الگوی موفق کلان شهرهای جهان در« بهره برداری مدرن از پیاده روها» قرار است به شکل بد در تهران اجرا شود. مدیریت شهری پایتخت برای رسمیت بخشی به« بهره برداری از فضای عمومی جلوی برخی مغازه ها» فرمول مبهمی برای تعیین« اجاره ماهانه پیاده رو» طراحی کرده که تقریباً یک ششم« ارزش واقعی فعالیت تجاری در معبر عمومی» است.
فرمول پیشنهادی به پارلمان شهر برای تبدیل« پیاده رو» های پایتخت به« محل تفریح» شهروندان بررسی شد. مدیریت شهری پایتخت با تعریف یک فرمول جدید بنا دارد برای پیاده روهای پایتخت یک کاربری جدید تعریف کند. شهرداری تهران اخیرا با هدف رسمیت بخشی به بهره برداری صنوف مختلف از فضای پیاده روهای شهری به عنوان معبر عمومی، لایحه ای را تدوین و برای بررسی و تصویب به پارلمان شهر ارسال کرده است. این لایحه اگرچه به منظور ایجاد سرزندگی و نشاط در فضای شهر از یک سو و تامین درآمدهای پایدار برای اداره پایتخت از سوی دیگر، با استفاده از تجربه جهانی تدوین شده اما به نظر می رسد در فرمول پیش بینی شده از سوی مدیریت شهری یک فهم وارونه از فرمول جهانی« واگذاری فضای پیاده روها به نفع عموم شهروندان» صورت گرفته است.
بررسی ها نشان می دهد با ورود صنوف مختلف( که در این لایحه فعلا به صنوف خوراکی و آشامیدنی اشاره شده است) از ملک شخصی به معبر عمومی چهار ضلع مختلف شهر شامل صاحبان مشاغل، شهرداری تهران، چهره شهر و حقوق عمومی شهر به طور متقابل با یکدیگر وارد رابطه می شوند. اما در صورتی که فرمول تعریف شده در این لایحه، با شکل کنونی و بدون تغییر تصویب شود بی تردید فقط یک ضلع درگیر در این رابطه، برنده مطلق و باقی اضلاع متضرر خواهند شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی های میدانی از وضعیت و نحوه استفاده صنوف و مشاغل مختلف از فضای عمومی شهر همچون پیاده روها در سال های گذشته حاکی از آن است که هم اکنون دو شکل کلی برای حضور مشاغل مختلف در پیاده روهای شهر به عنوان معابر عمومی وجود دارد. شکل اول، یک توافق نانوشته میان برخی از شهرداری های مناطق با کسبه یک محل است که فرمول مشخصی برای دریافت بهای بهره برداری از پیاده روها در آن وجود ندارد. اما در شکل دوم، نه تنها هیچ بهایی برای حضور صنوف در پیاده روها پرداخت نمی شود بلکه نحوه ورود برخی مشاغل به معابر عمومی شهر به شکل تصرف و اشغال فضای عمومی متعلق به کل شهروندان همراه با ایجاد مزاحمت برای آنها است.
از آنجاکه این دو شکل هیچ منفعتی برای شهر و شهروندان ندارد، مدیریت شهری در قالب لایحه ای، شکل سومی را تعریف کرده که بر مبنای آن بهره برداری از پیاده روها برای بخشی از صنوف و کسبه شکل رسمی پیدا خواهد کرد. هرچند هدف از تدوین این لایحه ایجاد شفافیت و رسمیت بخشی به این زاویه از فعالیت برخی از صنوف است اما نکته مهم آن است که بخش های مهمی از پیشنهاد ارائه شده به شورای شهر تهران، کاملا مبهم و در عین حال بسیار زیاد به زیان شهر و شهروندان است.
به طوری که جزئیات فرمول تعریف شده برای اخذ بهای تبدیل پیاده روها به معابر تفریحی و استفاده برخی از صنوف، نه تنها نشاط اجتماعی شهروندان را تامین و تضمین نمی کند بلکه شهر را از شکل گیری شکل سوم بهره برداری از پیاده روها متضرر خواهد کرد. این در حالی است که مطابق با الگوی تجربه شده در بسیاری از شهرهای جهان همچون پاریس، استانبول و... رسمیت بخشی به فعالیت برخی از صنوف در پیاده روهای شهر علاوه بر آنکه نشاط و سرزندگی شهروندان را در محیط عمومی شهر افزایش می دهد بلکه منافع مالی پایدار را نیز نصیب شهر و شهرداری خواهد کرد تا از این طریق میزان وابستگی به منابع ناپایدار و مسموم حاصل از صدور مجوزهای ساختمانی کاهش پیدا کند.
بررسی مدل های مشابه اجرا شده در برخی از شهرهای جهان در رسمیت بخشی به استفاده از پیاده روها نشان می دهد:در شهری همچون استانبول سالانه حدود ۳درصد از بودجه اداره شهر از محل واگذاری اجاری پیاده روها به یکسری از صنوف تامین می شود.
