به طور میانگین ۱۶/ ۰درصد از ارزش روز ملک تعیین شده است، در ایران برای املاک لوکس ۱۰ تا ۱۵ میلیارد تومانی تقریبا نصف این ضریب در محاسبه مقدار مالیات سالانه در نظر گرفته شده است. به این ترتیب قرار است، مالیات مذکور با نرخ زیر کف جهانی در ایران اجرایی شود.
ایراد بزرگ دیگر در نحوه اکران مالیات سالیانه املاک این است که در ایران صرفا قسمتی از املاک مشمول پرداخت مالیات سالانه شده اند، در حالیکه در دنیا این نوع مالیات بدون استثنا از همه املاک اخذ می شود و صرفا ضریب آن طبق میزان مرغوبیت ملک متفاوت است.
سومین اشکال این شیوه مالیات ستانی که دولت برای املاک لوکس پیش بینی کرده، این است که حتی در نوع گزینش املاک مشمول مالیات نیز، انتخابی که به نفع تنظیم بازار مسکن و کوتاه شدن دست سفته بازان از بازار باشد، انجام نداده و این مالیات را برای محدوده قیمتی خاصی از املاک در نظر گرفته است که اتفاقا سفته بازان تقریبا هیچ سهمی در معاملات آن ندارند. طی سال های اخیر، تمرکز سفته بازان خرید و فروش مکرر بر محدوده قیمتی املاک مصرفی با متراژ زیر ۱۰۰مترمربع بوده و حتی از سال پیش فعالیت خود را بر بازار املاک زیر ۸۰مترمربع متمرکز کرده اند. این در حالیست که دولت صرفا بنا دارد از املاک لوکس متراژ مالیات اخذ کند و برنامه ای برای اخذ مالیات از املاک مصرفی که طی سه سال اخیر بازار آن در سیطره سفته بازان قرار گرفته است، ندارد. در واقع در برنامه مالیاتی که دولت قرار است اجرا کند، تمام املاک زیر ۱۰میلیارد تومان که تعداد آنها چند برابر املاک لوکس است، به کلی از پرداخت هر نوع مالیات با هر ضریبی معاف شده اند. بر این اساس املاکی مشمول مالیات شده اند که اتفاقا بازار آنها در سه سال هیجانی اخیر در حالت انجماد قرار داشت و عملا سهم چندانی از تعداد معاملات انجام شده در بازار نداشتند.
ایراد چهارم وارد به برنامه مالیات ستانی از املاک گران قیمت این است که دولت تصور می کند با این قانون قرار است از مالکان املاک لوکس درآمد مالیاتی کسب کند، در حالی که کف قیمتی املاکی که مشمول مالیات شده اند، ۱۰میلیارد تومان بوده که این یعنی املاک مذکور« فوق لوکس» به شمار می آیند. کف قیمت املاک لوکس در پایتخت که بالاترین میانگین قیمت را بین کل شهرهای کشور دارند، ۸میلیارد تومان است؛ این یعنی حتی نسبت به بخشی از املاک لوکس نیز اغماض شده است.
پنجمین ایراد نیز ناظر بر این واقعیت است که املاک مشمول مالیات، سهم بسیار ناچیزی از موجودی کل مسکن کشور دارند، در حالی که مالیات به منزله یک تور سراسری است و نباید فقط مشمول جزئی از یک بخش اقتصادی شود. در حال حاضر در پایتخت که بالاترین قیمت ها در بازار املاک کشور را به خود اختصاص داده است، موجودی املاک فوق لوکس( خانه و آپارتمان) مشمول مالیات زیر ۵درصد از کل موجودی مسکن است و احتمالا در سایر شهرهای کشور، سهم املاک لوکس از کل املاک از این مقدار هم کمتر است. نکته قابل توجه دیگر این است که بسیاری از این املاک سوپرلوکس که در برخی شهرهای توریستی واقع شده اند، اصلا سند رسمی و قراردادی که بتوان آنها را برای اخذ مالیات رهگیری کرد، ندارند.
دام« تشخیص نادرست»
به گزارش« دنیای اقتصاد»، دولت در حالی قصد دارد مالیات سالانه را به شکل عقیم و غیرموثر بر وضعیت بازار مسکن اجرا کند که پیش تر هم در دام تشخیص نادرست متولیان بخش مسکن در دولت قبل افتاده است و برنامه اخذ مالیات از خانه های خالی را که یک مالیات دست چندم در بازار مسکن به شمار می آید، دنبال می کند.
