میانگین بهای مسکن به بیش از ۲۰ برابر درآمد سالانه خانوار ایرانی رسید | رواج مسکن اشتراکی

نرخ  فقر  مسکن به  ۵۵  درصد  رسید

نتایج گزارش اخیر مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نشان می‌دهد که بیش از نیمی از جمعیت کشور درگیر بدمسکنی هستند. طبق این گزارش نرخ بدمسکنی در کشور به ۵۵‌ درصد رسیده که این میزان بیشترین سطح فقر مسکن نسبت به سال‌های گذشته است.

در تعریفی که پیش‌ازاین از سوی دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد ارائه شده، دو معیار برای تعریف فقر مسکن وجود دارد؛ اولین معیار فقر مسکن، عدم‌ برخورداری محل سکونت افراد یا مسکن خانوار از امکانات حداقلی یک واحد مسکونی معمولی است و معیار دوم، اختصاص بیش از ۳۰‌ درصد سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها به هزینه تأمین مسکن است. حالا بر‌اساس این مطالعه که با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌‌‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد»، از سوی بازوی پژوهشی مجلس صورت گرفته است، ۵۵‌ درصد خانوارهای ایرانی درگیر این مشکل هستند.

این در حالی است که فقر مسکن در سال ۸۴ برابر با ۲۴‌ درصد کل خانوارهای ایرانی بوده است. این میزان در ابتدای دهه ۹۰ معادل ۳۳‌ درصد خانوارها، در اواسط عصر جهش قیمت مسکن یعنی در سال ۹۸ معادل ۳۶‌ درصد و در سال ۱۴۰۰ به ۵۵‌ درصد افزایش یافته است.

محتوای این گزارش در حالی از افزایش فقر مسکن در فاصله سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ یعنی در فاصله اجرای برنامه ششم توسعه خبر می‌دهد که اتفاقا در همین سال‌ها و به موجب برنامه ششم، دولت مکلف به کاهش فقر و نابرابری در بازار مسکن به‌ویژه برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شده بود.

بر‌اساس برنامه ششم توسعه، دولت مکلف به تأمین و ساخت یک‌میلیون‌و ۷۵۰‌ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی برای گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شده بود؛ اما آمارها نشان می‌دهد که تنها ۲۱‌ درصد از این برنامه در نهایت محقق شد.

نگاهی به ارقام مربوط به قیمت مسکن در بازه پس از ۱۴۰۰ نیز حکایت از این دارد که قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به پنج سال گذشته در ماه مشابه (آذر ۱۳۹۶)، بیش از ۸۴۴‌ درصد افزایش داشته است.

همچنین در کل خانوارهای شهری، شاخص قیمت مسکن در آذر ۱۴۰۱ نسبت به آذر ۱۳۹۶ حدود ۲۴۷‌ درصد رشد داشته که در همین بازه شاخص کل قیمت‌ها برای خانوارهای شهری ۴۰۳‌ درصد افزایش یافته است.

حالا حتی رئیس مرکز پژوهش‌های مجلس نیز صراحتا اعلام می‌کند که قیمت مسکن در ۱۷ سال گذشته در تهران ۵۲ برابر شده است.

توان  خانه‌دارشدن  در  یک  دهه  نصف  شد

داده‌‌‌های رسمی مربوط به اطلاعات رشد اقتصادی و قیمت مسکن شهری در سایت مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که ایرانی‌‌‌ها در سال ۹۰ با درآمد سرانه‌ خود می‌توانستند بهای خرید ۱۱ مترمربع از یک واحد مسکونی در شهرهای کشور را پوشش دهند. این قدرت خرید (با درآمد سرانه) اما در سال ۹۹ به هفت مترمربع کاهش پیدا کرد. همچنین داده‌‌‌های رشد اقتصادی در سامانه اطلاع‌‌‌رسانی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد قدرت خرید ملک بر‌اساس درآمد سرانه ایرانی‌‌‌ها در سال ۹۰ نزدیک به ۱۰ مترمربع بوده و در پایان این دهه به نزدیک چهار مترمربع سقوط کرده است. به‌این‌ترتیب با احتساب ارقام تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه محاسبه‌‌‌شده از طرف بانک مرکزی، مشخص می‌شود توان ایرانی‌‌‌ها برای صاحب‌‌‌خانه‌شدن با درآمد سرانه در دهه ۹۰ نصف شده است.

