به گزارش همشهری، نکته قابل‌تأمل در قیمت‌گذاری بازار اجاره این است که حسن اجرای آن نیازمند وجود یک بانک اطلاعاتی شفاف و منسجم از بازار اجاره و خانه‌های خالی است که عملاً ایجاد کامل آن از تیرماه ۱۳۹۴تاکنون در پیچ‌وخم وزارت راه و شهرسازی معطل مانده و باوجود الزامات قانونی و اصرار مکرر مجلس، همچنان اقدامی برای ایجاد آن انجام نمی‌شود.
سقف بدون پایه
در مصوبه ستاد تنظیم، مبنای اعمال سقف قیمت در قراردادهای جاری و دارای مستأجر، قیمت سال قبل قرارداد مدنظر قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد جدید منعقد می‌شود نیز قیمت ثبت شده در قرارداد قبلی ملاک عمل خواهد بود؛ این در حالی است که بخش قابل‌توجهی از قراردادهای اجاره تمدیدی به‌صورت پشت‌نویس یا لفظی بوده و کد رهگیری جدید برای آنها صادر نشده است. از سوی دیگر، این شیوه قیمت‌گذاری، عملاً در برابر واحدهای استیجاری جدید هیچ برنامه‌ای ندارد و فاقد قدرت اثرگذاری است؛ درحالی‌که در بازار فعلی، آگهی‌های مربوط به همین واحدهای تازه‌وارد، گرای رشد قیمت را به سایر قراردادهای اجاره می‌دهند و کار را برای خانه‌دار شدن مستأجران جدید، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها و زوج‌های جوان سخت کرده‌اند. در فضای مجازی، مردم سؤالاتی را در مورد اجرای مصوبه تعیین قیمت اجاره مطرح کرده‌اند که برخی از آنها به مشخص نبودن قیمت پایه در اجرای این قانون اشاره دارد.
از نگاه جامعه، در بازاری که الزام صدور کد رهگیری برای قراردادهای اجاره به دلایل مختلف اجرا نمی‌شود و قراردادهای تمدید به‌واسطه فرار از هزینه تمدید و حق کمیسیون مکرر بنگاه، به‌صورت دستی یا لفظی تمدید می‌شوند، اجرای مصوبه ستاد تنظیم بازار جز با دعوای موجر و مستأجر امکان‌پذیر نیست. از سوی دیگر، برخی از افراد به تجربه کشورهای مختلف برای تعیین قیمت منطقه‌ای اجاره اشاره کرده و از دولت خواسته‌اند پیش از اینکه نسخه ثابتی برای کل بازار اجاره کشور بپیچد، ابتدا زیرساخت موردنیاز برای احصای قیمت در بازار و همچنین ابزارهای کارآمد تشویق و تنبیه را فراهم آورد و بعد دست به اقدام بزند. برخی نیز تعیین قیمت برای بازار اجاره در اقتصاد متورم ایران را ناروا دانسته و به مشکلاتی اشاره کرده‌اند که چنین قانونی میتواند برای خانوارهای متکی به درآمد اجاره ایجاد کند.
بی‌توجهی به تجربه ۲ساله
تجربه اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا برای تعیین قیمت اجاره در ۲سال اخیر نشان می‌دهد، در مواردی که مالکان طرفدار قانون نبوده‌اند، کار به شوراهای حل اختلاف کشیده و عملا دوطرف را درگیر جنگ اعصاب کرده است؛ باوجوداین، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از موفقیت بالای قیمت‌گذاری بازار اجاره در سال‌های ۱۳۹۹و ۱۴۰۰خبر می‌دهد و بدون اینکه آمار و استدلالی ارائه دهد، به وزارت راه در کنترل و ساماندهی بازار اجاره نمره قبولی می‌دهد؛ درحالی‌که محاسبات مبتنی بر آمار رسمی از رسیدن نسبت قیمت مسکن به درآمد اجاره (P/R) از میانگین ۱۵به حوالی ۳۵حکایت دارد که عملاً به‌منزله عقب‌ماندگی تورم اجاره از تورم مسکن است و معنای آن چیزی جز احتمال رشد متوالی قیمت اجاره حتی در دوره رکود و ثبات قیمتی بازار مسکن نیست.
