تبعات افزایش عوارض ساختمانی بر بازار مسکن؛ گام‌های کوچک در مسیر گرانی

دریافت عوارض گوناگون در حوزه مسکن موضوعی است که همواره با گلایه‌های بسیاری همراه بوده است. فعالان حوزه ساخت و ساز از تحمیل هزینه‌های مازاد نارضایتی داشته و از آن به عنوان دلیلی برای رشد قیمت تمام شده واحدهای مسکونی یاد می‌کنند؛ هزینه‌هایی که چه به صورت مستقیم و چه غیرمستقیم بر بازار مسکن اثرگذار هستند.

این اثرگذاری می‌تواند در رونق یا رکود تولید مسکن نیز دیده شود.

با این وجود در صد‌وبیست‌ونهمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران، لایحه عوارض و بهای خدمات سال ۱۴۰۲ با موضوع عوارض ساختمانی افزایش ۲۵ درصدی در مناطق جنوبی شهر و ۳۰ درصدی در مناطق شمالی با ۱۲ رای موافق به تصویب رسید.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران گفت: عوارض ساختمانی برای سال ۱۴۰۲ در مناطق شمالی تهران ۳۰ درصد و در مناطق جنوبی ۲۵ درصد افزایش خواهد یافت.

حمیدرضا صارمی در حاشیه صد و بیست و نهمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران در جمع خبرنگاران با اشاره به لایحه عوارض ساختمانی گفت: لایحه عوارض سال ۱۴۰۲ به استناد قانون درآمدهای پایدار مصوب مجلس شورای اسلامی به شورا تقدیم شد و به این دلیل بود که مبانی محاسباتی عوارض تغییر یافته و همین باعث شد بحث پرچالشی شکل بگیرد.

تاثیر عوارض بر رونق یا رکود تولید مسکن

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه خوانش مشترکی از مفاهیمی که باید بر اساس آن عوارض اخذ می‌شد، شکل نگرفته بود، یادآور شد: پیشنهاد شورا افزایش ۲۵ تا ۳۰ درصدی بود که انجام خواهد شد. شورا می‌خواهد به بازار مسکن شوک وارد نشود، اما سهمی که از عوارض لحاظ می‌شود، کمتر از دو درصد است.

صارمی با بیان اینکه عوارض ساختمان به ارزش صد میلیون تومانی یک میلیون تومان است، تصریح کرد: در برخی شهرها عوارض ۲ برابر تهران است، عقب‌ماندگی در واقعی کردن قیمت باعث شده سهم عوارض رقم قابل‌توجهی نباشد، اما اعتقاد شورا این بود با توجه به شرایط کشور افزایش از ۲۵ تا ۳۰ درصد باشد که به جزئیات آن نیز پرداخته خواهد شد.

او با بیان اینکه عوارض هیچ‌گونه تاثیری در رونق و رکود ساخت‌وساز ندارد، تصریح کرد: عوامل اثرگذار را باید در سایر بخش‌ها دید. برای مثال محدودیت در طبقات و تاثیر ارزش زمین ۷۰ درصد بر قیمت نهایی اثرگذار است.

دلیل تداوم رکود ساخت‌وساز

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران تاکید کرد: اگر رونقی در ساخت و ساز نیست، به این دلیل است که سودآوری بخش مسکن برای سازندگان اثری ندارد و اگر قرار باشد رونقی در ساخت و ساز شکل بگیرد، باید نهادهایی که در پروانه پول دریافت می‌کنند، تجدیدنظر کنند. در شهرداری عوارض را در ۲۴ ماه از دم قسط دریافت می‌کنیم، اما در برخی نهادها همچون سازمان تامین اجتماعی، مبلغ یکجا دریافت می‌شود. او افزود: مباحث بیمه در مجلس شورای اسلامی تصمیم‌گیری می‌شوند و برای توجیه‌پذیری ساخت و ساز نیز وظیفه با کمیسیون ماده پنج است که باید بررسی کند.

گرانی تدریجی مسکن

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در خصوص تبعات افزایش عوارض ساختمانی در پایتخت به «جهان‌صنعت» گفت: هر حرکتی که در رابطه با قیمت تمام شده موثر واقع شود، چه به صورت افزایشی و چه کاهشی، مسلما در بازار مسکن و اجاره خانه تاثیرگذار است. حسن محتشم افزود: باید توجه داشت از آنجایی که نرخ صدور پروانه و نرخ عوارض ساختمانی به تنهایی و به طور کامل در قیمت مسکن تعیین‌کننده نبوده و عدد چندانی به شمار نمی‌رود، به نظر می‌رسد شاید در شرایط بازار مسکن و اجاره‌بها نقش آنچنانی نداشته باشد. اما همین اندک اندک‌ها هستند که جمع شده و منجر به افزایش قیمت مسکن و ساختمان می‌شوند. در نتیجه قیمت مسکن و ساختمان رشد پیدا کرده و به تبع آن اجاره‌بها نیز دچار افزایش خواهد شد.

تاثیرپذیری بازار اجاره از مصوبه شهرداری

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: نمی‌توان رشد عوارض ساختمانی را بر بازار مسکن بی‌تاثیر دانست. طبیعتا بخشی از هزینه‌های ساختمان به خدمات شهرداری و صدور پروانه بازمی‌گردد. حال اگر قرار باشد نرخ تمامی نهاده‌های ساختمانی و هزینه نیروی انسانی به همین ترتیب دانه‌دانه افزایش یابند و اجزای تشکیل‌دهنده ساختمان هر کدام به تنهایی دچار افزایش شوند، مجموعا منجر به افزایش قیمت تمام شده ساختمان خواهند شد.

او در ادامه بیان کرد: مجموع این افزایش قیمت‌ها منجر به این می‌شود که قیمت ساختمان بالا و بالاتر برود. در نتیجه تاثیر آن در بازار نیز مشاهده خواهد شد. از آنجایی که اجاره نیز ضریبی از قیمت تمام شده و قیمت نهایی ملک را تشکیل می‌دهد، طبیعی است که این افزایش قیمت بر بازار اجاره نیز اثرگذار باشد و موجب افزایش اجاره‌بها شود.

تبعیت مجموعه بازار مسکن از یک فرمول واحد

محتشم در ادامه خاطرنشان کرد: همان‌طور که گفته شد اگر بخواهیم افزایش عوارض ساختمانی را به صورت تنها بررسی کنیم باید گفت که نقش آنچنانی در رونق یا رکود بازار مسکن نداشته و تابع اقتصاد کلان کشور است. اما به هر حال وقتی مجموعه‌ای بخواهد از یک فرمول تبعیت کند، باید منتظر تاثیرگذاری این موضوع بر بازار مسکن باشیم. او اضافه کرد: در مجموع اگر این موضوع نقشی در بازار مسکن ندارد، شاید خیلی بی‌ربط نباشد که آن را متوجه اقتصاد کلان کشور و تورم عمومی کنیم. اما به هر حال نسبت به آن سهمی که در قیمت تمام شده مسکن دارد، مطمئنا به همان میزان و با یک ضریبی که باید به آن اضافه کرد، تاثیرگذار است. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در پایان عنوان کرد: در اقتصاد نیز معادل پولی که چاپ می‌شود تورم ایجاد نمی‌شود بلکه در واقع به نسبت حجم نقدینگی ضریبی به آن تعلق می‌گیرد که بر گردش پول و تورم تاثیرگذار است. در بازار مسکن نیز افزایش عوارض ساختمانی به نوعی همان نقش را ایفا می‌کند.

احسان نیازمند