به گزارش آرمان، اگر تا چندی پیش با سونامی ساخت و ساز مالها در پایتخت روبه‌رو بوده‌ایم، اینک باید بگوییم که مال‌سازی به شدت و حدت گذشته ادامه ندارد و شیب تند آن رو به افول است. البته در این میان مسائل بسیاری حائز اهمیت هستند، از جمله آنکه طراحی مالها به‌گونه‌ای نبوده که مشتریان را راضی نگه دارد. از سوی دیگر، با ایجاد فروشگاه‌های آنلاین مالها مانند ابتدای شروع فعالیتشان مشتریان زیادی را به خود جذب نمی‌کنند. آن‌چنان که شاهد هستیم در اقصی نقاط تهران برخی مالها با شکست مواجه شده و دیگر پاخور چندانی ندارند. افشین خاکی، کارشناس مسائل شهری درباره روند ساخت‌وساز مالها در گفت‌وگو با «آرمان» می‌گوید: شاهد هستیم که اکنون بسیاری از مالها ورشکسته شده‌اند. مال‌هایی که طراحی‌شان به‌نحوی نبوده که بتوانند فضای متفاوتی را برای شهروندان ایجاد کنند. در واقع تا حدودی ورشکستگی اقتصادی مالها باعث شده که روال اقبال مشتریان از چنین مراکزی کاهش پیدا کند. این در حالی است که بعد از روی کار آمدن فضای مجازی و خرید و فروش‌های آنلاین فروشگاه‌ها در دنیا با مشکل روبه‌رو شده و از رونق افتاده‌اند.
تب ساخت و ساز مالها از چه زمانی به جان پایتخت افتاد؟
روند شکل‌گیری مالها به چند سال پیش برمی‌گردد. اوج ساخت و ساز مالها حدود شش هفت سال پیش بود که با صدور مجوزها همراه بود، اما بعد از آن یک توقفی در صدور مجوزها ایجاد شد و درخواست‌ها کاهش پیدا کرد. اکنون مال‌هایی که ساخته می‌شوند مواردی هستند که از قبل مجوز احداثشان صادر شده است. در واقع باید بگویم که اکنون تب و تاب مالها کمتر شده و شیب تند آن تا حدودی متوقف شده است. بسیاری از پاساژهای کوچک در حال حذف شدن هستند و توان رقابتی ندارند. با این حال شکل‌گیری مالها بیشتر به تغییر الگوی خرید برمی‌گردد، یعنی الگوی خرید شهروندان و بازارها تبدیل به مجتمع‌هایی شده که این مجتمع‌ها امکانات را متناسب با نیازهای جدید به خریداران می‌دهند. در واقع بیشتر مالها در پاسخ به فضاهای لوکس مصرفی احداث می‌شوند و باید گفت که فضاها هم کالایی شده‌اند. اکنون فضا مثل کالا در کلانشهرها نیز خرید و فروش و مصرف می‌شود. به بیان دیگر ما رانت زمین و تراکم را داریم. تراکم به‌نوعی همان رانت زمین است. این تراکم باعث می‌شود که فضاهای ساخته شده خدماتی را کنار هم بگذارند تا بتوانند شهروندان را جذب کنند، به‌گونه‌ای که شهروندان مصرف‌کننده فضاهای شهری جدید می‌شوند و در نهایت برای سرمایه‌گذاران سود اقتصادی ایجاد میکنند.
با این حال تجمع فروشگاه‌ها در قسمت‌های شلوغ شهر یک رانت زمینی به وجود آورد، یعنی شهرداری با صدور مجوزهای زیاد تراکم فروشی کرد و در سود حاصله سهیم شد. وقتی هم که مالها با شکست اقتصادی روبه‌رو می‌شوند، باید منبع ناپایدار شهرداری را از دست رفته بدانیم. مگر در محدوده‌های جدیدی از شهر مانند منطقه ۲۲ که با هدف تجاری و اداری ساخت و ساز مال‌هایی جواب داده باشد. برای مثال پروژه ایران مال که بیشتر جنبه نمادین دارد در رقابت با شهرها و کشورهای دیگر ساخته شده است که شاید کار ساز باشد، جذب مشتری کند و صرفه اقتصادی به بار آورد، چرا که شهروندان در این فضاهای جدید با کالاهای لوکس و تفریحات جدید آشنا شده و دچار یک مسخ‌شدگی می‌شوند.
یکی از مشکلات فضاهای شهری، توجه بیش از حد مدیران شهری به احداث مال‌هاست. پیامد زودهنگام هجوم مال‌سازی در فضای شهری چیست؟
شاهد هستیم که اکنون بسیاری از مالها ورشکسته شده‌اند. مال‌هایی که طراحی‌شان به‌نحوی نبوده که بتوانند یک فضای متفاوتی را برای شهروندان ایجاد کنند. در واقع تا حدودی ورشکستگی اقتصادی مالها باعث شده که روال اقبال مشتریان از چنین مراکزی کاهش پیدا کند. این در حالی است که بعد از روی کار آمدن فضای مجازی و خرید و فروش‌های آنلاین فروشگاه‌ها در دنیا با مشکل روبه‌رو شده و از رونق افتاده‌اند. پیرو چنین رویکردی بسیاری از فروشگاه‌های زنجیره‌ای در دنیا وجود دارند که شعبه‌های فیزیکی خود را جمع کرده‌اند.
