آینده بازار مسکن پس از فروکش کردن نسبی نرخ ارز؛ مسیر بی‌بازگشت گرانی

به گزارش جهان صنعت،با فروکش کردن نسبی التهابات بازار ارز، سایه انتظارات تورمی از سر بازار مسکن برداشته شد و بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر این بازار در فاز سردرگمی قرار گرفته است؛ به طوری که برخی فروشندگان واقعی نرخ‌ها را تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند اما فروشندگان محتاط و کسانی که نیاز چندانی به نقدینگی ندارند نسبت به انطباق با شرایط موجود مقاومت نشان می‌دهند.

معضلات فعلی بازار مسکن

بازار مسکن در حال حاضر با دو معضل حباب قیمتی و رکود ناشی از عقب‌نشینی سفته‌بازان مواجه شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند که معاملات از دی ماه مقداری رونق گرفته بود اما با کاهش قیمت ارز، طرف تقاضا خرید خود را به آینده موکول کرده و این مساله باعث رکود معاملات شده است.

بررسی فایل‌های عرضه‌شده به بازار هم گویای آن است که هنوز برخی فایل‌ها با سطوح بالاتر از عرف قیمت مسکن مناطق مختلف عرضه شده‌اند. با این حال برخی فروشندگان که انعطاف بیشتری در قبال نوسانات اقتصادی دارند نرخ‌ها را تعدیل کرده‌اند. مشاوران املاک می‌گویند عمده معاملات در حال حاضر در آپارتمان‌های به‌قیمت انجام می‌شود.

هرج و مرج قیمتی

یکی دیگر از عارضه‌هایی که در مواقعی بازار مسکن به آن دچار می‌شود و هم‌اکنون نیز دیده می‌شود هرج‌ومرج قیمتی است. تعیین قیمت‌های دلخواه توسط برخی فروشندگان غیرواقعی باعث شده تا کشف قیمت‌های واقعی دشوار شود. به این صورت که برخی مالکان که قصد فروش ندارند یا دستکم در حال حاضر فروشنده نیستند، صرفا به منظور اطلاع از ظرفیت بازار و قیمت آپارتمان خود آن را آگهی می‌کنند و در زمانی که خریدار تماس می‌گیرد اعلام می‌کنند خانه فروخته شده یا از فروش منصرف شده‌ام. از طرف دیگر در موارد بسیاری مشاهده می‌شود که برای دو آپارتمان مشابه در یک محله از تهران نرخ‌هایی با اختلاف زیاد تعیین شده است. این رفتار باعث شده تا برآورد از قیمت‌های واقعی توسط فروشندگان و خریداران دشوار شود، اما به طور کلی از صحبت‌های فعالان بازار مسکن چنین استنباط می‌شود که بازار افت کرده و خرید و فروش‌ها به بعد از عید موکول شده است. قیمت‌ها نیز در یک شیب ملایم کاهشی قرار دارد.

افزایش نرخ نهاده‌های ساختمانی

میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۵۵ میلیون تومان رسیده است؛ به این معنا که یک کارگر با حداقل حقوق، برای خرید یک واحد ۷۵ متری در پایتخت، در صورتی که تمام حقوق خود را به خرید مسکن اختصاص دهد باید بیش از ۶۲ سال صبر کند!

طبق صحبت‌های اخیر عضو کانون انبوه‌سازان قیمت مصالح ساختمانی با توجه به وضعیت اقتصاد کلان کشور و نوسانات روزانه دلار افزایش پیدا کرده است و مردم باید آماده افزایش قیمت در بازار مسکن باشند چراکه مسکن یک کالای سرمایه‌ای و عمری است.

جهش قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی به گونه‌ای است که سیمان به عنوان اصلی‌ترین بخش ساخت‌و‌ساز، با گرم شدن هوا و جهش تقاضا برای آن فزایش قیمت چشمگیری را تجربه کرده است؛ به گفته حمید فرمانی رییس هیات‌مدیره انجمن سیمان، تولید شماری از کارخانه‌های سیمانی در طول ۵۰ روز از روزهای سرد سال به دلیل محدودیت شدیدی که این کارخانه‌ها در مصرف گاز متحمل شده‌اند، کاهش شدید داشت. این اتفاق امروز و در نیمه دوم اسفند به برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا منجر و باعث افزایش قیمت سیمان شده است.

جدای از نوسانات صعودی قیمتی در بازار سیمان، به گفته فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان قیمت مصالح ساختمانی امسال صد درصد افزیش پیدا کرده است؛ به گفته او، در ابتدای امسال تا حدی افزایش قیمت ناشی از افزایش دستمزد و حقوق بود و پس از این افزایش قیمت، نرخ‌ها تا مهرماه ثابت بودند، اما با آغاز افزایش قیمت دلار از آذر ماه دوباره افزایش قیمت مصالح ساختمانی رخ داد که اوج آن هم در بهمن ماه و هفته اول اسفند بود.