در گزارش توجیهی لایحه تدوین شده از سوی شهرداری تهران نیز تاکید شده است:« افزایش کیفیت پیاده روهای شهری نه تنها عابرین پیاده بیشتری را جذب می کند، بلکه به ایجاد فضاهای مطلوب عمومی، یعنی جایی که افراد بخواهند اوقات فراغت خود را بگذرانند نیز کمک می کند.» همچنین در بخش دیگری از این گزارش توجیهی با اشاره به تجربه سایر کشورها در این حوزه، آمده است:« حضور کاربری ها در حاشیه پیاده روها همچون کافه ها، رستوران ها و... باعث القای سرزندگی فضا، گسترش فعالیت اجتماعی و افزایش مدت حضور مردم در پیاده رو می شود.
ضمن آنکه دریافت حق بهره برداری موقت از ظرفیت پیاده روهای شهر تهران برای ارائه هزینه خدمات به شهروندان از سوی اصناف و کسبه در افزایش درآمد مستمر و پایدار شهرداری تهران می تواند مثمرثمر باشد.» با وجود پیش بینی چنین اهدافی در این گزارش توجیهی، بررسی جزئیات لایحه و همچنین توجه به فرمول تعریف شده برای اخذ اجاره ماهانه از صنوفی که اجازه بهره برداری از فضای پیاده روها را پیدا کرده اند نشان می دهد:با فرمول تعریف شده، هیچ کدام از اهداف یعنی« ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی» و همچنین« افزایش درآمدهای پایدار شهری» محقق نمی شود.
بررسی های« دنیای اقتصاد» از« فرمول محاسبه بهای ماهانه اجاره پیاده رو به برخی از صنوف» حاکی از آن است که این فرمول از حاصلضرب سه فاکتور« مساحت پیاده رو تحت بهره برداری ملک تجاری»،« قیمت منطقه ای املاک» و« یک ضریب برحسب قرارگیری ملک تجاری در یکی از چهارپهنه تجاری، مسکونی، سبز و مختلط» به دست می آید.
بررسی اشکال موجود استفاده صنوف از فضای پیاده هارو( مساحت) مشخص می کند:به احتمال زیاد مساحت تحت بهره برداری برای صنوف در حدود چهار مترمربع است. فاکتور دوم نیز که به قیمت منطقه ای املاک مربوط می شود حاوی یک اشکال جدی است. صرف نظر از آنکه طی سال های اخیر تاکید شده در محاسبه فرمول عوارض شهری به جای ملاک عمل قرار گرفتن قیمت منطقه ای، باید قیمت روز املاک که به قیمت واقعی نزدیک تر است ملاک محاسبه قرار گیرد، در این دفترچه سه نوع قیمت منطقه ای برای املاک تجاری، مسکونی و اداری تعیین شده است اما در این لایحه به طور مشخص اشاره نشده که در فرمول تعریف شده کدام یک از قیمت های منطقه ای باید مدنظر قرار گیرد.
چراکه به طور طبیعی، قیمت منطقه ای املاک تجاری در دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران که توسط سازمان امور مالیاتی تهیه می شود، تقریبا معادل ۹۶/ ۱ برابر قیمت منطقه ای املاک مسکونی است. مطابق با آخرین به روزرسانی این دفترچه، قیمت منطقه ای املاک مسکونی به طور میانگین در شهر تهران برای هر مترمربع معادل ۲۸۰ هزار تومان و برای املاک تجاری در هر مترمربع حدود ۵۴۵ هزار تومان است.
اما محاسبات در این بخش از فرمول لایحه، به صورت گنگ و کلی بیان شده است به این ترتیب این فاکتور در فرمول پیش بینی شده در صورت تصویب، برای شهر تهران پرخطر خواهد بود.
جالب آنکه وضعیت درخصوص ضریب سوم در فرمول با عنوان« ضریب تعدیل یا همان K» به همین گونه است. به طوری که این ضریب برای املاک واقع در پهنه تجاری معادل نیم درصد، برای املاک واقع در پهنه مسکونی معادل یک درصد و برای املاک واقع در پهنه سبز نیز معادل یک درصد پیش بینی شده است. هرچند پهنه سبز به عنوان یک محدوده حفاظت شده شهر در طرح تفصیلی پیش بینی شده که هر نوع فعالیت تجاری در آن باید محدود شود اما ضریب تعریف شده برای املاک واقع در این پهنه به نوعی نشان می دهد اهمیت زیست محیطی این پهنه با پهنه مسکونی در یک سطح قرار گرفته است. نکته جالب تر آنکه ضریب پیش بینی شده برای املاک واقع در پهنه تجاری ۵۰ درصد املاک واقع در املاک واقع در پهنه سبز است.
کارشناسان شهری معتقدند:ضریب K( تعدیل) برای پهنه سبز( G) با هدف حفظ و پایداری این محدوده های شهر باید بالاتر از سایر پهنه ها همچون پهنه مسکونی تعریف شود. همچنین این ضریب برای آنکه بتواند هدف تامین منابع پایدار برای شهر را پوشش دهد برای املاک واقع در پهنه تجاری باید بیش از یک پیش بینی شود.
