فن رونق مسکن از راه بورس

مسیر متفاوت ساخت و خرید مسکن احیا می‌شود؟

 اولین محصول «تامین مالی بورسی ساخت‌و‌ساز» امروز با افتتاح یک پروژه در پایتخت به ثمر می‌نشیند. کارنامه سه ساله صندوق‌های زمین و ساختمان نشان می‌دهد به‌رغم مزیت‌ استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای پوشش هزینه ساخت‌و‌ساز در مقایسه با شکل سنتی- وام بانکی- تا کنون دو چالش در مسیر راه‌اندازی صندوق‌ها وجود داشته که شامل «بازدهی ضعیف بازار ملک ناشی از رکود سال‌های اخیر» و «شروط لازم برای پروژه‌های مشمول» بوده است. با تغییر شرایط بازار مسکن، سهم این صندوق‌ها در مناطقی از شهر می‌تواند تقویت شود.

فعالان ساختمانی طی سه سال برقراری یک مسیر بورسی جایگزین وام ساخت، برای ورود به آن با دو چالش مواجه بودند اما در شرایط فعلی بازارمسکن و مشروط به تعریف پروژه‌های خاص، استفاده از این ظرفیت، مناسب و امکان‌پذیر ارزیابی می‌شود.

مهر ماه سال ۹۳ با راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در تهران، قالب متفاوت تامین مالی ساخت و سازهای مسکونی -از مسیر بازار سرمایه- طراحی و به‌کار گرفته شد. صندوق زمین و ساختمان، منابع مالی مورد نیاز سازنده‌ها را از طریق مشارکت متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک، تامین می‌کند به‌طوری که بخش قابل توجهی از هزینه ساخت، با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق در بازار سرمایه به متقاضیان، برای سازنده‌ تامین و در پایان پروژه، متناسب با عایدی به‌دست آمده، اصل و سود سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.

این مسیر بورسی، صرف‌نظر از شرایط مقطعی بازار مسکن، برای دو طرف بازار ملک، می‌تواند کاربری داشته باشد. سمت تقاضا، با مشارکت در صندوق به شکل خرید یونیت، به نوعی «سرمایه‌گذار متری» تبدیل می‌شود – ارزش یونیت‌ها کسری از بهای هر مترمربع آپارتمان است- که این مدل خرید در بازار ملک که مدل بهتر از پیش‌خرید محسوب می‌شود به متقاضیان اجازه می‌دهد به تناسب میزان نقدینگی در اختیار خود وارد بازار مسکن شوند و در طول زمان،‌ با خرید یونیت بیشتر، هم ارزش دارایی خود را به تناسب افزایش قیمت‌ها تقویت ‌کنند و هم اینکه گام به گام به خرید یک واحد مسکونی نزدیک ‌شوند. سمت عرضه نیز به‌واسطه خرید یونیت‌ها توسط متقاضیان، به منابع مالی مورد نیاز برای ساخت دست پیدا می‌کند. با این حال، این صندوق‌ها به رغم این ویژگی، تاکنون مورد استقبال نبوده‌اند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره میزان استقبال از صندوق زمین و ساختمان در این مدت نشان می‌دهد: به رغم تنگنای شدید اعتباری در مسیر پرداخت وام ساخت طی سه سال گذشته، از حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شده در کشور، تنها تامین مالی ساخت حدود یک هزار واحد، از مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان انجام شده است. امروز اولین محصول تامین مالی بورسی پروژه‌های ساختمانی با بهره‌برداری از یک پروژه مسکونی به ثمر می‌نشیند.

نتایج این بررسی درباره آنچه باعث شده «سهم صندوق زمین و ساختمان» از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در حد ناچیز ۱/ ۰ درصد کل ساخت و سازها خلاصه شود،‌ حاکی است: تاکنون دو چالش مقابل دو دسته بازیگر صندوق زمین و ساختمان، جلوی رونق مسکن با این پل بورسی را گرفته بود. طی این سال‌‌ها، سهم وام‌های بانکی از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، حدود ۳۰ درصد ساخت و سازهای سالانه بوده است با این حال، به رغم برتری‌های مسیر بورسی تامین مالی این نوع پروژه‌ها در مقایسه با مسیر سنتی اخذ وام ساخت، تفاوت فاحش در «سهم»‌ها، از وجود دست‌انداز در مسیر بهتر، حکایت دارد.

