حال و هوای هیجانی بازار مسکن

اگرچه حال و هوای بازار مسکن، به خصوص در پایتخت، این روزها عمدتا هیجانی است و میزان معاملات و همچنین قیمت رشد کرده است اما این تحرک را همچنان نمی توان به منزله رونق مسکن تلقی کرد. چرا که اولا این تحولات مقطعی و هیجانی است و ثانیا هنوز در حوزه ساخت و ساز تحول جدی رخ نداده است بلکه صرفا میزان تقاضا به دو دلیل تحریک شده است.

اول این که گسیل شدن وام های صندوق مسکن یکم به بازار (عمدتا برای واحد های کوچک و متوسط) میزان تقاضا را زیاد کرده است. دلیل دوم نیز، تقاضای سفته بازی است که بعد از تخفیف تلاطم بازارهای ارز و طلا، روانه بازار مسکن شده است. با همه این ها، تحولات بازار در یک سال گذشته، حکایت از عزم مسکن برای خروج از رکود دارد، اگرچه فرایند گذار به رونق طولانی شده است.

علاوه بر آن به نظر می رسد طرح جدید دولت برای به سازی بافت فرسوده، در صورت اجرا، بتواند آخرین انرژی لازم برای حرکت مسکن را تامین کند. اگرچه تاخیر دولت یازدهم در اجرای طرح های مسکنی پیشین، مثل طرح مسکن اجتماعی، تکمیل مسکن مهر و طرح هایی چون مسکن امید، تردیدهایی در اجرای موثر طرح بازآفرینی بافت فرسوده ایجاد کرده است. با این مقدمه درباره حال و هوای بازار فیزیکی مسکن، می خواهیم سراغ وضعیت شرکت های انبوه ساز در بازار سرمایه برویم. شرکت هایی که مثل بازار فیزیکی مسکن، مدت ها دچار رکود و عقبگرد بوده اند اما از اوایل امسال تحرک های مثبتی به خود دیده اند. با این حال سرمایه گذاران و معامله گران بازار سرمایه، گویا، برای ورود جدی سرمایه خود به سهم های این گروه، همچنان در حال استخاره اند.

یک نگاه کلی به گروه مسکن

جدول ۱، فهرستی از شرکت های گروه انبوه سازی و املاک بازار سرمایه را ارائه می کند.

چنان چه از جدول۱ پیداست، وضعیت گروه مسکن از نظر قیمت و همچنین آخرین درآمد (سود هر هم) بسیار متنوع است. هفت شرکت نسبت آخرین قیمت به آخرین درآمد حدود شش و کمتر دارند که در صورت تداوم این وضعیت طی امسال، می توانند سوددهی مناسبی داشته باشند. از این میان نمادهای کرمان، ثالوند و ثشاهد، حتی در سال مالی جدید، عملکرد فصلی بهتری هم ثبت کرده اند. شش شرکت هم در آخرین سال مالی زیان ده بوده اند.

پنج شرکت نیز در عملکرد فصلی، رشد قابل توجه سود را ثبت کرده اند و بیش از ۱۰ شرکت هم سودسازی به مراتب کمتری نسبت به دوره قبل (در عملکرد فصلی) ثبت کردند که در جدول با رنگ نمایش داده شده است.

بر اساس جدول ۱شرکت هایی که نسبت قیمت به درآمد شش و کمتر دارند عبارتند از: ثفارس، کرمان، ثاصفا، ثشاهد، ثاژن، ثالوند، وتوس، ثنظام، وآذر.

نمادهایی که رشد قابل توجه (بیش از ۱۰۰ درصد) در درآمد فصلی ثبت کرده اند عبارت اند از: ثشاهد، ثتوسا، ثنظام، وآذر.با استفاده از این جدول، می توانید یک تحلیل اولیه از وضعیت شرکت های گروه مسکن داشته باشید و با استفاده از آن گام های بعدی تحلیل خود را طی کنید.

