شیوه عجیب مشاوران املاک در دامن زدن به حباب قیمت

در پی افزایش قیمت مسکن از یک سو و کاهش ساخت و ساز از سوی دیگر شرایطی در بازار مسکن فراهم شده که مصرف‌کنندگان واقعی این کالا و زوج‌های جوانی که به دنبال خرید سرپناه کوچکی برای آغاز زندگی هستند، با کمبود واحد مسکونی مصرفی روبه‌رو شده‌اند.

به گزارش مهر، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در حال حاضر بیشترین حجم واحدهای موجود برای خریداران را تنها دو دسته از واحدها تشکیل می‌دهند؛ دسته اول واحدهای مسکونی بسیار کوچک با سن بنای بالا واقع در طبقات چهارم بدون آسانسور و پارکینگ هستند که از سوی خریداران با اقبال مواجه نمی‌شوند و دسته دوم، واحدهای بزرگ متراژ در محله‌های گران قیمت مناطق ۱، ۲، ۳ و ۵ پایتخت هستند که از متری ۱۷ میلیون تومان آغاز شده و در مواردی مانند برخی واحدهای خیابان فرشته به متری ۴۵ تا ۵۵ میلیون تومان هم می‌رسد.

کمبود واحدهای مسکونیِ مصرفیِ خانوارپسند به همراه رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن به گونه‌ای است که برخی مشاوران در صورت داشتن فایل‌های مناسب برای فروش، نهایت سوءاستفاده را برای حداکثر کردن منافع خود انجام می‌دهند.

چرا عرضه مسکنِ مصرفی کاهش یافته است؟

از آنجا که بسیاری از فعالان بازار کاهش چشمگیر مسکن مصرفی را به عنوان عامل اصلی رشد قیمت مسکن معرفی می‌کنند، این سوال پیش می‌آید که چرا عرضه مسکن مصرفی با کاهش روبه‌رو شده است. در همین ارتباط، مهدی سلطان محمدی، انبوه‌ساز و کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگویی درباره علت کاهش ساخت ‌و‌ ساز گفت: این موضوع به گرانی مسکن در بازار و همچنین افزایش قیمت تمام شده ساخت‌ و ساز برای انبوه سازان برمی‌‌گردد.

وی با بیان اینکه گرانی ناگهانی مصالح ساختمانی سبب شد تا حاشیه سود سازندگان به‌‌طور محسوسی کم شود، گفت: علاوه بر موثر بودن قیمت نهاده‌های ساختمانی در کاهش ساخت‌ و ساز، افزایش بیش از حد قیمت زمین نیز سبب شده تا انبوه‌سازان از حوزه ساخت و ساز خارج شوند چراکه در روش کار سازندگان حرفه‌ای ابتدا زمین یا ملک مورد نظر برای ساخت و ‌‌ساز را خریداری کرده و سپس به دنبال رفع و رجوع فرآیندهای هزینه بر، بروکراتیک و پیچیده اداری آن به خصوص مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی می‌روند و پس از آن اقدام به ساخت می‌کنند. اما در نهایت به دلیل ناتوانی مردم و نداشتن قدرت خرید کافی، واحدهای تولید شده روی دست سازنده می‌ماند. حتی اگر به فروش هم برسد، باز هم در این مدت به قدری تورم بازار مسکن بالا است که امکان تجدید این پروسه و خرید زمین جدید وجود ندارد.

آمار بالای صدور پروانه ساختمانی نشان رونق ساخت ‌و ‌ساز است؟

برخی مسئولان معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به استناد افزایش تقاضای دریافت پروانه ساختمانی در ماه‌های پایانی سال گذشته و ابتدایی سال جاری، مدعی بهبود میزان ساخت‌ و‌ ساز هستند.

ولی انبوه‌سازان می‌گویند بسیاری از دارندگان پروانه‌های ساختمانی حاضر به اجرای عملیات ساخت به دلیل بالا بودن هزینه‌های ساخت و ساز به خصوص قیمت زمین که نزدیک به ۷۰ درصد ارزش ملک را در پایتخت به خود اختصاص می‌دهد، نیستند. بنابراین افزایش صدور پروانه‌‌های ساختمانی، نمی‌تواند ملاک مناسبی برای سنجش رونق ساخت‌ و‌ ساز باشد.‌ 

بنگاه‌ها چگونه به حباب قیمت دامن می‌زنند؟

اینها نشان می‌دهد کمبود واحد مسکونی مصرفی خانوارهای متوسط شهری به خصوص در پایتخت، زمینه را برای سوءاستفاده برخی مشاوران املاک فراهم کرده است.