همچنین گزارش رسمی وزارت رفاه در پایان دهه ۹۰ حکایت از این داشت که ۴۵‌ درصد از خانوارهای شهری، از مسکن مقرون به صرفه محروم هستند. این واقعیت براساس مهم‌ترین شاخص برای شناسایی فقر مسکن به دست آمده بود.

شاخص فقر مسکن شهری به این شکل محاسبه می‌شود که خانوارهایی که ماهانه (یا سالانه) بیش از ۳۰‌ درصد از هزینه‌‌‌های زندگی خود را برای تأمین مسکن (هزینه اجاره‌‌‌نشینی یا قسط وام مسکن) پرداخت کنند، در زیر خط فقر مسکن قرار دارند و کیفیت زندگی آنها با فاکتور اصلی تأمین سرپناه، اصلا در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.

سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی در سال ۹۹ به ۴۲‌ درصد رسید؛ این یعنی تبدیل‌شدن هزینه مسکن به ابرهزینه خارج از استطاعت. همچنین طبق گزارش مذکور انتهای دهه ۹۰ جمعیت دچار به فقر مسکن در تهران ۷۹‌ درصد خانوارهای پایتخت‌نشین را شامل می‌شد.

شاخص دیگری نیز برای سنجش فقر یا رفاه مسکن وجود دارد که بر‌اساس جمعیت ساکن در مسکن استاندارد، به معنای داشتن خدمات اساسی زیربنایی محاسبه می‌شود. پایان دهه ۹۰ حدود ۲۰‌ درصد از جمعیت کل کشور، در دسته بدمسکن‌ها دسته‌بندی شدند، به این معنا که در مناطق فرسوده شهرها زندگی می‌کردند. وزارت مسکن سال‌ها پیش در یکی از شماره‌های فصلنامه تخصصی خود به بررسی وضعیت مسکن در دو دهه ۷۰ و ۸۰ (به طور خاص از سال ۷۱ تا نیمه ۸۷) پرداخته بود.

طبق مطالعه مذکور در این بازه بیشترین رشد قیمت مسکن در سال ۸۶ اتفاق افتاد. در این سال رشد قیمت به مرز ۸۲ درصد رسید. بیشترین رشد قیمت مسکن بعد از سال ۸۶ نیز متعلق به سال ۷۵ با رشدی معادل ۶۷‌ درصد بوده است.

قیمت مسکن در این بازه با نزول‌ها و صعود‌های زیادی روبه‌رو بوده؛ همان‌طورکه در سال‌های ۸۳ تا ۸۷ شاهد رشد بی‌سابقه قیمت مسکن بوده‌ایم، در همین سال‌ها شاهد کاهش بی‌سابقه قیمت نیز هستیم.

سال ۸۷ بین ۲۰ تا ۳۰‌ درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ در‌حالی‌که در تمام این بازه، بیشترین کاهش در حد دو تا سه درصد بوده است. از سال ۷۶ تا سال ۸۳ این شاخص بین عدد ۳۴ تا ۸۹ متغیر بوده است؛ اما یک‌دفعه از سال ۸۴ اوج می‌گیرد و به ۱۰۹ و ۱۲۷ و بالاخره در سال ۸۶ به عدد ۲۰۰ می‌رسد.

بهای مسکن، ۲۰  برابر  درآمد   سالانه  خانوار

آن‌گونه که کمال اطهاری، پژوهشگر اقتصاد مسکن، به «شرق» توضیح می‌دهد، اگر فقر مسکن را مجموعه‌ای از سطح زیربنایی، تعداد اتاق‌ها، استحکام و مصالح مورد استفاده، دسترسی به تسهیلاتی مثل حمام و آشپزخانه مجزا، دسترسی به تجهیزات گرمایشی و... بدانیم، حدود نیم‌قرن پیش در مسکن شهری وضعیت دسترسی به مسکن مناسبت‌تر از امروز بوده است.

