بازار مسکن و ساخت وساز در چند سال اخیر با رکودی گسترده مواجه بوده‌است. زخم رکود بر پیکر بازار مسکن زمانی عمیق‌تر شد که تعداد قوانین در این بازار رو به افزایش گذاشت. قوانینی که هر کدام به دلیل نداشتن ضمانت اجرایی سرگیجه شدیدی را به این بازار داد. به باور بسیاری از کارشناسان اقتصادی سال‌هاست سیاست‌های تامین مسکن در ایران شکست خورده است.
صاحب‌نظران دلیل این شکست را رشد قارچ‌گونه قوانینی می دانند که قرار است یک شبه بحران چندین ساله بازار مسکن را حل کند. حالا سال‌هاست تامین مسکن به یکی از مهمترین نقطه ضعف‌های اقتصاد ایران تبدیل شده است. در حالی‌که مهمترین مساله متقاضیان مسکن در ایران عدم توان مالی طرف تقاضاست، سیاست‌های تامین مالی خریداران مسکن در دست انداز بی پولی دولت افتاده است.
به همین دلیل بود که حسن روحانی رئیس‌جمهوری در سال گذشته خواهان برخی اصلاحات در روند تسهیلات مسکن شده بود، اما به‌نظر می‌رسد تعلل در تامین مالی مسکن، موجب شده که این خواسته آن گونه که باید عملی نشود. هر چند که براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی شاهد رونقی نامحسوس در این حوزه بوده‌ایم. با این همه شواهد حاکی از فاصله بین شاخص‌های آماری و واقعیت‌های میدانی است.
سال گذشته بود که عباس آخوندی ارزش خانه‌های خالی در کشور را ۲۵۰ میلیارد دلار اعلام کرد و این رقم به این معنی است که ارزش خانه‌های خالی در ایران ۵/۲ برابر ارزش کل شرکت‌های بورسی است. ارزش کل بازار سرمایه کشور حدود ۱۱۰ میلیارد دلار است. در این میان وضعیت مسکن در پایتخت در چند سال گذشته سیری نامطلوب را طی کرده است.
براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در سال گذشته شهر تهران، حجم ریالی معاملات مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۶ نسبت به سال قبل از آن ۲۷.۸ درصد رشد داشته است.
این در حالی است که اگر ارزش بازار مسکن در سال گذشته را با دلار ۴ هزار و ۲۰۰ تومانی بسنجیم، در حدود ۱۹ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است که یک دوازدهم ارزش خانه های خالی و یک ششم بازار سرمایه کشور، سال گذشته در بخش مسکن سرمایه گذاری شد.
ایسنا در گزارشی آورده است: دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با ارایه آمار بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۶ اعلام کرد ارزش کل معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی شهر تهران در سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۸۱ هزار و ۷۶۰ میلیارد تومان بوده که نسبت به سال قبل از آن ۲۷.۸ درصد افزایش داشته است. همچنین حجم معاملات مسکن تهران در سال ۱۳۹۶ به ۱۸۴ هزار و ۴۴۰ واحد رسیده که در مقایسه با سال قبل از آن ۱۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در سال ۱۳۹۶ متری ۴ میلیون و ۸۳۷ هزار تومان بوده که نسبت به سال قبل از آن ۱۰.۸ درصد افزایش یافته است. حالا در شرایطی که شاخص کلی بازار مسکن شهر تهران در ۱۲ ماهه رشد مثبت را نشان می‌دهد از سرعت رشد معاملات در سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۶ به دلیل جهش یکباره نرخ ارز به شدت کاسته شده است. در اسفندماه تعداد معاملات مسکن تهران ۱۲ هزار و ۵۵۷ مورد بود که نسبت به بهمن ماه ۳۲ درصد کاهش یافت و نسبت به اسفند ۱۳۹۵ افزایش اندک ۱ درصد را تجربه کرد. همچنین بخش زیادی از افزایش ۲۸ درصدی حجم ریالی معاملات مسکن شهر تهران می‌تواند به دلیل رشد یکباره قیمت‌ها در نیمه دوم سال۱۳۹۶ باشد.
