![رتبه سه نوع املاک در رشد قیمت رتبه سه نوع املاک در رشد قیمت,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران](https://media.sarpoosh.com/images/9906/99-06-c37-622.jpg)
مواجهه املاک« تجاری» و« اداری» با ۸ چالش باعث شده است این دو نوع ملک در کورس قیمت ها از مسکن جا بمانند و تجاری ها در تورم ملکی یک سال گذشته آخر شوند. مازادسازی« مال» ها بعنوان چالش قدیمی و همچنین کاهش شدید صرفه خرید برندهای خارجی در کنار تغییر کرونایی سبک خرید، سرمایه گذاران این املاک را در مخمصه قرار داده است. بازار« اداری» نیز اسیر رکود ناشی از دورکاری شرکت ها شده است. پنج راهکار برای رفع چالش ها پیشنهاد می شود.
حرارت سنج معاملات واحدهای تجاری و اداری پایتخت در حالی تداوم افت دما در بازار خرید و فروش این واحدها را نشان می دهد که به نظر میرسد « ابررکود» این بخش از بازار معاملات ملکی را فراگرفته است. بررسی های« دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای موجود و همچنین تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار معاملات خرید و فروش واحدهای تجاری و همچنین بازار خرید و اجاره واحدهای اداری حاکی است هم اکنون بازار معاملات این گروه از املاک دست کم با ۸ چالش مهم مواجه است که مجموعه این عوامل فرآیند رشد قیمت در بازار این گروه از املاک را در مقایسه با املاک مسکونی کندتر کرده است ، طوری که بررسی های انجام گرفته در سه مقطع زمانی متفاوت نشان می دهد سرعت رشد قیمت در بازار معاملات املاک تجاری و اداری به مراتب و با فاصله قابل توجهی از نرخ رشد قیمت مسکن در همان بازه های زمانی عقب تر بوده است. از میان حداقل ۸ چالش مهمی که بازار املاک تجاری و اداری هم اکنون با آن مواجه است و این عوامل بر کاهش میزان تقاضا از یک سو و سرعت رشد قیمت ها در این گروه از معاملات املاک اثر کاهنده داشته است، ۵ چالش مربوط به بازار املاک تجاری و سه چالش دیگر مربوط به بازار املاک اداری است.
رکود معاملاتی در بازار معاملات املاک تجاری در حالی هم اکنون تحتتأثیر شیوع بیماری کرونا (corona) و کاهش تقاضا از سوی صاحبان مشاغل و کسب و کارها سنگین تر شده است که این بازار از سال های قبل با یک چالش قدیمی مواجه بود که در نتیجه این چالش قدیمی طی سال های اخیر، نبض معاملات در بازار املاک تجاری تحتتأثیر قرار گرفته و کند شده بود. تا قبل از سال ۹۸، مال سازها و سرمایه گذاران حوزه املاک تجاری با یک چالش ناشی از فعالیت های قبلی سازنده ها در عرصه ساخت و سازهای تجاری روبه رو شدند؛ طوری که بسیاری از واحدهای تجاری آماده عرضه به بازار با بحران نبود خریدار یا بهره بردار مواجه شده و از همان زمان به حجم مال ها و واحدهای تجاری خالی افزوده شد. ریشه این ماجرا به فعالیت گسترده مال سازها در اوایل دهه ۹۰ برمی گردد. در نیمه اول دهه ۹۰، سرمایه گذاران ساختمانی و مال سازها اقدام به حضور گسترده در بازار ساخت و سازهای تجاری پایتخت کرده، طوری که در مدت زمانی محدود نوعی سونامی ساخت مال به خصوص در برخی از مناطق شهر تهران از جمله مناطق یک، دو، سه، پنج و ۲۲ شکل گرفت و موج گسترده ای از مال سازی در تهران کلید خورد. در آن زمان برخی از سرمایه گذاران ساختمانی فعال در حوزه ساخت واحدهای تجاری با استناد به اینکه پایتخت نسبت به جمعیتی که در آن زندگی می کند با کمبود مال مواجه است و هیچ گاه دچار مازاد عرضه نخواهد شد، اقدام به حضور گسترده در این بازار کردند، اما از آنجاکه در یک مدت زمان محدود اقدام به ساخت مال و عرضه واحدهای تجاری به بازار کردند، بحران مازاد عرضه در این بازار رخ داد و از همان نیمه دهه ۹۰ بازار ساخت و سازهای املاک تجاری با بحران سبقت عرضه از میزان تقاضای موجود در بازار مواجه شد.
