نقش و آثار حقوقی کدرهگیری در معاملات غیر منقول

الزامی شدن طرح کدرهگیری قراردادها با هدف حل همه جانبه معضلات حقوقی و قضایی مردم در حوزه معاملات املاک و ساماندهی شفاف‌سازی،کنترل و نظارت قرارداد‌ها با ثبت درسامانه سیستم مدیریتی املاک و مستغلات کشور برنامه‌ریزی شده است. اما اینکه این طرح ملی در راستای تحول اقتصادی و گامی به سوی دولت الکترونیک چه میزان از دغدغه‌ها و شبهات حقوقی و قضایی مسئولان و متعاملان کا‌سته و اعتبار و جایگاه آن تا کجا است،جای بحث و تامل دارد.

یکی از بارزترین و مهم‌ترین هدف و کارکرد طرح کدرهگیری به گفته مسئولان ذی‌ربط و متولیان امر در راستای امکان کاهش جرم کلاهبرداری و جلوگیری از فروش چندباره ملک مورد معامله، به جهت قفل شدن و ثبت آن در سامانه اطلاعات مدیریت املاک و مستغلات کشور با اخذ کدرهگیری و هلوگرام منحصر و واحد با پارامتر کدپستی برای هر قرارداد است. حال تا چه میزان سامانه املاک و مستغلات کشور با اجرای صحیح طرح ثبت معاملات در سامانه و دریافت کدرهگیری منحصر برای هر قرارداد با کدپستی ملک در صنف مشاوران املاک موفق بوده است، بايد مورد بررسی و تحلیل قرار گيرد. سوال ديگر نيز اينكه این الزامات به چه صراحت قانونی و پشتیبانی مطرح می‌شود و آیا با اخذ کدرهگیری در اعتبار و جایگاه حقوقی اسناد عادی نيز مانند مبایعه‌نامه‌ها تغییری ایجاد شده است؟

توجه ویژه دولت به مسکن

طرح کدرهگیری معاملات غیرمنقول كه از دی سال ۸۷ در راستای اجرای تحول اقتصادی و حقوقی دولت براي حل و فصل معضلات قضایی، ساماندهی ، کنترل امنیتی و نظارتی معاملات اجرایی شده، این دغدغه را برای حقوق‌دانان به وجود آورده است که تا چه میزان می‌تواند در ایجاد و صحت ماهیت حقوقی متعاملان و توافق اراده‌طرفین نقش داشته باشد و از طرفی به لحاظ امنیتی و کنترل معاملات کدرهگیری قراردادها چه میزان موفق بوده است؟

مسکن یکی از ضروري‌ترین نیازهای اساسی هر جامعه متمدن امروزی محسو ب مي‌شود و با توجه به اينكه اين نیاز مشترک به خصوص در کلانشهرها افزایش یافته است، اما متاسفانه شاهد مشکلات فراوانی در حوزه‌های اقتصادی به لحاظ رشد نرخ تورم و حقوقی و قضایی آن از حیث جرم خیز بودن بازار مسکن به‌واسطه کلاهبرداری و فروش چندباره ملک‌و فروش مال غیر و انباشته شدن پرونده‌های آن در محاکم هستیم . البته این امر باتوجه به اینکه متعاقدان غالبا در خرید وفروش و معاملات املاک، تخصص کافی نداشته و از مشاوران حقوقی بهره نمی‌برند یا گاهي قرارداد‌ها را نخوانده امضامی‌کنند، مضاعف شده است .

بنابراین به‌نظر می‌رسد فلسفه وجودی تاسیس سیستم سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ کدرهگیری واحد برای هر قرارداد در راستای امکان کاهش نرخ تخلفات دعاوی حقوقی و جرم‌زدایی کیفری پیرامون موضوع کلاهبرداری و جلوگیری از فروش چندباره ملک بوده است؛بنابراين برقراری ارتباط مستقیم نهادها و سازمان‌های دولتی و قضایی از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اعتبار، توان و جایگاه این سامانه را به عنوان یک طرح ملی ارتقا خواهد داد .

اما كدرهگيري چيست؟ دراصطلاح، کدرهگیری معاملات کد و شناسه‌ای سیزده رقمی با پیش شماره‌های سه رقمی است كه براي قراردادهاي مختلف، متفاوت است. براي مثال برای عقد بیع با پیش شماره ۱۰۷ و قرارداد اجاره ۲۰۷ و... برای هر قرارداد به‌صورت واحد و منحصربا پارامترکدپستی، توسط مشاورین املاک دارای پروانه کسب از سیستم سامانه ثبت مدیریت اطلاعات املاک و مستغلات دریافت می‌شود و تمامي دفاتر مشاوران املاک مجاز، طبق قوانین صنفی مکلف هستند از زمان اتصال به سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، تمامی معاملات را در سامانه مذکور ثبت كرده و کدرهگیری واحد و منحصر به آن‌ها اختصاص دهند .

