حذف قولنامه، املاکی‌ها را بیکار می‌کند؟

مصوبه شورای عالی قضایی برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی (قولنامه و مبایعه نامه‌ها) از چرخه معاملات ملکی که در صورت نیاز به قانون باید نسبت به تدوین لایحه آن اقدام شود، اگرچه اقدامی‌موثر برای ساماندهی معاملات ملکی جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی است، اما باید توجه داشت در این چرخه، نیروی انسانی شاغل در بخش معاملات ملکی یعنی مشاوران املاک در سراسر کشور که جمعیت آنها حدود نیم میلیون نفر برآورد می‌شوند، حذف و بیکار نشوند.

موضوع اسناد عادی و تقابل آن با اسناد رسمی‌یکی از معضلات حقوقی چندین ساله کشور است که علاوه بر ایجاد تشکیل پرونده‌های قضایی بسیار، زمینه بروز تخلفاتی از جمله فرار سرمایه از کشور، پولشویی، فروش چندین باره یک ملک به چند نفر و اعتبار قولنامه‌ها را فراهم کرده است. از آنجایی که برخی معاملات غیررسمی‌در سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و حاکمیت نیز از آن‌ها بی‌اطلاع بوده، اما در دادگاه دارای اعتبار هستند، می‌توانند اسناد رسمی‌را ابطال کنند.

در حال حاضر بخش بزرگی از دعاوی حقوقی بین مردم ریشه در یک پدیده فراگیر یعنی اسناد عادی دارد. قولنامه‌هایی که حتی در دادگاه‌ها قابلیت استناد دارند و هر فرد به راحتی با ارائه یک معامله غیررسمی‌به تاریخ قبل تر از سند رسمی‌و دو شاهد، بر اساس قوانین می‌تواند حتی اسناد رسمی‌را باطل کند، به این ترتیب پایه‌های نظام حقوق مالکیت با چنین ابزاری مورد تهدید قرار می‌گیرد.

۳۰ تا ۵۰ درصد پرونده‌های قضایی مربوط به دعاوی املاک است

جالب است بدانیم که طبق اظهارات تویسرکانی رئیس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ۱۵ اسفند ۹۴، منشا حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی کشور، در معاملات عادی و اختلافات مالی بوده است. همچنین طبق اظهاراتفلاح رئیس کانون سردفتران قزوین در ۳۱ تیرماه ۹۴، ۶۰ درصد دعاوی دادگستری مربوط به دعاوی املاک بوده که حدود ۹۰ درصد دعاوی املاک نیز مستند به اسناد عادی بوده اند. همین مساله باعث شده دادگاههای ما شاهد حضور شاکیانی باشد که به خاطر این امر مغبون شده و برای شکایت به دادگاهها مراجعه کرده اند. این شلوغی دادگاه‌ها، دودش به چشم قوه قضاییه هم رفته است. به طوری که برخی برآوردها در سال‌های اخیر حاکی از این است در صورتی که تنها پرونده‌های اسناد عادی از چرخه قضایی حذف شوند، بین ۳۰ تا ۵۰ درصد از پرونده‌های قضایی کم شده که معادل صرفه جویی سالانه چند صد میلیارد تومانی در هزینه‌های دادرسی است. جدا از دردسرهای اسناد عادی برای قوه قضاییه، می‌توان انواع جرم‌های مبتنی بر این اسناد را به وضوح در جامعه مشاهده کرد.

تعدد پرونده‌های زمین خواری یکی از مواردی است که در این ماجرا بسیار فراگیر شده ، جایی که به موازات آن، اسناد عادی به ابزاری برای فروش یک ملک به چند نفر نیز تبدیل می‌شود. رواج سکونتگاه‌های غیررسمی‌و نیز چالش بر سر مهم ترین ابزار برنامه ریزی منطقه ای یعنی کاداستر نیز از دیگر آسیب‌های اسناد عادی است. کاداستر، سامانه ای است که حدود جغرافیایی اراضی و املاک را به مالکیت آن‌ها متصل می‌کند و ابزار مهمی‌برای پیشرفت کشورها و برنامه ریزی در حوزه‌هایی نظیر مسکن، کشاورزی و ... محسوب می‌شود. اما این سامانه در ایران به علت همان اعتبار معاملات غیررسمی‌یا قولنامه ای، امکان پیاده سازی پیدا نکرده است.