به گفته او سکونتگاه‌های غیررسمی آن زمان در بدترین حالت پنج درصد مسکن شهری را تشکیل می‌داد؛ اما امروز این آمار به‌شدت بالا رفته است. اطهاری می‌گوید: پیش از انقلاب مسکن روستایی بسیار بی‌دوام بود. در این سال‌ها توفیقاتی در مسکن روستایی به دست آمده؛ البته به این معنا که به جای خشت و گل با تیرآهن و آجر ساخته شدند؛ ولی بادوام‌بودن آنان لزوما قابل تکیه نیست.

در بحث مسکن شهری نیز همین بس است که بهای متوسط یک مسکن پیش از انقلاب و در سال ۵۵ حدود سه تا چهار برابر درآمد سالانه یک خانوار بوده، در دهه اول پس از انقلاب نیز با وجود جنگ این نسبت حدودا همان مقدار ماند؛ اما از زمانی که تراکم‌فروشی آغاز شد، این شاخص هم سیر صعودی آغاز کرد؛ در ابتدای دهه ۸۰ به حدود هشت برابر درآمد خانوار رسید و اکنون بسیار بالاتر از ۲۰ برابر درآمد سرانه خانوار در یک سال است؛ درحالی‌که حد تحمل‌پذیر برای یک خانوار نهایتا پنج برابر درآمد سالانه‌شان است.

به باور این کارشناس نبود الگوی توسعه عام، خطاهای سیاستی بزرگ و ابتذالی که با تراکم‌فروشی بر اقتصاد حاکم شد، در کنار کج‌فهمی علم اقتصاد از سوی اقتصاددانان حاکمیت وضع مسکن را روز ‌به ‌روز بدتر کرد.

به گفته او اسلامشهر کنونی اولین سکونتگاه غیررسمی منفصل از شهر در ایران بود که در حاشیه تهران ایجاد شد. پیش از انقلاب تمام سکونتگاه‌های غیررسمی جمعا نهایتا ۵۰ هزار نفر جمعیت داشتند؛ اما اکنون جمعیت سکونتگاه‌های غیررسمی منفصل در مجموعه شهری تهران به شش میلیون نفر رسیده است.

اطهاری سیاست‌زدگی همه جناح‌ها، انحلال خاموش تعاونی‌های مسکن که از زمان دولت احمدی‌نژاد آغاز شد و در دولت‌های پس از او ادامه یافت، کنارگذاشتن طرح‌های جامع مسکن، عدم ورود به اقتصاد دانش و اجرائی‌نکردن آمایش سرزمین را که قرار بود از برنامه چهارم توسعه قانونی شود، مجموعه عواملی می‌داند که وضع کنونی مسکن را ایجاد کرده‌اند.

زمین  نباید  دارایی  شود

اطهاری همچنین توضیح می‌دهد: مسکن به معنای یک ساختمان نیست؛ بلکه مجموعه تسهیلات اقتصادی و اجتماعی در اختیار یک خانوار است. برای مثال دسترسی آسان به مدرسه یا کتابخانه عمومی از جمله عوامل مؤثر بر فقر مسکن است. اگر بخواهیم مانند سایر کشورهای دنیا از برق و آب و ساختمان بگذریم و این دست عوامل اقتصادی و اجتماعی را هم در بررسی فقر مسکن در نظر بگیریم، فقر مسکن ما به حدود ۹۰ درصد جمعیت کشور می‌رسد؛ چرا‌که یک مدرسه خوب باید در حدود ۸۰۰ متری مسکن و یک کتابخانه باید در حدود فاصله زمانی ۲۰ دقیقه‌ای با محل سکونت باشد. بحث مسکن در چارچوب طرح‌های شهری معنی دارد، وقتی تراکم‌فروشی اوج می‌گیرد، نه‌تنها قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ بلکه فضاهای لازم برای توسعه اجتماعی و فرهنگی هم از بین می‌روند.