افزایش وام مسکن تا ۲۰۰ میلیون تومان
یکی از برنامه های دولت دوازدهم برای سامان دادن به وضعیت مسکن طرح ارائه تسهیلات بانکی به خریداران مسکن بوده است. در حالی که عباس آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی اوایل امسال از افزایش سقف وام خرید مسکن به ۲۰۰ میلیون تومان خبر داد، مدیر بانک مسکن، اعلام کرد وضعیت صندوق بانک مسکن نامناسب است. انارکی گفت: تراز منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن‌یکم در حال منفی‌شدن است و این احتمال وجود دارد که صندوق نتواند به تعهدات تکلیفی خود عمل کند. حال در شرایط نامناسبی که بانک مسکن با آن دست‌به‌گریبان است و سیستم بانکی نیز حال خوشی ندارد، سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا بانک مسکن می‌تواند از عهده پرداخت این میزان وام برآید یا این سیاست نیز مانند سیاست‌های قبلی شکست می‌خورد؟
برخی کارشناسان معتقدند بانک مسکن نمی تواند به تنهایی از پس چنین طرحی برآید. کارشناسان بازار مسکن به دولت توصیه می کنند که تغییراتی در ساختار اعطای تسهیلات و مدت‌زمان بازپرداخت ایجاد کند؛ چرا که با شرایط فعلی و فرض مدت اعطای تسهیلات و مکانیسم موجود، افزایش مبلغ ریالی تسهیلات نمی‌تواند در‌برگیرنده آن بخشی باشد که نیازمند تهیه مسکن هستند. برای اعطای وام‌های مسکن باید رقم بازپرداخت نیز در نظر گرفته شود؛ اما معمولا رقم بازپرداخت بالاست و متناسب با حجم درآمد ماهانه و سالانه دریافت‌کنندگان قرار نمی‌گیرد؛ بنابراین برای بانک مسکن جای نگرانی نیست که تسهیلات را پرداخت کند؛ چون استقبال بالایی از آن صورت نخواهد گرفت. در مجموع چند بسته وام های متنوع از طرف دولت در حوزه مسکن طراحی شده است.
براساس شواهد میدانی وام خرید مسکن «یکم» با قابلیت استفاده برای ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده، به دلیل اثرپذیری خانوارهای متقاضی خرید خانه از «جنب و‌جوش معاملاتی در بازار ملک»، در یک سال گذشته با استقبال تصاعدی متقاضیان روبه‌رو شد به‌طوری که دسته‌ای از تقاضای مسکن تحت تاثیر جو روانی پیش‌رونق و سپس رونق معاملات ملک، ترغیب شدند برای تجهیز مالی خود، وارد مسیر منتهی به بیشترین و ارزان‌ترین وام خرید مسکن شوند. سال گذشته تعداد ثبت‌نام‌‌کننده‌ها در صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» بیش از ۶۰ درصد نسبت به سال ۹۵ افزایش پیدا کرد و در کنار جهش حجم ورود به این مسیر، با سررسید موعد سپردهگذاری گروه‌های قبلی، حجم خروج از صندوق به قصد قطعی خرید مسکن نیز افزایش چشمگیر پیدا کرد. این اتفاق باعث شد تا وزیر راه و شهرسازی دو روز پیش از اصطلاح «پاشنه آشیل» وام یکم و صندوق پس‌انداز مسکن استفاده کند!
این هم دلیل دیگری است که به زعم کارشناسان جراحی نظام تامین منابع و پرداخت وام «یکم»را برای دولت به امری ضروری و گریزناپذیر بدل کرده است. وام «یکم» به لحاظ طول دوره سپردهگذاری و همچنین اقساط ماهانه، برای گروه قابل توجهی از متقاضیان واجد شرایط این تسهیلات، «در استطاعت» نیست. این گروه، از یکسو پس‌انداز اولیه در حد آنچه برای کف ریالی سپردهگذاری در صندوق طی یک سال مورد نیاز است را ندارد و از سوی دیگر درآمد ماهانه این دسته از متقاضیان نیز کمتر از توان لازم برای پرداخت اقساط وام خرید مسکن است. در این میان، طول دوره انتظار نیز طولانی است. حباب در قیمت وام مسکن نداریم در حالی که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فروردین ۱۳۹۷ با کاهش ارزش پول ملی، کاهش یافت و در برخی از سر رسیدها به حدود ۵۴ هزار تومان رسید، معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس ایران می گوید در طی ماه‌های گذشته قیمت اوراق تسهیلات مسکن حباب نداشته است، او معتقد است بازارهای موازی بر قیمت این اوراق تاثیر گذار بوده است.
بهنام محسنی در گفت‌وگو با ایسنا، درباره قیمت اوراق تسهیلات مسکن در معاملات فرابورس ایران، اظهار کرد: به نظر من تاثیر بازارهای موازی تنها دلیل اصلی این نوسانات است، وقتی امکان سرمایه گذاری دیگری وجود دارد طبیعی است که علاقه سرمایه‌گذار به یک سمت دیگری حرکت خواهد کرد و این امر تاثیرگذار بر بازارهای موازی است. بازارهای پولی و مالی و مسکن بازارهایی هستند که به صورت موازی کار می کنند که به نظرم این دلیل اصلی است. در حال حاضر نیز قیمت بیشتر سررسیدها حدود ۶۰ هزار تومان است.
- 19
- 8
