چرا فروش متری مسکن عملی نیست؟

به گزارش آرمان امروز، امیرمهدی صبایی سخنگوی سازمان بورس به تازگی اعلام کرده است که سرانجام طرح فروش متری مسکن در بورس به مراحل نهایی رسیده و دستورالعمل این معاملات تا شهریورماه به تصویب هیأت مدیره سازمان بورس می‌رسد. اما آیا این طرح می تواند مشکل مسکن را حل کند؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا باید بدانیم طرح فروش متری مسکن چیست؟

خرید و فروش مسکن در بورس

بازار املاک بازاری نیست که بتوان برای آن قیمتی کلی در نظر گرفت، بنابراین قیمت مسکن به مکان، کیفیت و نوع ساخت بستگی دارد.

برای حل این موضوع، اوراق سهام روی یک پروژه مشخص منتشر می‌شود و اوراق هر پروژه از پروژه دیگر متفاوت خواهد بود. در یک ساختمان نیز قیمت واحدها با هم متفاوت است.

برای حل این موضوع در هر پروژه یک واحد به‌عنوان مبنا در نظر گرفته شده و قیمت‌گذاری سایر واحدها بر آن مبناست.

اگرچه زمان انتشار اوراق ویژگی‌های پروژه برای خریدار مشخص است، ولی معلوم نیست در زمان سررسید کدام واحد را تحویل می‌گیرد. در خصوص زمان سررسید اوراق نیز اگر فردی تعداد اوراق لازم برای تحویل گرفتن یک واحد را دارد، واحد درخواستی به او تحویل داده می‌شود ولی اگر آن واحد چند متقاضی داشته باشد، بین دو نفر از آنها قرعه‌کشی و واحد به شخص برنده تحویل داده می‌‌شود.

در خرید و فروش متری مسکن در بورس طبق شرایط خرید سهام زمین متری سه حالت وجود دارد؛ ممکن است برخی بتوانند واحد انتخابی خود را دریافت کنند، برخی دیگر نتوانند و واحد دیگری را نیز نمی‌خواهند.

تعدادی دیگر از متقاضیان از ابتدا قصد تحویل گرفتن واحدی نداشتند و هدف‌شان سرمایه‌گذاری بوده است.

فروشنده در یک حالت می‌تواند به خریدار اختیار فروش دهد. برای مثال خریدار، اوراق مسکن را متری پنج میلیون تومان خریده و فروشنده اعلام کرده است که اگر در سررسید پنج ساله، نتواند ملک را تحویل دهد، خریدار پنج سال دیگر با قیمت ۱۰ میلیون تومان اختیار فروش دارد.

حال اگر خریدار در زمان سررسید، واحد مورد نظر را تحویل نگرفت، می‌تواند بابت پنج میلیون تومان سرمایه‌گذاری در پنج سال قبل، ۱۰ میلیون تومان دریافت کند.

در صورتی‌که فروشنده اوراق، نه به خریدار اجازه فروش دهد و نه امکان تسویه نقدی ایجاد کند، در این حالت به سرمایه‌گذار اجازه داده‌شده اوراق خود را به افرادی که می‌خواهند واحدهای باقیمانده را تحویل بگیرند بفروشد.

در این شرایط واحدها در بورس کالا به مزایده گذاشته می‌شوند؛ بر این اساس که واحدها متری چند به فروش رسیده باشند قیمت آن به افراد صاحب اوراق مسکن پرداخت می‌شود.

این طرح شکست خورده است

سابقه اجرای طرح فروش متری مسکن به دوره ریاست جمهوری سید محمد خاتمی می رسد. طرحی که خیلی زود کنار گذاشته شد.

علیرضا سرحدی، کارشناس مسکن با اشاره به این موضوع گفت: داستان فروش متری مسکن به دوره وزارت عبدالعلی‌زاده، وزیر دولت اصلاحات باز می گردد و در همان زمان نیست بخاطر مشکلاتی که داشت کنار گذاشته شد.

سرحدی با تاکید بر اینکه این یک طرح شکست خورده است افزود: مسکن کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت. پارامترهای بسیار زیادی در قیمت مسکن تأثیرگذار است به‌طور مثال قیمت هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت هست حتی اگر دو خانه در یک ساختمان نیز باشند قیمت هر طبقه با طبقه دیگر تفاوت دارد.

یک متری که در بورس ارائه می‌شود در کجا قرار دارد؟ چگونه است و چه شرایطی دارد؟ این‌ها سؤالاتی است که در این طرح بی‌پاسخ مانده است.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: آنچه در بورس عرضه می‌شود، سهام شرکت‌هاست؛ یعنی شرکت‌ها پس از شروع پروژه‌ای، آن را به‌صورت چندین سهم درمی‌آورند و در بورس به فروش می‌گذارند و در نهایت از فروش یا از سود آن پروژه، ارزش سهام‌داران بالا می‌رود و با سود آن سهامداران می‌توانند خانه بخرند.

سرحدی با تاکید بر اینکه در هیچ کجای جهان چنین طرحی وجود ندارد افزود: متری فروشی مسکن برای عده‌ای واژه جذابی است اما طرحی حساب نشده است. یکی دیگر از مشکلات این طرح این است که من چه زمانی می‌توانم صاحب‌خانه شوم.به‌جای آن باید سهام انبوه‌سازها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی را در بورس عرضه کنند و افراد با سودی که از آن حاصل می‌شود بتوانند سرمایه‌گذاری کرده و صاحب مسکن شوند.

هزار برابری شدن قیمت مسکن در ۵ سال

سال ۱۳۹۶ تا سال ۱۴۰۰ حداقل دستمزد ۱۸۵/۵ درصد رشد داشته و تورم نیز از ۹/۶ درصد به ۴۰/۲ درصد رسیده است. همچنین متوسط قیمت مسکن از فروردین ۱۳۹۶ تا آذر ۱۴۰۱ حدود ۹۹۸ برابر شده است.

اگر یک سوم حقوق یک کارگر را برای خرید خانه در طول سال در نظر بگیریم، یک خانوار با دستمزد سال ۱۳۹۶ باید ۵۸ سال برای خرید یک ۵۸ متری منتظر می‌ماندند. هرچند که این رقم نیز غیر عملی به‌نظر می‌رسد اما حالا یک خانوار برای خرید خانه‌ای با همان متراژ و طبق آمارهای آذرماه باید ۱۴۳ سال صبر کند.

 در همین حال بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم سالانه در فروردین ماه سال ۱۴۰۲ به ۴۷.۶ درصد افزایش یافته که بالاترین رقم در ۱۰ سال گذشته محسوب می‌شود. همچنین نرخ تورم نقطه به نقطه نیز ۵۵.۵ درصد ثبت شده است.

حالا نیز با افزایش درصد تورم و از آن سو متوسط قیمت مسکن، قدرت خرید افراد صدها درصد کاهش پیدا کند و خرید خانه برای ایرانیان تقریبا به یک رویا تبدیل شود.

با کاهش میزان ساخت و سازها بر اثر گرانی مصالح ساخت و افزایش ماه به ماه تورم به نظر می‌آید این گرانی حداقل تا زمان کنترل تورم و بهبود وضعیت اقتصادی ادامه داشته باشد و وضعیت را از این حد نیز بدتر کند.