تحولات قیمتی مسکن تهران در اردیبهشت ۹۷

متوسط رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران طبق آخرین آمار رسمی ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که بیشترین قیمت مربوط به منطقه یک و کمترین قیمت مربوط به منطقه ۱۸ است.آخرین آمار رسمی مربوط به معاملات مسکن شهر تهران مربوط به فروردین ماه است که نشان می‌دهد در فروردین امسال شاهد کاهش ۶.۳ درصدی کل معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل و افزایش ۲۹.۵ درصدی قیمت بوده‌ایم. به گفته فعالان بازار مسکن بررسی آمار حاکی از آن است که «همزمان با رشد قیمت ارز، دو اتفاق در بازار مسکن افتاده است؛ گروهی به قصد حفظ سرمایه خود به سمت دارایی ثابت روی آورده‌اند و فروشندگان، همزمان قیمت‌های پیشنهادی را بالا بردند.»

از شهریوماه ۱۳۹۶ بازار مسکن بتدریج وارد فاز پیش رونق شد و در آذرماه با ۵۰ درصد رشد معاملات به اوج خود رسید. اما در سه ماهه پایانی سال، جهش قیمت دلار از یک طرف تأثیر منفی بر خرید و فروش مسکن گذاشت و از سوی دیگر مالکان را بر آن داشت تا در جهت هماهنگی با نرخ ارز، قیمت‌ها را افزایش دهند. در فروردین ماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات شهر تهران به ۵۰۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵۹ و ۶.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد.با اینکه متوسط قیمت مسکن ۲۹ درصد رشد را نسبت به فروردین ۹۶ نشان می‌دهد اما در برخی مناطق رشد قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از ۵۰ درصد نیز بوده است.

در فروردین ماه در منطقه ۵ قیمت پیشنهادی تا ۶۰ درصد و قیمت قطعی تا ۴۷ درصد رشد نشان می‌دهد. کمترین میزان رشد کل شهر تهران نیز به منطقه ۱۹ با تنها ۴ درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل تعلق داشته است. با اینکه بیشترین قیمت هر متر مربع با متوسط قیمت ۱۱ میلیون تومان مربوط به منطقه یک است ولی در این منطقه معاملاتی هم با قیمت هر متر مربع ۱۹ میلیون تومان هم ثبت شده است.واحدهای زیر ۵ سال با سهم ۴۲.۵ درصد از کل معاملات و واحدهای ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۰.۷ درصدی از کل معاملات جزو پرطرفدارترین‌ها در بازار معاملات شهر تهران در فروردین ماه بوده است.ملک‌های زیر ۴۰۰ میلیون تومان ۵۴.۶ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده است.

رشد ۴۸ درصدی معاملات واحدهای بیش از ۲۰۰ مترمربع، رشد ۵۲درصدی معاملات آپارتمان‌های بیش از ۶۰۰میلیون تومان و رشد ۳۵درصدی معاملات منطقه یک را نشان می‌دهد. کارشناسان بازار مسکن از تجزیه و تحلیل آمارها از بازار مسکن شهر تهران به این نتیجه رسیده‌اند که در سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۶ متقاضیان مصرفی جای خود را به متقاضیان سرمایه‌گذاری داده‌اند.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، بیشترین رشد معاملات در اسفندماه ۱۳۹۶ نسبت به‌مدت مشابه سال قبل از آن به واحدهای ۲۰۰ متر مربع، بازه قیمتی بیش از ۶۰۰ میلیون تومان و واحدهای واقع در منطقه یک مربوط می‌شود. کمترین میزان معاملات نیز در منطقه ۱۹ با ۸۱ مورد و کمترین رشد خرید و فروش به منطقه ۱۷ با ۱۳۸ مورد و رشد منفی ۲۲ درصد نسبت به اسفندماه سال قبل مربوط می‌شود.