اعتبار اسناد غیررسمی‌یا قولنامه‌ای بارها با واکنش مسئولین قضایی روبرو شده تا جایی که سید ابراهیم رییسی ریاست قوه قضاییه معتقد است: «بسیاری از پرونده‌ها که در دادگستری‌ها ورود می‌یابد محصول همین موضوع است که اسناد عادی جای اسناد رسمی‌را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می‌شوند. این اسناد غیررسمی‌(عادی) در زمینه‌های مختلف مورد معامله متعدد هستند. حال آن که اگر سند رسمی‌باشد اتفاقاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد». در عین حال سخنگوی قوه قضاییه نیز در زمینه اعتباربخشی به اسناد رسمی‌و حذف معاملات عادی (غیررسمی) نیز به این موضوع اشاره کرد و گفت : «در این زمینه دستگاه قضایی اهتمام جدی برای اعتباربخشی به اسناد رسمی‌دارد. در همین زمینه تدوین لوایح و مقرراتی که بتواند با تثبیت مالکیت از طریق اسناد رسمی‌زمینه پرونده‌های فراوانی که به موجب مبایعه نامه‌های عادی ایجاد می‌شود و هموطنان فراوانی که در اثر این اقدامات در زمره مالباختگان قرار می‌گیرند، در دستور کار قرار گرفته است».

تصمیم شورایعالی قضایی چه بود؟

این مباحث سرانجام باعث شد تا شورای عالی قضایی حذف اسناد عادی (قولنامه) را از معاملات ملکی کلید زده و دو سازمان زیرمجموعه خود را مکلف کند تا در صورت نیاز به قانون در این زمینه، به تهیه لایحه برای حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی اقدام کنند.

اقدامی‌که به گفته کارشناسان در صورت نهایی شدن آن و تبدیل شدن به قانون، موجب از بین رفتن زمینه برخی از جرایم و کاهش ۳۰تا ۵۰ درصدی دعاوی قضایی می‌شود و بساط پرونده‌های کلاهبرداری در فروش زمین و مسکن و واگذاری غیرقانونی یک ملک به چند نفر برچیده می‌شود.

بر این اساس، جلسه هفتگی شورای عالی قضایی، در ۱۵ مهر امسال با حضور سید ابراهیم رئیسی رئیس قوه قضائیه و مسئولان عالی دستگاه قضا در حوزه ریاست قوه‌قضائیه برگزار شد.در جلسه شورای عالی قضایی مصوب شد معاونت حقوقی قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی برنامه ریزی و در صورت نیاز به قانون، نسبت به تهیه لایحه و ارسال آن به مجلس اقدام کنند.در صورت قانونی شدن این امر مشاوران املاک از چرخه تنظیم اسناد رسمی‌حذف می‌شوند.

نیاز به یک سامانه جامع نقطه به نقطه

بهمن طاهر خانی، عضو کمیسیون قضایی مجلس در رابطه با موضوعی که اخیرا در رابطه با اسناد رسمی‌و عادی از سوی ریاست قوه قضائیه مطرح شده است، گفت: دلیل خیلی از صدماتی که در بحث زمین خواری مطرح است و همچنین سوء استفاده‌های کلانی که در این زمینه می‌شود، این است که بسیاری از مباحث معاملات در بحث مسکن و زمین با اسناد عادی انجام می‌شود. طبیعی است اسناد عادی به واسطه خیلی از اشخاص قابل جعل و قابل سوء استفاده است.

این نماینده مجلس با اشاره به اینکه می‌توان یک سامانه مجهز و پیشرفته در این رابطه داشته باشیم، گفت: در این سامانه باید اولا نقطه به نقطه مسائل کشور روشن باشد که چه تحولاتی در بحث زمین و خرید و فروش انجام می‌شود. ثانیا ما اگر این سامانه را داشته باشیم این به نفع افراد ضعیفی است که به لحاظ کمبود مباحث مالی از وعده و قولهای افراد به نوعی راضی و مورد سوء استفاده قرار بگیرند.