اما این جدول، هیچ چیزی درباره آینده ندارد و صرفا بر اساس عملکرد گذشته تنظیم شده است. بنابراین جزئیات تولیدات، محصولات و فعالیت شرکت ها را بررسی کنید و درباره آینده تخمین هایی بزنید. مثلا دقت کنید که بسیاری از شرکت های این گروه، شرکت های سرمایه گذاری هستند که خود سهامدار چندین شرکت دیگر هستند. با توجه به این جزئیات تحلیل کنید که فعالیت ها و برنامه های دولت و همچنین روندهای کلان اقتصادی وبخش مسکن، می تواند چه تاثیری بر هر شرکت داشته باشد.

طرح ها و برنامه های مسکنی دولت

دولت هم اکنون سه طرح مسکنی فعال دارد؛ بازآفرینی بافت فرسوده، مسکن اجتماعی و صندوق یکم. طرح سوم به منظور تحریک طرف تقاضا طراحی شده و حدود سه سال از عمرش می گذرد و بیش از یک سال است که وام های این صندوق وارد بازار شده است و تحرکی نسبی در واحدهای کوچک و متوسط با قیمت متعادل (۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان) ایجاد کرده است. طرح مسکن اجتماعی اما با وجود گذشت بیش از دو سال از آغاز اجرا (آغاز اسمی) هنوز به خروجی نرسیده است.

طبق این طرح قرار است زمین های دولتی در اختیار سازندگان قرار بگیرد و واحدهای تولید شده به اقشار نیازمند جامعه اختصاص یابد. دولت و بنیاد مسکن طبق برنامه ششم باید سالانه ۱۰۰ هزار واحد از این خانه ها بسازند اما تاکنون عملکردی درباره این طرح گزارش نشده است. در طرح بازآفرینی نیز که بهمن گذشته معرفی و اردیبهشت امسال رسما آغاز شد، قرار است انبوه سازان در همیاری چندجانبه با دولت و شهرداری و مالکان خانه های فرسوده، این بناها را بازسازی کنند. تسهیلات مناسبی برای ساخت و خرید در این اماکن پیش بینی شده است.

در هر حال، این طرح ها در صورت اجرا، می تواند تحرکی در بخش مسکن ایجاد کند. اما این دولت نشان داده است که در اجرایی سازی طرح هایش عموما کند و بسیار با حوصله عمل می کند. بنابراین اگرچه انتظار بهبود اوضاع بخش مسکن و فعالان این حوزه به خاطر این طرح ها وجود دارد، اما درباره افق زمانی آن، نمی توان با اطمینان قضاوت کرد. باید نشست و سرعت گام های دولت را رصد کرد.

چشم انداز مسکن

با همه این ها، چند حقیقت روشن درباره گروه مسکن وجود دارد.

۱- حدود نیمی از شرکت های این گروه در عملکرد فصلی، سود خود را رشد داده اند.

۲- واقعیت دیگر این است که چندین شرکت این گروه قیمت هایی کمتر از نرخ اسمی (۱۰۰ تومان) دارند. موضوعی که از سوی برخی کارشناسان به منزله واکنش بیش از اندازه بازار به رکود بخش مسکن است. به اعتقاد نیما آزادی، کارشناس و فعال بورس، اگرچه چشم انداز گروه مسکن درخشان نیست اما قیمت های فعلی نیز، کمتر از ارزش واقعی نمادهاست.

۳- علاوه بر آن، این گروه از ابتدای امسال موردتوجه بازار قرار گرفته است. ابتدا در یک دوره در اردیبهشت ماه چندین نماد گروه با رشد قابل توجه مواجه شدند و به تازگی در هفته گذشته نیز دوباره این گروه با استقبال مواجه شد و چندین نماد صف خرید شدند.

۴- مهم تر این که قیمت مسکن طی ماه های گذشته (اسفند، فروردین و اردیبهشت) و همچنین معاملات در تهران و کل کشور رشد کرده است. در کل کشور ۳۳ درصد و در تهران بیش از ۱۶ درصد رشد معاملات داشته ایم. رشد معاملات و قیمت، شرایط را برای فروش راحت تر و بهتر املاک و واحدهای انبوه سازان فراهم خواهد کرد. این حقایق نشان می دهد که این گروه ارزش بررسی های دقیق تر را دارد.