براساس آماری که بانک مرکزی ایران روز گذشته اعلام کرد، میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در پایان خردادماه امسال به ۳۹میلیون و ۴۱۴هزارتومان رسیده است. این میزان نسبت به مدت مشابه سال گذشته یعنی خرداد۱۴۰۰ رشدی نزدیک به ۳۳درصدی داشته است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد افزایش ۳۳درصدی میانگین قیمت در شهر تهران درحالی است که این میزان در منطقه۲۲ حدود ۶۲درصد بوده است. این تغییر در منطقه۱۸ حدود ۵۵درصد، در منطقه۴ حدود ۴۴درصد، در مناطق ۹ و ۱۶ حدود ۴۲درصد و در مناطق ۱۴ و ۱۹ حدود ۴۰درصد بوده است. طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران نیز طی خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته رشد ۱۷۲درصدی داشته که در نوع خود اتفاق چالش‌برانگیزی است. این میزان در منطقه۶ تهران حدود ۲۴۳درصد، در منطقه۲۲ حدود ۲۴۲درصد، در منطقه۱۱ حدود ۲۴۰درصد، در منطقه۲ حدود ۲۳۱درصد، در منطقه۳ حدود ۲۱۰درصد و در منطقه۱۴ حدود ۲۰۲درصد بوده است. نتایج بررسی‌ها از داده‌هایی که موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت‌فرانک» منتشر کرده نشان می‌دهد درحال حاضر مساله افزایش قیمت مسکن در اغلب شهرهای جهان به یک معضل تبدیل شده است، با این تفاوت که گرچه طی سال‌های اخیر قیمت مسکن در جهان افزایش قابل‌توجهی داشته اما بین ۱۵۰شهر، در ۹شهر افزایش یک‌ساله قیمت مسکن منفی بوده، در ۱۶شهر زیر یک‌درصد، در ۲۰شهر زیر ۲درصد، در ۸۶شهر زیر ۱۰درصد و در ۱۱۴شهر زیر ۱۵درصد بوده است.
رتبه ۵ تهران در افزایش قیمت مسکن
براساس گزارش موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت فرانک»، طی سه ماهه اول سال ۲۰۲۲ میانگین افزایش قیمت مسکن در ۱۵۰ شهر جهان حدود ۱۷ درصد بوده است. آمارهای این موسسه معتبر نشان می‌دهد در سه ماهه نخست امسال میزان تغییرات قیمت مسکن در ۹ شهر منفی بوده است. همچنین تغییرات قیمت یک‌سال اخیر ۱۲ شهر کمتر از دو درصد بوده است. طی دوره مذکور شهرهای ترکیه در یک رقابت نفس‌گیر با تهران، از تهران سبقت گرفته و رکوردهای افزایش قیمت مسکن در جهان را شکسته‌اند؛ به طوری که میزان افزایش قیمت مسکن در استانبول طی سه ماهه نخست سال ۲۰۲۲ نسبت به مدت مشابه سال قبل به ۱۲۲ درصد رسیده است. این میزان در آنکارا ۱۱۱.۷ درصد و در ازمیر نیز حدود ۱۰۶ درصد است. پس از این سه شهر ترکیه‌ای، شهر هالیفاکس کانادا با ۳۴.۷ درصد چهارم و تهران با ۳۳ درصد پنجم است.
فینیکس آمریکا با ۳۳ درصد ششم، میامی با ۳۰ درصد هفتم، سان دیگو با ۲۹ درصد هشتم، دالاس با ۲۸.۸ درصد نهم و همیلتون با ۲۸.۵ درصد دهم بوده است. همچنین در بین شهرهای مشهور جهان، لس‌آنجلس در رتبه ۲۰، آمستردام در رتبه ۲۶، ونکوور کانادا با ۱۶.۷ درصد در رتبه ۳۰ و ریاض با ۱۴.۷ درصد در رتبه ۳۳ قرار داشته است. واشنگتن در رتبه ۵۱، دبی در رتبه ۵۹، توکیو در رتبه ۷۱، پکن در رتبه ۱۰۰، لندن در رتبه ۱۰۸، بمبئی در رتبه ۱۱۶، پاریس در رتبه ۱۲۰، دهلی در رتبه ۱۲۲، ابوظبی در رتبه ۱۳۲ و رم ایتالیا در رتبه ۱۳۶ قرار داشته‌اند.