در واقع حجم بالای ساخت و ساز مال ها از آنجا که از یک سو عمدتاً در ۵ منطقه شهر تهران متمرکز شده بود و از سوی دیگر در یک مدت زمان محدود صورت گرفته بود، رشد غیرمنطقی تعداد مال ها در این مناطق و همچنین بحران مازاد عرضه در بازار این گروه از املاک را موجب شد. این عامل باعث شد در همان زمان سرعت رشد قیمت در بازار املاک تجاری از سرعت رشد قیمت در بازار املاک مسکونی و اداری، عقب بماند. بنابراین مال های ساخته شده در این مدت زمان محدود و در مناطق محدود با مشکل بهره برداری و نبود تقاضا مواجه شدند و بسیاری از واحدهای آنها خالی از کسب وکار باقی ماند.
با این حال از نیمه دوم سال ۹۴ به بعد، تحتتأثیر امضای برجام، سرعت موتور مال سازی در تهران افزایش یافت. سرمایه گذاران ساختمانی به دنبال امضای برجام و چشم انداز ورود برندها و گسترش تقاضا برای شکل خاصی از مال ها و فضاهای تجاری( واحدهای تجاری بزرگ متراژ فلت مناسب برای حضور و کسب و کار برندهای مختلف خارجی) اقدام به ساخت مجتمع های تجاری چند منظوره با مشخصات جدید کردند که مهم ترین ویژگی این مجتمع های تجاری برخورداری آنها از واحدهای بزرگ متراژ چند ۱۰۰ مترمربعی بود. در چنین شرایطی نه تنها مال سازهایی که واحدهای تجاری آنها از قبل بدون متقاضی باقی مانده بود به فروش واحدهای تجاری خود در فضای پسابرجام امیدوار شدند بلکه تعدادی از آنها به ساخت بیشتر مال ها و سرمایه گذاری بیشتر در این حوزه ترغیب شدند. بنابراین در فاصله سال های ۹۴ تا ۹۷ نه تنها چالش مازاد عرضه در بازار مال ها ناشی از افزایش ساخت مجتمع های تجاری بزرگ در مناطق خصوصی از تهران برطرف نشد، بلکه تحتتأثیر امیدواری از بابت ورود خارجی ها و برندهای جهانی به ایران بعد از رفع تحریم ها، بحث افزایش واردات کالاها و برندها به کشور مطرح شد و مال سازها به این نتیجه رسیدند که بهتر است فعالیت های خود را در این حوزه گسترش داده و باز هم اقدام به ساخت و ساز مجتمع های بزرگ تجاری کنند.
اما دومین چالش مال ها به دنبال خروج یکجانبه آمریکا از معاهده برجام از نیمه دوم سال ۹۷ رخ داد. در حالی که هنوز برندهای خارجی در دوره پساتحریم به کشور وارد نشده بودند، با این رخداد سیاسی همه امیدواری های قبلی بابت فروش و بهره برداری از مال های خالی از کسب و کار، از دست رفت و سونامی مازاد عرضه مال ها که در میانه دهه ۹۰ منجر به ایجاد رکود در بازار معاملات این گروه از املاک شده بود در نیمه دوم دهه ۹۰ شدت گرفت. از سوی دیگر، از نیمه سال ۹۷، واقعی شدن نرخ ارز و به دنبال آن جهش های پی در پی نرخ ارز به دنبال کاهش ارزش پول ملی، منجر به کاهش تقاضا برای خرید اجناس خارجی در بازار داخل شد.
افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت کالاهای خارجی شده و به همین دلیل خرید این کالاها از توان بخش عمده ای از متقاضیان و خریداران قبلی آنها خارج شد. بنابراین با کاهش تقاضای مصرف کالای خارجی، نه تنها تقاضای جدید برای واحدهای تجاری در مال ها ایجاد نشد بلکه تحتتأثیر واقعی شدن و سپس جهش های پی در پی نرخ ارز، بسیاری از برندهای حاضر در مجتمع های تجاری پایتخت که از سال های قبل در مال ها فعالیت می کردند ناچار به محدودسازی یا توقف فعالیت های خود شدند چراکه اساسا حجم تقاضا برای خرید کالاهای عرضه شده از سوی آنها به شدت کاهش یافت. این موضوع، سومین دلیل افزایش عمق رکود در بازار معاملات مراکز تجاری چندمنظوره در سال های اخیر بوده است. چهارمین چالش افزایش عمق رکود در بازار معاملات املاک تجاری را می توان در رکود اقتصادی سال های اخیر جست وجو کرد. رکود اقتصادی سال های اخیر در کشور یکی از مهم ترین اثرات و تبعات منفی خود را بر کسب و کارها بر جای گذاشت و به دنبال شرایط رکود اقتصادی فروش کالاها و ارائه خدمات در نتیجه محدودتر شدن قدرت خرید و درآمد واقعی خانوارها، محدودتر شد. در نتیجه تقاضا برای خرید واحدهای تجاری یا بهره برداری از آنها باز هم کاهش یافت.
