هشدار درباره «مشکلات اجاره‌نشین‌ها» و «تداوم صعود قیمت و اجاره»

«دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت «طرح وام مشارکتی خرید مسکن» گزارش می‌دهد؛  آیا نسخه دوم برای «شارژ بانکی خانه‌اولی‌ها» به «گشایش قفل خرید مسکن در ۱۴۰۳» منجر می‌شود؟

  آسیب‌شناسی مشکلات اجاره‌نشین‌ها ناشی از «شکاف بین عرضه و تقاضا» به یک راه‌حل رسید. در نسخه‌ مرکز پژوهش‌های مجلس برای درمان بازار اجاره‌ مسکن، بانک اصلی تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن از حالت منفعلانه نسبت به «خانه‌اولی‌»ها خارج می‌شود و معادل ۶۰درصد قیمت، وام تک‌نرخی پرداخت می‌کند.

گروه کارشناسی مجلس در حالی در یک گزارش مکتوب، ‌‌ طرح پرداخت وام میلیاردی به خانه‌‌اولی‌‌ها را پیشنهاد کرده است که همچنین نسبت به مشکلات اجاره‌‌نشین‌‌ها و تبعات تداوم صعود قیمت و اجاره‌‌بها به سیاستگذار مسکن هشدار می‌دهد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دومین نسخه «طرح تقویت قدرت خرید خانه‌‌‌‌اولی‌‌ها» در حالی از سوی یک گروه کارشناسی در مجلس شورای اسلامی ارائه شده است که پیش‌تر، شبکه بانکی، پیشنهادی مشابه در این خصوص ارائه کرده بود. بعد از ارائه «نسخه اول» تقویت قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها از سوی یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی مبنی، بر «پرداخت وام مشارکتی با قدرت پوشش‌‌دهی ۴۰‌درصد بهای کل یک آپارتمان مسکونی به خریداران اشتراکی»، به تازگی، مرکز پژوهش‌‌های مجلس، «نسخه دوم» تقویت قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها از مسیر «تامین ۶۰‌درصد بهای خرید مسکن برای ۵۰‌هزار متقاضی خرید خانه با ۵۰‌هزار فقره وام بانکی برخوردار از نرخ سود حمایتی»، را پیشنهاد کرده است.

این نسخه دوم در حالی ارائه شده است که متولی بخش مسکن در دولت، با یک ذهنیت اشتباه درباره حال و روز مستاجرها و خانه‌‌اولی‌‌ها، طی دو سال اخیر تمام هم و غم خود را بر ساخت وعرضه مسکن دولتی روی اراضی ۹۹ ساله بیرون شهرهای اصلی قرار داده است. این در حالی است که کارشناسان اگرچه افزایش عرضه مسکن از مسیر ساخت‌وساز را یکی از شروط خانه‌‌دار شدن افراد فاقد مسکن می‌‌دانند اما شرط اصلی، لازم و اولویت‌‌دار برای این موضوع که می‌تواند منجر به خروج بازار مسکن از رکود و به دنبال آن کاهش عمق رکود ساختمانی شود را تقویت قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها در درون شهرها عنوان می‌کنند.

اوایل امسال، یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی طرح پیشنهادی پرداخت وام مشارکتی برای خرید مسکن در قالب پرداخت تسهیلاتی معادل ۴۰‌درصد قیمت آپارتمان مورد نظر را به مجموعه خریداران مشارکتی در مسیر ارائه به بانک مرکزی قرار دادند. هدف اصلی از این طرح به گفته طراحان آن، حل دو چالش مرتبط با وام مسکن یعنی «تقویت قدرت پوشش‌‌دهی وام» و همچنین «استطاعت‌‌‌‌پذیر کردن قسط ماهانه وام میلیاردی»، عنوان شد.

