روایت‌های رسمی و غیررسمی از بازار مسکن نشان می‌دهد «فضای عدم قطعیت» و «فشار رشد قیمت» خرید و فروش را به حالت «شبه رکود» برده است. ناپایداری اقتصادی و نوسان قیمت ارز به تنهایی منشا التهاب بازار مسکن در ماه‌های اخیر بوده است؛ التهابی که قیمت‌ها را تا بیشینه بالا برده و حالا خود به عامل رکود در بازار تبدیل شده است. در دوره ناپایداری بازار مسکن عمده‌ترین فعالیت‌ها به «تقاضای سرمایه‌ای» محدود شد که نهایتا جهش قیمتی بی‌سابقه‌ای را در پی داشت.
بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، معاملات مسکن پایتخت در آذرماه ۱۳۹۷ در ادامه روند نزولی خود ۶۲ درصد کاهش یافت، قیمت نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹۲ و ۴ درصد افزایش نشان داد. حالا در چنین شرایطی از بنگاه‌های مشاوره املاک خبر می‌رسد که مالکان قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش داده‌اند اما نه به اندازه کشش بازار. یک مشاور املاک واقع در بلوار فردوس تهران به «جهان‌صنعت» می‌گوید: «معاملات مسکن با وجود ازدیاد فایل‌های پیشنهادی نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد کاهش داشته است» در این شرایط صاحب‌نظران و کارشناسان اقتصادی معتقدند افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها فراتر از توان خرید متقاضیان است و بر همین اساس قیمت‌های فعلی را «ناپایدار» ارزیابی می‌کنند؛ موضوعی که مشاوران املاک نیز آن را تایید می‌کنند.
اشباع بازار از فایل‌های فروش
به گفته یکی از کارشناسان فروش املاک تهران، بیش از ۹۰ درصد مراجعات مربوط به صاحبخانه‌هایی است که قصد دارند ملک خود را به فروش برسانند یا اجاره دهند و زمانی که خریداری پیدا نمی‌شود حتی با کاهش قیمت هم موفق به معامله نمی‌شوند. این مشاور فروش ملک به «جهان صنعت» می‌گوید: با وجود اینکه قیمت‌ها بیش از یک ماه است که ثابت شده است باز هم خرید و فروشی در بازار مشاهده نمی‌شود. او با تایید فرضیه «شکستن قیمت» توسط مالکان می‌گوید: «بسیاری از مالکان طبق روال زمانی که مشتری پیدا نمی‌کنند قیمت پیشنهاد خود را کاهش می‌دهند اما قدرت خرید مردم به اندازه‌ای پایین آمده است که همین فایل‌ها هم فروش نمی‌روند. به عنوان مثال در منطقه ۵ تهران آپارتمان‌هایی که متری ۱۳ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده بودند حالا با قیمت متری ۱۲ میلیون تومان هم خریدار ندارند.»
خروج تقاضای واقعی از بازار
کارشناسان فروش املاک تهران می‌گویند که معاملات مسکن نسبت به سال گذشته به طور چشمگیری کاهشی شده است. آنها معتقدند «هراس خریداران» از وضعیت ناپایدار اقتصادی و تمایل مالکان به بهره‌برداری متناسب با بازار ارز از سرمایه خود بازار را راکد کرده است. در عین حال افزایش ۱۱ درصدی قیمت در منطقه نشان می‌دهد تقاضای سفته‌بازی آخرین واکنش خود را پیش از آغاز دوره رکود بلندمدت نشان می‌دهد و افزایش ناچیز پروانه‌های ساخت و ساز هم نمی‌تواند پاسخگوی تقاضای واقعی بازار باشد.
در این شرایط کارشناسان اقتصاد مسکن نیز معتقدند قیمت‌ها تا پایان سال به ثبات می‌رسد. در آذرماه ۱۳۹۷ بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن شهر تهران به ترتیب در مناطق ۱، ۱۲ و ۷ رخ داده که نسبت به آبان‌ماه به ترتیب با ۱۱، ۱۱ و۹ درصد رشد قیمت مواجه بودند. در سایر مناطق رشد محسوسی نسبت به آبان‌ماه مشاهده نشده و حتی در منطقه ۱۶ که البته تنها ۱۱۹ مورد معامله در آن صورت گرفته میانگین قیمت‌ها ۶/۶ درصد نسبت به آبان‌ماه کاهش یافته است.
پیش‌بینی ثبات تا پایان زمستان
مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش از این پیش‌بینی کرد با توجه به کاهش نرخ ارز، بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های پیش رو دچار ثبات شود و تلاطم قیمتی فروکش خواهد کرد. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در آذرماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذرماه سال‌جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/۰ و ۷/۶۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷ معادل ۹میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۴ و ۸/۹۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.
سرایت گرانی به حومه تهران
در حالی که بنگاه‌های مشاوره املاک از فایل‌های پیشنهادی اشباع شده است، متقاضیان به دلیل گرانی به سمت مناطق ارزان‌تر و حومه شهرهای بزرگ تمایل بیشتری نشان می‌دهند. در این شرایط ازدیاد تقاضا در جنوب شهر و شهرهای اطراف تهران باعث سرایت گرانی به این مناطق شده است. با وجود اینکه مناطق گران‌قیمت ۱ و ۲ تهران دارای بیشینه قیمت هستند اما بیشترین رشد قیمت در منطقه ۵ تهران گزارش شده است. در شهرهای حومه‌ای نیز افزایش قیمت طی ماه‌های گذشته نسبت به مناطق داخلی شهر پیشی گرفته است. یک متر مسکن مهر در شهر جدید پردیس که هنوز تکمیل نشده از متری یک میلیون تومان در تابستان امسال به دو میلیون تومان افزایش یافته است که رشد ۱۰۰ درصدی را نشان می‌دهد.
- 18
- 3