اعتبار اسناد عادی و تاثیر کد رهگیر

مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ اسنادعادی هیچ گاه اعتبار اسناد رسمی را نخواهد داشت و نمی‌توان بر علیه اشخاص ثالث استناد کرد و تاریخ اسنادعادی فقط درباره اشخاصی است که در تنظیم آن شرکت داشته‌اند و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده، معتبر است. از طرف ديگر نسبت به اسناد عادی ادعای انکارو تردید همچنین جعل در محاکم وجود دارد و قرارداد دارای کد رهگیری، مانند اسنادعادی بدون کد، سندعادی محسوب می‌شود. اما اگر مالکی با سوءنیت، قصد فروش چندباره ملک خود را داشته باشد و به تاریخ‌های متفاوتی ملک خود را با قراردادهای عادی بدون کد، واگذار کند، احراز نخستین اراده و قصد انشا و اولین مبایعه‌نامه فروشنده، امری دشوار بوده و محاکم با توجه به شواهد و قرائن امارات بايد به آن برسند.

در حالي كه اگر قراردادی با کدرهگیری تنظیم شود، نخست در صورتي كه فروشنده بخواهد از همان کدپستی واقعی استفاده کند، سیستم، اجازه ثبت معامله دوم را نمی‌دهد، دوم آنكه ثبت تاریخ معاملات در سیستم به صورت سیتماتیک و خودکار انجام می‌شود و احتمال تغییر آن بعد از کدصفر است. در نتیجه قراردادهای دارای کدرهگیری حداقل در حد امارات قضایی و قرائن قوی در احراز و یافتن نخستین مبایعه نامه می‌توانند به دادگاه‌ها کمک کنند .

اهداف حقوقی کدرهگیری در معاملات غیر منقول

طبق اصول حقوقی اگر فروشنده‌ای ملک خود را به چند نفر واگذار کند، مالک اصلی کسی است که اولین خریدار باشد. یعنی با اولین ایجاب و قبول فروشنده و خریدار، مالکیت يعني مهم‌ترین اثر عقد بیع، انتقال یافته است و معاملات بعدی فروشنده فروش مال غیر محسوب شده و مجازات کیفری برای آن پیش‌بینی شده است. مسئولان ذی‌ربط در راستاي طرح کدرهگیری معاملات ادعا می‌کنند با طرح ثبت معاملات در سیستم سامانه املاک و مستغلات کشور یکی از معضلات و مشکلات حقوقی مردم در بخش املاک در دو حوزه حقوقی و کیفری کاهش یافته است.

بنابراین بازرترین و مهم‌ترین هدف حقوفی تاسیس سامانه املاک و مستغلات کشور و طرح کدرهگیری معاملات املاک به منظورکاهش دعاوی حقوقی و کیفری معاملات معارض عنوان می‌شود. اين در حالي است كه در حقیقت زمانی معامله معارض است که ملک از طرف مالک آن بیش از یک بار واگذار شود. به لحاظ حقوقی در این موارد معامله مقدم یا اولین معامله محترم است و انتقال مالکیت صورت گرفته است؛بنابراين قانونگذار از آن حمایت می‌کند .معاملات بعدی غیر قانونی و نامشروع است زیرا فروشنده در معاملات بعدی مالک نبوده و اگر معامله هم انجام شده باشد بی‌اعتبار است .

در واقع بنا به اظهار مسئولان ذی ربط و متولیان امر، طرح کدرهگیری معاملات ملکی در راستای امکان کاهش جرم کلاهبرداری و فروش چندباره ملک یا معاملات معارض تاسیس شده است و با تاسیس این سامانه حجم اعظم پرونده‌های متعاملان در بخش املاک در حوزه حقوقی و کیفری آن پایین آمده است.در حقیقت با توجه به اینکه برای هر قرارداد کدرهگیری واحد و منحصر در سامانه تعریف شده است امنیت حقوقی قراردادها با کدرهگیری و ثبت در سامانه به مراتب نسبت به مبایعه‌نامه‌های عادی بدون کدرهگیری بالاتر رفته است. از طرفی در صورت بروز اختلاف متعاقدین و طرح دعوی حقوقی در محاکم امکان پاسخگویی در راستای استعلامات مورد نیاز قضایی به سهولت فراهم و مهیا شده است.

معایب طرح کدرهگیری واحد معاملات

مساله و موضوع معاملات معارض از آن دسته تخلفاتی است که علاوه بر نهاد و تشکیلات قوه قضايیه ضروری است سایر قوای حاکمیتی نیز در راستای حل و فصل و پیشگیری از آن اهتمام ورزند؛بنابراین نظارت و کنترل بر معاملات هرچه بیشتر باشد به‌خصوص در حوزه املاک، باعث ایجاد امنیت و آسوده خاطری بیشتر قشر جامعه خواهد شد.

با توجه به اینکه عنوان معایب و نقدهای کارشناسی طرح کدرهگیری و محاسن آن بیشتر در چهارچوب تحقیقات میدانی به‌علت عدم وجود منابع جامع و کلی استوار شده است در راستای حمایت از حقوق مردم و جلوگیری از تضییع حق مشاورین املاک، پیشنهاد می‌شود تا وزارت صنعت‌، معدن و تجارت وارد عمل شده و مجال بررسی و تبیین بیشتر را در جهت ساماندهی بهتر و رفع اشکالات طرح با تعامل سایر سازمان‌ها و نهادهای مرتبط داشته باشد.