چالش پنجم نیز به دنبال شیوع ویروس کرونا (corona) در ایران و شدت گرفتن آن در ۶ماه گذشته رخ داد که با تاثیر منفی روی فعالیت ها و کسب و کارها، محدودتر شدن قدرت خرید خانوارها و همچنین تعطیلی بسیاری از مشاغل، بازهم تقاضا برای مال ها و واحدهای تجاری را کاهش داد و موجب شد رکود در بازار این گروه از املاک عمیق تر و سنگین تر شود. به دنبال شیوع کرونا، رواج کسب وکارهای اینترنتی در ماه های اخیر سرعت گرفته و تمایل خانوارها و افراد به خریدهای مجازی، عمق رکود کسب و کارهای فیزیکی را افزایش داده است.
به این ترتیب مجموعه پنج چالش مذکور موجب شد سونامی عرضه مال ها که از اوایل دهه ۹۰ آغاز شده بود در سال پایانی این دهه، به اوج خود برسد.
هم اکنون بر خلاف بازار املاک مسکونی که حجم تقاضا از عرضه واحدهای مسکونی مورد تقاضای گروه های مصرفی بسیار محدودتر است در بازار املاک تجاری حجم عرضه با فاصله قابل توجهی از میزان تقاضا بیشتر است. بررسی ها حاکی است به طور متوسط تنها ۳۰ درصد واحدهای تجاری موجود در هر طبقه در مال هایی که طی سه سال گذشته ارائه شده اند به بهره برداری رسیده است و بخش قابل توجهی از واحدهای این مجتمع های بزرگ تجاری خالی از کسب وکار هستند. از طرفی کسب و کارهای موجود در این مال ها با کسب و کارهایی که این مجتمع ها برای آنها ساخته شده اند و قبلا نیز در این مال ها وجود داشته اند، متفاوت شده اند و بسیاری از واحدهای تجاری به محل عرضه اجناس بی کیفیت تر، معمولی و ساده تر تبدیل شده اند.
این موضوع در بازار معاملات املاک اداری پایتخت نیز تجربه شد. بررسی های صورت گرفته و تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد، در حالی که بازار معاملات املاک اداری بر خلاف بازار معاملات املاک تجاری و مال ها با چالش قدیمی مازاد عرضه مواجه نبود، اما تحتتأثیر بروز دست کم سه چالش مهم، هم اکنون معاملات خرید و اجاره در این بخش از بازار ملک نیز دچار رکود سنگین شده است. چالش نخست به ماجرای رفت و برگشت نمایندگی های شرکت های خارجی در فضای برجام و پس از خروج یکجانبه آمریکا از آن باز می گردد.
پس از امضای برجام، تمایل سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای افزایش عرضه واحدهای اداری به دلیل چشم انداز حضور شرکت های خارجی در ایران در فضای پسابرجام به میزان قابل توجهی افزایش یافت و بنابراین ساخت و سازهای اداری نیز شدت گرفت. دفاتر کار زیادی از سوی سرمایه گذاران ساختمانی ساخته و آماده شد که بخش قابل توجهی از آنها نیز متناسب با نوع کسب و کارهای خارجی و مناسب با سلیقه صاحبان کسب و کار سایر کشورها آماده سازی شد. اما به دنبال خروج آمریکا از معاهده برجام و از دست رفتن همه امیدواری ها برای ورود شرکت های خارجی به کشور، سازندگان و مالکان این واحدها نیز با بحران مازاد عرضه و نبود متقاضی برای خرید یا اجاره این واحدها مواجه شدند و بسیاری از شرکت هایی که طی یک سال اجرای برجام به کشور وارد شده بودند نیز ایران را ترک کردند.