او تأکید می‌کند: نگاهی به طراحی اکباتان بیندازید، با اینکه دخالت ناروا در آن زیاد شده؛ اما همچنان به گونه‌ای است که مدرسه، کتابخانه و... در دسترس دارند و هیچ نیازی نیست برای این دسترسی‌ها از وسایل نقلیه شخصی و عمومی استفاده کنند. حالا نگاهی به تراکم‌فروشی‌ها کنید؛ منطقه ۲۲ منطقه نوآوری تهران بود برای سامان دانش‌بنیان این شهر، حالا ببینید چه بلایی سرش آوردند؛ اکنون باید آنجا مدت‌ها دنبال یک مدرسه گشت.

به باور این پژوهشگر حوزه مسکن پیوند مسکن با طرح‌های شهری و آمایشی مهم است؛ ولی در ایران حتی در پژوهش‌های خوبی که سعی دارد محرومیت‌ها را نمایان کند هم فقر مسکن به ساختمان تقلیل پیدا می‌کند، این تقلیل بالطبع قانون‌گذاری و برنامه‌ریزی را هم تقلیل می‌دهد.

اطهاری همچنین توضیح می‌دهد که زمین در ایران به دارایی تبدیل شده، این در حالی است که زمین در تمام دنیا در دست بخش عمومی است و این را لازم است برخی شهرسازها که به علت دانش اندک‌شان تسلیم تراکم‌فروشی شده‌اند، بدانند. ساماندهی و برنامه‌ریزی طرح‌های شهری دستکاری شده که وضع این است؛ وگرنه زمین‌ها باید مثل طبیعت در دست نهادهای عمومی باشد. به قول برخی اقتصاددانان زمین کالای موهومی است؛ ولی در ایران تبدیل به دارایی شده است؛ درحالی‌که زمین نباید دارایی باشد.

رواج مسکن اشتراکی

گروه مسکن- چندصد هزار‌ خانه‌ای که مالکان به ویژه انبوه‌سازان در تهران و دیگر شهرها به امید افزایش قیمت خالی گذاشته‌اند موجب بر‌هم‌خوردن تعادل در فرآیند عرضه و تقاضای مسکن و رکود این بخش شده است؛ چالشی که دولت با راهکار وضع مالیات بر خانه‌های خالی به دنبال رفع آن است.

مسکن در بیشتر کشورها کالایی اجتماعی به شمار می‌رود، اما در ایران به دلیل ارزش‌افزوده‌ای که در پی سیاست‌های غلط و فعالیت گسترده دلالان به وجود آمده به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، به طوری که طبق بررسی‌های انجام‌شده، خانه در کلانشهر تهران گران‌تر از اروپاست. سیاست اصلی دولت بر این پایه است که مسکن کالای مصرفی باشد و نه ابزاری برای سرمایه‌گذاری. در برابر، وجود بیش از یک و نیم میلیون خانه خالی نشان می‌دهد این میزان و حجم از واحد‌های مسکونی برای سرمایه‌گذاری ساخته شده است و مالکان در شرایط رکود قصد فروش ندارند. البته برخی معتقدند این میزان واحد مسکونی به دلیل نبود تقاضا در بازار خالی مانده و ربطی به احتکار ندارد، اما کاملا واضح است که امروزه بازار مسکن از افزایش میزان تقاضا و کاهش میزان عرضه رنج می‌برد.

عادی شدن اجاره اشتراکی خانه

گسترش پدیده خانه‌های اشتراکی به گفته یک اقتصاددان نتیجه پابرجایی مشکلات۵۰‌ساله در حوزه مسکن است؛ پدیده‌ای که از دید یک فعال مدنی، سراسر منفی است و پیامدهایی به شدت مخرب در خانواده و جامعه بر جای می‌گذارد.

توسل مستاجران به مسکن اشتراکی موضوعی است که با در رفتن فنر قیمت املاک و به دنبال آن اجاره‌بها، در حال عادی شدن است، حال آنکه چندی پیش سوژگی‌اش در آپارتمان‌های کم‌متراژ، چشم بسیاری از مخاطبان رسانه‌ها و شبکه‌های اجتماعی را از تعجب گرد می‌کرد. با چند جست‌وجو در اپلیکیشن دیوار می‌توان متوجه حجم گسترده‌ای از آگهی‌ها در خصوص مسکن اشتراکی شد.

