افزایش ۸۰ درصدی قیمت زمین در یک سال

زمین یکی از نهاده‌های اصلی در هزینه تمام شده مسکن است. در مناطقی از کشور و بویژه در تهران ۷۰ درصد قیمت نهایی مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد. با افزایش قیمت مسکن از زمستان سال قبل، زمین نیز به تبعیت از آن رشد قیمت داشت. رشد قیمتی زمین موجب افزایش ارزش ساختمان‌های کلنگی شده است که ارزش دارایی صاحبان این املاک را بالا برده اما از طرف دیگر این تهدید نیز وجود دارد که نوسازی بافت‌های فرسوده به‌خاطر افزایش قیمت زمین آن، متوقف یا به کندی انجام شود در حالی که نوسازی بافت فرسوده اولویت دولت در دو سال آینده برای ساخت و ساز است.

۲۱ درصد افزایش قیمت نسبت به تابستان

گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در پاییز با میانگین مساحت ۲۹۲ مترمربع بیش از ۲ میلیون تومان بوده که نسبت به فصل قبل (تابستان ۹۷) ۲۱.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته (پاییز ۹۶) ۷۹.۳ درصد افزایش یافته است. زمین، مصالح، دستمزد و خدمات،

۴ نهاده تأثیر‌گذار بر قیمت نهایی مسکن است که در میان آنها زمین بیشترین تأثیر را در هزینه مسکن دارد اما این اثر در تمام مناطق یکسان نیست و ممکن است در مناطقی کمتر یا بیشتر باشد. با توجه به افزایش قیمت مصالح کاهش روند ساخت و ساز بزرگترین مسأله‌ای است که ممکن است بازار مسکن را در سال‌های آینده با کمبود عرضه مواجه کند.

به زعم کارشناسان بازار مسکن رونق بازار مسکن و سرعت ساخت و ساز یکی از عوامل تعیین‌کننده در افزایش قیمت زمین است. و برعکس هر زمان که رکود در بازار مسکن حاکم بوده، نرخ زمین نیز تغییر زیادی نمی‌کند. بر اساس آمارهایی که از ابتدای سال تاکنون از بازار مسکن ارائه می‌شود رونق بازار مسکن در بهار امسال کم کم جای خود را به کاهش معاملات داده است. پیش‌بینی فعالان بازار مسکن رکود تدریجی بازار به‌خاطر جهش قیمتی است با این تعابیر احتمال ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آینده وجود دارد.

اما موضوع دیگری که باید به آن توجه کرد افزایش قیمت زمین به‌خاطر منابع محدود است. افزایش مهاجرت زمین را در شهرها بویژه در کلانشهرها و حاشیه آنها محدود کرده و به همین دلیل قیمت زمین همچنان در حال رشد است. از طرفی کاهش زمین‌های خالی و ساخت و ساز جدید بدون شک زمین را در آینده بسیار ارزشمندتر خواهد کرد. در بسیاری از کشورها سهم قیمت زمین تا یک پنجم قیمت مسکن است و به همین دلیل جهش‌های ناگهانی مانند آنچه در ایران شاهد آن هستیم در قیمت مسکن در این کشورها رخ نمی‌دهد.

عرضه زمین‌های دولتی

یکی از برنامه‌های دولت برای افزایش عرضه مسکن واگذاری زمین‌های تحت اختیار دولت و نهادها است. در طرح بازآفرینی شهری تمام نهادهای دولتی مکلف شده‌اند زمین‌های در تصرف خود را در اختیار این طرح قرار دهند تا این برنامه مشوقی برای حضور بخش خصوصی در پیشبرد این برنامه باشد. برخی تحلیلگران بازار مسکن بر این باور هستند که عرضه زمین‌های در اختیار دولت می‌تواند موجب افزایش ساخت و ساز شود.

افزایش ۶۰ درصدی بهای مسکن

گزارش بانک مرکزی در خصوص رشد قیمت مسکن نشان می‌دهد متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی در کل کشور ۲ میلیون ۶۰۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۱۰۷ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۱ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل ۱۷.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶۰.۳ درصد افزایش داشته است. متوسط این رشد در تهران و در مدت یکسال نزدیک به ۹۰ درصد است.

۲۵ درصد رشد قیمت اجاره

متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در کل کشور ۱۰ هزار تومان با میانگین مساحت ۹۷ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل ۰.۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۵.۴ درصد افزایش داشته است.

تیغ دو لبه افزایش قیمت مسکن

فرشید پورحاجت/دبیرکانون سراسری انبوه سازان

زمین به‌عنوان نهاده‌ای تأثیر‌گذار در قیمت تمام شده مسکن بسیار تأثیرگذار است. کالایی که تولید می‌شود باید تلاش کنیم قیمت تمام شده آن کاهش یابد و هم این قیمت تمام شده متناسب با سبد هزینه‌ای خانوار باشد تا مردم بتوانند از آن کالا استفاده کنند. سهم زمین با توجه به منطقه آن از ۳۰ تا ۷۰ درصد هزینه تمام شده یک واحد مسکونی است.

بر اساس آمار قیمت مسکن حدود ۹۰ درصد در تهران در مدت یکسال افزایش پیدا کرده است پس با توجه به افزایش ۸۰ درصدی قیمت زمین می‌توانیم بگوییم زمین نقش بالایی در قیمت نهایی ساخت مسکن دارد. چون زمین فاکتوری مهم و تأثیر‌گذار در قیمت مسکن است پس تصمیم گیران اقتصادی باید تلاش کنند برای تعدیل قیمت زمین و در نهایت قیمت مسکن راهکارهایی را اجرا کنند. یک پیشنهاد به دولت این است که زمین‌هایی که در مالکیت حاکمیت یا نهادهای دولتی را برای ساخت و ساز واگذار کنند. همچنین مکان‌هایی مانند پادگان‌ها، زندان‌ها یا فضاهایی که قابلیت جابه‌جایی دارد را به بیرون شهرها منتقل کنند و از زمین‌های آن برای عرضه مسکن استفاده شود.

البته قانون به دولت برای واگذاری زمین‌های در اختیار اجازه داده است. ساخت و ساز در شهرهای جدید با توجه به قابلیت توسعه این شهرها نیز می‌تواند در کنترل قیمت زمین و افزایش عرضه مسکن مؤثر باشد. متولیان بخش مسکن باید تلاش کنند تا قیمت تمام شده تولید مسکن کاهش پیدا کند تا عرضه مسکن تحت تأثیر قیمت بالای نهاده‌های تولید مانند زمین، مصالح، دستمزدها و خدمات قرار نگیرد. با کاهش ارزش پول ملی بنگاه‌های تولیدی و اقتصادی در حوزه تولید و عرضه مسکن با کمبود نقدینگی مواجه شدند و نقدینگی در بخش مسکن به یک سوم کاهش یافته است. وقتی قیمت زمین بالا رفته و سرمایه در گردش در بخش مسکن کاهش یافته است اثرات منفی بر تولید مسکن دارد. ارزش افزوده زمین و افزایش قیمت مسکن مانند تیغ دو لبه‌ای است که بخش ساخت و ساز بویژه ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده را تهدید می‌کند. ممکن است در ماه‌های آینده با کاهش نوسازی بافت‌های فرسود مواجه باشیم که این موضوع مشکلات آینده خود را در پی دارد.

سهیلا یادگاری