دو چالش استفاده از ظرفیت صندوق زمین و ساختمان، شامل «آفت رکود مسکن طی سه سال اخیر» و همچنین «شروط تعیین شده برای پروژه‌های مشمول راه‌اندازی صندوق» بوده است.

در سال‌های «رکود مسکن» که درست از اواسط سال ۹۳ –همزمان با صدور مجوز‌های بالادست برای تاسیس و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان- به شکل محسوس و گسترده در بازار ملک حاکم شد، تحت تاثیر فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی آپارتمان، چشم‌انداز نرخ بازدهی در این بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها،‌ قابل قبول و جذاب ارزیابی نشد به‌خصوص آنکه در همین فاصله زمانی، ریسک بالای سرمایه‌گذاری در این بخش در مقایسه با سود بالا و تضمین شده در بازارهایی همچون بازار پول، اوراق مشارکت و حتی بازدهی مناسب در بازارهایی با شرایط سفته‌بازی از جمله ارز و سکه، باعث عدم استقبال مناسب از سمت تقاضا برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان شد و در نتیجه، سمت عرضه (سازنده‌ها) و نهادهای واسط در بازار سرمایه، با دریافت چنین سیگنالی، راه‌اندازی گسترده این نوع صندوق‌ها را از اولویت خارج کردند.

اثر منفی رکود مسکن بر جذابیت صندوق زمین و ساختمان در آمارهای رسمی قابل ردیابی است. طی سه سال گذشته، متوسط نرخ بازدهی سالانه سرمایه‌گذاری در بازار ملک به لحاظ نوسانات قیمت اسمی مسکن در تهران، کمتر از ۵ درصد بوده است که در مقایسه با نرخ تورم عمومی متوسط ۹ تا ۱۰ درصد در این مدت، مشخص می‌شود ارزش واقعی ملک نه چندان افزایش پیدا نکرده که کاهش یافته است. با این حال در همین مدت، نرخ بازدهی در برخی بازارها از جمله بازار پول –سپرده‌های بانکی- به مراتب بیشتر از نرخ تورم و بازدهی اسمی بازار ملک بوده است. بنابراین، فضای رکودی بازار ملک، مانع از فراهم شدن شرایط جذاب در سمت متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای خرید مسکن برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان شد که به دنبال آن، با نبود تقاضای چشمگیر در این بخش، سازنده‌ها و انبوه‌سازان نیز تمایلی به راه‌اندازی صندوق و استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین مالی ساخت از خود نشان ندادند.

گزارش «دنیای اقتصاد» از دومین دلیل ناکامی فعالان بازار ملک در استفاده از مزایا و ظرفیت صندوق زمین و ساختمان مشخص می‌کند: شرایط تعیین شده برای پروژه‌های ساختمانی مجاز به استفاده از این ظرفیت، در عمل با حجم قابل توجهی از ساخت و سازهای مصرفی در مناطق مختلف شهرها، «ناسازگار» بوده است. مطابق ساختار تعریف شده برای صندوق زمین و ساختمان، فقط پروژه‌هایی که هزینه ساخت آنها –بدون لحاظ قیمت زمین و هزینه صدور پروانه- حداقل ۱۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود، مجازند از این پل در بازار سرمایه استفاده کنند. در قالب همین شرط، سازنده متقاضی، صرفا بعد از اخذ پروانه ساختمانی و با لحاظ مالکیت کامل و رسمی بر زمین پروژه، می‌تواند برای تاسیس صندوق زمین و ساختمان اقدام کند. شروط تعیین شده به معنای آن است که مسیر بورسی تامین مالی ساخت مسکن، فقط برای پروژه‌های «بزرگ مقیاس» و سازنده‌های متصل به نقدینگی اولیه در حجم قابل توجه، تعریف شده است.

در حالی که در همین شهر تهران طی سال‌های اخیر پروژه‌های مسکونی غالب سازنده‌ها به لحاظ هزینه ساخت، به مراتب کمتر از «کف مجاز برای تاسیس صندوق» بوده و در عین حال، به دلیل روش متعارف ساخت و سازهای مشارکتی در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ، سازنده «مالکیت کامل بر زمین» نداشته است یا عرصه پروژه به دلایلی،‌ فاقد سند رسمی تک برگ به نام سازنده بوده است.

