جزئیات طرح دولت چین برای تنظیم بازار مسکن

کارگردان «اختلال» در بازار مسکن چین سرانجام با چرخش بزرگ سیاستی، نقش خود را از «مداخله‌گر» به «تنظیم‌گر» تغییر داد. دولت چین طی یک دهه گذشته بدون توجه به «جنس تقاضای مسکن» در مناطق بیرون از شهرها، «خانه‌سازی دولتی با تیراژ نجومی» راه انداخت به خیال اینکه «عرضه زیاد به دست دولت در حومه» مشکل خانه‌دار شدن مردم را حل می‌کند. ۱۵ میلیون واحد مسکونی در سال ساخته شد - بیش‌از ۲برابر تیراژ ساخت در آمریکا- اما این مداخله دولت نتیجه عکس در بازار داشت؛ از یکسو «تشکیل یک فرانسه خانه‌خالی» ناشی از عرضه‌های بدون تقاضا در حومه و خریدهای سرمایه‌ای چندخانه‌ای‌ها و از سوی دیگر «تبدیل چین‌ به بازار مسکن خارج از دسترس خریداران مصرفی» و «اضافه‌پرش قیمت در شهرهای بزرگ». پکن به لحاظ «حباب قیمت مسکن» در بین ۴۸۰ شهر جهان، اول است. اکنون دولت چین در مواجهه با «حبس عرضه در بازار خانه‌های خالی» و «ناتوانی خانوارهای چین در خرید مسکن» اجرای طرح «اخذ مالیات سالانه از املاک» به مدت پنج سال را آغاز کرده است. این طرح باعث رفع انجماد از «خانه‌های خالی» می‌شود و «دسترسی مردم به مسکن با قیمت منطقی» را در چین احیا می‌کند. این نوع مالیات، قوی‌ترین‌ اهرم تنظیم بازار مسکن است.

بحران پشت بحران در بازار مسکن چین، سرانجام دولت این کشور را به «چرخش بزرگ در سیاستگذاری ملکی» وادار کرد.  دولت چین تصمیم گرفته برای کاهش قیمت مسکن و احیای دسترسی خانوارهای متوسط و همچنین جامعه جوان این کشور به «خانه اول»، طرح «مالیات بر دارایی ملکی» را به مدت ۵ سال در بازار املاک به اجرا دربیاورد تا «پادزهر این مالیات بر جریان ملاکی» باعث عرضه خانه‌‌‌های خالی به بازار مصرف شود. این بزرگ‌ترین نبرد مالیاتی با «خانه‌‌‌های خالی» در جهان است؛ جبهه‌ای از املاک منجمد به وسعت «یک فرانسه.» طرح دولت چین به دنبال نگرانی رئیس‌جمهور این کشور از روند رشد قیمت مسکن و تشدید فقر مسکن، در دستور کار قرار گرفته و هدف آن، «ایجاد مسیر دسترسی برای خانوارهای فاقد مسکن به آپارتمان‌‌‌های دارای قیمت منطقی از طریق انجمادزدایی از املاک بلااستفاده» است.  این دگرگونی سیاستی در بازار مسکن چین، بعد از حداقل یک دهه «مداخله جنون‌‌‌آمیز دولت» در این بازار و نتیجه معکوس آن، رخ داده است.  بازار املاک چین از یک «دوگانه باورنکردنی اما واقعی» در دو سمت عرضه و تقاضای مسکن رنج می‌‌‌برد.