به تازگی نیز، گروه کارشناسی مجلس (مرکز پژوهش‌‌های مجلس)، برای احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها، در طرحی ضمن هشدار نسبت به مشکلات اجاره‌‌نشین‌‌های‌‌ کم‌‌درآمد در بازار اجاره برای تامین و پرداخت اجاره‌‌بها، درباره تبعات تداوم صعود اجاره‌‌بهای مسکن و همین‌طور رشد روز افزون قیمت مسکن، به سیاستگذار این حوزه هشدار داده و نسخه دومی از طرح توانمندسازی و احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها را ارائه داده است. در قالب این طرح پیشنهاد شده است ۵۰‌هزار فقره وام خرید مسکن با نرخ سود حمایتی با قدرت پوشش‌‌دهی ۶۰ درصدی بهای آپارتمان‌‌ها (بر اساس متوسط قیمت مسکن کشور در سال ۱۴۰۲)، از محل یارانه‌‌های بخش مسکن که در اختیار صندوق ملی مسکن قرار دارد، به خانه‌‌اولی‌‌ها پرداخت شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با توجه به میانگین قیمت مسکن کشور در سال ۱۴۰۲، وام ۶۰ درصدی، چیزی معادل یک میلیارد تومان خواهد شد؛ تجربه سال‌های گذشته در خصوص پرداخت وام مسکن با نرخ سود حمایتی نیز نشان می‌دهد اگر وام حمایتی در این حوزه بخواهد پرداخت شود، نرخ سود وام باید زیر ۱۰‌درصد باشد. در چنین شرایطی که اولویت خانه‌‌اولی‌‌ها که عمده آنها زوج‌‌های جوان هستند، خرید خانه با مساحت ۵۰ تا ۶۰ مترمربع است، پرداخت ۵۰‌هزار فقره وام به آنها با نرخ سود حمایتی برای تامین ۶۰‌درصد هزینه خرید چنین آپارتمانی، حتما از عهده دولت و شبکه بانکی برمی‌‌‌‌آید. این میزان وام در واقع یک دهم تعداد تشکیل خانوار از مسیر ازدواج در هر سال است. به طور متوسط در هر سال، از مسیر ازدواج، ۵۰۰‌هزار خانوار جدید به نظام جمعیتی کشور اضافه می‌شود. البته تامین منابع موردنیاز برای پرداخت این تسهیلات، منوط به آن است که بخشی از منابع ۸‌هزار میلیارد تومانی که از محل بودجه ۱۴۰۳ در قالب یارانه‌‌های بخش مسکن در اختیار صندوق توسعه ملی مسکن قرار می‌گیرد، به اجرای این نسخه پیشنهادی برای تقویت قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها اختصاص یابد.

این در حالی است که در این گزارش به صراحت آمده است که بافت فرسوده به عنوان کانون اصلی ساخت و تامین مسکن شهرها، در سنوات گذشته و از جمله در ارقام بودجه ۱۴۰۳، عملا از تسهیلات بانکی حمایتی محروم بوده است؛ این در حالی است که بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اتفاقا بافت‌‌های فرسوده مناطق اصلی در شهرها هستند که باید برای ساخت و عرضه مسکن در آنها حمایت‌‌های تسهیلاتی، مالی و بانکی اعمال شود؛ در حالی که طی همه سال‌های گذشته تاکنون این حمایت‌‌ها عمدتا منوط و مختص خانه‌‌سازی‌‌های خارج از شهرها روی زمین‌‌های خام و فاقد خدمات بوده است.

بانک مسکن؛آچار فرانسه یا هم‌‌مسیر رکود؟

مرکز پژوهش‌‌های مجلس همچنین در بخشی از گزارشی که در آن نسخه پیشنهادی احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها از مسیر پرداخت وام حمایتی با قدرت پوشش ۶۰‌درصد بهای آپارتمان‌‌ها را با عنوان «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور، حوزه مسکن وشهرسازی»، ارائه کرده، نقدهای فنی به بانک مسکن به عنوان بانک اصلی تامین مالی این بخش، مطرح کرده است. این نقدها مشابه نقدهایی است که «دنیای‌اقتصاد» در دو گزارش در تاریخ‌‌های ۱۱ و ۳۱ اردیبهشت ماه درباره ضعف نظام تامین مالی مسکن منتشر کرده بود.

محتوای این گزارش‌‌ها نشان می‌دهد بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن در پرداخت تسهیلات خرید خانه به خانه‌‌اولی‌‌ها پسرفت داشته است. در گزارش گروه کارشناسی مجلس نیز آمده است: ارقام مربوط به پرداخت تسهیلات بافت فرسوده در بودجه ۱۴۰۳ نسبت به بودجه ۱۴۰۲ تقریبا به صفر میل کرده است. همچنین برنامه‌‌ای که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید خانه در ۱۴۰۳ تعریف کرده است نسبت به سال قبل از زاویه بودجه ۱۴۰۳، معادل ۳۵‌درصد کاهش داشته است.

پیش‌تر در بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» مشخص شد از سال ۹۷ تاکنون رشد واقعی تسهیلات بخش مسکن سالانه به طور میانگین ۱۴‌درصد افت کرده است. سال گذشته اما این شاخص افت ۴۸ درصدی داشته است. اکنون مجموعه بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و گروه کارشناسی مجلس مشخص می‌کند نظام بانکی به‌ویژه بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن به جای اینکه به اصطلاح آچار فرانسه رونق مسکن باشد، هم‌‌مسیر با رکود مسکن قرار گرفته وپاس گل برای تعمیق رکود در این بخش فراهم می‌کند.

کارشناسان درباره این وارونگی ماموریت در نظام تامین مالی بخش مسکن می‌‌گویند وقتی بانک اصلی تامین‌کننده منابع تسهیلاتی بخش مسکن عملا به شعبه و پایگاه اصلی دولت برای اجرای تکالیف مقرر شده از بالا به پایین، تبدیل می‌شود امکان هر نوع ابتکار عمل، تهیه واجرای طرح کارشناسی و اقدام درست و به موقع در نظام تامین مالی مسکن در جهت تقویت قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها، از آن سلب می‌شود. به همین دلیل دیده می‌شود به جای آنکه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در شبکه بانکی به طور واقعی رشد داشته باشد اما عملا با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، پسرفت هم داشته است.

گروه کارشناسی مجلس می‌‌گویند: نسخه پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات بانکی با قدرت پوشش‌‌دهی ۶۰‌درصد بهای خرید آپارتمان با نرخ سود حمایتی برای ۵۰‌هزار فقره وام خرید، علاوه بر تقویت قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها یک راه‌‌حل برای ترمیم شکاف عرضه وتقاضا در بازار اجاره نیز محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها وخرید خانه از سمت آنها، تقاضای بار شده بر بازار اجاره را کاهش می‌دهد و همین موضوع (کاهش تقاضای اجاره‌‌نشینی) می‌تواند در کاهش التهاب این بازار نیز موثر باشد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم نسخه اول (پرداخت ۴۰‌درصد قیمت مسکن اشتراکی با وام بانکی) و هم نسخه دوم (وام ۶۰ درصدی با نرخ حمایتی به ۵۰‌هزار خانه‌‌اولی) قرار است در روزها و هفته‌‌های آینده از سوی مقامات بانک مرکزی مورد بررسی قرار بگیرد.

هر دو نسخه از این پیشنهادها، در واقع یک راهکار را برای خروج بازار مسکن وساخت‌وساز از رکود پیشنهاد می‌کنند و آن «احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها در بازار مسکن» است. احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها در بازار، علاوه بر کاهش شکاف عرضه و تقاضا در بازار اجاره، می‌تواند حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز یعنی فروش مسکن بعد از اتمام عملیات ساختمانی در زمان مناسب را تامین کند و در کاهش عمق رکود ساخت و عرضه مسکن نوساز نیز موثر واقع شود.

البته باید در این مسیر یک دیدگاه غلط اصلاح شود؛ در واقع نباید راهکار خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود صرفا در ساخت مسکن دولتی روی اراضی ۹۹ ساله دیده شود؛ بلکه شرط اصلی و لازم برای این امر، احیای قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها در بازار مسکن و تکمیل زنجیره ساخت‌وساز به واسطه تامین بازار فروش از ناحیه تقاضای مصرفی موثر برای مسکن‌‌هایی است که سازنده‌‌ها احداث می‌کنند. سایر روش‌ها هم می‌تواند به عنوان راهکارهای مکمل به کار گرفته شود.