خریداران آپارتمان در بازار وام مسکن، عمدتاً به یک نوع تسهیلات- وام اوراق- به دلیل در ویترین قرار داشتن آن، برخورد می کنند؛ اما تحقیقات میدانی در شبکه بانکی بیانگر عرضه ۵ نوع وام دیگر با کف و سقف متنوع است. بانک های خصوصی از ۲۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان وام خرید مسکن می دهند که البته شرایط برای هر کدام از تسهیلات با دیگری متفاوت است. برخی بانک ها به جای مسیر اصلی- با اسم وام خرید مسکن- از مسیرهای فرعی( تحت عنوان وام تعمیرات) تسهیلات ارائه می دهند. وام با سقف نامحدود هم وجود دارد.
متقاضیان خرید مسکن هم اکنون به ۶ مسیر اصلی وفرعی برای دریافت تسهیلات خرید واحدهای مسکونی دسترسی دارند که هرکدام از این تسهیلات به لحاظ چند مشخصه اصلی مربوط به ویژگی های وام، شکل متفاوتی از کمک هزینه مسکن محسوب می شوند. به گزارش« دنیای اقتصاد»، در شرایطی که عمده متقاضیان دریافت وام خرید مسکن تنها از وجود یک مسیر معمول برای دریافت وام اطلاع داشته و عمدتاً از این مسیر اقدام به دریافت تسهیلات خرید آپارتمان می کنند که این شکل از تسهیلات از سوی یک بانک دولتی پرداخت می شود، اما شش مسیر اصلی وفرعی پرداخت وام خرید مسکن وجود دارد. در قالب این شش مسیر، شش بانک تجاری دولتی و خصوصی اقدام به پرداخت وام خرید مسکن در دو شکل عمده به متقاضیان می کنند. برخی از این وام ها به صراحت با عنوان وام خرید مسکن از سوی برخی از این بانک ها به متقاضیان معرفی می شود و در برخی دیگر به صراحت اعلام نمی شود که امکان دریافت وام برای خرید مسکن وجود دارد اما عملا امکان دریافت تسهیلات با اتکا به سپرده های قبلی متقاضیان برای آنها میسر است. حتی در یک شکل از پرداخت این وام ها، امکان دریافت وام نامحدود از یک مسیر نامرئی وجود دارد. بانک پرداخت کننده این تسهیلات به صورت نامرئی و بدون آنکه به صراحت اعلام شود این بانک تسهیلات خرید مسکن پرداخت می کند، با شرایطی وام نامحدود به متقاضیان پرداخت می کند. با این حال، شکل غالب وامی که عمده متقاضیان خرید مسکن از آن استفاده می کنند وام ۱۰۰ میلیون تومانی است که با احتساب میانگین قیمت ۲۳ میلیون تومانی هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران از یکسو و هزینه خرید اوراق از سوی دیگر، این وام تنها هزینه خرید حدود ۴ مترمربع از یک واحد مسکونی را پوشش می دهد. بررسی ها نشان می دهد این وام عملا کارآیی خود را در بازار مسکن از دست داده است.
با این حال انواع دیگری از وام های خرید مسکن در دسترسی متقاضیان قرار دارد که این وام ها بسته به مبلغ، شرایط آنها و به خصوص اقساط ماهانه ونرخ سودی که برایشان تعیین شده است، می تواند برای برخی از متقاضیان مسکن کارآمدتر از وام ۱۰۰ میلیون تومانی باشد. به طور کلی درحال حاضر ۶ مسیر برای دریافت وام مسکن از سوی ۶ بانک وجود دارد. همان گونه که گفته شد برخی از این وام ها در قالب وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می شود وبانک وام دهنده به صراحت اعلام می کند تسهیلات مسکن به متقاضیان اختصاص می دهد اما برخی دیگر به صراحت این موضوع را اعلام نکرده اما در عمل سپرده گذاران آنها می توانند اقدام به دریافت وام برای خرید مسکن کنند. یک طبقه بندی مربوط به انواع این تسهیلات به سقف تسهیلات و شرایط پرداخت وام به لحاظ مبلغ آن مربوط می شود. درحالی که عمده این تسهیلات در قالب تسهیلات با سقف مشخص پرداخت می شود اما در یک شکل از این وام ها، تسهیلات نامحدود با شرایط خاص به متقاضیان قابل پرداخت است. در واقع سقف تسهیلات در هر ۶ گروه از این وام ها از ۵۰ میلیون تومان تا سقف نامحدود تعیین شده است.