چالش دوم نشات گرفته از شیوع ویروس کرونا (corona) است که زمینه ساز تجربه شکل جدیدی از ادامه کسب و کارها در پایتخت و سایر شهرها شد؛ شکلی که بر اساس آن نیاز به تهیه فضاهای اداری فیزیکی و دفاتر کار را برای صاحبان کسب و کار نسبت به قبل به میزان قابل توجهی کاهش داد. پس از شیوع ویروس کرونا و به دنبال الزامات ایجاد شده برای رعایت پروتکل های بهداشتی و رعایت فاصله گذاری اجتماعی ، بسیاری از ادارات و مشاغل سیستم کاری کارمندان خود را از حضور فیزیکی در دفاتر کار به دورکاری و کار از منزل تغییر دادند. حتی بسیاری از آنها که موعد قرارداد اجاره دفاتر اداری شان فرا رسیده بود از تمدید مجدد قرارداد خودداری کرده و کسب و کار خود را به دفتر کوچک تری منتقل کردند. از سوی دیگر تحقیقات انجام شده نشان می دهد در مدت زمان ۶ ماهه اخیر به دلیل نامشخص بودن چشم انداز مربوط به زمان پایان شیوع کووید- ۱۹، تقاضا برای خرید و اجاره واحدهای اداری نیز به میزان محسوس افت کرده است و افرادی که قصد خرید یا اجاره این واحدها را داشتند در بسیاری از موارد معامله خود را متوقف کرده و حتی برخی از آنها سرمایه خود را به سایر بازارها منتقل کرده اند.
پدیده دیگری که به منزله یک چالش در این بخش از بازار، منجر به سنگین تر شدن عمق رکود در بازار املاک اداری شده، تغییر رویه کاری برخی از مدیران و صاحبان کسب و کارهای کوچک و کم رفت و آمد است. اخیرا برخی از صاحبان کسب و کارهای کم رفت و آمد ترجیح می دهند به جای پرداخت هزینه های مربوط به اجاره دفاتر کار و پرداخت هزینه های پرسنلی، فعالیت های خود را به صورت مجازی انجام دهند. این افراد روزانه با مراجعه به کافه ها و با استفاده از لپ تاپ های شخصی، فعالیت های اداری خود را پیش می برند و از این طریق هزینه های کسب وکار خود را به میزان قابل توجهی کاهش داده اند. مجموعه این عوامل باعث شده که تقاضا برای واحدهای اداری نیز همچون واحدهای تجاری به میزان محسوسی افت کند.
مجموعه ۳+ ۵ چالش مذکور سبب شده رخدادی فراتر از رکود در بازار معاملات املاک تجاری و اداری در پایتخت شکل بگیرد؛ چراکه شکل رکود در این بازار ناشی از ناتوانی قدرت خرید نیست، بلکه اصلا خریدار بالقوه متناسب با میزان عرضه واحدهای تجاری و اداری موجود وجود ندارد.
تب سنج قیمتی املاک تجاری و اداری
علاوه بر تحقیقات میدانی و بررسی های صورت گرفته، آمارهای موجود از تغییرات قیمتی املاک مسکونی، تجاری و اداری و مقایسه آنها با یکدیگر نیز تشدید رکود در بازار معاملات املاک تجاری و اداری را تائید می کند. مقایسه تغییرات مربوط به متوسط قیمت املاک تجاری، اداری و مسکونی در سه بازه زمانی حال حاضر با سال ۹۳، حال حاضر با ۱۰ سال قبل و حال حاضر با یکسال گذشته نشان می دهد سرعت رشد قیمت املاک تجاری و اداری در هر سال نسبت به سال قبل کندتر شده است.
اگرچه متوسط قیمت فروش واحدهای تجاری در مال های تازه ساز در سال جاری نسبت به سال گذشته تا حدود دو برابر افزایش یافته، اما میزان رشد میانگین قیمت فروش واحدهای تجاری در مال های برند که از سال های گذشته تاکنون فعالیت داشته و در حال بهره برداری بوده اند، تنها حدود ۳۱ درصد رشد کرده است. علت رشد بیشتر قیمت در مال های تازه ساز آن است که این مال ها در سال گذشته به بهره برداری نرسیده بوده اند و طبیعی است در سال جاری که به مرحله بهره برداری رسیده اند، سرعت رشد قیمت در آنها بیشتر شده باشد. میانگین قیمت املاک تجاری از سال ۹۳ تا کنون حدود ۶/ ۲ برابر شده این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی ۶/ ۵ برابر شده است.