از دیدگاه کارشناسان اقتصاد شهری در صورتی که تغییر پیشنهادی در فرمول پیش بینی شده در لایحه اعمال نشود، درآمد حاصل از واگذاری اجاری پیاده روها از وضعیت فعلی که به شکل غیررسمی نیز هست، کمتر می شود.
بررسی های میدانی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد:در حال حاضر قیمت روز هر مترمربع ملک تجاری در شهر تهران یک صدم قیمت منطقه ای املاک تجاری است. آن طور که گزارش های میدانی بیان می کند دست کم کم قیمت هر مترمربع ملک تجاری حدود ۵۰ میلیون تومان است در عین حال بهای اجاره ماهانه یک مغازه در شهر تهران نیز به طور میانگین مترمربعی معادل ۸۰۰ تا یک میلیون تومان است. در این میان افرادی که به شکل توافقی در برخی مناطق شهر، پیاده رو را به نفع کسب و کار خود اشغال کرده اند ، طبق اظهارات این افراد حدودا روزانه مبلغی بین ۷۰ تا ۱۰۰ هزار تومان بابت اشغال معبر به ماموران شهرداری هزینه پرداخت می کنند.
از آنجاکه تاکنون فرمول مشخصی برای پرداخت این هزینه از سوی شهرداری تعریف نشده بود، در نتیجه دریافت این هزینه از کاسبان مناطق نیز به صورت رسمی انجام نمی شد. این در حالی است که طبق اظهارات کسبه همین محلات و محاسبات انجام شده، بهای واقعی اجاره پیاده رو در همان محله به طور میانگین روزانه حدود ۲۰۰ هزار تومان است( به این معنی که به صورت رسمی کسبه این محلات آمادگی دارند در یک فرمول مشخص تا این سطح هزینه را به مدیریت شهری برای بهره برداری از پیاده رو پرداخت کنند.) اما طبق محاسبات انجام شده از فرمول تعریف شده توسط شهرداری در این لایحه، در صورتی که شورای شهر فرمول را بدون تغییر در ضرایب تصویب کند، حتی با فرض آنکه در بالاترین سطح ممکن این هزینه از صاحبان مشاغل دریافت شود، بهای اجاره پیاده روها ماهانه حدود یک میلیون تومان( روزانه ۳۳ هزار تومان) می شود که از توافق فعلی میان کسبه و مدیریت شهری نیز کمتر است.
به تعبیر دیگر، فرمول پیش بینی شده، اجاره ماهانه استفاده از پیاده رو را یک ششم آنچه باید به عنوان ارزش اجاری روز به شهر پرداخت کند، تعریف کرده است. در نتیجه نه تنها افزایش درآمدهای پایدار برای تامین هزینه های اداره شهر از این محل به عنوان یکی از اهداف اصلی این لایحه محقق نمی شود بلکه ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی برای شهروندان نیز به طور کامل تحقق نمی شود.
کارشناسان شهری معتقدند:با فرمول پیش بینی شده، این امکان وجود دارد سطح کیفی سرویس دهی برخی صنوف تنزل پیدا کند چراکه هر صنف مجازی با هر سطح کیفیت کاری، به دلیل نرخ اجاره پایین، امکان استفاده از این امتیاز را پیدا می کنند و در نتیجه سطح کیفی خدمات دهی و افزایش نشاط اجتماعی کاهش پیدا می کند.
به این ترتیب در موضوع« رسمیت بخشی برای دریافت بهای تبدیل معابر به مغازه» از میان چهار ضلع درگیر شامل کاسبان، شهرداری، چهره شهر و همچنین حقوق عمومی شهروندان، تنها برنده مطلق این مجموعه، صاحبان مشاغل خواهند بود. در مقابل شهرداری با زیان کامل به لحاظ کسب منابع مالی مواجه می شود. همچنین شهروندان آن طور که باید از فضای شهر با سطح کیفی بالا استفاده نمی کنند. از این رو به گفته کارشناسان شهری، به نظر می رسد مدیریت شهری پایتخت از تجربه شهرهایی همچون پاریس، استانبول و... یک فهم وارونه در این لایحه را پیاده کرده است. در سایر شهرهای جهان که از این الگو استفاده می کنند واگذاری پیاده رو به صنوف خاص منجر به افزایش رونق فعالیت آنها و در نتیجه افزایش کیفیت زندگی بیرون از منزل شهروندان در ساعات فراغت شده است. در تجربه موفق سایر شهرهای جهان، ازآنجاکه حقوق شهر پرداخت می شود، کیفیت خدمات و در نتیجه درآمد شهری نیز افزایش پیدا می کند.
نکته قابل توجه دیگر در این لایحه آن که، در مقطع کنونی فعلا اجازه بهره برداری از فضای عمومی پیاده روهای شهر به صنوف خوراکی و آشامیدنی داده شده این در حالی است که برخی از کارشناسان شهری عنوان می کنند ایجاد امکان استفاده از این فضا برای برخی دیگر از مشاغل همچون کتاب فروشی ها، گل فروشی ها و... نه تنها می تواند افزایش درآمد شهری را محقق کند بلکه نقش مهم تری در ایجاد سرزندگی و نشاط اجتماعی شهروندان بازی خواهد کرد.
- 10
- 3