کف ریالی هزینه ساخت برای صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان، در عمل، صرفاً «برج‌سازی»ها را هدف قرار می‌دهد که در شرایط موجود بازار مسکن و همچنین وضعیت زیست محیطی پایتخت از یکسو و نقد جدی دولت و کارشناسان شهری به بلندمرتبه‌سازی آن هم در خلأ ضوابط مخصوص این نوع ساخت و ساز، مشخص می‌شود جامعه مخاطب در این صندوق‌ها باید تغییر پیدا کند و در عین حال امکان استفاده از صندوق برای پروژه‌های با هزینه ساخت کمتر از کف مجاز فراهم بیاید. بر اساس این گزارش، اگر چه تاکنون، کارنامه بازار مسکن در استفاده موثر و قابل قبول از ظرفیت صندوق زمین و ساختمان فاقد نمره قبولی بوده، اما در مقطع فعلی بازار مسکن، سمت عرضه می‌تواند از یک «فن ساختمانی» برای دور زدن چالش راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان استفاده کند. از طرفی، شرایط اقتصاد مسکن برای ورود سمت تقاضا به صندوق‌ها نیز نسبت به سه سال گذشته مناسب ارزیابی می‌شود.

در حال حاضر، اولویت‌ تعریف شده در بازار مسکن برای عرضه،‌ به لحاظ محدوده مکانی، «بافت‌های فرسوده» است که بر اساس آن، مجموعه شهرداری و متولی بخش مسکن، ساخت و ساز در بافت فرسوده در تیراژ انبوه را هدف قرار داده‌اند. نوعی از ساخت و سازانبوه البته با متراژ‌های منطبق با الگوی مصرف در بافت فرسوده که به‌عنوان یکی از سه روش طرح مسکن «پیشگام» برای بافت تعریف شده است، می‌تواند به تعریف پروژه‌های ساختمانی مجاز به تاسیس این صندوق‌ها منجر شود. 

در این میان، پایان فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن و در نتیجه پایان کاهش قیمت واقعی ملک در ابتدای رونق معاملات مصرفی در بازار ملک نیز شرایطی را برای متقاضیان به‌وجود آورده که نه تنها نسبت به قبل، «ریسک خرید متری پروژه‌های ساختمانی» برای این گروه، کاهش پیدا کرده که در مقابل، باعث «حفظ ارزش نقدینگی» در برابر تورم عمومی و تورم مسکن خواهد شد. در بازار معاملات ملک، هنگام رونق و افزایش قیمت، «پیش‌خرید» یک گزینه مناسب برای افرادی که توان مالی کافی برای خرید ندارند، محسوب می‌شود. در این میان، «خرید متری» از مسیر صندوق زمین و ساختمان، برای گروه‌هایی که حتی توان پیش‌خرید را نیز ندارند، مناسب ارزیابی می‌شود. گزارش «دنیای اقتصاد» از کارنامه اولین صندوق زمین و ساختمان که مهر سال ۹۳ برای تامین مالی یک پروژه ساختمانی بلندمرتبه در منطقه ۲۲ تهران راه‌اندازی شد حاکی است:

در این پروژه، با لحاظ هزینه ساخت،‌ قیمت تمام شده و همچنین قیمت فروش در بازار مسکن، سود کمتر از ۳۰ درصد عاید سرمایه‌گذاران خواهد شد. قیمت تمام شده پروژه مذکور شامل ۱۴ میلیارد تومان هزینه خرید زمین و بیش‌از ۲۰ میلیارد تومان هزینه ساخت است که متراژ مفید آن کمتر از ۹ هزار متر مربع ارزیابی می‌شود. در این پروژه، کمتر از ۹۰ واحد مسکونی در متراژ‌های ۹۰ تا ۱۶۰ مترمربع ساخته شده است. در صندوق زمین و ساختمان، دارنده یونیت می‌تواند مشروط به برابر شدن اصل و سود مبلغ سرمایه‌گذاری خود با ارزش یک واحد مسکونی، در پایان،‌ صاحب یک واحد شود.