به گزارش دنیای اقتصاد، تست جدید بازار مسکن تهران برای شناسایی میزان« حباب قیمت»، نیمه پرفشار شهر از بابت تورم ملکی را مشخص کرد. فاصله سطح قیمت آپارتمان های ۲۲ منطقه با« سقف متعارف» نشان می دهد حباب قیمت در مناطقی از شهر، بزرگ تر است. این مناطق، در لبه خط ریزش قیمت قرار دارند. اختلاف تورم اجاره بین شمال و جنوب شهر نیز معنادار است.
فشار قیمت و اجاره بها در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران سنجش شد. بررسی و مقایسه حباب سنج ملکی در دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان از بزرگ تر بودن حباب مسکن در مناطق شمالی دارد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، آخرین آمار رسمی مربوط به نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R یاد شده و به نوعی دماسنج ملکی شناخته می شود، نشان می دهد هم اکنون رابطه بین قیمت و اجاره مسکن از حد متعارف و معمول خارج شده و درون دامنه متعارف قرار ندارد. در شرایط معمول و متعارف که بازار مسکن نه در حالت رکود شدید و افت قیمت قرار دارد و نه در شرایط جهش قیمتی، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن یا همان نسبت P به R به طور متوسط در بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. این در حالی است که در شرایط جهش قیمت مسکن این نسبت از عدد ۲۵ فراتر رفته و در شرایطی که بازار مسکن با رکود شدید یا افت قیمت همراه شود، نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن عددی کمتر از ۱۵ را نشان می دهد. این نسبت به نوعی نمایانگر میزان بازدهی اجاره داری برای موجران و مالکان مسکن نیز است. در شرایطی که نسبت قیمت به اجاره بها عددی بالاتر از ۲۵ را نشان دهد به این معناست که جهش قیمت مسکن اتفاق افتاده و برای احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره بهای مسکن یا باید افت یا ثبات قیمت مسکن رخ دهد یا سطح اجاره بها به حدی افزایش پیدا کند که این نسبت مجدد احیا شود. اما در شرایطی که این نسبت عددی کمتر از ۱۵ را نشان دهد به این معناست که بازار مسکن کشش افزایش قیمت را دارد.
تازه ترین اطلاعات موجود براساس داده های رسمی مرکز آمار ایران مربوط به تحولات بازار مسکن و اجاره شهر تهران در پایان سال گذشته و ابتدای فرآیند خرید و فروش و اجاره در مناطق این شهر طی سال جاری حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره همچنان در محدوده نامتعارف قرار دارد.
بررسی نتایج مربوط به دستگاه حباب سنج ملکی( نسبت قیمت به اجاره) طی ۱۰ سال گذشته نتایج قابل توجهی از روند نامتعارف شدن و بزرگ شدن این حباب را به تصویر می کشد. طوری که براساس آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نسبت قیمت به اجاره در سال ۹۱، عدد ۲۱ را نشان می دهد تا اینکه در سال ۹۸، این نسبت به سقف نامتعارف یعنی ۲۵ رسید. جالب آنکه این آمار بیان می کند که با تغییر شرایط بازار مسکن این نسبت از نیمه سال ۹۸، سقف نامتعارف را نیز کنار می گذارد و به عدد ۲۹ می رسد.
روند رشد نسبت قیمت به اجاره بهای مسکن در شهر تهران همچنان ادامه پیدا کرد تا اینکه در پاییز ۹۹ به ۳۶ رسید. روند رشد این نسبت اما با تغییر و تحولات جدید بازار مسکن در ادامه شکل جدیدی به خود گرفت. به علت آنکه دو سکته جدی در جریان رشد قیمت مسکن در میانه سال گذشته رخ داد، نسبت p به r در زمستان ۹۹، یک واحد عدد نسبت به فصل پاییز عقب نشینی کرد و به عدد ۳۵ رسید. همین موضوع سبب شد این نسبت برای یک سال ۹۹ روی عدد ۳۲ قرار بگیرد. به این ترتیب حباب مسکن از سقف متعارف در زمستان ۹۹ معادل ۱۰ واحد عدد بیشتر شده که نشان از بزرگی آن دارد. اما نکته مهم در مورد حباب قیمتی مسکن آن است که تمامی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به یک میزان حباب ندارند. جزئیات داده های رسمی مربوط به حباب سنج ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد:نسبت p به r در مناطق یک تا پنج طی سه ماه پایانی سال ۹۹ معادل ۴۵ و در مناطق ۹ تا ۲۰ طی همین بازه زمانی معادل ۳۰ بوده است. مهم ترین علت تفاوت قابل توجه حباب مسکن میان مناطق نیمه شمالی و جنوبی مسکن به تفاوت نرخ رشد اجاره بها میان این مناطق باز می گردد. آمارها نشان می دهد:در بازه زمستان سال گذشته ، نرخ رشد اجاره بها در مناطق یک تا پنج معادل ۳۰ درصد و در مناطق ۹ تا ۲۰ معادل ۴۰ درصد بوده است این در حالی است که تورم مسکن در نیمه شمالی شهر تهران معادل ۱۱۵ درصد و در نیمه جنوبی شهر معادل ۹۰ درصد بوده است.
مقایسه این اعداد و ارقام حاکی است از آنجا که سرعت رشد قیمت مسکن در شمال شهر بیشتر بوده و به یک علت فشار اجاره بها در جنوب شهر طی سال گذشته بالاتر بوده، فاصله P به R یا فاصله دو سقف نامتعارف قیمت به اجاره در شمال و جنوب شهر تهران به شکل قابل توجه بوده است.