طاهرخانی تصریح کرد: بنابراین اگر بتوانیم سامانه جامعی ایجاد کنیم که همه اراضی کشور در آن باشد و همچنین سازوکاری ایجاد کنیم که همه معاملات در چارچوب مقررات و ثبت شده انجام شود و رسمی‌باشد، بسیاری از مشکلات مربوطه حل می‌شود.

این عضو کمیسیون قضایی مجلس در خصوص دیگر معایب استفاده از اسناد عادی گفت: استفاده از آنها موجب معاملات معارض می‌شود. افراد سودجو روی یک زمین دو الی سه بار معامله انجام می‌دهند و در همین رابطه زمینه جرم فراهم شده و از طرفی کار دستگاه قضائی هم چندین برابر می‌شود.

خرید املاک توسط خارجی‌ها غیرقانونی است اما رخ می‌دهد

همچنین رابطه داوود محمدی رئیس کمیسیون اصل نود در این زمینه گفت : ما بایستی به طور جدی مانع این موضوع شویم که جامعه به سمت ایجاد زمینه سوء برود. یکی از راه‌ها این است باید قولنامه‌ها ساماندهی شوند.

وی با اشاره به خرید فروش اموال غیرمنقول توسط افراد بیگانه و ممنوع معامله با استفاده از قولنامه گفت: من اخیرا در اخبار شنیدم که یک عده خارجی، در ایران ملک می‌خرند. در صورتی که به لحاظ قانونی ممنوع است اما اینها خریدند. این خارجی رفته راهش را پیدا کرده است. ما باید راههای سوء استفاده را ببندیم. باید این راهها شناسایی شود و همه باید احساس مسئولیت کنند. یعنی وقتی قولنامه نوشته شده این در مکانی نوشته شده، توسط فردی صورت گرفته باید اینها به طور جدی آسیب شناسی شود.

وی ادامه داد: همه دنیا به این سمت رفته‌اند که اسناد در مرجعی به ثبت برسد؛ لذا قولنامه‌ای که به این شکل از آن سوء استفاده می‌شود را باید از آن ممانعت به عمل آورد.وی در ادامه به راه رفته تمامی‌کشورها یعنی رسمی‌کردن تمامی‌قولنامه‌ها اشاره کرد و گفت: همه دنیا به این سمت رفته‌اند که اسناد در مرجعی به ثبت برسد. لذا قولنامه‌ای که به این شکل از آن سوء استفاده می‌شود را باید از آن ممانعت به عمل آورد.

محمدی پیرامون توجه برای کشف مسیری برای حل مسئله قولنامه‌ها گفت: باید بگردیم ببینیم با استفاده از قولنامه چه مفاسد دیگری شکل می‌گیرد و برای آن راه حل‌های کارشناسی در نظر بگیریم. باید افرادی که این کارها را می‌کنند شناسایی و به اشد مجازات رساند.

این نماینده مجلس با اشاره به زمین‌خواری با استفاده از قولنامه گفت: یکی از مسائل جدی جامعه ما زمین خواری است. قسمت اعظم ثروت‌های بادآورده حاصل زمین است. شاید بگوییم ۸۰ درصد از ثروت‌های بادآورده حاصل از زمین‌خواری بوده که آن هم با زد و بندهایی که صورت گرفته و یک عده مسئولین مقصر بودند، همه شهرها را درگیر کرده است. اینکه رئیس قوه قضائیه به این امر اهتمام دارد ارزشمند است اما باید با جدیت دنبال شود.

عمده ورودی پرونده‌های قوه قضاییه ناشی از اسناد عادی است

شادمهر کاظم زاده عضو کمیسیون عمران هم با اشاره به اسناد قولنامه‌ای (عادی) به عنوان منشا اصلی پرونده‌های قوه قضاییه گفت: این یک واقعیتی است که عمده پرونده‌های ما ناشی از همین قولنامه‌ها است. باید به یک جایی برسیم که قولنامه‌ها پذیرفته نشود و تنها اسناد رسمی‌به عنوان مرجع رسیدگی قضایی قرار گیرند.

