پروپاگاندای مجلس یازدهم برای ساخت مسكن؛ خوابی که تعبیر نمی‌شود!

مجلس یك ماه پس از تثبیت و استقرار، مشكل مسكن را كه ۴۰ سال كارشناسان و دولت نتوانستند حل كنند، یك‌ماهه حل كرد.

در طرح دوفوریتی كه در قالب «طرح شش‌ساله مسكن» از سوی مجلس شورای اسلامی مطرح شده و نام «تحقق جهش تولید با رونق ساخت‌وساز مسکن شهری و روستایی» بر آن نهاده شده، قرار است در مدت شش‌ سال و هر‌ساله یك میلیون واحد مسكونی ۷۵متری آماده شود. مقرر شده كه ۶۰ درصد منابع مورد نیاز این طرح را دولت از طریق تسهیلات بانكی تأمین كند. این واحدها برای خانوارهای با درآمد کم، زوجین جوان، بازنشستگان، طلاب، دانشجویان متأهل، کارگران، ایثارگران، خانوادهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و... هدف‌گذاری شده است. 

به گفته اقبال شاکری، عضو كمیسیون عمران مجلس یازدهم، پیش‌بینی شده ساخت مسکن به سالانه ۱.۵ میلیون واحد توسعه یابد كه اگر سالانه یک میلیون واحد مسکونی با متراژ ۷۵ مترمربع (۷۵ میلیون مترمربع مجموعا) ساخته شود، هر واحد حدود ۲۵۰ میلیون تومان منابع مالی برای ساخت نیاز دارد که باید ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان آن (۶۰ درصد) از طریق تسهیلات تأمین می‌شود. به گفته او، نرخ سود این تسهیلات یارانه‌ای است که دولت باید آن را تأمین کند. خانوارها باید بتوانند اقساط این وام را بدهند؛ ازاین‌رو نرخ سود آن بالا نیست. به گفته این نماینده مجلس كه به جزئیات طرح پرداخته، این طرح بر سه محور «تسهیلات ارزان‌قیمت»، «زمین ارزان‌قیمت» و «کاهش هزینه و زمان تمام اجزای مربوط به ساخت‌وساز» استوار است. او گفته هفته آینده پیش‌نویس نهایی این طرح تهیه و به مجلس ارائه می‌شود. آنها قرار است مشكل مسكن استیجاری را هم حل كنند. به گفته كارشناسان، دولت اگر چنین منابع نامحدودی داشت، قاعدتا در طول چند دهه گذشته سال گذشته كه مسكن در ایران وارد فاز بحرانی شده بود، اقدام به حل آن می‌كرد. نگاه بعضا رؤیایی نمایندگان مجلس، این نگرانی را ایجاد می‌كند كه چنین طرحی، بسیار خوش‌بینانه است؛ حال اگر نگاه سیاسی بر آن غالب نباشد.

 پروپاگاندای مجلس برای ساخت مسكن

كمال اطهاری، اقتصاددان و كارشناس اقتصاد توسعه، در گفت‌وگو با «شرق» می‌گوید:‌ آنچه در این طرح مطرح شده، همان گفتمانی است كه در ابتدای ارائه طرح مسكن مهر وجود داشت. جنبه پروپاگاندای این طرح بر همه جوانب آن غالب است؛ زیرا امتحان خود را هم در مسكن مهر و هم در اقدام ملی مسكن، پس داده است. اطهاری در ادامه می‌گوید:‌ همان زمان كه طرح مسكن مهر مطرح شده بود، اعلام كردم كه باید حداقل دو سال برای اجرای آن نهادسازی كنید و طرح را آغاز كنید؛ وگرنه منابع هدر می‌رود. نهادسازی شامل تبدیل تعاونی‌های مسكن به اتحادیه، صندوق‌های پس‌انداز و همكاری برای توانمندسازی سكونتگاه‌های غیررسمی و... است. این كارشناس اقتصاد مسكن با تأكید بر اینكه مسكن، پروژه بنایی نیست، می‌گوید: مسكن یك پروژه كاملا شهری و فرابخشی است. مسكن یك امر اقتصادی- اجتماعی است. متأسفانه در طول سال‌های گذشته، با ادغام وزارت مسكن با راه و تبدیل آن به وزارت راه‌وشهرسازی، بخش مسكن زیر رانت بخش راه، كاملا به حاشیه رفت. راه، به‌عنوان یك بخش مهندسی با داشتن بخش‌های مختلفی كه در زیرمجموعه خود دارد، رانت بسیار بالایی دارد؛ درحالی‌كه بخش مسكن، تنها زمانی دارای رانت می‌شود كه پروژه‌هایی مانند مسكن مهر و اقدام ملی را در دست داشته باشد.