با وجود اینکه مسکن اشتراکی یک مساله آشنا و با سابقه‌ای دیرینه است، اما در شرایط کنونی که زیست اجتماعی جامعه تغییر پیدا کرده، افزایش اینگونه سکونت‌ها می‌تواند آسیب‌های زیادی به دنبال داشته باشد.

افزایش تقاضا نسبت به عرضه

بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن می‌گوید: قیمت مسکن روز‌به‌روز در حال افزایش است و نتیجه این اتفاق مهاجرت معکوس منفی است که بر سرخوردگی و از بین رفتن توان و قدرت زندگی در یک منطقه دلالت دارد. مسکن بزرگ‌ترین پارامتر و مساله یک خانوار است و بیش از ۴۵ تا ۵۰ درصد محتوای سبد خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. وقتی خانواده‌ای ناتوان در تهیه این ضرورت مهم باشد به چادرنشینی، خانه‌های اشتراکی و غیره رو می‌آورد.

این کارشناس مسکن معتقد است که تعداد خانوارها نسبت به واحدهای مسکونی بیشتر شده است و سالانه بیش از ۷۰۰ هزار ثبت ازدواج داریم. مسکن اشتراکی پیش از اینها هم وجود داشته است. خانه‌هایی همچون کاروانسرا با چند اتاق، آشپزخانه و سرویس بهداشتی مشترک که خانواده‌ها در آن زندگی می‌کردند اما امروزه این وضع در شکل جدیدش در حال گسترش است و باعث کاهش کیفیت زندگی‌ها شده است.

فرصت‌های حوزه مسکن را از دست داده‌ایم

ستاریان با بیان اینکه ما هر سیاستگذاری‌ای در حوزه مسکن داشته باشیم بعد از ۱۵ تا ۲۰ سال نتیجه‌اش را خواهیم دید، توضیح می‌دهد: ما فرصت‌های حوزه مسکن را از دست داده‌ایم و امروزه با بحران بسیار بزرگی در این‌باره مواجه شده‌ایم. اگر از امسال سالی یک میلیون مسکن از آسمان بیاید و در ایران قرار بگیرد ما ۶ سال دیگر نتیجه‌اش را خواهیم دید.

این استاد دانشگاه با اشاره به طرح تولید چهار میلیون مسکن در چهار سال می‌پرسد: این حجم فراتر از یک ابرپروژه است و باید به این اندیشید که در این دو سال چقدر پروسه مربوطه پیشرفت داشته و با این روش‌ها و این برنامه‌ها چه میزانی از این هدفگذاری را می‌توان محقق کرد؟

او می‌افزاید: مشکل ما در حوزه مسکن به چند سال پیش از انقلاب بازمی‌گردد. بعد از انقلاب به علت دگرگونی‌های به وجود آمده این مشکلات ابعادی تازه یافته است. ۵۰ سال است که با این مساله دست‌و‌پنجه نرم می‌کنیم. مسکن مهر، مسکن استیجاری و غیره برای جامعه ما نیست، برای جوامعی است که مشکل مسکن در آن حل شده و فقط دهک‌های خیلی پایین که تعداد بسیار کمی هستند، در تهیه مسکن ناتوانند و در این شرایط دولت دست به کار می‌شود و با امکانات سخت‌تری، مسکن را در اختیار آنها قرار می‌دهد و آنها را مسکن استیجاری، مسکن اجتماعی، مسکن مهر و غیره می‌نامند.

ستاریان با بیان اینکه در هیچ کجای دنیا دولت نمی‌تواند بیش از مقدار اندکی مسکن تولید کند، توضیح می‌دهد: تولید مسکن برعهده بخش خصوصی و نیازمند جذب سرمایه‌گذار است. در اینجا مشکل در روابط و ابزارهای مالی است که بتوانند این اعتبارها را از یکدیگر جذب کنند و در فرآیند تولید قرار دهند. مسکن مهر بازار را آشفته کرد و باعث رکود بازار شد. پس نمی‌توانیم آن را با یک سال مقایسه کنیم بلکه باید چشم‌انداز ۵ یا ۶ ساله به آن داشته باشیم. شاهد این بودیم که قیمت مسکن با ساخت مسکن مهر مدت کوتاهی کاهش پیدا کرد و رشدش از سال ۹۱ به ۱۴۰ درصد رسید.