عضو کمیسیون عمران در ادامه افزود: یکی از مشکلات اصلی قولنامه‌ها این بوده که در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند، روی این موضوع نیز باید تدبیر اندیشیده شود و اسناد قولنامه‌ای در دفتر ثبت اسناد رسمی، تبدیل به اسناد رسمی‌شوند. علاوه بر آن‌ شهرداری‌ها نیز باید تنها برای اسناد رسمی، پروانه صادر کنند.

وی با اشاره به رسمی‌کردن قولنامه‌ها به عنوان تنها راهکار تشکیل سامانه‌ی جامع املاک گفت : اگر بتوانیم در تمام زمینه‌ها بخصوص در حوزه اموال غیرمنقول چه در داخل یا خارج از شهرها و همچنین برای تمامی‌ارگان‌های دولتی، سند رسمی‌تهیه کنیم، می‌توانیم یک سامانه‌ی جامعه از اطلاعات را تهیه کنیم.

با رسمی‌شدن تمامی‌معاملات و تشکیل یک مرجع ثبتی ثابت، دیگر کسی نمی‌تواند با یک قولنامه، یک ملک را به چند نفر بفروشد. کاظم زاده با اشاره به قولنامه به عنوان ابزار اصلی فروش یک ملک به چند نفر گفت: با رسمی‌شدن تمامی‌معاملات و تشکیل یک مرجع ثبتی ثابت، دیگر کسی نمی‌تواند با یک قولنامه، یک ملک را به چند نفر بفروشد و باعث افزایش پرونده‌های قوه قضاییه نیز شوند.

عضو کمیسیون عمران، قولنامه را یکی از دلایل زمین خواری خواند و گفت: قولنامه‌ها یکی از علل اصلی زمین‌خواری هستند و باید به سمت رسمی‌کردن آن‌ها پیش برویم. این راه را هم تمامی‌کشورهای دنیا پیموده‌اند از طرفی اگر قولنامه‌ها بی‌اعتبار شوند، مردم نیز مجبور به معامله با اسناد رسمی‌می‌شوند.

آن روی سکه چیست؟

اما برخی از کارشناسان می‌گویند هر صنفی در راستای خدماتی که به مشتریان خود ارائه می‌دهد، مسئولیت‌های تعریف شده ای دارد که باید مورد توجه قرار گیرد و صنف مشاورین املاک نیز شامل این مسئله می‌شود.مسئولیت صنفی مشاورین املاک در بخش‌های مختلف نیز قابل بررسی و کنکاش است.

حرفه مشاوران املاک در عرف و حتی قانون از آن با عنوان حرفه دلالی یاد می‌شود. حرفه ای که در حال حاضر در جامعههمچنان کاربرد دارد. مردم برای خرید و فروش ملک ، زمین ،باغ ، ویلا وخانه و... به اولین جایی که مراجعه می‌کنند، دفاتر مشاوران املاک است. بنابراین حذف کامل مشاوران املاک از چرخه معاملات می‌تواند باعث سرگردانی مردم از یک سو و بیکاری جمعیتی بالغ بر ۵۰۰ هزار نفر در سراسر کشور می‌شود که در این حرفه مشغول کارند. بنابراین برای تنظیم لایحه ای برای حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی، باید برای معضل بیکاری مشاوران املاک نیز فکری کرد.

مفهوم دلالی چیست؟

حقوق‌دانان می‌گویند قانونگذار در قوانین مختلف به بیان تکالیف و الزامات و تعهدات دلال پرداخته و شرایط خاصی را برای ورود به این حرفه مقرر داشته است، به طوری که مطابق قانون تجارت اشخاصی که به هر قسم عملیات دلالی یا حق‌العمل‌ کاری یا عاملی مبادرت می‌کنند، تاجر به شمار می‌آیند و همچنین تصدی به هر نوع تاسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد شده از قبیل تسهیل معاملات ملکی، تجارت محسوب می‌شود.

طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معامله شده یا برای کسی که می‌خواهد معامله انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند.