فارغ از این محاسبات، گزارش‌های رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار نیز در طول ۲سال گذشته و به‌خصوص در ۶ماه اخیر، بارها پرده از وخامت تورم در بازار اجاره برداشته است. در بهمن‌ماه ۱۴۰۰، رئیس‌جمهور نیز در واکنش به این تورم افسارگسیخته در این بازار، متولیان آن را به خط کرد. حالا اما، ستاد تنظیم بازار مصوبه‌ای در مورد تعیین سقف قیمت اجاره ابلاغ کرده که براساس تجربه کشورهای توسعه‌یافته میتوان با اجرای آن از معیشت و حق سکونت مناسب شهروندان دفاع کرد، اما برای اجرای این مصوبه از یک‌سو باید دولت و مجلس با فوریت راه‌حلی برای راه‌اندازی کامل سامانه ملی املاک و اسکان و شفاف‌سازی حوزه املاک و مستغلات پیدا کنند و از سوی دیگر انتظار می‌رود وزارت راه و شهرسازی با دقت و بدون غرض به بررسی اجرای چنین مصوبه‌ای در ۲سال گذشته بپردازد و نتایج آن را بدون رتوش و تغییر به ناظران دولت و ستاد تنظیم بازار ارائه دهد تا اجرای این مصوبه بدون کمترین خطا و با بهترین نتایج همراه باشد.
ظرفیت مغفول
مصوبه ستاد تنظیم بازار برای تعیین سقف قیمتی در قراردادهای اجاره، بر مبنای اطلاعات ثبت شده قراردادها در سامانه املاک و مستغلات و کد رهگیری صادر شده برای آنها استوار است؛ درحالی‌که بخش قابل‌توجهی از قراردادهای تمدیدی به‌صورت دستی نوشته شده و عملا نه قانونگذار و نه مشاوران املاک از سابقه قیمتی این قراردادها اطلاعات شفافی ندارند. همچنین یکی از پشتوانه‌های اجرای این مصوبه ستاد تنظیم بازار، تکلیفی است که برای شناسایی خانه‌های خالی و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی بر عهده وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته، اما از تیر ۹۴تاکنون این تکلیف در وزارتخانه به‌طور کامل اجرا نشده و اصلاً در شرایط فعلی، بانک اطلاعات جامعی در بازار مسکن و اجاره وجود ندارد که اجرای این مصوبه را تضمین کند.
این در حالی است که اگر مانند بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، فقط همین یک سامانه مخصوص اطلاعات مالکیت و سکونت در بازار اجاره و مسکن ایجاد می‌شد و ملاک اصلی سکونت خانوارها، محاسبه مالیات املاک و تعیین جریمه خانه‌های خالی قرار می‌گرفت، نه‌تنها سیاستگذار دید واقعی و جامعی نسبت به‌کل بازار پیدا می‌کرد، بلکه کنترل قیمت در بازار اجاره و همچنین اجرای سیاستهای حمایتی در بازار مسکن نیز تسهیل می‌شد. به گزارش همشهری، ظرفیت قانون ایجاد چنین سامانه‌ای در ایران وجود دارد و در ۷سال گذشته، اقدامات جسته‌وگریخته برای ایجاد آن تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان انجام شده است، اما از یک‌سو ابهام قابل‌توجه حوزه مالکیت و سکونت املاک و مستغلات و از سوی دیگر ترک فعلی طولانی‌مدت متولیان اجرای قانون در وزارت راه و شهرسازی باعث شده این سامانه حداقل با توانمندی موردنیاز بازار مسکن و اجاره شکل نگیرد؛ همچنان که از ابتدای سال گذشته تاکنون، باوجود الزام قانونی دریافت مالیات از خانه‌های خالی، همچنان اطلاعات واثق و مکفی برای اجرای قانون از طریق متولیان این سامانه به سازمان امور مالیاتی نرسیده و این قانون عملاً اجرا نشده است.
امید به همکاری ارکان بازار اجاره
به‌دنبال تصویب سقف قیمت در ستاد تنظیم بازار، وزیر راه و شهرسازی از موجران، مشاوران املاک و حتی مستأجران می‌خواهد به نرخ‌های تعیین‌شده برای افزایش قیمت اجاره پایبند باشند و دور قراردادهای صوری که یک تخلف بزرگ محسوب می‌شود، خط بکشند. رستم قاسمی در مصاحبه با تلویزیون گفت: نرخ‌های ابلاغی که دقیقاً مانند مصوبه ستاد مقابله با کرونا در ۲سال گذشته است، با کار کارشناسی ستاد تنظیم بازار تعیین شده است. او در مورد نحوه نظارت بر اجرای این مصوبه، گفت: در سامانه‌های حوزه مسکن، مشخص است و می‌توانیم تشخیص بدهیم که در سال گذشته قیمت چقدر بوده و امسال چقدر باید بالا برود.