در میان این ۶ نوع از تسهیلات، تنها یک مورد نیازمند سپرده گذاری است. وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن که از سوی یکی از بانک های دولتی به متقاضیان واجد شرایط به شرط خانه اولی بودن پرداخت می شود، نیازمند سپرده گذاری نیمی از مبلغ سقف این وام به مدت یکسال است. مابقی تسهیلات نیازمند سپرده گذاری به قصد دریافت وام مسکن نیست بلکه برخی از آنها به صورت آنی و برخی دیگر با تکیه بر سپرده های قبلی به متقاضیان پرداخت می شود.
این وام ها همچنین یک مشخصه دیگر دارند. دوره بازپرداخت این وام ها در ۶ گروه تسهیلات یاد شده ، بین ۳ تا ۱۲ سال است. همچنین به لحاظ نرخ سود تعیین شده برای این گونه تسهیلات نیز سود این وام ها از ۸ درصد تا ۱۸ درصد اسمی و همچنین سودهای واقعی بالای ۲۶ و ۲۷ درصد است. وام نامرئی خرید مسکن که با سقف نامحدود از سوی یکی از بانک های خصوصی به متقاضیان و با تکیه بر سپرده های قبلی به آنها پرداخت می شود و حتی در این شکل از تسهیلات سند واحد مسکونی نیز در رهن بانک نمی رود، با نرخ سود واقعی بیش از ۲۶ درصد به متقاضیان پرداخت می شود.
نکته جالب دیگری که در ارتباط با این ۶ شکل پرداخت وام مسکن در بازار تسهیلات بانکی مربوط به این بخش می توان به آن اشاره کرد ، آن است که این وام ها آدرس های فرعی و اصلی دارند به این معنا که در کنار بانک هایی که این تسهیلات را با عنوان وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می کنند بانک های دیگر از قرار دادن عنوان وام مسکن بر روی این تسهیلات خودداری کرده و در برخی موارد با عنوان پرداخت تسهیلات برای تعمیرات و بازسازی، حتی تا ۸۰ درصد ارزش روز ملک را به عنوان تسهیلات جعاله به متقاضیان پرداخت می کنند. جزئیات مربوط به این وام ها که هم اکنون از سوی شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت می شود، نشان می دهد در شرایط فعلی شرط دریافت وام ۵۰ میلیونی مسکن که بعنوان کف تسهیلات این بخش از سوی یک بانک خصوصی به اسم وام تعمیرات و با عنوان اجرای یک طرح این بانک پرداخت می شود، سپرده گذاری ۴ ماهه ۵۰ میلیون تومانی- معادل مبلغ وام درخواستی- است.پس از این مدت ۵۰ میلیون تومان به عنوان وام به فرد متقاضی تعلق می گیرد که با ۵۰ میلیون تومان سپرده خود جمعا ۱۰۰ میلیون تومان از بانک برداشت می کند. نرخ سود این تسهیلات ۱۳ درصد و بازپرداخت آن ۳ ساله درنظر گرفته شده است.