کارشناسان امر می‌گویند دلال واسطه و میانجی فروشنده و خریدار است؛ کسی که دلالی را شغل معمولی خود قرار می‌دهد تاجر محسوب می‌شود و برای انجام دلالی باید پروانه داشته باشد.دلالی انواع مختلفی همچون دلالی برای معاملات ملکی، دلالی برای معاملات تجارتی و دلالی برای خواربارفروشی و سایر امور شهری و...

اما دلال معاملات ملکی یا متصدی معاملات املاک به شخص حقیقی یا حقوقی گفته می‌‌شود که با رعایت کامل ضوابط و مقررات قانونی و دریافت پروانه کسب از اتحادیه ذیربط صرفاً در امور مشاوره، خرید و فروش، رهن و اجاره املاک و ابنیه اشتغال دارد.امروزه در مشاغلی مانند مشاورین املاک علاوه بر این که برای ورود افراد به این مشاغل مهارتهای خاص و تخصصی لازم است، مقررات خاصی نیز برای آنها وجود دارد.

متاسفانه فرهنگ غالب در حرفه مشاوران املاک این است که "مشتری با میل و رغبت خودش اقدام به معامله می‌کند و بعد از عقد قرارداد، مسئولیت خوب یا بد معامله با خود طرفین است."

به گفته کارشناسان البته در این حرفه، افراد بسیاری هم هستند که بنگاه مسکن تحت مدیریت آنها امن‌ترین جا برای کسب انواع مشاوره‌های ملکی است بدون آن که ذره‌ای از منافع واقعی مشتری توسط مشاوران املاک در این بنگاه‌ها، نادیده گرفته شود.دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معامله به او داده شده، مگر این که ثابت کند که تلف یا ضایع ‌شدن آنها مربوط به او نبوده است. اگر معامله توسط دلال انجام و نوشته‌ها و اسناد راجع به معامله بین طرفین رد و بدل شود در صورتی که امضا‌ها راجع به اشخاصی باشد که توسط او معامله کرده‌اند. دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشته اسناد مزبور است، همین‌طور اگر طرفین معامله یا یکی از آنها از اعتبار تعهد شخص دلال معامله را انجام دهد دلال ضامن است.

بر این اساس در صورتی که دلال در نفس معامله سهیم یا متنفع باشد، باید به طرفی که این نکته را نمی‌داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده است و در صورتی که دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعهد خواهد بود.دلال باید دفتری داشته باشد که تمامی‌مشخصات طرفین و معاملاتی را که به دلالی انجام گرفته در آن ثبت کند.

قانون می‌گوید هر دلالی که بر خلاف قانون مربوط به دلالی عمل کند مورد تعقیب واقع شده و از شغل دلالی برای مدتی که کمتر از ۳ ماه و از یک سال بیشتر نباشد ممنوع و پروانه وی ابطال می‌‌شود و اگر عمل وی وصف مجرمانه داشته باشد مثل استفاده از ادبیات فریب‌دهنده و اغواکننده و مانور متقلبانه و سعی در مغبون کردن مشتری یا خریدار و ارائه اطلاعات غلط به‌عنوان کلاهبرداری یا مشارکت در آن قابل تعقیب و مجازات خواهد بود.

مضاف بر این که طبق ماده ۹ قانون راجع به دلالان، هر کس بدون اخذ پروانه به شغل دلالی مشغول شود یا قبل از پایان ممنوعیت فوق به دلالی اشتغال ورزد به حبس از ۶ماه تا ۲سال و جزای نقدی محکوم خواهد شد.

از آنجا که اشتغال به حرفه مشاوران دفاتر املاک به نوعی دلالی است این حرفه نیاز به یک آموزش سودمند و تخصص کافی دارد و صرف صدور پروانه کسب و جواز کار، دلالت بر توانمندی شخص دلال یا مشاور املاک نمی‌کند بنابراین لازم است فرد دارای تحصیلات کافی باشد.هر چند که قانونگذار برای صنف مشاوران املاک تنها سواد خواندن ونوشتن را منظور کرده است، اما این مساله کافی نیست و مشاوران املاک باید از حداقل سواد کلاسیک برخوردار باشند. مشاوران املاک باید بیش از پیش آموزش‌های لازم و تخصصی‌تری را فرا گیرند و مدرک تحصیلی مناسب این حرفه را اخذ کنند تا ضمن فعالیت دلالی، وظیفه مشاوره را هم بر عهده گیرند و با علم و تخصص حقوقی خود خدمات مطلوبتری به متعاملین ارائه کنند و بالطبع شاهد سیر نزولی ورودی پرونده‌ها به مراجع قضایی و کاهش وقوع جرائم باشیم.