طی ۱۰ سال اخیر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۴ برابر شده است، اما در همین بازه زمانی میانگین قیمت املاک تجاری در پایتخت، حدود ۱۰ برابر شده است. تغییرات قیمت مسکن مربوط به آمارهای رسمی ارائه شده از مراجع آماری رسمی است، اما تغییرات قیمت املاک تجاری از آنجا که هیچ آمار رسمی در این زمینه وجود ندارد از مقایسه سطح قیمت مال ها در تحقیقات سال های قبل با سطح قیمتی آنها در مقطع زمانی حاضر محاسبه شده است. بررسی ها همچنین نشان می دهد ۱۰ سال قبل میانگین قیمت هر مترمربع ملک تجاری در مقایسه با متوسط قیمت هر مترمربع ملک مسکونی ۶ برابر بود، اما هم اکنون این نسبت به ۴ برابر کاهش یافته است. علت این موضوع به کاهش سرعت رشد قیمت املاک تجاری در یک دهه گذشته مربوط می شود.
در بازار واحدهای اداری نیز میانگین قیمت هر مترمربع واحد اداری نوساز در برخی مناطق شمالی و متوسط تهران امسال در مقایسه با سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش یافته، در حالی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در همین بازه زمانی بیش از ۷۰ درصد افزایش داشته است. این موضوع نشان می دهد در سه بازه زمانی یاد شده سرعت رشد قیمت املاک تجاری و اداری با فاصله قابل توجهی کمتر از سرعت رشد قیمت املاک مسکونی بوده است.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، طی چند سال اخیر برخی از مراکز تجاری چندمنظوره از دو قلاب برای جذب مصرف کنندگان به بازدید از این مراکز استفاده می کردند که یکی از آنها ایجاد کاربری هایی نظیر رستوران، کترینگ، سینما و نظایر آن بود. اما این قلاب با توجه به شیوع کرونا (corona) و ضرورت پرهیز از حضور جمعی در فضای بسته عملا کارکرد خود را از دست داده است. قلاب جاذب مشتری دیگر که اصطلاحا« پاخور» مال ها را افزایش می داد نیز راه اندازی شعب سوپرمارکت های بزرگ در این مجموعه ها بود که این مورد هم به دلیل شیوع کرونا و تبدیل شدن شکل اغلب خریدهای روزمره از« حضوری» به« اینترنتی» بی فایده است. در این شرایط کارشناسان چهار راهکار برای برون رفت از ابررکود بازار املاک تجاری و اداری و مال ها را پیشنهاد می کنند. پیش از شیوع کرونا پیشنهاد کارشناسان مطرح این بود که فضای مال ها به دفتر کار اختصاص پیدا کند اما این راهکار عملا با توجه به آنچه ذکر شد، کارآیی ندارد. اما راهکار اولی که برای مال های بی مصرف و خالی از کسب و کار در شرایط فعلی مطرح است، عرضه این واحدها به برندهای ایرانی البته با ارزش سرقفلی یا اجاره بهای مناسب است.
راهکار دوم که هم برای واحدهای تجاری و هم واحدهای اجاری کارآمد است، واگذاری این فضاها به استارت آپ ها و کسب و کارهای دانش بنیانی است که اگرچه حمایت از آنها بدون ریسک نیست، اما آینده خوبی برای فعالیت آنها پنداشته است. سومین راهکار ناظر بر تبدیل هر یک از مال های موجود به بورس تخصصی ارائه یک گروه از کالاهای مشخص است. در صورتی که هر مال به یک حوزه کسب و کار اختصاص پیدا کند، احتمال حضور خریداران هدفمند در آنها بیش از گذشته خواهد بود. در نهایت چهارمین راهکار که البته صرفا در مورد واحدهای اداری مازاد و خالی موجود کاربرد دارد، تغییر کاربری آنها به« مسکونی» است. اگرچه بازار مسکن نیز درگیر رکود سنگین است، اما حال این بازار به اندازه بازار املاک اداری و تجاری وخیم نیست و تقاضای بالقوه در صورت تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن می تواند به تقاضای بالفعل در ماه های آینده تبدیل شود.
![رتبه سه نوع املاک در رشد قیمت رتبه سه نوع املاک در رشد قیمت,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران](https://media.sarpoosh.com/images/9906/99-06-c37-623.jpg)
- 17
- 3