این اظهارنظر وزیر راه و شهرسازی در حالی است که هیچ آمار مشخصی از میزان ثبت قراردادهای اجاره در کشور وجود ندارد و براساس گزارش‌های میدانی میتوان ادعا کرد حدود نیمی از بازار، قرارداد دارای کد رهگیری ندارند یا قرارداد رسمی آنها در یک یا چند سال اخیر به‌صورت دستنویس یا لفظی تمدید شده و اساساً قیمت آنها با چیزی که در سامانه‌ها ثبت شده، مغایرت دارد؛ درنتیجه نظارت بر آنها جز با پلیس‌بازی در بازار املاک امکان‌پذیر نیست. وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه نرخ‌های تعیین‌شده، حداکثر میزان افزایش مجاز اجاره‌بهای مسکن در کشور است، گفت: امسال نظارت براساس نرخ اجاره سال قبل است و درصورتی‌که مستأجری در آن خانه بوده برای تمدید در تهران ۲۵درصد باید اجاره افزایش یابد و مستأجر جدید هم ۲۵درصد بیشتر از مستأجر قبلی پرداخت کند.
منشأ بحران اجاره‌نشینی
غلامرضا سلامی /اقتصاددان بعضی وقت‌ها بدیهیات اقتصادی در ایران به‌درستی درک نمی‌شود و اغلب رابطه علت و معلولی، جابه‌‌‌‌جا تفسیر می‌شود. برای نمونه، افزایش اجاره‌بها که معلول افزایش قیمت ملک است، به‌صورت انتزاعی مورد نقد و بررسی و حل وفصل قرار می‌گیرد.
معمولا با افزایش قیمت واحدهای مسکونی نیز به‌عنوان یک علت برخورد می‌شود؛ حال آنکه رشد قیمت مسکن، خود معلول علت‌‌‌‌های دیگر است که نهایتا ناشی از تصمیمات دولت‌‌‌‌هاست. اصولا وقتی می‌‌‌‌گوییم، چیزی گران است، آن را با چه می‌‌‌‌سنجیم؟ اگر با حقوق و دستمزد کارمندان و کارگران بسنجیم، در شرایط فعلی همه‌چیز گران است؛ مثلا قیمت یک‌کیلوگرم گوشت یا یک‌‌‌‌لیتر شیر نسبت به دستمزد کارگران ایرانی، در مقایسه با دستمزد کارگر هلندی یا آلمانی، به‌مراتب گرانتر است، ولی وقتی آنها را با قیمت یورو یا تیرآهن می‌‌‌‌سنجیم، چندان گران به نظر نمی‌‌‌‌رسد.
مقایسه قیمت یورو و تیرآهن در سال ۱۳۹۰ با متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، حتی در شهر تهران، نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۰ قیمت هر مترمربع مسکن از سال ۱۳۹۰ گرانتر نشده، ولی به‌طور قطع، نسبت به قدرت خرید مردم بسیار افزایش یافته است. علت هم کاملا مشخص است؛ علت، اتخاذ سیاستهای پولی و مالی اشتباه دولتها بوده که خود را نهایتا در تورم لجام‌گسیخته و کاهش قدرت خرید اکثریت مردم متجلی ساخته است. تا اینجا اگر بپذیریم که رشد اجاره‌بها، معلول رشد قیمت مسکن و رشد قیمت مسکن، معلول تورم دست‌ساخته دولتها بوده است، آنگاه به نادرستی و حتی بیهودگی تلاش‌های مرسوم دولتها برای مقابله با آن، بیش از پیش پی خواهیم برد.
رابطه بین قیمت سرمایه با عایدی آن (P/ E) در تمام کشورهایی که قوانین اقتصادی در آنها حاکم است، با دخالت‌دادن عامل ریسک و بدون در نظر گرفتن تورم، تقریبا یکسان است و معمولا نرخ بهره (P/ E سپرده بانکی یا اوراق خزانه) مبنای تعیین آنهاست؛ به همین دلیل، مثلا در دوران بحران اقتصادی ۲۰۰۸ - ۲۰۰۷ با کاهش محسوس نرخ بهره سپردههای بانکی در آمریکا بر اثر سیاستهای اصلاحی دولت، عدد P/ E سهام بورس به‌شدت افزایش یافت که این افزایش، البته در قیمت سهام بورسی متجلی شد (نه کاهش سود شرکت‌ها). روشن است که این نوع تصمیم‌گیری، در P/ E سایر سرمایه‌گذاری‌ها، از جمله مسکن، اثر‌گذار است. از آنجا که نرخ بهره سپرده در ایران طی دو دهه اخیر، حدود ۲۰درصد در نوسان بوده، بنابراین P/ E سپرده بانکی همواره نزدیک به عدد ۵ بوده است که باتوجه به تورم بیشتر سال‌ها، عدد جذابی نیست، ولی مردم از روی ناچاری و برای مصون‌ماندن از ریسک، عمده پس‌‌‌‌انداز خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری می‌‌‌‌کردند.
