حباب غیرمنطقی قیمت مسکن

قیمت بازار مسکن از آذر سال گذشته تا کنون آنقدر متلاطم بود که گویی هیچ‌نهادی بر آن نظارت نداشت و کاری از دست هیچ مسئولی برنمی‌آمد؛ البته روند صعودی قیمت پس از پنج‌سال ثبات قیمت‌ها در این حوزه رخ داد و می‌توان آغاز این آشفتگی را همزمان با بالارفتن قیمت ارز و طلا دانست.

افزایش قیمت مسکن در چندماهه گذشته باعث پایین‌آمدن نرخ تقاضا و به تبع آن رکود نیز شد به نحوی که در حال حاضر با بازاری مواجه هستیم که از یکسو دارای قیمت‌های افسارگسخیته است و از سوی دیگر معامله چندانی در آن انجام نمی‌شود. در واقع در یک‌سال منتهی به شهریور امسال قیمت مسکن شهر تهران ۷۴درصد رشد داشته است که بیشترین میزان رشد قیمت طی پنج سال اخیر بوده است.

این اتفاق در شرایطی رخ داده است که در سمت تقاضای واقعی خرید مسکن، اتفاق قابل‌توجهی رخ نداده و هم‌اکنون میزان اثرگذاری سقف تسهیلات ۱۶۰میلیون تومانی زوجین از ۵۰درصد سال گذشته به ۲۶درصد رسیده است.

همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران هشت میلیون و ۱۰۰هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۴/۹درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱/۷۴درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین در شهریور۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰هزار و۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب۹/۱۳ و ۵/۳۳درصد کاهش نشان می‌دهد.

در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسکن متاثر از رشد بازارهای ارز و سکه بالا برود رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود. بنا به این دلایل کارشناسان باور دارند که اولویت وزیر آینده حوزه مسکن باید اولویت خود را ثبیت قیمت‌ مسکن قرار دهد و با حمایت از تولید مسکن -خاصه برای اقشار متوسط و پایین اجتماعی- قیمت مسکن را کنترل کند.

ضرورت فرآیند بازآفرینی

فرشید پورحاجت، دبیرکانون انبوه‌سازان با بیان اینکه منابع بخش مسکن به جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد گفت: «بخش تولید مسکن شرایط سختی را می‌گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می‌کنیم. ما به عنوان فعالان حوزه مسکن، انتظاری جز این نداریم که آقای اسلامی یا هرشخصی که به‌عنوان وزیر انتخاب می‌شود شرایط را برای بهبود تولید مسکن در کشور فراهم کند. هم‌اکنون حوزه ساخت‌وساز در رکود به‌سر می‌برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده برای استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد دادیم که خوشبختانه دیروز تفاهمنامه آن انجام شد.

در این حوزه می‌شود هزینه‌های تولید را کاهش داد اما مصوباتی که بعضا در مجلس دنبال می‌شود و نیز سمت‌وسوی تسهیلات، برای حوزه تولید کفایت نمی‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم سوق یافته که در آینده چالش خود را خواهد داشت.

بنابراین حتما باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.» او با بیان اینکه بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود، گفت: «در مرحله‌ دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم به خریداران واگذار شود. این سیاست الان وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملا به سمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و خرید مسکن شیفت پیدا کرده است. علت هم این است که دولت و مجلس به درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نکردند.»

حباب غیرمنطقی قیمت مسکن

در همین زمینه شهرام کوسه غراوی، رئیس کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به وضعیت نابسامان بازار مسکن، گفته است: «هرچند با روند رو به کاهش نرخ ارز بازار مسکن دستخوش تغییرات مثبت خواهد شد، اما باید بدانیم که دلالی در این بازار همچنان بیش از سایر عوامل تاثیرگذار در نرخ‌ها است. دولت باید سازوکاری را در نظر بگیرد که نرخ سود تسهیلات مسکن روند نزولی به خود بگیرد.» کوسه غراوی با بیان اینکه به‌طور حتم تا ماه‌های آینده شاهد کاهش چشمگیر قیمت مسکن خواهیم بود، گفت: «خوشبختانه با تدابیر صورت گرفته دلار از نوسانات بسیار دور شده و به سمت قیمت مطلوب در حال حرکت است که به تبع آن بازارهای موازی از جمله مسکن نیز آرامش را تجربه خواهند کرد.»

او با تاکید بر اینکه قیمت مسکن اکنون درگیر حباب غیرمنطقی است، گفت: «پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن زمانی باید عملیاتی شود که حباب نرخ‌ها در این بازار به حداقل خود برسد. کمیته مسکن کمیسیون عمران مجلس با رصد مکرر بازار و تشکیل جلسات مستمر با مسئولان مربوطه پیگیر ساماندهی آن است.» با در نظر داشتن موضوعات فوق به نظر می‌رسد اگر وزیر جدید تدابیر ویژه‌ای در حوزه مسکن درنظر بگیرد می‌تواند با سیاست‌هایی مانند تولید متناسب مسکن قیمت‌ها را کاهش و سپس کنترل کند، زیرا هم‌اکنون نیز روند صعودی و بی‌ضابطه نرخ‌ها متوقف شده است و امید این است که از این پس شاهد رونق معاملات باشیم.

دولت می‌تواند برای تحقق این مهم از پیش‌شرط‌هایی مانند از تشویق مردم به ساخت‌وساز استفاده کند تا بار مالی سنگینی بر دوش دولت نیز نیفتد. البته در این بین توجه ویژه دولت به بازسازی و مرمت بافت‌های فرسوده است زیرا با این رویکرد عملی مشکلاتی مانند نبود امکانات در بیایان‌ها رخ نمی‌دهد؛ موضوعی که با ساخت مسکن‌های مهر دولت را گرفتار خود کرد؛ از این‌رو به نظر می‌رسد دولت بتواند با چنین سیاست‌هایی بازار مسکن را کنترل کند.»