لزوم تغییر سیاست‌های پولی

از طرف دیگر بازارهای موازی بازار مسکن، طلا و ارز نیز در هفته‌های اخیر نوسانات صعودی بی‌سابقه‌ای را تجربه کردند که به دلیل همبستگی بالای نرخ ارز و قیمت مسکن، منجر به صعودی شدن روند قیمت‌ها در بازار مسکن شده است؛ مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص گفت: «زمانی که تورم انتظاری بالا می‌رود، قیمت ملک بالا می‌رود، چراکه به تجربه، مردم دیده‌اند که ملک سپر محافظی برای دارایی‌ها در قبال تورم ایجاد می‌کند و معمولا وقتی قیمت دلار بالا می‌رود، ملک نیز خود را با آن منطبق می‌کند و در یک دهه گذشته همبستگی بالایی بین دلار و قیمت مسکن را شاهد بوده‌ایم.»

به گفته او تنها راه برای پیشگیری از جهش دوباره قیمت ملک کنترل تورم انتظاری در جامعه از طریق تغییر سیاست‌های پولی و مالی است.

مسکن؛ مقصد همیشگی سوداگران

هر چند در روزهای گذشته به واسطه کاهش قیمت ارز، بازار خرید و فروش ملک نیز با کاهش تقاضای محسوس روبه‌رو شد، اما همچنان مسکن مقصد مناسبی برای برخی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود. بنا بر آمارهای مرکز آمار ایران، حجم معاملات در بازار مسکن در ماه‌های اخیر افزایش یافته است، جهش تقاضا در بازار مسکن در حالی است که قدرت خرید در کشور پایین آمده ‌است. مهدی سلطان‌محمدی در خصوص چرایی این اتفاق گفت: «در چنین شرایط تورمی معاملات سوداگرانه افزایش پیدا می‌کنند و صاحبان سرمایه برای حفظ ارزش سرمایه خود آن را وارد بازار ملک می‌کنند، بنابراین سوداگران بخشی از خریدارانی هستند که مصرف‌کننده اصلی نیستند، اما قیمت بازار را شکل می‌دهند و افزایش قیمت‌هایی که رخ می‌دهد منعکس‌کننده وجود چنین تقاضایی است و اگر چنین تقاضایی وجود نداشت قیمت‌ها به این شکل بالا نمی‌رفت.»

مسکن؛ بازاری ناهمگن

مهدی سلطان‌محمدی در واکنش به این گفته که آیا بازار مسکن بدون قیمت شده است یا خیر؟ گفت: بازار ملک یک بازار همگن نیست و هر مسکنی با مسکن دیگر تفاوت دارد و قیمت‌ها به صورت روزانه در مقابل چشم خریدارها وجود ندارد بلکه در نتیجه چانه‌زنی‌ها بیرون می‌آید و قیمت‌های انتظاری خریداران و فروشندگان یک دامنه نوسان شدید را تجربه می‌کند، به خصوص زمانی که تورم صعودی باشد، برخی خود را با قیمت‌های امروز دلار و برخی با قیمت‌های آینده خود را منطبق می‌کنند و در نتیجه تفاوت‌ها در خرید و فروش ملک مشهود می‌شود.

ضعف مدیریتی؛ مشکل اصلی حوزه مسکن

سیدمحمود فاطمی‌عقدا رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: افزایش نرخ ارز بر اساس رویه‌ای نادرست در اقتصاد کشور باعث تحریک و تحت تاثیر قرار گرفتن هر چه بیشتر سایر بازارها می‌شود. بخش مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. بازار مسکن نیز با توجه به افزایش قیمت اجناس در بازار و تاثیر افزایش نرخ ارز بر زندگی روزمره مردم تاثیر می‌پذیرد.

او اضافه کرد: بازار مسکن سهم مهم و بسزایی در اقتصاد کشور دارد. بنابراین طبیعی است که از تحولات و دگرگونی در سایر بازارها تاثیر پذیرد. فاطمی‌عقدا در ادامه افزود: چنین نیست که بتوان گفت با کاهش نسبی نرخ ارز، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز کاهش خواهند یافت. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قیمت مسکن و نرخ ارز در افزایش رابطه مستقیم دارند. ولی بازار مسکن در بازگشت به قیمت‌های قبلی از نرخ ارز تبعیت نمی‌کند.

رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی خاطرنشان کرد: متاسفانه هنگامی که شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم، بازار مسکن این سطح افزایش را حفظ می‌کند؛ از نرخ نهاده‌های ساختمانی گرفته تا دستمزد نیروی کار. به هر صورت اینها موضوعاتی هستند که باید مورد توجه قرار بگیرند. فاطمی‌عقدا ادامه داد: وقتی کالایی را در بازار کم داریم و از بهره‌برداری، مدیریت و عرضه همان مقداری نیز که در اختیار داریم عاجز هستیم، چیزی جز این آشفته‌بازار را نمی‌توان انتظار داشت.

اگر این بازار با استفاده از قوانین موجود به درستی مدیریت می‌شد، شاید امکان ساماندهی وجود داشت؛ قوانینی از قبیل دریافت مالیات از خانه‌های خالی، اخذ مالیات از واحدهای مسکونی لوکس و این‌گونه موارد که توسط مجلس وضع شد و دولت را مکلف به اجرای آنها کردند؛ قوانینی که در اجرا موثر نبوده و نتوانستند این بخش را مدیریت کنند. رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی همچنین گفت: ضعف در مدیریت بخش مسکن به وضوح دیده می‌شود. اگر دولت واقعا می‌توانست بخش مسکن را مدیریت کند، این حوزه قطعا قابل کنترل بود. تا زمانی که این اتفاق نیفتد، یعنی ما دچار کمبود واحدهای مسکونی و مدیریت ناکارآمد باشیم، آشفته‌بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت.