مدت‌هاست که مسکن روزهاي آرامي را سپري مي‌کند، تعداد خانه‌هاي نوسازي که هر سال به دست بساز و بفروش‌ها روانه بازار مي‌شدند، افت محسوسي کرده و قيمت‌ها نجومي‌تر شده‌اند.
در اين آشفته‌بازار مسکن، تعداد خانه‌هاي خالي براي خريد و حتي اجاره نيز با کاهش مواجه شده و انگار عرضه و تقاضا در اين بازار کاملا به هم خورده است. تابستان طبق روال هميشه عده زيادي از متقاضيان مسکن را روانه بازار کرده و به نظر مي‌رسد که افزايش قيمت‌ها دست بسياري را براي خريد بسته و بازار اجاره‌بها را باز هم داغ‌تر کرده است.
شنيده‌ها مي‌گويند امسال وضعيت نرخ اجاره‌بها با افزايش شديدي مواجه شده و حرف و حديث‌هاي زيادي از بالارفتن غير‌متعارف نرخ اجاره‌بها به گوش مي‌رسد؛ مخصوصا در اولين ماه تابستان.
حال و روز آشفته مسکن در پايتخت با رسيدن به گرم‌ترين روزهاي معاملات نسبت به سال گذشته، چندان خوب نيست و حالا با بالارفتن قيمت‌ها، اجاره‌نشيني در ميان طبقه متوسط و ضعيف، دوباره رونق گرفته. در اين ميان افزايش قيمت مسکن نيز دست خيلي‌ها را براي خريد بسته و حالا گزارش‌هاي بانک مرکزي هم به خوبي اين آشفتگي‌ها در بازار را تأييد مي‌کند.
آن‌طور که گزارش بانک مرکزي نشان مي‌دهد، ميزان معاملات مسکن در تير ماه امسال نسبت مدت مشابه در سال گذشته، با افت ۲,۵ درصدي مواجه شده و حتي متوسط قيمت خريدوفروش آپارتمان مسکوني نيز در پايتخت، نسبت به سال گذشته، رشدي ۶,۲ درصدي را نشان مي‌دهد.
تحولات بازار مسکن در تير ماه امسال که برگرفته از آمارهاي خام سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور است نيز نشان مي‌دهد که در اولين ماه تابستان، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۱۴,۵ هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲,۵ درصد کاهش نشان مي‌دهد.
بالارفتن قيمت مسکن در گرم‌ترين روزهاي سال، بازار مسکن را در رکودي دوباره فروبرده و افزايش قيمت‌ها مانع بزرگي براي خريدوفروش اعلام شده است. تير ماه امسال بحبوحه همين اتفاقات در بازار مسکن بوده و حالا گزارش‌هاي بانک مرکزي حکايت از رشد ۶,۲ درصدي قيمت خريد و فروش هر مترمربع زيربناي واحد مسکوني مي‌کند.
نگاهي به آماري که بانک مرکزي درباره حجم معاملات داده ، نيز نشان مي‌دهد که در تيرماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۱۴۵۳۳ واحد مسکوني رسيد که در مقايسه با ماه مشابه سال قبل ۲,۵ درصد کاهش نشان مي‌دهد. با بالارفتن قيمت آپارتمان‌هاي نوساز، گويي عده زيادي ترجيح مي‌دهند تا به سمت خريد واحدهاي قديمي‌تر رفته يا اجاره‌نشين شوند.
گزارش بانک مرکزي از وضعيت بازار در تير ماه امسال حاکي از آن است که واحدهاي تا پنج سال ساخت با سهم ۴۶,۲ درصد بيشترين سهم از واحدهاي مسکوني معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. اين درحالي است که سهم مذکور در مقايسه با تيرماه سال قبل ۵,۸ درصد کاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهاي با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بيش از ۱۵ سال افزوده شده است.
توزيع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تيرماه سال ۱۳۹۶ نيز حاکي از آن است که از ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه پنج با سهم ۱۶,۵ درصدي از کل معاملات، بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنين مناطق چهار و دو به ترتيب با سهم‌هاي ۱۰,۹ و ۹,۴ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند.
در مجموع ۷۳,۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتيب بيشترين فراواني شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱۱ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقيمانده ۲۶,۹ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تير ماه امسال زماني براي به ثبت رسيدن اوج قيمت مسکن بوده؛ آن‌طور که گزارش بانک مرکزي از تحولات بازار مسکن در تير ماه نشان مي‌دهد، متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران ۴۶,۲ ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱,۲ و ۶,۲ درصد افزايش نشان مي‌دهد.
بيشترين رشد متوسط قيمت در اين ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۲ (معادل ۱۳,۰ درصد) و بيشترين ميزان کاهش به منطقه يک (معادل ۱,۰۳ درصد) تعلق دارد. در ميان مناطق ۲۲گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل ۹۷,۴ ميليون ريال به منطقه ۱ و کمترين آن با ۲۲,۷ ميليون ريال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱,۳ درصد کاهش و ۶,۵ درصد افزايش نشان مي‌دهند.
گراني به پايتخت آمد
از ابتداي سال ۹۶، تعداد واحدهاي نوسازي که هر سال به‌دست بساز و بفروش‌ها روانه بازار مي‌شدند، کاهش يافته است و با رسيدن به گرم ترين روزهاي معاملات مسکن قيمت‌ها نجومي‌تر شده‌اند. به گزارش بانک مرکزي، در چهارماهه نخست سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۵۱,۷ هزار واحد مسکوني بالغ شد که در مقايسه با مدت مشابه سال قبل، کاهش اندکي نشان مي‌دهد.
در اين مدت متوسط قيمت يک مترمربع بناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي در شهر تهران ۴۵,۲ ميليون ريال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۵,۲ درصد افزايش نشان مي‌دهد. توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک مترمربع بنا در تيرماه سال ۱۳۹۶ حاکي از آن است که واحدهاي مسکوني در دامنه قيمتي ۳۰ تا ۳۵ ميليون ريال به ازاي هر مترمربع بنا با سهم ۱۲,۰ درصد، بيشترين سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌هاي قيمتي ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ ميليون ريال به ترتيب با سهم‌هاي ۱۱,۱ و ۱۰,۶ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند.
در اين ماه، توزيع حجم معاملات به گونه‌اي بوده است که ۵۹,۷ درصد واحدهاي مسکوني با قيمتي کمتر از متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني شهر تهران (۴۶,۲ ميليون ريال) معامله شده‌اند.
۶۰ تا ۷۰ متري‌ها بيشترين تقاضاي خريد را دارند
در روزهايي که بازار مسکن زير سايه گراني و رکود، خريدار چنداني را به خود نمي‌بيند، واحدهاي مسکوني ۶۰ تا ۷۰ متري بيشترين تقاضاي خريد را به نام خود ثبت کرده‌اند.
توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني در تيرماه سال ۱۳۹۶ نشان مي‌دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسکوني با زيربناي ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵,۴ درصد اختصاص داشته است.
واحدهاي داراي زيربناي ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ مترمربع به ترتيب با سهم‌هاي ۱۳,۷ و ۱۲,۸ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. در مجموع در اين ماه، واحدهاي مسکوني با سطح زيربناي کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۱,۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
واحدهاي مسکوني ۱۵۰ تا ۲۰۰ ميليون توماني درصدر معاملات
طبق گزارشي که بانک مرکزي از نخستين ماه تابستان يا به قولي نخستين ماه رونق جابه جايي‌ها منتشر کرده، توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکي از آن است که در ميان دامنه‌هاي قيمتي مورد بررسي، واحدهاي مسکوني با ارزش ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ ميليون ريال با اختصاص سهم ۱۲,۲ درصد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
واحدهاي داراي ارزش ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ و ۲۰۰۰ تا ۲۵۰۰ ميليون ريال نيز هر کدام با اختصاص ۱۱,۱ و ۱۰,۹ درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. در مجموع در اين ماه، حدود ۴۶,۷ درصد از معاملات به واحدهاي مسکوني با ارزش کمتر از ۳۰۰۰ ميليون ريال اختصاص داشته است.
رشد اجاره‌بها در تهران ۱۱ درصد شد؛ درشهرهاي ديگر ۹,۳ درصد
همچنين در نخستين ماه از فصل گرم‌شدن جابه جايي که رسم است هر ساله قيمت اجاره‌بها در اين ماه، رشد را تجربه مي‌کند، شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۱ و ۹,۳ درصد رشد نشان مي‌دهد.
ماهيت قراردادهاي اجاره مسکن که غالباً يک ساله تنظيم مي‌شوند و نيز اثرپذيري شاخص اجاره‌بهاي مسکن از سياست‌هاي کنترل و مهار تورم، سبب تغيير متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. همچنين سهم هزينه مسکن (اجاره‌بهاي مسکن اعم از شخصي و غيرشخصي) در محاسبات شاخص کل بهاي کالاها و خدمات مصرفي (براساس سال پايه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸,۴ درصد است.
همچنين در تيرماه سال ۱۳۹۶ حجم معاملات واحدهاي مسکوني و متوسط قيمت خريدوفروش يک مترمربع واحد مسکوني در شهر تهران به ترتيب به ۱۴,۵ هزار فقره و ۴۶,۲ ميليون ريال رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۲,۵ درصد کاهش و ۶,۲ درصد افزايش نشان مي‌دهد. بررسي تحولات بازار اجاره‌بهاي مسکن در تيرماه سال ۱۳۹۶ نيز مؤيد تغيير متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در اين دوره است، به‌طوري‌که شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و در کل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۱,۰ و ۹,۳ درصد رشد نشان مي‌دهد.
- 14
- 4