در اين راستا به لحاظ ماهیتی و با توجه به نیاز جدی جامعه مبنی بر امنیت بیشتر حقوقی قراردادهای تنظیمی بین افراد، ضروری است، قانون‌گذار با رعایت چهارچوب مقررات قانون مدنی در باب صحت و اعتبار عقود به‌خصوص عقد بیع، خلأ عدم اعتبار بخشیدن قانونی بیشتر به مبایعه‌نامه‌های دارای کدرهگیری ثبت شده در سامانه را نسبت به قراردادهای بدون کدرهگیری تنظیمی در دفاتر املاک یا بین خود متعاملان، مرتفع كند تا چالشی اساسی و ایراد جدی طرح بنابر مصلحت جامعه برطرف شود .

مبنای رصد اموال غیرمنقول در محاکم،پلاکثبتی است

از جمله موارد و مشکلات پیش رو عدم ارتباط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با طرح کدرهگیری است. سازمان ثبت و اسناد املاک کشور به جهت وجود زیرساخت‌های ثبتی ملک، اعم از پلاک‌های ثبتی فرعی و اصلی می‌تواند به‌صورت لینک به سایت هوشمند و به سامانه کمک کرده تا امنیت معاملات ملکی بیشتر شود .با توجه به اینکه در حال حاضر سامانه املاک با کدپستی ملک قفل و پردازش می‌شود طبق تحقیقات میدانی از مشاوران املاک مجاز متاسفانه احتمال صدور کدپستی تکراری برای یک واحد ملکی در اداره پست وجود دارد، بنابراین از آنجاکه مبنای رصد اموال غیرمنقول در محاکم براساس پلاک ثبتی است، شایسته است سازمان ثبت و اسناد املاک کشور با همکاری و اتصال به سایت کمکی شایان به طرح كند.

چنانچه سازمان ثبت و اسناد کشور با پذیرش طرح به‌عنوان یک طرح ملی که عواید آن نصیب آحاد جامعه می‌شود، در جهت برقراری ارتباط و همکاری با سامانه املاک و مستغلات کشور اهتمام ورزد و قفل و ضبط معاملات ملکی با پلاک ثبتی و کدپستی توامان انجام شود، بی‌شک نرخ تخلفات و جرایم در بخش قراردادهای ملکی به حداقل خود خواهد رسید . البته بايد از تمام ظرفیت‌های و امکانات کارشناسی شده نیز بهره برد و سیستم همیشه هوشمند و مکانیزه به روز باشد. از آنجا که قراردادها و معاملات ملکی افراد و ایجاد ماهیت حقوقی عقود به‌خصوص در حوزه بیع املاک، در دفاتر مشاوران املاک با مذاکرات و نشست‌های مکرر تنظیم می‌شود، بخشی از ثمن معامله و شروع تعهدات مالی و حقوقی طرفین اجرایی می‌شود.

ضروری است تا به منظور بهینه‌سازی و شفافیت قراردادها با امنیت بیشتر حقوقی، واحدهای صنفی مجاز و افراد مسئول و مدیر قراردادها مربوطه از امکانات و تجهیزات لازم در راستای استعلامات مربوطه ثبتی و مالیاتی و ثبت سریع معاملات در سیستم سامانه املاک و مستغلات کشور به لحاظ سرعت بالای اینترنتی بهره‌مند شود . براي مثال اگر شخصی ممنوع المعامله باشد یا ملک در بازداشت یا توقیف شده است، فرد مسئول صنفی بتواند به‌راحتی قبل از هرگونه عمل حقوقی و اجراي تعهدات قراردادی از وضعیت ملک و متعاملان مطلع باشد.

در صورتي كه قانون خاصی مصوب شود كه مقدمات و تشریفات لازم جهت تنظیم سند توسط واسطه انجام شود و سازمان‌ها و ادارات دولتی و غیردولتی نیز با فرد صنفی مجاز همکاری لازم را مبذول كنند، در این صورت با اهتمام طرح کدرهگیری توسط نهادهای مرتبط امکان فروش دوباره ملک و جرم کلاهبرداری به حداقل رسيده و نزدیک صفر خواهد شد .

اما متاسفانه در حال حاضر این امکانات و تجهیزات در سیستم سامانه املاک و مستغلات کشور، به‌دليل عدم امکان ارتباط با سازمان ثبت و اسناد کشور و سایر نهادهای مربوطه وجود ندارد. یکی دیگر از عیوب طرح کدرهگیری واحد و منحصر قراردادها عدم اطلاع‌رسانی دقیق و کامل طرح در رسانه‌های سمعی و بصری است؛ درحالي كه مردم باید از کیفیت و کمیت طرح، آگاهی کامل داشته باشند تا با علم به آن و تفهیم موضوع در جهت رشد و ارتقاي طرح کوشا باشند.

مجتبی جوادی