روزنامه جهان صنعت نوشت: مسوولان این روزها به صورت پی در پی از ساخت خانه‌های ویلایی در قالب طرح نهضت ملی مسکن صحبت می‌کنند؛ پروژه‌ای در راستای وعده انتخاباتی ابراهیم رییسی مبنی بر ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال. توسعه افقی شهرها طرحی است که در نهضت ملی مسکن قرار است اجرایی شود که ساخت مسکن ویلایی یک طبقه به عنوان یکی از ثمرات آن عنوان شده است.
بازار مسکن کشور این روزها با کمبود تعداد واحدهای مسکونی رو‌به‌رو است؛ موضوعی که منجر به افزایش کاذب قیمت خانه شده است. برخی کارشناسان معتقدند که کلید ساخت‌وساز سریع گسترش افقی شهرهاست. آنها معتقد هستند که ساخت‌وساز باید هدفمند و برنامه‌ریزی‌شده باشد. افزایش جمعیت و محدودیت اراضی در دهه‌های اخیر سبب شد که ساخت‌وسازها در بیشتر شهرهای جهان شکل عمودی یا طبقاتی به خود بگیرد که این امر اکنون به سبک فراگیر تبدیل شده است.
ساخت مجتمع‌های مسکونی و برج‌های طبقاتی با اینکه گامی برای تجمیع و آسانی خدمات به شمار می‌رود، اما گاهی به لحاظ اجتماعی با آسیب‌ها، برخوردها و مشکلات عدیده دیگر همراه بوده است.
پافشاری دولت بر ساخت‌وسازهای یک‌طبقه
دولت تلاش دارد تا در کنار توسعه مجتمع‌های مسکونی طبقاتی، توسعه افقی شهری را هم عملیاتی کند؛ موضوعی که به عنوان یکی از مهمترین راهکارها برای اجرا و شتاب‌بخشی در روند ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن عنوان شده است.
نهضت مسکن ملی یکی از برنامه‌های مهم دولت سیزدهم بوده است که با هدف ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال بوده است و از سوی دیگر افزایش بی‌رویه قیمت مسکن درنتیجه اقدامات غیرکارشناسی دولت قبل سبب شد تا مسکن به یکی از مهمترین معضلات خانوارهای ایرانی تبدیل شود و خانه‌دار شدن را برای آنها تبدیل به رویا کند.
ساخت خانه‌های یک‌طبقه مستلزم اجرای اصولی است
ساخت مسکن و اجرایی شدن طرح‌های بلند مرتبه‌سازی گام نخست اجرایی شدن نهضت ملی مسکن بوده است. در گام بعدی شهرهایی که دارای زمین توسعه افقی است در اولویت ساخت افقی قرار گرفته است؛ در طرح نهضت ملی مسکن در حالی مطرح شده که با توسعه افقی شهرها این امکان فراهم می‌شود که می‌توان زمین‌هایی را وارد محدوده شهرها کرد و از این طریق با واگذاری زمین به متقاضیان زمینه برای ساخت مسکن توسط خود مردم فراهم شده و درنتیجه تعداد زیادی از این افراد خانه‌دار می‌شوند.
توسعه افقی شهرها در قالب طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند منجر به خانه‌دار شدن مردم شود که البته این مهم منوط به اجرای درست و اصولی آن است. این پیشنهاد درحالی اجرا شده است که بخش زیادی از مردم ایران هنوز با فرهنگ آپارتمان‌نشینی آشنایی ندارند. از سوی دیگر با توجه به اینکه طرح در شهرهای دارای زمین کافی اجرایی می‌شود این امیدواری وجود دارد که از مهاجرت مردم به دیگر نقاط جلوگیری کرده و ضمن اسکان در شهرها و روستاها، امکان خانه‌دار شدنشان به صورت ویلایی که پیش از این یک رویا بود وجود خواهد داشت.
مقایسه هزینه‌های ساخت مسکن به صورت عمودی و افقی
یک کارشناس شهرسازی در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری سیما، اظهار کرد: یکی از مهمترین دلایلی که برخی از مسوولان به سمت توسعه عمودی می‌روند به دلیل مقایسه کردن هزینه‌هاست، در حالی که با بررسی هزینه‌های مستقیم و پنهان مشخص می‌شود هزینه‌ها در توسعه عمودی بسیار بیشتر از توسعه افقی خواهد بود.
