بهروز ملکی تحلیلگر ارشد مسکن در گفت و گو با فارس، با اشاره به اینکه در دهه آتی نیازمند تولید سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی هستیم انتظار می رود سیاست کیفی‌سازی مسکن به منظور ارتقای سطح زندگی ساکنان فعلی در هسته میانی شهرها با سیاست کمی‌سازی مسکن جایگزین شود. در واقع کشور ما از این به بعد خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست تقریبا مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است. در بازار خودرو با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم. بنابراین انتظار می رود به ازاء ورود هر خودرو باکیفیت، یک خودرو بی کیفیت از بازار خارج شود. همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می رود به تدریج به ازاء ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود.
وی می گوید که نباید انتظار خروج از رکود برای واحدهای تجاری را داشته باشیم و معتقد است که در ایران تقریبا به ازاء هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد. به هر حال، واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. بااین حال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه های تجاری هستیم.
ملکی در خصوص تحلیل خود در خصوص رشد قیمت مسکن می گوید:اینکه میزان رشد چند درصد باشد بستگی به عوامل متعددی دارد که مهمترین آنها مولفه های بازار پول و ارز کشور، نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی، قیمت نفت، میزان رشد اقتصادی و.... است.متناسب با وضعیت این شاخص‌ها، رشدهای متفاوتی در بازار مسکن قابل وقوع است؛ اما بعید است نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ کمتر از نرخ تورم عمومی شود.
مشروح گفت و گوی تفصیلی با بهروز ملکی تحلیلگر ارشد مسکن را با هم می خوانیم:
تحلیل شما از وضعیت کنونی بازار مسکن چیست؟
اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن طی سه دهه گذشته را مرور نماییم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. بر همین مبنا از نیمه دوم سال ۹۲ بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تقریباً تا اوایل سال ۹۵ ادامه داشت. در سال ۹۵ طلیعه رونق در این بازار مشاهده شد و این بازار وارد دوره گذار به سمت رونق شد. بازار مسکن در ادامه، طی سال ۹۶ وارد دوره رونق شد.
رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته به چه دلیل بود؟
البته بازار مسکن مستعد رشد قیمت بود اما از شهریور سال ۹۶ با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی از سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود را از بانک خارج کردند و به سمت مسکن تزریق کردند و از نیمه دوم سال ۹۶ قیمت مسکن در شهر تهران با یک شیب تند افزایشی مواجه شد.
آیا رکود معاملات در یک ماه گذشته به دلیل همین رشد قیمت بود؟
بر اساس پیشینه بازار مسکن، این بازار در فروردین ماه نیمه تعطیل است.
*قیمت همه کالاها و خدمات در ۴ سال گذشته افزایش داشت اما قیمت مسکن با ثبات نسبی همراه بود
تمام اقلام و کالاها در چهار سال گذشته رشد داشته است آیا قیمت مسکن از سایر اقلام عقب تر است؟
بله همینطور است! طی سالهای ۹۲ تا ۹۵ قیمت همه کالاها و خدمات افزایش داشت اما قیمت مسکن با ثبات نسبی همراه بود.
به نظر می رسد سایر بازارها مثل ارز و طلا که این روزها جذابیت پیدا کرده است بازار مسکن را مجددا تحت تاثیر خود قرار داده اند؟
بر اساس نظریه فریدمن افراد سبد دارایی خودشان را متناسب با میزان بازدهی دارایی های مختلف می‌چینند بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تأثیر بگذار و هم از آنها تأثیر بپذیرد.
*مثل بازار خودرو به تدریج به ازاء ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود
نیاز ساخت و ساز مسکن در کشور به چه میزان است؟
بخش مسکن در دهه آتی، نیازمند تولید سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی است. مهم این است که ساخت‌وساز مسکن در راستای تامین نیازهای واقعی بازار مسکن برای خانه‌اولی‌ها، بافتهای فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها باشد. درچنین شرایطی انتظار می رود سیاست کیفی‌سازی مسکن به منظور ارتقای سطح زندگی ساکنان فعلی در هسته میانی شهرها با سیاست کمی‌سازی مسکن جایگزین شود. در واقع کشور ما از این به بعد خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست تقریبا مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است. در بازار خودرو با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم. بنابراین انتظار می رود به ازاء ورود هر خودرو باکیفیت، یک خودرو بی کیفیت از بازار خارج شود. همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می رود به تدریج به ازاء ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود. این مساله به اهمیت بافتهای فرسوده اشاره دارد. در واقع تامین نیاز مسکن از انبوه سازی به بازآفرینی شهری انتقال یافته است.
تاثیر کاهش سود سپرده های بانکی در شهریور ماه سال ۹۶ را بر بازار مسکن چگونه ارزیابی می کنید؟
مهمترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بانک قویتر از جابه‌جایی نقدینگی میان بازار مسکن با سایر بازارها است. براین مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکارناپذیری بر یکدیگر برجای می‌گذارند چراکه مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ ازاینرو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب سوق می‌یابد. در مجموع می توان برآیند اثر تغییرات بهره بانکی بر تغییرات بازار مسکن را ناهمسو، ارزیابی نمود.براین اساس کاهش نرخ سود سپرده های بانکی موجب تحریک بازار مسکن می شود.
آیا بازار مسکن با توجه به نوسانات اخیر نرخ ارز می تواند تحت تاثیر قرار گیرد؟
درمجموع، تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، حاکی از دو اثر متفاوت است:الف: افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمتها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن میگذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشارهزینه سمت تولید و عرضه مسکن و تورم انتظاری سمت تقاضای مسکن، اثرگذار است (دراین حالت، ارز به منزلۀ عامل تورم عمومی، خصوصاً تورم فشار هزینه است. در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن نیز افزیش می یابد).
ب. بازار ارز، یکی از جایگزینهای بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود (علی الخصوص سرمایه های سوداگرانه) به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت وساز، همراه می‌باشد. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن میگذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای سوداگرانه بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن کاهش می یابد.
شواهد بازار مسکن در دو دهه گذشته حاکی از آن است که اثر ۱ قویتر از اثر ۲ است و در نتیجه در مجموع افزایش نرخ ارز در نیمه دوم سال ۹۶ موجب تحریک بیشتر قیمت مسکن شد.
*نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ کمتر از نرخ تورم عمومی نخواهد بود
به نظر شما رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ چند درصد خواهد بود؟
اینکه میزان رشد چند درصد باشد بستگی به عوامل متعددی دارد که مهمترین آنها مولفه های بازار پول و ارز کشور، نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی، قیمت نفت، میزان رشد اقتصادی و.... است.
متناسب با وضعیت این شاخص‌ها، رشدهای متفاوتی در بازار مسکن قابل وقوع است؛ اما بعید است نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۹۷ کمتر از نرخ تورم عمومی شود.
*به ازاء هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد/خروج از رکود مشمول املاک تجاری نخواهد شد
آیا امیدی به خروج بازار املاک تجاری از رکود نیز وجود دارد؟
خیر. خروج از رکود مشمول املاک تجاری نخواهد شد.چرا که در ایران تقریبا به ازاء هر ۸ خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد. به هر حال، واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. بااین حال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه های تجاری هستیم. ضمن اینکه علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی دست به گریبان است. با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیتهای تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضا برای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد (آژانسهای تاکسی تلفنی، نمونه عینی این موضوع هستند).
اکبر محمودی
- 17
- 3