یکی از شهروندان تهرانی در خصوص نحوه قیمت‌گذاری برخی مشاوران املاک گفت: من واحد مسکونی کوچک متراژ ولی با شرایط مناسب را برای فروش، ‌نزدیکی از مشاوران املاک فایل کردم؛ به دلیل شرایط خوب این واحد، چه از نظر قیمت پیشنهادی من و چه از نظر موقعیت واحد مسکونی و دارا بودن آسانسور و پارکینگ، فایل بنده با موجی از تقاضا برای خرید روبه‌رو شد.

وی ادامه داد: مبلغ مدنظر من برای آپارتمان، ۲۸۰ میلیون تومان بود و بنگاه به ما اعلام کرد جهت عقد مبایعه‌نامه با خریدار، در بنگاه حضور پیدا کنیم. زمانی که به بنگاه مراجعه کردیم، مشاور املاکی که فایل ما را پیگیری می‌کرد، ما را به داخل اتاقی راهنمایی کرد. در آنجا به ما گفت: شما ملک تان را ۲۸۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری کرده بودید. با این قیمت مشکلی ندارید؟ بنده هم گفتم: خیر مشکلی ندارم. مشاور املاک بعد از کلی مقدمه چینی و توضیحات حاشیه‌ای، به ما گفت حاضر است حق کمیسیون از ما دریافت نکند و در ادامه گفت: من ملک شما را به رقم بالاتری فروخته‌ام. بنابراین الان که با خریدار مواجه می‌شوید و قرار است مبایعه نامه تنظیم و امضا کنید، به قیمتی که من به خریدار اعلام می‌کنم، واکنش نشان ندهید؛ قرار من با شما همان ۲۸۰ میلیون تومان است و بنده از شما حق کمیسیون دریافت نمی‌کنم.‌ 

این شهروند تهرانی ادامه داد: وی ما را به اتاق دیگری که خریدار حضور داشت هدایت کرد. گفت‌وگوها برای تنظیم مبایعه نامه آغاز شد و متوجه شدیم که او ملک ما را به ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار بخت برگشته اعلام کرده است.‌ 

وی ادامه داد: در نهایت هم آپارتمان را ۳۲۰ میلیون تومان به خریدار فروختیم و مشاور املاک روی معامله ما،‌ ۴۰ میلیون تومان سود کرد.‌ 

وی گفت: مشاور املاک شرایط بازار و قیمت‌ها را به گونه‌ای برای خریدار بخت برگشته توصیف کرده بود که خریدار برای خرید به قیمت ۳۲۰ میلیون تومان خیلی عجله داشت و نگران بود اگر نتواند ملک ما را بخرد، قیمت بالاتر می‌رود و دیگر نخواهد توانست صاحب خانه شود.

وی افزود: به همین راحتی مشاوران املاک در نرخ‌گذاری دخالت کرده و با ایجاد حباب قیمتی، ۲۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از ارزش واقع ملک آن را قیمت می‌کنند. از سوی مقابل خریداران نیز به دلیل کمبود شدید واحد مسکونی مصرفی نمی‌توانند با زیاده‌خواهی‌های برخی مشاوران املاک مقابله کرده و خواهان کم کردن قیمت پیشنهادی شوند. چون در هر صورت برای واحد مسکونی با شرایط مناسب و میان متراژ، مشتری وجود دارد و اگر در آن لحظه از خرید این واحد مسکونی منصرف شود، باید واحد گرانتری بخرد.

نقش پنهان گروه‌های تلگرامی متعلق به مشاوران املاک 

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد برخی از مشاوران املاک با تشکیل گروه‌های تلگرامی میان خود، قیمت‌گذاری مسکن را در اختیار گرفته و در صورت داشتن فایل‌های با شرایط مناسب، نحوه افزایش قیمت آن را با یکدیگر هماهنگ می‌کنند به گونه‌ای که با درک این موضوع که در هر محله چه تعداد واحد مسکونی با شرایط مناسب آماده فروش وجود دارد، در صورت کاهش عرضه، قیمت آن را به بالاترین رقم به خریداران پیشنهاد داده و با هماهنگی یکدیگر حاضر به کاهش قیمت‌ها در آن محله نیستند. به نظر می‌رسد این روش قیمت‌گذاری دلالان بازار مسکن تا حدودی مشابه نحوه قیمت‌‌گذاری دلالان بازارهای موازی در یکی دو ماه گذشته باشد و لازم است دستگاه‌های نظارتی همان‌گونه که با دلالان و سودجویان بازار سکه و ارز برخورد کردند، برخورد با سوداگران بازار مسکن را هم در دستور کار خود قرار دهند.