محمد منان‌رئیسی اضافه کرد: در طرح نهضت ملی مسکن، با توجه به اینکه زمین را دولت تامین می‌کند، در نتیجه هزینه زمین حذف شده و عمده هزینه‌ها به توسعه زیرساخت‌ها تعلق می‌گیرد، بنابراین در توسعه افقی هزینه زیرساخت‌ها از جمله تامین آب، برق و گاز افزایش یافته، ولی هزینه ساخت کاهشی خواهد بود. او تصریح کرد: از سوی دیگر هزینه مشاعات با توجه به اینکه ۲۰ تا ۲۵ درصد آپارتمان را مشاعات تشکیل می‌دهد، نیز حذف خواهد شد، پس در هزینه‌های مستقیم اگر این هزینه‌ها را به صورت سر‌به‌سر درنظر بگیریم، قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ها نه‌تنها ارزان‌تر نمی‌شود، بلکه گران‌تر از توسعه افقی خواهد بود.
هزینه‌های پنهان در ساخت خانه‌های ویلایی و آپارتمان‌ها
این کارشناس شهرسازی با اشاره به مقایسه هزینه‌های پنهان در ساخت خانه‌ها به صورت ویلایی و آپارتمان‌نشینی گفت: طبق پژوهش‌های صورت‌گرفته در دهه‌های اخیر در برخی از استان‌های کشورمان، افراد در مجتمع‌های آپارتمانی با مسائل روحی و روانی بیشتری نسبت به خانه‌های ویلایی درگیر هستند، همچنین تربیت فرزندان با توجه به نبود فضای کافی یا نبود نور مناسب همگی اینها تبدیل به هزینه‌های پنهان می‌شود.
او با بیان اینکه یکی از مهمترین هزینه‌های غیرمستقیم آلودگی هواست، عنوان کرد: اینکه به صورت مرتب شاهد تعطیلی تهران به دلیل آلودگی هوا هستیم به دلیل نوع تمرکززایی است که انجام شده؛ چراکه بر اساس تحقیقات صورت‌گرفته کریدور اصلی تنفسی تهران محور شمال به جنوب بوده که امروز به دلیل فروش تراکم در منطقه یک در دهه‌های اخیر و بلندمرتبه‌سازی‌های صورت‌گرفته این کریدور حذف شده و شاهد آلودگی‌های گسترده هستیم، بنابراین هزینه‌های بلندمرتبه‌سازی بسیار بیشتر از توسعه افقی است.
منان‌رئیسی گفت: همچنین کاهش شادکامی، افزایش مشکلات روحی و روانی، مسائل رفتاری کودکان و کاهش تعاملات اجتماعی و چهره به چهره همسایه‌ها از دیگر هزینه‌های پنهان توسعه عمومی است که در واقع می‌توان گفت این نوع زندگی با سبک زندگی ایرانی‌ها در تعارض است.
ساخت خانه‌های ویلایی در تهران به‌صرفه نیست
در همین خصوص عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» عنوان کرد: ساخت خانه‌های یک‌طبقه در صورتی می‌تواند مفید واقع شود که امکانات مناسب نیز برای چنین طرحی ایجاد شود. شرایط لازم برای ساخت مسکن بدین صورت باید نسبت به قیمت زمین به وجود بیاید. لازم است تا امکانات زندگی کردن همراه با ساخت‌وساز ایجاد شود.
جواد خوانساری ادامه داد: در مناطق داخل شهرهای بزرگی مانند تهران که قیمت زمین بسیار زیاد است، امکان اجرای چنین طرحی وجود ندارد. در تهران و در چنین شرایطی خرید زمینی با قیمت مشخص و ساخت یک ساختمان یک‌طبقه امکان‌پذیر نیست.
پیشکسوت عرصه پیمانکاری همچنین گفت: در این خصوص می‌بایست به حومه شهرهای بزرگ و مناطق جانبی کلانشهرها رجوع کرد. لازم است تا شهرهای دیگری در کنار شهرهای بزرگ ساخته شوند. منتها امکانات زندگی کردن نیز باید توسط دولت در آن مناطق تامین شود.