رقم قسط ماهانه این وام نیز حدود یک میلیون و۷۰۰ هزار تومان برآورد می شود. وام ۸۰ میلیون تومانی که مهم ترین شرط آن خانه اولی بودن یا عدم برخورداری از سابقه مالکیت مسکن است با نرخ سود ۸ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله به متقاضیان پرداخت می شود و رقم قسط ماهانه آن نیز ۸۷۰ هزار تومان است. این وام مسکن اگرچه ارزان ترین وام خرید مسکن در شبکه بانکی محسوب می شود اما در عمل بی اثر ترین وام به لحاظ پوشش بخشی از هزینه خرید واحدهای مسکونی نیز محسوب می شود. تسهیلات خرید مسکن ۱۰۰ میلیون تومانی که با استفاده از اوراق از سوی یک بانک دولتی به متقاضیان خرید مسکن پرداخت می شود نیز با شرط خرید اوراق با نرخ سود ۵/ ۱۷ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله، به متقاضیان پرداخت می شود که مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات هم معادل یک میلیون و۶۶۰ هزار تومان است.
هم اکنون دو نوع تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن از سوی دو بانک مختلف خصوصی نیز به متقاضیان پرداخت می شود. یکی از این وام های ۲۰۰ میلیون تومانی توسط یک بانک خصوصی نه با عنوان صریح« وام خرید مسکن» که به عنوان تسهیلات با تکیه بر سند آپارتمان ارائه می شود. شرط اول برای دریافت این تسهیلات داشتن سند آپارتمان تحت مالکیت متقاضی است. شرط دیگر شامل مسدود شدن ۲۲ درصد مبلغ وام به مدت پنج سال است. نرخ سود این تسهیلات نیز ۱۸ درصد با دوره بازپرداخت پنج ساله و مبلغ قسط ماهانه ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است.
وام دوم ۲۰۰ میلیونی که از سوی یک بانک خصوصی دیگر به متقاضیان پرداخت می شود، با شرط سپرده گذاری ۳ ماهه به متقاضیان تعلق می گیرد. در ازای هر میزان سپرده گذاری، ۳ ماه بعد، تا دو برابر سپرده، حداکثر تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان به فرد سپرده گذار تسهیلات داده می شود. نرخ سود این تسهیلات نیز ۱۸ درصد و با دوره بازپرداخت سه ساله است. مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات هم معادل۷ میلیون و ۲۳۰ هزار تومان است. از سوی دیگر، یک شکل وام مسکن تا سقف ۷۵۰ میلیون تومان است که به صراحت تحت عنوان« وام خرید» توسط یک بانک خصوصی ارائه می شود. شرط دریافت این وام رعایت سقف ۵۰ درصدی ارزش ملک است.
نرخ سود این تسهیلات ۱۸ درصدو دوره بازپرداخت آن هم پنج ساله است. در مورد این وام بانک پرداخت کننده امکان پرداخت مبلغ درخواستی از سوی متقاضی به میزان کمتر از سقف ۷۵۰ میلیون تومانی را نیز فراهم کرده است و مبلغ اقساط این تسهیلات هم در صورت دریافت سقف ۷۵۰ میلیون تومانی مبلغی معادل حدود ۱۸ میلیون تومان است.
در شکل پرداخت وام به صورت نامحدود که توسط یک بانک خصوصی دیگر نه بعنوان « وام خرید» که با تکیه بر سپرده اشخاص، بدون نیاز به ترهین سند آپارتمان ارائه می شود، شرط اول دریافت تسهیلات داشتن سند ملک صرفا برای رویت شعبه بدون نیاز به ترهین سند است. برای دریافت این وام همچنین شرط دومی تعیین شده است مبنی بر آنکه لازم است فرد سپرده ای از قبل در این بانک داشته باشد و تسهیلات نامحدود معادل ۸۰ درصد مبلغ سپرده، به فرد متقاضی تعلق می گیرد. در این صورت ، نرخ سود سپرده به ۱۳ درصد کاهش پیدا می کند.نکته مهم آن است که سپرده، تا زمان بازپرداخت وام، قابل برداشت نیست. نرخ سود اسمی این تسهیلات ۱۸ درصد و دوره بازپرداخت آن ۳ ساله است. مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات با توجه به نامحدود بودن سقف آن براساس میزان تسهیلات پرداخت شده به فرد متقاضی محاسبه می شود.