تجربه جهانی نشان می دهد، این نوع مالیات پس از مالیات سالانه املاک، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر، مالیات دست چهارمی است که با هدف تنظیم بازار مسکن و کوتاه کردن دست محتکران و سوداگران از بازار املاک مصرفی وضع می شود. یکی از دلایل عدم اقبال به این نوع مالیات نسبت به ابزارهای مالیاتی دیگر، دشواری شناسایی خانه های خالی است. در حال حاضر هیچ بانک اطلاعاتی جامعی از موجودی املاک مسکونی کشور وجود ندارد و دولت برای شناسایی خانه های خالی به خوداظهاری متوسل شده است. ماه ها از ایجاد سامانه ای که به منظور خوداظهاری درباره وضعیت املاک پیش بینی شده است، می گذرد و هنوز راه زیادی تا تکمیل بانک اطلاعاتی املاک وجود دارد. از طرفی در مصوبه مجلس برای اخذ مالیات از خانه های خالی، استثناهای متعددی پیش بینی شده است و از دیدگاه کارشناسان در برخی موارد، امکان دور زدن قانون مذکور از سوی برخی سودجویان وجود دارد. به این ترتیب در حالی که امیدی به اجرای موفق قانون اخذ مالیات از خانه های خالی وجود ندارد، انتظار می رود دولت برای اخذ مالیات سالانه املاک ورود تمام عیار و قدرتمند داشته باشد و تور مالیاتی خود را در بازار مسکن به شکلی بگسترد که دست کم به تنظیم بازار مسکن و کوتاه شدن دست سفته بازان بینجامد.
صفر تا صد مالیات مصوب؛ مالیات نصف شارژ
نحوه اجرای قانون مالیات املاک لوکس به این ترتیب است که املاک مذکور به پنج طبقه قیمتی تقسیم و برای هر یک ضریبی تعریف شده است که مبنای اخذ مالیات است. در بودجه ۱۴۰۰ کشور نیز درآمد حاصل از این نوع مالیات ۷۰۷میلیارد تومان پیش بینی شده است.
ضمن اینکه پیش بینی شده است، دولت از محل مالیات خانه های خالی که امکان اجرای آن با توجه به نبود بانک اطلاعاتی از املاک زیر سوال است، ۲هزار میلیارد تومان درآمد کسب کند.
در مورد مالیات املاک لوکس، برای خانه هایی با ارزش روز ۱۰ تا ۱۵میلیارد تومان، معادل ۱/ ۰درصد از ارزش روز ملک مالیات پیش بینی شده و این در حالی است که کف مالیات سالانه املاک در جهان ۱۶/ ۰درصد و در آمریکا ۲/ ۰درصد است. این ضریب حداقلی نیز صرفا برای املاک واقع در مناطق کم برخوردار پیش بینی شده است. در عین حال املاک لوکس در سایر کشورها تا ۹۳/ ۱درصد از ارزش روز را باید به صورت سالانه به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند.
با این حساب یک واحد مسکونی ۱۵میلیارد تومانی در کشور ما در حالی باید سالانه ۵میلیون تومان مالیات پرداخت کند که شارژ عمومی سکونت در آن واحد مسکونی که باید به صورت ماهانه پرداخت کند، به مراتب بیشتر و حداقل دو برابر این مقدار است. آنچه معیوب بودن نرخ مالیات سالانه را بیشتر نشان می دهد مقایسه آن با مالیات بر خانه های خالی به عنوان مالیات فرعی است. برای چنین واحدهایی میزان مالیات برخانه خالی بیش از ۴۰میلیون تومان برآورد می شود. به این ترتیب میزان مالیات اصلی و ضد سفته بازی به مراتب کمتر از مالیات ناکارآمد یعنی مالیات بر خانه خالی است.
همچنین شارژ سالانه املاک ۵ تا ۱۰ میلیارد تومان در تهران، سالانه ۴ تا ۸ میلیون تومان است، در برای آنها در قانون مالیاتی پیش بینی نشده است.