خانه‌‌‌سازی دولتی؛ اتلاف منابع، فاقد خریدار

از یک‌‌‌سو به خاطر «خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی با تیراژ تهاجمی» طی سال‌های گذشته، اگر چه موجودی مسکن  چین با «مازاد عرضه نسبت به تقاضای کل به میزان ۹درصد» روبه‌رو شده اما احداث بخش زیادی از خانه‌‌‌ها در مناطق فاقد تقاضای موثر -بیرون از شهرهای اصلی- باعث شده است معادل «جمعیت فرانسه»، خانه‌‌‌ خالی در چین تلنبار شود؛ ۶۵‌میلیون واحد مسکونی بلا استفاده که بیش از ۲۰‌درصد خانه‌‌‌های چین را شامل می‌شود.  از سوی دیگر، همین عدم‌ برقراری رابطه بین عرضه‌‌‌های دولتی مسکن با «تقاضای مصرفی متمرکز در شهرهای اصلی» باعث شد قیمت مسکن در مناطق شهری پرجمعیت در این سال‌ها دچار جهش و اضافه‌‌‌پرش شود. بازار املاک مسکونی شهرهای بزرگ چین به خاطر کمبود عرضه مصرفی ناشی از خریدهای سرمایه‌‌‌ای و خالی گذاشتن واحدها، با رشد شدید قیمت همراه شده و هم ‌‌‌اکنون از دسترس خانوارهای چینی خارج است.  استارت این التهاب، با «خانه‌‌‌سازی انبوه در حومه و اختلال در‌سازوکار خانه‌‌‌سازی درون شهرهای اصلی (مرکز)» زده شد و به دنبال آن، تقاضای سرمایه‌‌‌ای ملک با مشاهده رشد قیمت مسکن در داخل شهرهای اصلی به دلیل کمبود عرضه جدید، تحریک به خرید ملک و بلااستفاده گذاشتن آن شد.  تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در چین (رشد قیمت نسبت به سال گذشته)، هم‌‌‌اکنون میانگین ۲ /۴‌درصد است که این سرعت رشد قیمت ملک به مراتب بیشتر از نرخ تورم عمومی در این کشور (۵ /۱‌درصد) ارزیابی می‌شود.

  بزرگ‌ترین حباب مسکن در پکن

در حال حاضر، پکن پایتخت چین در ردیف ۱۰ شهر دارای «بدترین بازار مسکن» در جهان قرار دارد. شدت «سطح نامتعارف» قیمت مسکن در پکن به قدری زیاد است که خانه‌‌‌دار شدن با مجموع درآمد سالانه، در این شهر ۴۲ سال طول می‌‌‌کشد؛ این مدت زمان، بیش‌‌‌ از ۱۰ برابر نرم جهانی است. شهرهای بزرگ چین همچنین به لحاظ «میزان حباب قیمت مسکن»، در صدر رنکینگ ۴۸۰ شهر جهان در این شاخص، قرار دارد. نسبت قیمت به اجاره در شنزن و پکن، به ترتیب عدد ۸۳ و عدد ۶۰ است که بیانگر «رشد شدید قیمت مسکن در مقایسه با اجاره‌‌‌بها» و سطح بسیار نامتعارف قیمت‌هاست. عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن شهرهای بزرگ چین باعث شده متوسط قیمت‌ها طی ۱۰ سال گذشته در این شهرهای بزرگ سه برابر شود. این عدم‌تعادل به خاطر همان «هدایت منابع و اعتبارات ساختمانی به حومه با مداخله دولت» و «خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک در مرکز» است. چین هشتمین کشور گران در بازار مسکن جهان محسوب می‌شود. بازار مسکن چین از دسترس مردم این کشور خارج شده است چون دولت چین آنچه نیاز بازار بود را اجرایی نکرد و در مقابل، آنچه در اولویت نبود را اجرایی کرد.

در چین سالانه ۱۵‌میلیون واحد مسکونی جدید ساخته می‌شود. این تیراژ تقریبا معادل دو برابر عرضه سالانه مسکن در آمریکا و اروپاست اما چون این مدل ساخت‌وساز (چینی)، با محل تمرکز تقاضا، رابطه برقرار نکرده، اثرگذار نبوده و به نوعی، اتلاف منابع صورت گرفته است.  بخش زیادی از ساخت‌وسازهای مسکونی چین با حمایت دولت از غول‌‌‌های ساختمانی این کشور، در شهرهای حومه‌‌‌ای، انجام شده است. جایی که امروز به خاطر غیرقابل سکونت بودن این مناطق، «شهرهای ارواح» لقب گرفته‌‌‌اند و عمده خانه‌‌‌ها در آنجا خالی از سکنه است.  تعداد خانه‌‌‌های خالی در چین، ۲۱‌درصد کل واحدهای مسکونی این کشور است که نرخ بسیار بحرانی به لحاظ «عدم‌کارآیی بازار مسکن» در دنیا محسوب می‌شود. بخشی از این خانه‌‌‌های خالی، نتیجه «ساخت‌وسازهای دولتی در مناطق فاقد تقاضا» و بخشی هم «محصول خریدهای سرمایه‌‌‌ای و جریان ملاکی» است.