تعداد روزافزون مالها در شهر تهران تناسبی با شهروندان تهرانی ندارد و صرفا فرهنگ مصرف‌گرایی ترویج می‌شود. ارزیابی شما از این مساله چگونه است؟
به‌نظر بنده مالها بیشتر از آنکه باعث ترویج فرهنگ مصرف‌گرایی شوند، معلول مصرف‌گرایی هستند. به عبارت دیگر مصرف گرایی در جامعه ما شکل گرفته و یکی از نمودهای آن در مالها اتفاق افتاده است. حال می‌توانیم چنین رویکردی را یک چرخه بدانیم که شاید به مصرف‌گرایی دامن بزند. با وجود این، مالها معلول فرهنگ مصرف‌گرایی و پول نقدی هستند که ما می‌پردازیم. در واقع بخش زیادی از مصرف را در کلانشهرها به شکل جدیدتری می‌بینیم. شهرها و کلانشهرهایی که ثمره نظام سرمایه داری هستند.
در نظام سرمایه داری گردش و چرخش اقتصادی بر اساس مصرف است. به بیان دیگر ممکن است افرادی خریدی انجام ندهند، اما به‌دلیل شوق و ذائقه مصرف‌گرایی که در مردم به وجود آمده مالها محیط جذابی برای آنها باشد. در واقع افراد با دیدن هم فضا را مصرف می کنند، یعنی ساعت‌ها در فضا می چرخند و احساس رضایت دارند. این در حالی است که ممکن است خرید هم نداشته باشند. از این رو با شکل گرفتن فضای مصرفی مردم به جای آنکه در فضاهای مولدی مانند کتابخانه و ورزشگاه حضور داشته باشند، در مالها وقت می گذرانند و برایشان جذاب است. در ارتباط با مالها که موجب افزایش ترافیک می شود باید بگویم که این ترافیک موقتی و محدود است، یعنی مقطعی است. مساله ترافیک با توجه به افزایش خودرو و میل استفاده از آن موضوع کلانی است که در جامعه وجود دارد. در واقع مالها موجب افزایش ترافیک نمی شوند و معضل ترافیک در جاهایی به‌صورت مقطعی مساله‌دار می‌شود.
آیا نحیف‌بودن تهران در برابر پروژه‌های پیشرفته ساختمانی موجب پیدایش فرونشست‌های زمین می‌شود؟
فرونشست زمین را می‌توان به مگاپروژه‌ها ربط داد. حالا یک جایی ممکن است مال، ورزشگاه، ساختمان اداری بزرگ، برج مسکونی و ... احداث شده باشد که زمین کشش آن را نداشته باشد. اینکه بخواهیم مساله فرونشست زمین را صرفا با مالها بررسی کنیم، خیلی منطقی نیست. در واقع تمام ساختمان‌ها تحت تاثیر فرونشست زمین قرار می گیرند، حتی آپارتمان‌های کوچک یا اتوبان‌ها. به بیان دیگر علت فرونشست زمین بهره‌برداری بی‌رویه از آب است که می‌تواند به همه تاسیسات شهری آسیب بزند.
در بحث ساخت و ساز مالها با فقدان نظارت مواجه هستیم. از طرفی بارها شاهد بودیم که مال‌سازی با شکست روبه‌رو شده است. این مساله نشات گرفته از چیست؟
بهتر است در ابتدا بگویم که اولویت با بهره‌کشی از فضاست، یعنی افراد دست‌اندر کار تا بتوانند از خدمات عمومی کم و به فضاهایی قابل فروش و سودآور اضافه میکنند. در واقع گردش مالی به حدی زیاد است که می‌تواند تمام مدیریت شهری را تحت تابعیت خود درآورد، یعنی مکانیسم هایی به وجود می‌آیند که نظارت‌ها را کمرنگ می کنند، چون اصل بر سود اقتصادی، درآمد شهرداری و سرمایه‌گذار است. بنابراین بقیه موارد هموار می‌شود تا سودی به دست آید. درباره شکست ساخت و ساز برخی مالها باید بگویم که دو بحث وجود دارد. مورد اول اینکه وقتی راه‌اندازی کسب‌و‌کاری با شکست مواجه می‌شود، به توانمندی و هوشمندی سرمایه‌گذاران بازار برمی‌گردد و مورد دوم هم به این برمی‌گردد که مدیریت ماجرا اجازه نمی دهد که طرحی در هر جایی اجرا شود. از سوی دیگر، باید اشاره کنم که بخش مولد اقتصادی ما فعال نیست و نمی‌تواند سرمایه‌گذاران را جذب کند. از این رو سرمایه‌گذاران به شکل دیوانه‌واری به ساخت و ساز و پیش‌فروش مالها هجوم می‌آورند.
نگین باقری
- 14
- 3