  منابع کشور  در  مسكن مهر  و  اقدام ملی، سوخت شد

اطهاری تصریح می‌كند: مسكن مهر، خلاف گفتارهایی كه برخی نمایندگان مجلس می‌گویند، ۵۰ درصد تولید ناخالص ملی را در خود حل كرد و بخش‌های دیگر را خاموش كرد. ۴۰ درصد اعتبارات بانكی نیز به طرح مسكن مهر اختصاص یافت. این اقدامات منجر به آن شد كه كل اقتصاد كشور، فلج شود. غافل از اینكه به دست ‌كم‌درآمدها نیز نرسید. این مسكن به همان اندازه نیاز به تأسیسات شهری داشت. برای همین نیز طول كشید تا به اتمام برسد؛ زیرا زیرساخت‌های آن فراهم نبود. این در حالی است كه براساس تجربیات جهانی، سه سال زمان نیاز است كه نهادسازی لازم برای پرداختن به پروژه‌های مسكن مربوط به بخش‌های كم‌درآمد فراهم شود. این كارشناس اقتصاد توسعه در ادامه می‌گوید: متأسفانه همه گروه‌های سیاسی در حوزه مسكن، نسبت به نهادسازی در این بخش بی‌تفاوت هستند و تصور می‌كنند كه پروژه‌های مسكن، پروژه‌های بنایی است. جالب آنكه همگی بر تراكم‌فروشی تأكید دارند؛ درحالی‌كه یكی از لوازم اصلی آنكه یك پروژه مسكن موفق شود، آن است كه جلوی تراكم‌فروشی و رانتی‌شدن زمین گرفته شود.

 رشد ‌  ۵‌برابری  مسكن  در  حاشیه  تهران

اطهاری به نكته تأسف‌برانگیزی در حوزه رشد شدید قیمت مسكن در طول سال‌های گذشته اشاره كرده و می‌گوید:‌ در عرض دو سال گذشته، قیمت مسكن در پیرامون تهران كه امید می‌رفت بتواند طبقات متوسط به پایین به آنجا منتقل شوند، تا پنج‌ برابر افزایش یافته است و این امر سبب شده تا ساخت مسكن در حاشیه تهران نیز وارد بورس‌بازی شود؛ بنابراین نمی‌توانید زمینی را تهیه كنید كه از این رانت بیرون باشد. این كارشناس در ادامه به سخنان رئیس‌جمهور در زمینه شهرك‌سازی نقد وارد كرده و می‌افزاید: باید تجهیزات نهادی لازم برای ساخت مسكن در شهرها صورت بگیرد؛ البته در شهرهای موجود نه آن‌گونه كه رئیس‌جمهور در قالب شهرك‌سازی آن را بیان كرده است. شهرك‌سازی یعنی پراكنده‌روی و ازبین‌رفتن باغات و اراضی كشاورزی و سودجویی عده‌ای پیمانكار. به گفته او، چه مجلس و چه دولت، هر دو در حوزه مسكن راه خطا را می‌روند. برنامه جامع مسكنی كه باید در دستور كار قرار گیرد، نادیده گرفته می‌شود و مجلس برای آنكه وانمود كند به فكر مردم است و دولت برای آنكه از دست مجلسی كه در این فكر است، رها شود، هر دو حرف‌های روزمره و شعاری می‌زنند. او با رد گفتمان سیاسی كه در حوزه مسكن وجود دارد، می‌افزاید: جامعه مدنی با وجود سختی فراوان باید به دنبال ارائه برنامه جایگزین برای مسكن هم به دولت و هم به مجلس باشد. جامعه مدنی است كه خرد لازم را برای پیش‌برد توسعه در كشور دارد.