راهکارهای فعلی گره‌ای از مشکل اجاره‌بها باز نمی‌کنند

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در شرایط کنونی هیچ راهکار نظارتی وجود ندارد که بتواند جلوی افزایش نرخ اجاره‌بها را بگیرد می‌گوید: نمی‌توانیم جلوی معامله دو نفر را بگیریم و هزاران راه برای دور زدن وجود دارد، از جمله ثبت رسمی نکردن اسناد رد و بدل شده و غیره. مگر می‌شود جنسی که قیمت آن بالا رفته و با کمبود آن در جامعه روبه‌رو هستیم بخواهیم مالکان آنها را مفت اجاره دهند یا اینکه خانه‌ای که سه میلیارد یا ۱۰ میلیارد قیمت دارد به بهایی کم اجاره داده شود.

ستاریان می‌افزاید: کارهای نظارتی و حمایتی صورت گرفته نمی‌توانند جوابگو باشند؛ مانند دادن تسهیلات رهن از سوی دولت که مانند یک سم موقت عمل می‌کند و آثار سوء خود را خواهد گذاشت. از این تسهیلات باید به صورت موقت برای مسائلی که برای حل کردن و پیاده‌سازی برنامه اصلی نیاز است، استفاده کرد نه هنگامی که برای زمان کوتاهی بخواهید به جامعه مُسکن بزنید و بعد از آن درد شروع شود. اگر امروز به مستاجرها پول بیشتر بدهید، صاحب‌خانه‌ها کم‌کم اجاره را بیشتر می‌کنند به طوری که سال بعد باید چند برابر این را بدهید که این کار بسیار بی‌خود است.

طرح مالیات برای خانه‌های خالی

این استاد دانشگاه بیان می‌کند: تفاوت بخش خصوصی ما با بخش خصوصی کشورهای همسایه در این است که ۱۰ درصد از منابع برای خود سرمایه‌گذار است و مابقی از منابع مالی دولت تامین می‌شود. برای مثال اگر سرمایه‌گذاران بخواهند با منابع مالی خود ۱۰ واحد تولید کنند با کمک دولت ۱۰۰ واحد تولید می‌کنند اما در بخش خصوصی ما، سازنده فقط به جیب خود اتکا دارد. برای نمونه اگر می‌خواهد ۱۰ واحد بسازد، همان را می‌سازد. افزایش تعداد بیشتر از این برای او ریسک خواهد بود و ممکن است ساختمان نیمه‌کاره باقی بماند.

ستاریان در رابطه با طرح مالیات برای خانه‌های خالی می‌گوید: کسی در دنیا نمی‌تواند ادعا کند خانه‌های خالی وجود دارد و می‌توان از آنها مالیات گرفت، چراکه بعد از آن باید عواقبش را در نظر بگیرد. اگر ادعا کردید که ما مسکن کم نداریم زمانی صحیح است که این موضوع در سبد خانوار شما فقط ۱۰ تا ۱۵ درصد را به خود اختصاص دهد و رشد حاشیه‌نشینی به صفر برسد، همین‌طور قیمت مسکن افزایش پیدا نکند و ثابت بماند.

او می‌افزاید: هرگاه این سه پارامتر را در جامعه دیدیم، می‌توانیم بگوییم جامعه با مشکل مسکن مواجه نیست. وقتی می‌گوییم خانه خالی زیاد داریم، قاعدتا باید کاهش قیمت مسکن و خالی شدن حاشیه شهر را به دنبال داشته باشد. این ادعای غیرعلمی، چند سال در دولت چرخید و قوه مقننه روی آن مانور داد. خانه خالی مالیاتی دارد که در اکثر کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد، البته کشورهایی که مشکل مسکن ندارند.