طبقه دوم قیمتی املاک ۱۵ تا ۲۵میلیارد تومانی را شامل می شود که نرخ مالیات آنها ۲/ ۰درصد ارزش روز ملک پیش بینی شده است که رقمی بین ۲۵ تا ۴۰میلیون تومان خواهد بود. طبقه سوم املاک ۲۵ تا ۴۰میلیارد تومانی هستند که نرخ مالیات این دسته از املاک نیز ۳/ ۰درصد پیش بینی شده و این یعنی حداکثر ۷۰میلیون تومان مالیات سالانه باید پرداخت کنند. در مورد املاک ۴۰ تا ۶۰میلیارد تومانی نیز ضریب ۴/ ۰درصدی با نرخ مالیاتی حداکثر۱۵۰میلیون تومانی در نظر گرفته شده است. در مورد املاک ابرلوکس بالای ۶۰میلیارد تومان نیز کف متعارف مالیات سالانه در دنیا که حدود ۵/ ۰درصد ارزش روز ملک است و برای املاک ارزان قیمت در نظر گرفته می شود، پیش بینی شده که رقم آن بیش از ۱۵۰میلیون تومان خواهد بود.
مالیات بدقواره در مقایسه با مالیات جهانی
سوال اینجاست که چرا دولت صرفا به سراغ املاک لوکس رفته است؟ ممکن است در نگاه اول این طور به نظر بیاید که دولت با هدف کسب درآمد، این املاک را انتخاب کرده است ، اما درآمد پیش بینی شده حاصل از این مالیات در بودجه سال جاری دولت حدود« ۵/ ۰ در هزار» از کل بودجه است. این در حالی است که به عنوان مثال در آمریکا سهم درآمدهای این پایه مالیاتی در بودجه سالانه ۱۲درصد است. بنابراین هدف درآمدی در پس وضع این مالیات پیش بینی نشده است.
هدف دیگری که با وضع مالیات دنبال می شود، قطع جریان سفته بازی از بازارهای مختلف و تنظیم بازار است. اما حتی این هدف نیز در مورد مالیات املاک لوکس در نظر گرفته نشده؛ چراکه سفته بازان بازار ملک در ایران در ناحیه قیمتی خاصی از بازار که اتفاقا مقصد خریداران مصرفی است، فعالیت می کنند.
سومین هدفی که با استفاده از ابزارهای مالیاتی دنبال می شود، بازتوزیع درآمد و ثروت است؛ به این معنا که مالیات از اقشار خاصی دریافت و صرف اقشار کم درآمد شود. اما حتی اگر این هدف نیز برای وضع مالیات املاک لوکس مدنظر دولت باشد، نرخی که پیش بینی شده است، با هدف مذکور تناسبی ندارد و عایدی چندانی برای این منظور نخواهد داشت. نرخی که دولت برای مالیات املاک لوکس در نظر گرفته، به حدی پایین است که به نظر می رسد به جای اینکه برنامه« مالیات ستانی» در دستور کار باشد، هدف« مالیات نستانی» از طبقات درآمدی بالاست.
بنابراین به نظر می رسد دولت با آیین نامه اجرایی که برای مالیات املاک لوکس وضع کرده، عملا یک حفاظ نامرئی به دور کسانی که هدف اصلی اخذ مالیات با هدف تنظیم بازار مسکن هستند، می کشد و فقط املاکی را که هدف جریان سفته بازی نیستند، مشمول مالیات کرده است.
کف مالیات سالانه املاک در آمریکا ۲/ ۰ درصد و در اروپا ۱۳/ ۰ درصد از ارزش روز ملک است. همچنین میانگین این ضریب مالیاتی در آمریکا ۶۲/ ۱ و در اروپا و کل کشورهای دنیا ۵/ ۱ درصد است. بیشترین ضریب این مالیات نیز ۹۳/ ۱ درصد است که به کشور آمریکا تعلق دارد. در عین حال عرف این است که نرخ مذکور بر اساس ارزش روز املاک در هر محدوده شهری شناور است و به تناسب ارزشمندتر شدن دارایی های ملکی در یک محدوده، ضریب مالیاتی نیز افزایش پیدا می کند.
نکته مهم دیگر این است که اخذ مالیات سالانه املاک دست کم در تهران نیازمند وضع قانون جدیدی نبوده و امکان اخذ این مالیات همین حالا بر اساس قانون عمران و نوسازی شهری مصوب سال ۱۳۴۷ وجود داشته و دارد، اما این قانون سال هاست که مسکوت مانده است.
در این قانون به صراحت اشاره شده که املاک باید معادل یک درصد از ارزش روز را به عنوان مالیات سالانه به شهرداری پرداخت کنند. آیین نامه مذکور برای اجرای تبصره ای از بودجه ۱۴۰۰ تدوین شده و استمرار اجرای آن نامشخص است، اما اگر قانون عمران و نوسازی شهری مدنظر قرار گیرد، جریان اخذ مالیات مذکور روان می شود.
- 19
- 4