تامین خدمات و امکانات اولیه در اولویت است
خوانساری در ادامه بیان کرد: در گذشته نیز شهرهای جانبی در کنار تهران ساخته شدند؛ شهرهایی که در حال حاضر به شهرهای بزرگی تبدیل شده‌اند. دولت موظف است ابتدا انواع خدمات از قبیل آب، برق، گاز، مخابرات و مسیرهای دسترسی را برای مناطق حاشیه کلانشهرها به وجود آورد، سپس اقدام به شهرسازی در آن مناطق کند.
عضو هیات‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی خاطرنشان کرد: در تهرانی که قیمت زمین بسیار بالاست، ساخت خانه‌های یک‌طبقه به‌صرفه نیست. چنانچه دولت می‌خواهد ساخت خانه‌های یک‌طبقه را در دستور کار خود قرار دهد، باید ابتدا امکانات و هزینه‌ها را بررسی کرده سپس اظهار نظر کند.
خوانساری همچنین گفت: در شهرهای بزرگی مثل تهران، اصفهان و… که قیمت زمین به‌طور سرسام‌آوری افزایش داشته است، ساخت واحدهای مسکونی ویلایی یا کم‌طبقه به هیچ عنوان به‌صرفه و معقول نیست. سازندگان در کلانشهرها ناچار به افزایش طبقات ساختمان‌ها هستند؛ اقدامی که به منظور تامین هزینه‌های ساخت و خرید زمین انجام می‌شود.
توسعه در سطح طرحی منسوخ شده است
بیت‌الله ستاریان کارشناس حوزه مسکن نیز در این خصوص گفت: از طرح ساخت واحدهای مسکونی یک‌طبقه توسط دولت می‌توان به عنوان توسعه در سطح یاد کرد؛ سیاستی که در حال حاضر در بسیاری از نقاط جهان به دلایل گوناگون منسوخ شده است.
او ادامه داد: یکی از این دلایل هرز رفتن زمین است. زمین با ساخت خانه‌های یک‌طبقه و توسعه شهرها در سطح از بین می‌رود. باید توجه داشت که آنقدر زمین مناسب برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی وجود ندارد. اگر فرض کنیم که هر کدام از این خانه‌ها ۲۰۰ مترمربع باشند، سالانه ۲۰۰ میلیون مترمربع زمین فقط برای طرح‌های مسکونی مورد نیاز خواهد بود. طبیعتا برای بخش‌های دیگر نیز زمین نیاز است.
تامین زمین و خدمات‌رسانی؛ چالش‌های اساسی طرح دولت
ستاریان اضافه کرد: نکته حائز اهمیت دیگر که در این خصوص مطرح است، بحث خدمات‌رسانی به این واحدهای مسکونی است. وقتی شهری در سطح گسترش پیدا می‌کند، با افزایش مصرف انرژی، افزایش میزان رفت و آمدها و لزوم کنترل بیشتر رو‌به‌رو خواهیم شد.
کارشناس حوزه مسکن همچنین گفت: در حال حاضر تلاش برای رشد شهرها در سطح مخصوصا برای شهرهایی که با محدودیت زمین رو‌به‌رو هستند، منطقی نیست. می‌توان گفت بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد شهرهای کشور با معضل محدودیت زمین رو‌به‌رو هستند. سوالی که در ذهن ایجاد می‌شود این است که دولت چگونه می‌خواهد اقدام به تامین زمین برای چنین طرحی کند؟
او در ادامه بیان کرد: دولت اگر بخواهد شهرک‌های اقماری به کلانشهرها اضافه کند، با موضوعات خاصی رو‌به‌رو خواهد شد؛ مسائلی که به هیچ وجه اجازه گسترش در سطح را به دولت نخواهد داد. اگر قرار باشد تعداد محدودی مثل ۲۰هزار، ۳۰هزار یا ۵۰هزار واحد مسکونی به صورت افقی ساخته شوند، مشکلی نیست. اما در حال حاضر صحبت از کمبود سالانه یک میلیون واحد مسکونی مطرح است. دولت چگونه قادر خواهد بود اقدام به تامین زمین در این ابعاد گسترده کند؟
ستاریان در پایان گفت: در خصوص گسترش شهرها در سطح موضوعات دیگری مثل خدمات‌رسانی، مراقبت‌های شهری، ایمنی و حفاظت و بسیاری بحث‌های گوناگون دیگر مطرح است؛ موضوعاتی که هر کدام مستلزم بررسی، مطالعه و صرف هزینه هستند.
احسان نیازمند
- 11
- 5