املاکی‌ها چه می‌گویند ؟

حسام عقبایی نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در گفت وگو با آفتاب یزد در این زمینه گفت: در قانون تجارت که از سال ۱۳۱۳ به آن پرداخته شده یکی از مشاغلی که در این قانون به صورت مستقل از آن نام برده شده ،شغل دلالی و مشاور املاک بوده است. دلالی از واژه دلالت گرفته شده یعنی دلالت کردن مردم ، هر چند که در اذهان عموم مردم شغل دلالی زشت شمرده می‌شود، اما از نگاه تخصصی لفظ کار مشاورین املاک لفظ دلالی است و قانونگذار از دو شغل دلال و حق العمل کار، در قانون نام برده و فصولی را برای آن دیده و حقوقی را برایشان قایل شده است. به عبات دیگر این شغل از دسته شغلهایی است که در قانون کشور به صورت مستقیم و به صراحت از آن ذکر شده است.

وی ادامه داد: در سال ۱۳۱۰ در زمانی که ثبت اسناد رسمی‌به وجود آمد وشکل گرفت ، املاک نیز در ایران شروع به ثبت کرد ونقل وانتقالات در دفترخانه‌های رسمی‌انجام شد.بر اساس این قانون که هنوز هم لازم الاجراست، این دفاتر مکلف هستند نام واسطه یا دلال خانه ای که کار واسطه ای خرید وفروش ملک را انجام می‌دهد، در دفترخانه ذکر کنند یعنی اگر در دفترخانه سندی ذکر شد نام دلال نیز در سند ذکر شود.

وی تصریح کرد: از سال ۱۳۴۲ که اتحادیه مشاورین املاک تاسیس شد، این دفاتر نسبت به تنظیم قراردادها اقدام و بعد آن را به دفاتر اسناد رسمی‌ارجاع می‌دهند در قراردادها قید می‌شود که برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی، مراجعه وکار انتقال در این دفاتر انجام شود. همچنین بر اساس قانون نام دلال یا واسطه در سند باید ذکر شود. اگر به عنوان مثال خریدار فردی با نام احمد بوده وفروشنده با نام حسین، نام دلال با نام محمد حتما باید در دفترخانه قید شود، چرا که بر اساس جایگاه ویژه آنها در قانون ثبت اسناد واملاک کشور که وجود داشته وهنوز هم وجود دارد، باید این نام ذکر شود، منتها به مرور زمان دفاتر رسمی‌به این بند توجه نکردند و در دفاتر اسناد رسمی‌نام دلال یا واسطه را قید نمی‌کنند. به خصوص در دهه‌های اخیر عدم قید نام واسطه در دفترخانه‌ها رواج یافته ، درصورتی که بر اساس قانون این نام باید ذکر شود.

عقبایی خاطرنشان کرد: متاسفانه مردم در بسیاری از شهرستانها و روستاهای کشور مثلا برای خرید یک ملک یا زمین اعم از زمین عادی یا زمین کشاورزی و یا باغ و ویلا و خانه و مغازه و گاراژ و... سند نگرفته اند و قولنامه و مبایعه نامه هم نداشتند بنابراین امکان تنظیم در دفتر اسناد برای آنها نیست و این افراد راهی برای گرفتن سند ندارند.

نیمی‌از املاک کشور سند ندارند !

به گفته وی ۴۰ تا ۵۰ درصد املاک کشور اعم از خانه و ویلا و زمین و باغ و ....شامل مواردی که ذکر شد بوده تا جایی که سند ندارند که این مساله برای صاحبان آنها مشکل ساز شده است.