در مناطق ۵، ۲، ۴، ۱، ۱۰ و ۸ بیش از نصف معاملات مسکن شهر تهران انجام می‌شود. همچنین از بین ۲۲ منطقه شهر تهران ۵۵ درصد خرید و فروش مسکن، تنها در ۶ منطقه صورت می‌گیرد. سرعت رشد معاملات در این مناطق از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ بیشتر شده است. منطقه ۵ با سهم ۱۳.۵ درصدی از کل معاملات بیشترین آن را دارد.

آمارهای غیررسمی معاملات اردیبهشت

هنوز آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه منتشر نشده است تا بر اساس آن بتوان تحلیل درست تری از وضعیت معاملات ارائه کرد، اما بر اساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در ۲۷ روز ابتدای اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۴ هزار و ۲۲۴ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل حداقل ۱۱۴ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان علت این مسأله را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متأثر از انتظار برای تصمیم امریکا درخصوص توافق هسته‌ای، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.

۹ درصد معاملات برای خانه اولی ها

بانک مسکن اعلام کرده که در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ بالغ بر۹ درصد معاملات مسکن پایتخت توسط خانه اولی‌ها بوده است. این در حالی است که بر اساس آمار سپرده‌گذاران سررسید تسهیلات حدود ۶۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تهران فرارسیده، یعنی سپرده‌گذاران این صندوق باید ماهانه ۵ هزار فقره یا ۳۰ درصد از حدود ۱۶.۵ هزار فقره معاملات ماهانه شهر تهران را به خود اختصاص دهند. اما با افزایش قیمت مسکن و متناسب نبودن قیمت با میزان تسهیلات سهم خانه اولی‌ها از معاملات کم است. هم‌اکنون وام حدود ۴۵ تا ۵۰ درصد قیمت میانگین شهر تهران را پوشش می‌دهد و مابقی ارزش ملک باید توسط متقاضیان پرداخت شود.

وضعیت بازار اجاره در مناطق ۲۲گانه

جدیدترین آمارهای رسمی منتشر شده در بازار اجاره در شهر تهران نیز نشان می‌دهد بیشتر تعداد قراردادهای اجاره مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته مربوط به واحدهای مسکونی با میانگین عمر بنای ۱۴ سال بوده است یعنی آپارتمان‌های میانسال بیشترین متقاضی را برای اجاره دارند که دلیل آن با توجه به افزایش قیمت‌های اجاره قیمت متناسب‌تر این واحد‌هاست.

براساس گزارش مرکز آمار ایران، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های مسکن در شهر تهران زمستان سال گذشته بیش از ۲۸ هزار تومان بوده که نسبت به پاییز ۹۶معادل ۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۶.۶ درصد افزایش داشته است؛ همچنین تعداد معاملات اجاره مسکن زمستان سال گذشته در شهر تهران نسبت به فصل قبل ۶.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۷.۲ درصد کاهش داشته است.

کارشناسان بازار اجاره کاهش تعداد قراردادهای اجاره را یکی از نشانه‌های ورود تعداد بیشتری از متقاضیان به بازار خرید مسکن می‌دانند؛ به اعتقاد آنها عمده افرادی که در این بازه زمانی از بازار اجاره خارج شده‌اند خانه‌اولی‌های مجهز به وام مسکن یکم هستند که با توجه به زمان سررسید دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی آنها، اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند.

حداقل مبلغ اجاره‌بهای ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی در زمستان سال گذشته در شهر تهران معادل ۲هزار و ۵۰۰ تومان در ازای هر مترمربع مربوط به منطقه ۲۰ و حداکثر آن حدود ۱۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان مربوط به منطقه یک بوده است. بیشترین سهم از معاملات انجام شده در بازار معاملات اجاره مسکن مربوط به منطقه ۵ معادل ۱۵ درصد گزارش شده است. میانگین افزایش قیمت اجاره بها در فروردین ۹۷ معادل ۱۰.۴درصد است.

سهیلا یادگاری