  غفلت از کار اصلی با تمرکز با کار انحرافی

دولت چین طی این سال‌ها می‌توانست به جای «مداخله و بازی جنون‌‌‌آمیز در بازار به جای سرمایه‌گذاران ساختمانی»، در نقش رگولاتور بازار مسکن عمل کند و با «تنظیم مالیاتی جریان عرضه»، باعث ورود خانه‌‌‌های خالی به بازار مصرف شود.  اما غفلت دولت چین از «انجام کار اصلی» با سرگرم شدن در «کار انحرافی» منجر به «ابربحران در بازار مسکن» شد. در ماه‌‌‌های اخیر، علاوه بر تشدید «تورم مسکن» و «بحران دسترسی تقاضای مصرفی چین به خانه»، یک غول ساختمانی چینی به خاطر بدهکاری نجومی به موسسات مالی این کشور، در خطر ورشکستگی قرار گرفت. شرکت ساختمانی «اورگرند» که بازوی اصلی دولت چین در «برج‌‌‌سازی انبوه در حومه» به حساب می‌‌‌آید، در فروش واحدهای در حال ساخت و احداث شده، به مشکل خورده است. تشدید بدهی این شرکت و تاخیر در تسویه آنها که معادل ۲‌درصد تولید ناخالص چین برآورد می‌شود می‌تواند از طریق وخامت اوضاع بانک‌ها و موسسات اعتباری چین، اقتصاد این کشور را متزلزل و آسیب‌‌‌پذیر کند. «اورگرند» با بیش از ۳۰۰‌میلیارد دلار بدهی بزرگ‌ترین انبوه‌‌‌ساز بدهکار جهان است. این شرکت ۳ هزار پروژه ساختمانی در دست ساخت و بیش از یک‌میلیون واحد مسکونی در تعهد پیش‌‌‌فروش دارد.  مشکل غول ساختمانی چینی، ابربحران اقتصادی زاییده «بحران مسکن چین» است که در کنار «مشکل تامین مسکن ناشی از جهش قیمت»، دولت چین را به فکر اجرای الگوی جهانی «هدایت بازار مسکن به ریل» انداخت.

  اشتهای سرمایه‌گذاری ملکی کور می‌شود؟

در قالب الگوی جهانی تنظیم بازار مسکن، «مالیات بر دارایی ملکی به عنوان پادزهر تورم مسکن»، مالکان آپارتمان‌‌‌های سرمایه‌‌‌ای (خانه‌‌‌های خالی) را تحریک به فروش یا اجاره واحدها می‌کند. از آنجا که به ازای هر ۵ خانه در چین، یک واحد خالی از سکنه است، این پادزهر می‌تواند عرضه قابل مصرف در بازار املاک چین را تا سطحی که «قیمت‌ها منطقی شود»، افزایش دهد.  این الگو سرانجام در بازار مسکن چین با چرخش بزرگ دولت این کشور به مسیر اصلی سیاستگذاری، آماده اجرا شده است.

«مالیات سالانه بر املاک» قرار است به شکل «فعالانه» در بازار مسکن چین دریافت شود. این مالیات با نرخ ۲ /۰‌درصد تا یک‌درصد، بر همه املاک مسکونی وضع خواهد شد. البته دولت مرکزی چین به دولت‌‌‌های محلی اجازه داده است در مناطق فقیرنشین، در صورت تصمیم دولت محلی، تا ۹۰ مترمربع از بنای مسکونی تحت مالکیت خانوار سه نفره، از این مالیات معاف شود. اما کلیت وضع شده برای این مالیات، عدم‌هر نوع معافیت است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند، اخذ این مالیات می‌تواند اشتهای خریدهای سرمایه‌‌‌ای مسکن در چین را مهار کند. در چین نرخ مالکیت مسکن بالای ۹۰‌درصد است به ‌طوری که حجم قابل‌توجهی از خانوارها دارای خانه‌‌‌های دوم و سوم هستند. برخلاف آمریکا که نرخ مالکیت ۶۵‌درصد است. این اشتهای خرید سرمایه‌‌‌ای ملک به خاطر «هزینه صفر» سرمایه‌گذاری ملکی در این سال‌ها (معاف از پرداخت مالیات سالانه) بوده است که در کنار آن، «رشد قیمت واقعی ملک» ناشی از اختلاف سرعت رشد قیمت مسکن با تورم عمومی، بازدهی این بازار را برای چینی‌‌‌ها جذاب کرده بود.

اکنون نبرد چین با «یک فرانسه خالی» در بازار مسکن این کشور از طریق «سلاح مالیات سالانه» می‌تواند سه چالش بزرگ «املاک بلااستفاده»، «قیمت‌های نامتعارف و غیرمنطقی» و همچنین «کمبود عرضه خانه در شهرهای بزرگ» را همزمان برطرف کند.