در کنار این شهرها، شهرهای ربات، جنوا، ونیز، لیما؛ فلورانس، پالرمو، کوالالامپور، تورین و ژنگژوی چین ۹ شهری هستند که در سه ماهه نخست امسال افزایش قیمت نداشته و تغییرات قیمت یک ساله آنها منفی و کاهشی بوده است.
رتبه ۲۳ در سال ۲۰۲۱
در سال ۲۰۲۱ میزان افزایش جهانی قیمت مسکن در شرایط بحرانی‌تری نسبت به سال ۲۰۲۰ قرار دارد. شاید بتوان گفت طی سال گذشته میلادی مسکن رکورد افزایش قیمت در جهان را شکسته است. طی سال ۲۰۲۱ میانگین افزایش قیمت در ۱۵۰ شهر جهان حدود ۱۲.۵ درصد بوده است. در ۱۰ شهر افزایش قیمت منفی و در ۱۸ شهر میزان افزایش قیمت سالانه کمتر از دو درصد بوده است. طی سال ۲۰۲۱ استانبول با بیش از ۶۳ درصد، ازمیر با ۵۸.۵ درصد، آنکارا با ۵۵.۹ درصد، هابارت با ۳۳.۷ درصد، فونیکس آمریکا با ۳۲.۵ درصد، هالیفاکس با ۳۰.۷ درصد، کانبرا با ۳۰.۷ درصد، میامی با ۲۷.۴ درصد، دالاس با ۲۶ درصد و سان‌دیگو با ۲۵.۹ درصد به ترتیب ۱۰ شهر اول جهان با بالاترین میزان افزایش قیمت مسکن طی یک سال بوده‌اند. طی سال ۲۰۲۱ تهران با افزایش قیمت ۲۰.۳ درصدی که داشته، رتبه ۲۳ جهان را به خود اختصاص داده است.
رتبه یک تهران در سال ۲۰۲۰
در سال ۲۰۲۰ که ویروس کرونا موجب اختلال در زنجیره تامین جهانی و ایجاد محدودیت در تجارت جهانی شد، در کنار آن سیاستهای پولی و مالی دولت نیز باعث رشد قابل‌توجه نقدینگی شد. در آن سال چندین عامل دست‌به‌دست هم دادند و این اختلال تورم نسبتا چشمگیری را در جهان ایجاد کرد. در آن سال، مسکن نیز از این تورم در امان نماند اما نکته قابل‌تامل اینکه، طی سال ۲۰۲۰ درحالی میانگین افزایش قیمت مسکن در ۱۵۰ شهر جهان حدود ۶.۸ درصد بوده، اما این میزان در تهران به ۹۸ درصد رسیده است. طی سال ۲۰۲۰ پس از تهران، آنکارا با ۳۰.۲ درصد دوم، ازمیر با ۲۹.۴ درصد سوم، استانبول با ۲۷.۹ درصد چهارم، اوکلند با ۲۶.۴ درصد پنجم، سن‌پترزبورگ با ۲۵.۴ درصد ششم و سئول با ۲۲.۳ درصد هفتم بوده است. مسکو نیز با ۲۱ درصد هشتم بوده است. در آن سال میزان افزایش قیمت یک ساله مسکن در ۴۰ شهر از ۱۵۰ شهر کمتر از ۲ درصد بوده، ۲۸ شهر منفی و درمجموع ۳۰ شهر کمتر از یک درصد بوده است.
رتبه یک تهران طی سال ۲۰۱۹
در سال ۲۰۱۹ میانگین افزایش قیمت مسکن در ۱۵۰ شهر مشهور جهان که تعداد زیادی از آنها پایتخت‌ها هستند، حدود ۴.۱ درصد بوده است. در آن سال مسکن تهران با افزایش قیمت نزدیک به ۴۱ درصدی، رتبه اول را به خود اختصاص داده است. مانیل با ۲۲ درصد دوم، بوداپست با ۱۹.۵ درصد سوم، هوبارت با ۱۶ درصد چهارم، سن‌پترزبورگ با ۱۲.۴ درصد پنجم، زاگرب با ۱۲.۲ درصد ششم و ووهان چین با ۱۱.۸ درصد هفتم بوده است. در همان سال ۲۰۱۹ میزان افزایش قیمت مسکن در ۴۷ شهر از ۱۵۰ شهر جهان کمتر از ۲ درصد بوده است. در بین این شهرها، میزان افزایش قیمت ۲۴ شهر منفی و درمجموع ۳۲ شهر کمتر از عدد یک بوده است.