در شرایطی که وام ۱۰۰ میلیونی خرید مسکن تنها حدود ۴ مترمربع از هزینه خرید آپارتمان را پوشش می دهد وام ۷۵۰ میلیون تومانی به طور متوسط برای خرید ۳۵ مترمربع واحد مسکونی کفایت می کند که فاصله قابل توجهی محسوب می شود. البته درخصوص تسهیلاتی که نیازمند رسوب سپرده در حساب بانکی تا زمان بازپرداخت وام و تسویه با بانک است، هر چند نرخ سود اسمی معادل ۱۸ درصد است اما نرخ سود واقعی بیش از ۲۶ درصد خواهد بود. درحالی که هم اکنون متقاضیان به ۶ مسیر برای دریافت تسهیلات خرید مسکن دسترسی دارند اما بخش قابل توجهی از این مسیرها از سوی آنها ناشناخته است. این در حالی است که از سویی، بانک ها دیگر، عملا اشتیاق و میل چندانی به پرداخت تسهیلات مسکن ندارند و بخش قابل توجهی از بانک ها اساسا وام مسکن پرداخت نمی کنند. این درحالی است که از خرداد ماه ۹۵ محدودیت قبلی از بابت منع سایر بانک ها به جز یک بانک دولتی تخصصی در بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن نیز برداشته شد و عملا این بانک ها هم مجاز به پرداخت وام مسکن شدند. بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد در شرایط فعلی یک سوال اساسی وجود دارد و آن اینکه چرا به رغم گذشت ۴ سال و ۳ ماه از رفع ممنوعیت پرداخت وام مسکن از سوی بانک های تجاری خصوصی و دولتی و رفع انحصار از یک بانک دولتی در این زمینه، عملا سایر بانک ها تمایل و رغبت چندانی برای پرداخت وام مسکن به متقاضیان ندارند و کماکان بیشترین حجم از وام های خرید مسکن از سوی همان یک بانک تخصصی در حوزه پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان اختصاص می یابد؟
اولین دلیل این موضوع را می توان به طولانی بودن دوره بازپرداخت وام مسکن نسبت داد. بانک های تجاری و تخصصی هم اکنون بیشترین تسهیلات خود را به بخش ها، حوزه ها و صنایعی اختصاص می دهند که حداکثر در یک دوره یکساله و یا کمتر از یکسال بتوانند اصل تسهیلات پرداختی به همراه سود خود را با نرخ مطلوب از سوی وام گیرنده بازپس گیری کنند. این درحالی است که این رویه درست برخلاف تسهیلات مسکن است. دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن دوره ای طولانی است و نرخ سود تسهیلات مسکن نیز تا حد مشخصی قابل افزایش است.
از سوی دیگر علت دوم این موضوع به انتظار برخی از بانک ها برای تغییر نرخ سود تسهیلات و افزایش آن مربوط می شود. برخی از بانک ها با شنیدن زمزمه افزایش نرخ سود تسهیلات فعلاً تمایلی به پرداخت تسهیلات به خصوص تسهیلات مسکن ندارند و ترجیح می دهند تا زمان مشخص شدن شرایط منتظر بمانند. در واقع با توجه به ناپایداری و نوسانات اقتصادی که در مقطع زمانی فعلی مشاهده می شود، انتظار برای افزایش نرخ سود وجود دارد. برخی بانک ها تصور می کنند اگر در شرایط فعلی اقدام به پرداخت تسهیلات با نرخ سود مصوب فعلی کنند پس از افزایش نرخ سود از دریافت مابه التفاوت نرخ سود جدید محروم خواهند شد و احساس ضرر وزیان می کنند. از این رو فعلا رغبت چندانی برای ورود به حوزه تسهیلات دهی در بخش مسکن ندارند.
- 17
- 1