خواب  مجلس برای مردم

مهدی سلطان‌محمدی، كارشناس اقتصاد مسكن، در گفت‌وگو با «شرق» در نقد طرح ارائه‌شده از سوی مجلس شورای اسلامی می‌گوید: نمایندگان مجلس تازه در سمت‌شان مستقر شده‌اند و شور و شوقی برای حل مسائل و مشكلات مردم دارند. آنچه در این طرح مطرح شده، بیشتر بیان‌کننده آمال و آرزوهایی است كه فرض می‌گذاریم كه حسن نیت در آن وجود دارد. حال اگر مسئله به همین سادگی بود كه در طول ۴۰ سال گذشته، این راه را دولتمردان طی می‌كردند. سلطان‌محمدی در ادامه با بیان اینكه منابع بی‌نهایت وجود ندارد، می‌افزاید: وقتی برنامه اجرائی در زمینه مسكن ارائه می‌شود، باید به منابع، امكانات و محدودیت‌ها توجه شود. آنچه بیان می‌شود، ساخت یك میلیون واحد مسكونی در سال است. حتی اگر این ابعاد را هم محدود كنیم، در شرایط كنونی اقتصاد ایران قابلیت تحقق ندارد.

تأمین سالانه  ۱۵۰هزار  میلیارد تومان ازسوی دولت امكان‌پذیر نیست

او در بیان علت عدم تحقق آن می‌گوید: در این طرح، در نظر گرفته شده است كه ساخت یك میلیون واحد مسكونی ۷۵متری در طول سال از محل اعتبارات مطرح‌شده، ساخته شود. یك واحد مسكونی ۷۵‌متری با مشاعات چیزی در حدود صد تا ۱۱۰ مترمربع نیاز دارد. یك مسكن با این مشخصات در شرایط كنونی اقتصاد كشور، حداقل ۲۵۰میلیون تومان هزینه می‌برد. حال اگر سیر تورم را نادیده بگیریم كه در صورت درنظر‌گرفتن آن این رقم چند برابر خواهد شد. با این اوصاف، برای یك میلیون واحد، ۲۵۰ هزار میلیارد تومان هزینه می‌برد كه پیش‌بینی شده ۶۰ درصد آن، كمك شود. ۶۰ درصد این منابع، ۱۵۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود. در شرایطی كه دولت با كسری بودجه فراتر از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان روبه‌روست، چگونه قرار است این ۱۵۰ هزار میلیارد تومان را تدارك ببیند؟ چنین منابعی وجود ندارد. همه این موارد، در شرایطی است كه زمین را صفر در نظر بگیریم. حال آنكه ارزش زمین صفر نیست. حتی اگر زمین دولتی هم باشد، ارزش دارد. البته در بسیاری از شهرها، زمین دولتی برای عرضه وجود ندارد. سلطان‌محمدی ادامه می‌دهد: دولت همین اكنون نیز برای اجرای زیرساخت‌های خود مانند دانشگاه، بیمارستان و... با مشكل زمین مواجه است. حتی اگر بیابانی را درنظر بگیریم كه در اختیار دولت است، بازهم به آماده‌سازی نیاز دارد. آماده‌سازی این اراضی برای آب، برق، گاز، فضای سبز، واحدهای خدماتی و... منابعی لازم دارد كه ورای هزینه ۱۵۰ هزار میلیارد‌تومانی یاد‌شده است. این كارشناس اقتصاد مسكن تأكید می‌كند كه دولت برای هزینه‌های جاری خود دچار مشكل است و امكان تخصیص چنین منابعی را ندارد. او می‌گوید: در مسكن مهر كه ابعاد آن بسیار كمتر از این ارقام بود، دولت هنوز بعد از ۱۰ سال نتوانسته تعهدات قبلی خود را انجام دهد؛ آن‌هم در سال‌هایی كه درآمد نفتی دولت بالای صد میلیارد دلار بود.

به گفته او، به نظر می‌رسد این طرح از خوش‌بینی زیاد نمایندگان مجلس ناشی شده باشد. حال اگر حسن‌نیت را درنظر بگیریم و انگیزه‌های سیاسی در پشت آنها وجود نداشته باشد.

طرح اورژانسی برای بورس، بودجه و مسکن/پیشنهادهای حسین عبده تبریزی برای دیدن روی آرامش در بازارها

دنیای اقتصاد نوشت:نسخه جایگزین برای کنترل جهش قیمت مسکن با ارائه سه پیشنهاد از سوی صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن ارائه شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن با حضور در برنامه «متراژ»، شبکه اینترنتی اکو‌ایران در پاسخ به چند پرسش مهم درخصوص حد افزایش قیمت مسکن،پیشنهاد کرد دولت با اتکا به سه راهکار عمده در شرایط فعلی می‌تواند علاوه بر جبران کسری بودجه منجر به ایجاد آرامش در بازار پیشرو اقتصادی به‌عنوان بازار پیشقراول تحولات بازار مسکن شود.