به تعبیر دیگر بالاتر بودن سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه شمالی شهر از یکسو و فشار زیاد نرخ رشد اجاره بها در جنوب شهر از سوی دیگر، سبب شد حباب مسکن نیمه شمالی شهر بیشتر باشد و معادل ۲۰ واحد از سقف متعارف( سقف متعارف نسبت قیمت به اجاره معادل ۲۵ تعریف شده است) عبور کند. در این میان شاید یک علامت سوال بزرگ در مورد چرایی بالاتر بودن فشار اجاره بها در جنوب شهر وجود داشته باشد. آمار معاملات مربوط به بازار اجاره در جنوب شهر تهران نشان می دهد حجم معاملات اجاره در مناطق جنوبی پایتخت طی سال گذشته به طور متوسط ۵/ ۲ برابر شده است.
اگرچه بخشی از علت رشد حجم معاملات و قراردادهای اجاره در این مناطق شهر به دلیل عدم توان خرید خانه توسط ساکنان جنوب شهر بود، اما بخش عمده این اتفاق ناشی از فرار تعداد زیادی از موجران از سقف کرونایی تعیین شده برای نرخ رشد اجاره بها توسط ستاد مقابله با کرونا بوده است. سال گذشته ، ستاد ملی مقابله با کرونا با هدف حمایت از مستاجران از یکسو سقف رشد نرخ اجاره بها در شهر تهران را برای قراردادهای تمدیدی ۲۵ درصد اعلام کرد از همین رو بخش زیادی از موجران با هدف آنکه میزان رشد اجاره بها قابل رهگیری نباشد، با مستاجران قبلی تسویه و قراردادهای جدیدی را تنظیم کردند و به واسطه همین تصمیم، جابه جایی زیادی در بازار اجاره نیمه جنوبی شهر شکل گرفت. به طوری که نرخ رشد اجاره بها در مناطق نیمه جنوبی پایتخت طی سال گذشته به ۴۰ درصد رسید.
بالارفتن فشار اجاره بها در جنوب شهر و بیشتر بودن سرعت رشد قیمت در شمال شهر نهایتا به بزرگ تر شدن حباب مسکن در نیمه شمالی شهر در پایان سال گذشته منجر شد.
در مجموع حباب مسکن در کل شهر تهران طی یک سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال ۹۸ بزرگ تر شد. به طوری که از عدد ۲۹ در سال ۹۸ به عدد ۳۲ در سال ۹۹ رسید. نکته مهم تر در بزرگی حباب مسکن در شمال شهر است. جزئیات حباب سنج ملکی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می دهد بیشترین حباب قیمتی مربوط به منطقه یک تهران می شود. آمارهای رسمی بیان می کند نسبت قیمت به اجاره در این منطقه در پایان سال گذشته و آغاز فرآیند معاملات در سال جاری به عدد ۶/ ۵۵ رسیده که بالاترین عدد مربوط به این نسبت در کل شهر تهران بوده است. در عین حال کمترین حباب قیمتی به منطقه ۲۱ با عدد ۲۸ تعلق دارد که باز هم معادل ۳ واحد با سقف متعارف فاصله دارد. در این میان حباب قیمتی منطقه دو نیز به عدد ۴۶ رسیده است. روند تحولات مربوط به نسبت قیمت به اجاره، از دو عامل اصلی یعنی فشار بالای اجاره بها در نیمه جنوبی شهر و فشار تورم مسکن در نیمه شمالی شهر نشأت می گیرد. یک شاهد مهم نیز بزرگی حباب مسکن در نیمه شمالی پایتخت را تایید می کند.
در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت ماه ، قیمت مسکن در کل شهر معادل ۵ درصد، در شمال شهر معادل ۷ درصد و در جنوب شهر معادل ۲ درصد با کاهش مواجه شده است. این آمار نشان می دهد:ریزش قیمت مسکن در مناطق نیمه شمالی شهر با سرعت بیشتری اتفاق افتاده طوری که حتی در منطقه یک، متوسط قیمت مسکن در همین بازه زمانی معادل ۱۲ درصد کاهش را تجربه کرده است. این اعداد و ارقام به خوبی این موضوع را تایید می کند مناطقی که دارای حباب بزرگ قیمتی هستند به خط ریزش نزدیک تر هستند و سرعت ریزش قیمت در آنها بالاتر است.
کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید دارند در صورتی که شرایط مولفه های بیرونی موثر بر روند بازارها از جمله بازار مسکن همچون دوماه ابتدایی سال جاری باشد این انتظار وجود دارد که روند کوچک تر شدن حباب و ریزش قیمت مسکن ادامه دار باشد. بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر مهم ترین فاکتورهای بیرونی غیراقتصادی موثر بر بازار مسکن همچون مذاکرات وین طی دو ماه ابتدایی سال توانسته اند از یکسو انتظارات تورمی را تعدیل و از سوی دیگر نوسانات بازار ارز را تا حدود زیادی کنترل کنند، کاهش هیجانات در این دو بخش نیز سبب شده روند رشد قیمت در بازار مسکن طی دو ماه ابتدایی امسال متوقف شود و تورم ماهانه مسکن منفی ثبت شود.
از همین رو کارشناسان معتقدند اگر روند انتظارات تورمی همچنان در مسیر تعدیل باشد و هیجانات بازار ارز تحت تاثیر سیگنال مثبت از مذاکرات با طرف خارجی کنترل شود می توان این انتظار را داشت که بازار مسکن در ماه های آتی در مسیر کاهش قیمت حرکت کند و در این میان با احتمال بالا، بیشترین ریزش قیمت متوجه مناطق نیمه شمالی شهر خواهد شد.
- 12
- 2