تا قبل از تصویب قانون جدید مالک و مستاجر در سال۷۶ به دلیل ریسک بالای ناشی از مداخلات دولت، تمایل به سرمایه‌گذاری در املاک استیجاری بسیار پایین بود که این مساله، نگرانی‌هایی را برای اقتصاددان‌ها و دولتمردان ایجاد کرد، به همین دلیل، قانونی متعادل برای حفظ حقوق مالکیت به تصویب رسید که هنوز هم در ظاهر جاری است. متعاقب تصویب این قانون، تولید و عرضه واحدهای مسکونی اجاری به‌شدت افزایش یافت و در تهران، درصد مستاجران به مالکان روزبه‌روز بیشتر شد؛ هرچند به دلیل عدم‌استقرار اجاره‌داری تجاری در ایران، هنوز با استاندارد شهرهای بزرگ اروپا فاصله زیادی دارد.
طی این سال‌ها P/ E ملک مسکونی در نقاط شهری ایران، به‌طور متوسط حدود ۲۰ بود که هرچند از P/ E سپردههای بانکی به‌مراتب بزرگ‌تر و به‌ظاهر سرمایه‌گذاری در مسکن کم‌بازده‌تر بود، ولی در بلندمدت، به دلیل وجود تورم مزمن در کشور و درنتیجه عایدی سرمایه قابل‌توجه در بعضی سال‌ها، تمایل به سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی اجاری روزبه‌روز بیشتر شد و بین عرضه و تقاضا تاحدودی تعادل ایجاد کرد. هرچند در اکثر این سال‌ها، سهم هزینه مسکن در سبد مخارج خانوار در ایران، نسبت به بسیاری از کشورها بالاتر بود که علت آن عاملی غیر از تورم و کاهش قدرت خرید طبقه متوسط به پایین نبود، ولی می‌شد تاحدودی آرامش را بر این بازار حاکم فرض کرد.
در این سال‌ها به‌رغم وجود زیرساخت‌‌‌‌های مقرراتی (مثلا معافیت کامل مالیاتی برای اجاره‌داری تجاری واحدهای مسکونی طبق الگوی مصرف) دولتها به‌منظور ایجاد نهادهای سرمایه‌گذار، اقدام موثری برای تولید مجتمع‌های مسکونی اجاری انجام ندادند، حال آنکه بزرگ‌ترین حمایت‌ها از اقشار متوسط و ضعیف در کشورهای دارای دولت رفاه، در اختیار گذاشتن واحدهای اجاری ارزان‌قیمت به این خانوارهاست. البته در این کشورها، دولت فقط پرداخت‌کننده یارانه است (از طریق واگذاری زمین‌‌‌‌های ملی، معافیت‌‌‌‌های مالیاتی و پرداخت ما‌به‌التفاوت اجاره‌بها و... به بخش خصوصی اجاره‌دار) و بقیه کارها از طریق سازوکار بازار و بخش خصوصی انجام می‌شود.
تعلل دولتها طی ۵۰سال اخیر در اتخاذ سیاستهای درست اقتصادی، به‌خصوص در زمینه مسکن، باعث پیدایش حلبی‌آبادها، حاشیه‌نشینی بیشتر، توسعه بافت‌‌‌‌های فرسوده شهری و پدیده بدمسکنی برای تقریبا یک‌چهارم جمعیت کشور شد. با این‌حال، بحران اخیر مسکن را میتوان بزرگ‌ترین بحران از این دست در نیم‌قرن اخیر دانست. رشد ۸۰۰درصدی قیمت دلار بعد از سال ۱۳۹۷ و متعاقب آن، رشد لجام‌گسیخته نرخ مسکن در کشور، امکان خانه‌دار شدن قشر عظیمی از مردم، به‌خصوص جوانان را از بین برد و زمان لازم برای خانه‌دارشدن آنها را چندبرابر استانداردهای جهانی کرد. طبیعی است که این افزایش قیمت با فاصله، خود را به اجاره‌بها منتقل کند و در میان‌مدت، عدد P/ E مسکن را به نرم قبلی برگرداند. به‌نظر می‌رسد، به دلایل گوناگون، ازجمله فرهنگ بالای اکثریت مالکان در ملاحظه وضعیت مستاجران، این فاصله اندکی هم طولانی شده است.