عبده‌تبریزی در این برنامه که با عنوان «حد افزایش قیمت مسکن» بر روی سایت شبکه اینترنتی اکو‌ایران برای مخاطبان وعلاقه‌مندان بازار مسکن قابل مشاهده است اعلام کرد:پرداخت یک‌شکل از تسهیلات در استطاعت برای خرید مسکن به گونه‌ای که متقاضیان به‌عنوان مثال در ۵ سال اول تنها رقم مربوط به سود تسهیلات را به‌صورت اقساط پرداخت کرده و از این طریق رقم قسط کاهش یابد،دریافت مالیات از عایدی سرمایه برای همه بازارها واز همه سرمایه‌داران و همچنین عرضه سنگین سهام از سوی دولت به بازار بورس،سه راهکاری است که دولت در شرایط فعلی که وضعیت اقتصادی کشور با مشکلات زیادی روبه‌رو است می‌تواند از آن استفاده کند.از این طریق هم برای جبران بخشی از کسری بودجه شدید در سال جاری منبع درآمدی تعریف می‌شود و از سوی دیگر ایجاد آرامش در بازار بورس به‌عنوان بازار پیشقراول نوسانات قیمتی بازار مسکن می‌تواند منجر به ایجاد آرامش قیمتی و مهار جهش قیمت در بازار مسکن شود.

عبده‌تبریزی در پاسخ به این پرسش که در شرایط فعلی چه چشم‌اندازی برای رشد قیمت مسکن وجود دارد و حد افزایش قیمت مسکن چیست خاطرنشان کرد:بالا رفتن قیمت مسکن به معنای کاهش ارزش ریال در داخل کشور است. در واقع آنچه باعث می‌شود قیمت مسکن بالا رود،موضوع افزایش قدرت خرید یا افزایش درآمدهای مردم نیست.بلکه مساله و علت اصلی تضعیف ریال و وجود نقدینگی قابل ملاحظه در کشور است. وی با بیان اینکه هم‌اکنون در یکی از سخت‌ترین سال‌های کشور قرار داریم و شاید هیچ وقت کسری بودجه در این حد نبوده یا درآمدهای نفتی تا این حد زیر فشار نبوده است، خاطرنشان کرد:با توجه به همه این دشواری‌ها و مجموع شرایطی که با آن مواجه‌ایم طبیعی است که ارزش ریال به شدت تضعیف شده و این موضوع به دنبال خود افزایش شدید قیمت دارایی‌های سرمایه‌ای را می‌آورد. البته این حجم نقدینگی در نهایت روی قیمت کالاها و خدمات خواهد نشست اما فعلا روی دارایی‌های سرمایه‌ای مکث می‌کند. در واقع این افزایش شدید عمدتا در بازار سهام بوده و حالا به تدریج به سمت بازار ملک می‌رود و تا حد زیادی سرعت افزایش قیمت مسکن را بالا برده است.وی تاکید کرد:پاسخ به این پرسش که در شرایط فعلی حد افزایش قیمت مسکن چیست به میزان زیادی به این موضوع بستگی دارد که تا چه میزان می‌توان کمیت‌های پولی را کنترل کرد.

عبده‌تبریزی که سال گذشته با حضور در برنامه متراژ پیش‌بینی کرده بود افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ به شدت سال ۹۸ نخواهد بود در توضیح این موضوع اعلام کرد:پیش‌بینی‌های من درخصوص تحولات بازار مسکن ۹۹ که در سال ۹۸ اعلام کردم بنا بر یک دلیل عمده،از واقعیت سال ۹۹ فاصله داشت. در واقع در آن پیش‌بینی ما به دو مساله توجه نکردیم؛ یکی اینکه قدرت سفته بازی بازار بسیار بالا است. در حالی‌که چیزی که ما در پیش‌بینی بازار مسکن بر آن تمرکز داشتیم قدرت خرید مردم برای مصرف بود. اما آن چیزی که قیمت‌ها را به شدت بالا برده، خرید برای سفته‌بازی است. یک نفر خانه خالی را می‌خرد و به شخص دیگری می‌فروشد فقط برای حفظ قدرت پول و ارزش دارایی و نه برای مصرف. از این نظر برآوردهای ما مبنی بر اینکه بازی افزایش قیمت نمی‌تواند ادامه پیدا کند، اشتباه بود. در واقعیت، امسال هم بازی افزایش قیمت ادامه پیدا کرد.