وی خاطرنشان کرد: حتی در شهرهای بزرگ مانند تهران هم بسیاری از املاک در مناطقی مانند منطقه هروی و خاک سفید، تهرانپارس، ده ونک و مرادآباد پونک هستند که صاحبان آنها سند ندارند. یعنی خود ملک سند ندارد و دفاتر هم نمی‌توانند ملک را سند بزنند. مگر آن که سازمان ثبت اسناد بخواهد معجزه کند و طی یک پروسه کوتاه مدت برای تمامی‌این املاک سند تنظیم نماید.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت:در حال حاضر ۱۴۶ هزار مشاور املاک در کشور دارای پروانه کسب هستند که در شهر تهران تعداد آنها ۱۱ هزار و۵۰۰ مشاور ودر سطح استان تهران ۳۲ هزار مشاور املاک دارای پروانه کار حضور دارند. جمعیت مشاوران املاک نیم میلیون نفر در سطح کشور هستند که در صورت حذف مشاوران املاک حدود نیم میلیون نفر از چرخه معاملات حذف و عملا بیکار می‌شوند.

وی ادامه داد: از سوی دیگر قوه قضاییه با توجه به دغدغه‌های رییس این قوه برای کاهش طرح دعاوی حقوقی و ملکی با توجه به حجم ورودی‌های این دعاوی، درصدد است تنظیم اسناد رسمی‌در دفاتر رسمی‌صورت گیرد تا مانعی جهت پیشگیری از دعاوی حقوقی متفاوت در مراجع قضایی باشد.

وی با بیان این که لازمه این کار آن است که شغل دفاتر املاک فراموش نشود، چرا که مردم ابتدا برای انجام معاملات به دفاتر مشاوران املاک رفته و سپس به دفترخانه‌ها می‌روند،ادامه داد: در چرخه معاملات مسکن مردم ابتدا به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند .شما برای پیداکردن و خرید خانه یا مغازه و باغ و... ابتدا به املاکی‌ها مراجعه می‌کنید و می‌گویید درصدد خرید ملک موردنظر هستید و بعد از پیدا شدن ملک برای ثبت رسمی‌به دفترخانه رفته وسند می‌زنید. اگر برخی از مشاوران املاک تخلفی صورت می‌دهند، راهکار مقابله با این مساله حذف شغل مشاوره املاک نیست. باید به واکاوی مساله پرداخت و مساله را حل کرد و با پاک کردن صورت مساله مشکلی درست نمی‌شود.

عقبایی ادامه داد: قانون نظام امور صنفی در سال ۸۲ که به تصویب مجلس رسیده می‌گوید ملاک صدور پروانه کسب مشاوران املاک، تنها خواندن ونوشتن است. در صورتی که به نظر بنده این قانون باید اصلاح شود وحداقل مشاور املاک دیپلم وفوق دیپلم داشته باشد .این قانون حتی در سال ۹۲ بازنگری شده اما موضوع سواد خواندن ونوشتن را در آن منسوخ نکردند. موضوع سواد خواندن ونوشتن دیگر قدیمی‌است ودر این خصوص قانون باید اصلاح شود. ممکن است افراد در اثر تجربه خواندن ونوشتن یاد بگیرند، اما قانون ما در این مورد باید به روز واصلاح شود.

به گفته وی سواد خواندن ونوشتن برای این افراد کم است. کسی که مسایلی مانند مسایل مالکیت، بیع و مسایل حقوقی و مسایل تخصصی را باید بداند، لازمه اش آن است که تحصیلات کافی داشته باشد و تنها تجربه برای این فرد کفایت نمی‌کند. بنابراین باید اطلاعات آنها را بالا ببریم.

وی افزود: قانونگذار تنها به سواد خواندن و نوشتن اکتفا کرده است، حتی نگفته فرد مثلا پنجم ابتدایی یا سیکل داشته باشد، تنها به سواد خواندن ونوشتن بدون اشاره به مدرک تحصیلی اکتفا شده است. ممکن است فردی یک روز به مدرسه نرفته باشد اما می‌تواند بخواند وبنویسد . بنابراین قانونگذار در مجلس باید به این موضوع توجه کند تا شغل حساس مشاورین املاک تنها به سواد خواندن ونوشتن منتهی نشود.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین به این موضوع اشاره کرد که مشاوران املاک برای معاملات ملکی باید دسترسی به اطلاعات افراد از طریق نهادها وسازمانهای مختلف داشته باشند.