در حال حاضر، تقریبا P/ E متوسط در بازار اجاره ایران حدود ۴۰ است که با استاندارد رایج تا قبل از بروز این بحران، حدود صد درصد فاصله دارد. همین موضوع باعث شده است تا حتی بعضی از صاحب‌نظران اقتصادی، قیمت مسکن را بالاتر از قیمت ذاتی آن بدانند و انتظار کاهش آن را داشته باشند، در حالی که به‌طور قطع، این نرخ اجاره نتوانسته است در حد قابل انتظاری بالا برود؛ چیزی که یقینا با گذشت زمان اتفاق خواهد افتاد و در آینده نزدیک، شاهد افزایش بحران اجاره بیش از حدی که درحال حاضر وجود دارد، خواهیم بود (کافی است به افزایش اجاره‌بها در یکی دوماه اخیر، نظر بیفکنیم).
در اینجا لازم است به استفاده کاسبان حرفه‌ای بازار سهام از P/ E بالا در بازار اجاره اشاره‌ای گذرا شود. این دوستان در بحران بورس در سال ۹۹ و هم‌اکنون P/ E بالا و غیر‌منطقی بورس را با بازار اجاره مقایسه کرده و می‌کنند و اصرار دارند که این عدد در بازار سهام نیز میتواند تا ۴۰ بالا برود، در حالی که ماهیت داراییها و ریسک این دو بازار با یکدیگر متفاوت است؛ زیرا در بازار اجاره، کل دارایی، دارایی مشهود و در مقابل در بازار سهام، بخش مهمی از داراییها دارایی نامشهود (مثل برند، مشتریان و...) است، بنابراین ریسک در این بازار به‌مراتب بیشتر از بازار اجاره است.
نحوه برخورد دولتها با این بحران در کشور، حداقل در میان‌مدت (و به نظر می‌رسد در بلندمدت)، مانند بقیه موارد به‌صورت فرافکنی و پاک‌‌‌‌کردن صورت‌مساله بوده و ظاهرا خواهد بود. اقدام اولیه دولت دوازدهم در محدود کردن رشد اجاره‌بها تا حداکثر ۲۵درصد در شرایط کرونایی پایان سال ۹۸ تا حدودی قابل پذیرش بود، ولی استمرار آن در سال‌های بعد، به‌خصوص درسال‌جاری که خوشبختانه بحران‌‌‌‌کرونا فرونشسته، به هیچ‌وجه قابل قبول نیست و در بلندمدت به‌شدت، به زیان اقتصاد و اجاره‌نشین‌ها خواهد بود.
هرچند در دوسال گذشته، مالک و مستاجر به‌رغم دستورات دولت، توافق خودشان را انجام دادند و هرسال تقریبا دوبرابر عدد مورد نظر دولت به اجاره‌بها افزودند، ولی نگرانی از استمرار سیاستهای ضد حقوق مالکانه دولت (شامل اخذ مالیات بر خانه‌های خیالی خالی و مالیات بر افزایش قیمت مسکن، ناشی از تورم و تمدید مقررات اضطراری سال ۹۸) میتواند سرمایه‌گذاری در مسکن را به‌شدت کاهش دهد و ضمن فلج‌کردن بخش مهمی از تولیدات کالا و خدمات، عرضه مسکن را چه در زمینه ملکی و چه در زمینه اجاری، با کمبود مواجه سازد. برای اطمینان از صحت این ادعا کافی است به آمار درخواست و صدور پروانه‌های ساختمانی در یکی دو سال اخیر که ظاهرا سود ساخت‌ساز به ادعای دولت و مجلس بسیار هنگفت بوده، نگاهی بیندازیم. مقایسه بین پروانه‌های صادره ساختمانی در تهران در سال۱۴۰۰ و سال ۱۳۸۰، نشان‌دهنده فاصله عمیق (کاهش از ۲۵هزار به حدود ۷هزار) تمایل سرمایه‌گذاران به ساخت‌ساز در کلان‌شهرهاست که میتواند بسیار نگران‌‌‌‌کننده باشد. این در حالی است که دولت سیزدهم، به‌رغم وعده‌های بسیار، برنامه مدونی برای تامین مسکن اجاره‌ای انبوه، ارائه نداده است.
- 14
- 5