وی همچنین با اشاره به تغییر جایگاه دو متغیر اثرگذار بر تحولات قیمتی بازار مسکن اعلام کرد:در گذشته ابتدا قیمت دلار رشد می‌کرد و مسکن با فاصله زمانی دیرتر از سهام رشد قیمت را شروع می‌کرد. سال ۷۲، دلار که پرش کرد به دنبال آن در سال ۷۴ قیمت مسکن افزایش پیدا کرد. سال ۹۰ و ۹۱ هم عین همین اتفاق رخ داد. در سال ۹۰ افزایش ۷۰ درصدی نرخ دلار را داشتیم و در سال ۹۱ قیمت مسکن جهش کرد.الان شاهد هستیم که دلار دیگر متغیر پیش قراول نیست. به نظر می‌رسد بازار سهام به‌خاطر پرش‌هایی که کرده و امکاناتی که داشته و نقدینگی قابل ملاحظه‌ای که وارد بازار سهام شده، به یک عنصر پیش برنده قیمت مسکن تبدیل شده است.در واقع در گذشته مالکان مسکن برای مقایسه قیمت، دلار را معیار قرار می‌دادند اما الان شاخص بازار سهام را مبنا قرار می‌دهند و انتظارشان برای افزایش قیمت فروش را بر اساس بازار سهام تنظیم می‌کنند. این مقایسه ‌ها باعث شده جریان سفته بازی در حوزه مسکن شدت بگیرد بدون اینکه تقاضای مصرفی در بازار ملک وجود داشته باشد. عبده‌تبریزی درخصوص وجود یک پرسش عمده درباره اینکه اگر در ماه‌های آینده روند رشد شاخص سهام متوقف شود، آیا مقصد بعدی بورس‌بازها، بازار زمین و مسکن خواهد بود، خاطرنشان کرد:هم‌اکنون عده‌ای در بازار سهام حضور دارند که سرمایه گذار بزرگ نیستند. با دارایی ۲۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان وارد بورس شد‌ه‌اند. این عده از سرمایه گذاران به محض اینکه سود و اصل سرمایه‌شان توان خرید کالایی را بدهد وارد بازار می‌شوند. اما کسانی که با سرمایه بزرگ‌تر وارد بازار سهام شدند ممکن است سبد دارایی‌شان را متنوع کنند و برای دارایی فیزیکی اقدام کنند و به سمت بازار مسکن بیایند. بازار مسکن هم از نظر معاملات برای این افراد ایمن است و ریسک کمتری برای سرمایه‌گذاری دارد.

این صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن همچنین درخصوص عدم تمایل سازنده‌ها برای ورود به بازار ساخت و ساز در شرایط فعلی اعلام کرد:هم‌اکنون یک گرایش عمده در بازار،تمایل به حفظ کردن ملک است. یعنی فردی که واحد مسکونی دارد تمایلی به فروش ندارد چون با انتخابی بهتر از ملک برای تبدیل دارایی خود روبه‌رو نیست. لذا طبیعی است که سازنده‌ها هم در این مقطع، حفظ وضعیت را ترجیح دهند. اما به‌هرحال سیاست‌گذار با مشکل روبه‌رو است. از یک طرف خریداران نمی‌توانند خانه دار شوند و از طرف دیگر رشد قیمت ادامه دارد. راه حل این مشکل اخذ مالیات از عایدی سرمایه است؛ آن هم مالیات جدی از افزایش قیمت‌هایی که اتفاق می‌افتد. این موضوع در میان‌مدت می‌تواند گره‌گشا باشد. مالیات بر عایدی سرمایه هم باید شامل همه دارایی ‌های سرمایه‌ای شوداعم از خودرو،ملک و سهام.

عبده‌تبریزی همچنین با اشاره به تلاش‌های بانک‌مرکزی در راستای هدف‌گذاری تورمی برای سال جاری تصریح کرد: در حال حاضر بانک مرکزی برای کنترل تورم تلاش‌هایی می‌کند از جمله آنکه سیاست جدید هدف‌گذاری تورم را دنبال می‌کند و از آن طریق سعی دارد شرایط را تا حدی تحت کنترل درآورد. اما فضای فعلی،فضایی دشوار است. ذخایر ارزی بسیار محدودی در اختیار بانک مرکزی است. کسری‌های بودجه دولت قابل ملاحظه است. درآمدهای نفتی به شدت تضعیف شده ودولت با نقدینگی بسیار زیادی مواجه است.در چنین شرایطی دولت با فروش سهام در اختیار خود می‌تواند هم بازار را آرام کند و هم از سهم، برای اداره کردن خود و کشور کسب درآمد کند.