روزنامه جهان صنعت نوشت: سلب اعتبار از انجام غیررسمی معاملات پیش‌فروش ساختمان‌ها از نظر قانونی مشکل اسناد عادی برای قراردادهای پیش‌فروش را حل نخواهد کرد. همچنین باید توجه داشت که در این صورت امکان شکست خوردن طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مورد این قراردادها وجود دارد.
براساس قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوبه ۱۳۸۹)، امکان ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش ساختمان پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی وجود ندارد. علاوه بر این، فرآیند پیچیده پیش‌فروش رسمی و مشکلاتی نظیر عدم امکان استعلام نقل‌وانتقال واحد‌های ساختمانی در حال ساخت در سامانه ثبت املاک، باعث عدم استقبال متعاملین قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از ثبت رسمی معاملاتشان شده است، به‌طوری که به گفته رییس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس، از هر ۱۰۰ هزار پیش‌فروش سالیانه ساختمان، تنها ۱۸۰۰ مورد ثبت رسمی می‌شود. پرسش‌هایی که در این رابطه مطرح می‌شود اینها هستند که ریشه این عدم استقبال را در کجا باید جست‌وجو کرد و راهکار رفع آن چیست؟
پیش‌فروش ساختمان‌ها
قرارداد پیش‌فروش ساختمان، قراردادی است که طی آن یک واحد ساختمانی پیش از آماده شدن یا حتی پیش از احداث برای فروش عرضه می‌شود. به موجب این قرارداد، فروشنده متعهد می‌شود که آپارتمانی را مطابق نقشه ساختمانی و مفاد قرارداد ساخته و پس از تکمیل آن در موعد مقرر و در مقابل دریافت مبلغ قرارداد (به صورت نقدی یا اقساطی)، آن واحد را به خریدار تحویل دهد و واحد ساختمانی مذکور، با هر نوع کاربری، از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت پیش‌خریدار درآید. با توجه به مشکلاتی که اعتبار قولنامه‌ها و ثبت غیررسمی معاملات برای مردم به وجود آورده بود، قانونگذار طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را پیشنهاد داد که بخشی از آن مربوط به معاملات پیش‌فروش بود. با توجه به اختلافات مجلس و شورای نگهبان بر سر این طرح، هم‌اکنون تصمیم‌گیری درباره این طرح در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفته است.
راهکاری برای ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش
راه‌حلی که در این طرح برای حل معضل عدم ثبت رسمی معاملات پیش‌فروش در نظر گرفته شده، این است که متعاملین این قراردادها در سامانه‌ای تحت عنوان «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» این امکان را داشته باشند که در لحظه، قراردادها و معاملات خود را ثبت کنند تا دیگر احتیاجی به تنظیم غیررسمی این معاملات نباشد و پس از آن متعاملین باید در مهلت توافق شده برای ثبت نهایی قراردادهای خود به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
تأکید می‌شود که ثبت غیررسمی معاملات پیش‌فروش، مخاطرات و مشکلات متعددی را به همراه دارد؛ مشکلاتی نظیر تعارضات مالکیتی، اخذ وام‌های کلان توسط سازنده در ازای قرار دادن سند در رهن بانک و امکان توقف پروژه به واسطه عدم تسویه این وام‌ها، بروز کلاهبرداری‌های متعدد در امر پیش‌فروش، رهاسازی پروژه توسط انبوه‌سازان به دلیل زیان‌های مالی، افزایش قیمت توافقی از طرف سازنده، تاخیر در تنظیم و انتقال سند تفکیکی واحد ساختمانی از طرف پیش‌فروشنده، عدم پرداخت اقساط بهای مسکن توسط خریداران، عدم تعهد سازنده در به کاربردن مصالح باکیفیت، عدم اخذ پایان‌کار ساختمانی و مسائل متعددی از این دست که در صورت ثبت رسمی این نوع معاملات، کاهش چشمگیری پیدا می‌کنند.
علت انجام نشدن ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان
نکته اصلی اینجاست که علی‌رغم تمام مشکلات و ریسک‌هایی که ثبت غیررسمی معاملات پیش‌فروش به همراه دارد، متعاملین این قراردادها، همچنان از ثبت رسمی این معاملات طفره می‌روند.
به‌طور کلی، در بررسی علل این عدم استقبال، دو مساله را می‌توان مدنظر قرار داد: مساله اول این است که دفاتر اسناد رسمی به دلایلی نظیر پیچیدگی معاملات پیش‌فروش، تمایلی به تنظیم این نوع معاملات از خود نشان نمی‌دهند.
مساله دوم این است که با توجه به موانع قانون پیش‌فروش ساختمان که در سال ۸۹ به تصویب رسیده است، تا پیش از صدور پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی برای ملک، امکان ثبت رسمی این معاملات وجود ندارد و این امر و پاره دیگری از موانع، منجر به این شده که معامله‌کنندگان قراردادهای پیش‌فروش، تمایلی به ثبت رسمی معاملات خود نشان ندهند.
۱۸۰۰ ثبت رسمی از ۱۰۰ هزار پیش‌فروش ساختمان
نکته دیگری که باید مد نظر قرار داده شود، این است که به گفته رییس کمیسیون اصل ۹۰ مجلس، در حال حاضر از حدود ۱۰۰ هزار پیش‌فروش سالانه در کشور، تنها ۱۸۰۰ مورد در کشور ثبت رسمی شده است.
در صورت بی‌اعتبار کردن معاملات غیررسمی، پیش‌خریداران دچار بلاتکلیفی شده‌اند و این امر، هم راه معاملات عادی را بر سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان این بازار می‌بندد و هم امکان ثبت رسمی را از آنان سلب می‌کند.
با این حساب، می‌توان این‌گونه نتیجه‌گیری کرد که حتی اگر انجام غیررسمی معاملات پیش‌فروش از نظر قانونی بی‌اعتبار شود، تا مشکلات و موانع ثبت رسمی این معاملات برطرف و ثبت رسمی این معاملات تسهیل نشود، عملا معضل اسناد عادی برای این نوع از قراردادها حل نخواهد شد و پس از مدتی، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مورد این قراردادها شکست خواهد خورد و این امر، نتیجه‌ای نیست که قانونگذار مدنظر داشته است.
- 12
- 1