در ۷۰ درصد از شهرها افزایش سالانه قیمت زیر ۱۰ درصد
طبق گزارش موسسه بین‌المللی تحقیقات حوزه املاک و مستغلات «نایت فرانک»، در سال۲۰۲۲ از ۱۵۰شهری که این موسسه افزایش یک‌ساله قیمت را بررسی کرده، در ۹شهر میزان افزایش قیمت منفی بوده است. در ۱۶شهر زیر یک‌درصد، در ۲۰شهر زیر ۲درصد، در ۸۶شهر زیر ۱۰درصد و در ۱۱۴شهر زیر ۱۵درصد بوده است. طی سال۲۰۲۱ نیز ۱۰شهر منفی، ۱۲شهر زیر یک‌درصد، ۱۸شهر زیر ۲درصد، ۸۴شهر زیر ۱۰درصد و ۱۱۲شهر زیر ۱۵درصد بوده است. در سال۲۰۲۰ این شهرها به ترتیب ۲۸شهر منفی، ۳۰شهر زیر یک‌درصد، ۴۰شهر زیر ۲درصد، ۱۲۰شهر زیر ۱۰درصد و ۱۳۷شهر زیر ۱۵درصد بوده است. در سال۲۰۱۹ نیز ۲۴شهر منفی، ۳۲شهر زیر یک‌درصد، ۴۷شهر زیر ۲درصد، ۱۳۶شهر زیر ۱۰درصد و ۱۴۶شهر زیر ۱۵درصد بوده است. همچنین آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۲ در ۷۰درصد از شهرها افزایش سالانه قیمت مسکن کمتر از ۱۰درصد بوده است. همه اینها درحالی است که طی سال۲۰۲۲ افزایش قیمت مسکن در تهران ۳۳درصد، در سال۲۰۲۱ حدود ۲۰.۳درصد، در سال۲۰۲۰ بیش از ۹۸درصد و در سال۲۰۱۹ نیز ۴۱درصد بوده است.
آمارها نشان می‌دهد هرچند التهابات چشمگیر قیمت مسکن در ایران، زندگی را برای خانوارهای ایرانی تلخ کرده، اما در سطح جهان به‌جز تعداد محدودی از شهرها، تغییرات قیمت مسکن آنچنان زیاد نبوده و خانوارها برای تامین مسکن مقرون‌به‌صرفه حداقل دغدغه تورم شکننده را ندارند. همچنین به‌واسطه بازدهی ناچیز بخش مسکن، سرمایه‌گذاری در این بخش به‌صرفه نبوده و سرمایه‌گذاران مقاصد دیگری ازجمله بازار سرمایه و اوراق و ارزهای دیجیتال و غیره را به‌عنوان محل سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. «فرهیختگان» در گزارش‌های مختلفی به این موضوع نیز اشاره داشته است که این افزایش شدید قیمت مسکن در ایران، فقر مسکن در کشور را نیز تشدید کرده است؛ چراکه فقر مسکن زمانی رخ می‌دهد که بیش از ۳۰درصد هزینه خانوار به مسکن اختصاص یابد و این رقم در مناطق شهری کشور ۴۳درصد و در تهران ۵۰درصد است.