وی در خصوص لزوم لینک دهی مشاوران املاک به اطلاعات افراد از طریق سازمانها، ارگانها ونهادها ادامه داد: باید نهادهای دیگر حقوقی از جمله سازمان ثبت اسناد، سازمان ثبت احوال، وزارت نیرو و نفت، شهرداری‌ها، وزارت ارتباطات و.... با مشاوران املاک لینک شوند و در سامانه کد رهگیری مشاور املاک ، امکان مشاهده سوابق افراد باشد که مثلا این فرد ممنوع المعامله است یا خیر، چرا که مشاوران املاک با ثبت اسناد لینک نیستند .این که مشاور املاک بداند این فرد بدهی به بانک دارد یا خیر، چون با بانکها لینک نیستند.

کسی که ملکش را می‌فروشد در شهری، آیا آن ملک کاربری کشاورزی دارد یا زمینش در طرح است ؟ آیا فرد فروشنده بدهی به اداره برق یا وزارت نیرو دارد .این مساله مستلزم آن است که مشاورین املاک از طریق سامانه مذکور به اطلاعات معاملات دسترسی داشته باشند. به عبارتی ۱۸ نهاد و دستگاه باید با مشاوران املاک لینک شوند.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: متاسفانه مشاوران املاک ما بدون دسترسی به این اطلاعات معاملات خود را انجام می‌دهند و اگر این اطلاعات را در معاملات داشته باشند، برای آرامش مردم می‌توانند گام بردارند و درصد خطا و تخلفات آنها کاهش خواهد یافت. این خطاها در بیشتر مواقع سهوی وغیر عمدی است که باید با ساماندهی این امر درصد خطاها را کاهش داد.

وی گفت: ما می‌گوییم برای کاهش و حذف این خطاها اگر نیاز به قانون است باید روی مواردی که ذکر کردیم تمرکز و رویش کار کرد و آن را به مجلس فرستاد. حذف کامل مشاوران املاک تنها باعث بیکاری نیم میلیون نفر از جمعیت کشور می‌شود. مجلس در این خصوص باید توجه کامل داشته باشد و با دقت لایحه احتمالی را بررسی نماید.

چه باید کرد؟

کارشناسان می‌گویند برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی نباید زوایای دیگر ماجرا را نادیده گرفت. جایی که به عنوان مثال انگیزه بخشی از مردم برای استفاده از این اسناد، نداشتن توان پرداخت هزینه‌های ثبت رسمی‌برای تبادلات اقتصادی است. به نظر می‌رسد دو ابهام عمده مردم باید در تصمیم نهایی درباره این مساله رفع شود؛ نخست تعیین تکلیف قولنامه‌هایی که نوشته شده است که طبیعتا قولنامه‌ها تا تاریخ مشخصی معتبر خواهد بود. علاوه بر این برای املاکی که اکنون فاقد سند رسمی‌است و سند قولنامه‌ای دارد نیز باید فرصتی در نظر گرفت تا احراز مالکیت، سند رسمی‌برای آن‌ها صادر شود.

با این تفاصیل باید منتظر ماند و دید مساله ساماندهی حذف اسناد عادی که در دستور معاونت حقوقی قوه قضائیه قرار گرفته است ، چگونه بوده و چه راهکارهایی در آن در نظر گفته خواهد شد تا به قول معروف نه سیخ بسوزد و نه کباب.ا گر لازم است لایحه ای در خصوص موارد مطروحه تدوین شود به وضعیت شاغلین در بخش مشاوران املاک نیز توجه شود تا با بحران بیکار ی نیم میلیون نفر از شاغلین در این بخش روبرو نشویم. باید با بررسی همه جانبه جوانب امر، لایحه ای شسته و رفته تدوین شده وبه مجلس برود و مجلس نیز با بررسی دقیق آن منافع تمامی‌جامعه را در تصویب قانون احتمالی در نظر بگیرد.