۴ عامل التهاب بازار مسکن ایران
نگاهی به وضعیت افزایش قیمت‌ها در ۱۵۰ شهر جهان که می‌تواند وضعیت ایران را نیز توضیح دهد و دلالتی بر آن باشد. این آمارها حاوی چندین نکته بااهمیت است. اولی مربوط به افزایش قیمت در شهرهای ترکیه است که طی سه سال اخیر ظاهرا کورس رقابت با شهرهای کشورمان گذاشته‌اند. نکته قابل‌تامل در ترکیه اینکه، در این کشور تورم سالانه تا پنجمین ماه ۲۰۲۲ میلادی به ۷۳.۵ درصد رسیده است. این میزان در ماه می میلادی ۲۰۲۱ نسبت به سال قبلش ۱۶.۶ درصد و در می ۲۰۲۰ حدود ۱۱.۴ درصد بوده است. درحال حاضر میزان تورم در بخش حمل‌ونقل ترکیه به ۱۰۸ درصد، در بخش غذا به حدود ۹۲ درصد، در بخش پوشاک و کفش به ۸۲ درصد و هتل و رستوران به ۷۷ درصد رسیده است. در بخش مسکن نیز تورم سالانه آن در ماه می ۲۰۲۲ حدود ۶۳.۵ درصد بوده است. پس اولین مساله‌ای که التهاب در بخش مسکن را شکل می‌دهد، تحولات منجر به تورم عمومی در کشورهاست. این تشدیدکننده‌ها، سیاستهای پولی و مالی دولت‌ها هستند که در کنار تورم جهانی، تورم‌های بالاتر را رقم می‌زنند. دومین موضوع مربوط به مولفه تقاضاست. بررسی‌ها نشان می‌دهد در کشورهایی که از خرید مسکن به عنوان اهرم جذب سرمایه‌گذاری خارجی استفاده شده و سیاستهای مالیاتی چندان سفت‌وسخت گرفته نمی‌شود، به‌رغم اینکه تورم عمومی پایین است و سیاستهای پولی و مالی دولت منجر به تورم در سایر بخش‌ها نشده، اما افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، قدرت خرید بسیاری از خانوارها را در مخاطره قرار داده است. نمونه آن، شهرهای عمدتا مربوط به برخی کشورهای شرق آسیا و کشورهایی همچون کاناداست. البته این موضوع در ترکیه نیز که طی سال‌های اخیر خرید مسکن را به عنوان یکی از شاخص‌های اعطای تابعیت رسمی قرار داده بود، دیده می‌شود.
بر این اساس، درخصوص اینکه چرا مسکن در ایران به این شرایط بحرانی رسید، با مدنظر قرار دادن وضعیت افزایش قیمت مسکن در شهرهای جهان، دلایل زیادی قابل طرح است اما همین این موارد را می‌توان در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.
آثار سیاستهای مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به‌عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی بهطور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است.
بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی علی‌رغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند. برای مثال طی سال‌های اخیر آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، در تهران و شهرهای بزرگ ۴۰ تا ۶۰ درصد از هزینه نهایی ساخت‌وساز مربوط به زمین بوده است.
همچنین در بازه ۹ ساله ۱۳۹۱ تا تابستان ۱۴۰۰ قیمت زمین در مناطق شهری کشور ۲۳.۵ برابر شده است. همچنین در سمت عرضه بررسی‌ها نشان می‌دهد در دولت روحانی ساخت‌وساز بین ۳۰ تا ۵۰ درصد در شهرهای مختلف کشور کاهش داشته و تعداد واحدهای درج شده در پروانه‌های ساختمانی از ۷۰۰ هزار واحد به ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این درحالی است که سالانه فقط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. علاوه‌بر آن، افزایش خانوارهای تک‌نفره در کشور، ورود اتباع خارجی به ایران و مسائل دیگر نیز تقاضاهای مصرفی است که بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد بهدلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزار‌های کنترلی همچون مالیات بر ملاکی(مالیات سالانه املاک)، با افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و سفتهبازانه، بخش قابل‌توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد. درحال‌حاضر نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضاهای مسکن از حدود ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰ درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰ درصد در سال‌های اخیر رسیده است. البته دولت در تلاش است مالیات‌های فرعی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس را در کشور اجرا کند اما به نظر می‌رسد باتوجه به بازدهی بالای مسکن و زمین در بلندمدت(۱۰۰۰ برابر شدن قیمت زمین دوره ۳۰ ساله ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰) منطقی است سفته‌بازان و تقاضاهای سرمایه‌ای را با ابزار مالیات بر ملاکی یا همان مالیات سالانه همه املاک از این بازار مصرفی خارج کرد.
در کنار آن می‌توان برای مدیریت بازار در کوتاه‌مدت، از سایر پایه‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی مسکن و خانههای خالی نیز کمک گرفت. براساس این، دستاورد‌های تجربی فوق نشان می‌دهد سیاستهای کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفتهبازی و خارج کردن سفته‌بازان از بازار مسکن و زمین و کاهش هزینه‌‌های ساخت باشد.
- 19
- 2
