موقعیت سه مانع در مسیر بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار

تورم ساختمانی در تهران طی فصل سوم امسال، سقوط کرد. سرعت رشد قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی تقریبا به یک‌سوم بهار ۱۴۰۰ رسیده که بیانگر کاهش تورم پیش‌نگر مسکن است. پیش‌تر - درست در مقطعی که هزینه ساخت و‌سازبا جهش روبه‌رو شد- یک فرضیه مطرح شد مبنی براینکه، مسیر غیرقابل بازگشت صعود تورم ساختمانی مانع برگشت نبض ساخت و‌سازبه وضعیت عادی خواهد شد. اما اکنون مطابق سناریویی که مقابل آن فرضیه، پیش‌بینی شده بود، «تغییر انتظارات در بازار ملک و عبور مسکن از جهش» بر بازار بالادست تاثیر گذاشته است.

تورم شدید در بازار بالادست ساخت‌وساز واحدهای مسکونی، سقوط کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با سقوط تورم در بازار مصالح ساختمانی به عنوان یکی از دو جزء اصلی وهزینه‌‌‌بر در پروسه ساخت مسکن، سناریوی محتمل در خصوص هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۰ در مسیر تحقق قرار گرفته است. این سناریوی محتمل، کاهش رشد شدید هزینه ساخت مسکن از محل تامین مصالح وتجهیزات ساختمانی به دنبال آرام شدن تورم ملکی و سپس کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی است که از ابتدای سال‌جاری آغاز شد و بر اساس آمارهای رسمی در تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در پاییز نیز رصد شد.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد، تورم پیش‌نگر مسکن (تغییرات هزینه ساخت‌وساز) در پاییز امسال کاهش قابل‌توجهی پیدا کرد. سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی، در سه‌ماهه سوم سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی پاییز سال ۹۹ معادل حدود ۴۰‌واحد درصد کاهش پیدا کرده است. تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی در پاییز امسال از ۶۵‌درصد به ۶/ ۳۹‌درصد کاهش پیدا کرده است که این رویداد را می‌توان به عنوان شیرجه پیش‌‌‌تورم ملکی و افت شدید سرعت رشد قیمت در بازار مصالح ساختمانی معرفی کرد.

بررسی‌‌‌ها در خصوص روند تورم در بازار مصالح ساختمانی (به عنوان بازار بالادست ساخت‌وساز و معاملات مسکن)نشان می‌دهد، میانگین قیمت مصالح ساختمانی بعد از ثبت قله ۱۰۱‌درصدی در بهار امسال، وارد مسیر کاهشی شد. در واقع بعد از ثبت بیشترین میزان تورم در بازار مصالح ساختمانی در بهار امسال که منجر به افزایش بیش از ۱۰۰‌درصدی متوسط قیمت در این بازار شد، روند تورم در این بازار در مسیر کاهشی قرار گرفت. پیش از آن، بازار معاملات خرید وفروش مسکن و سپس بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی در مسیر کاهش سرعت رشد قرار گرفته بودند؛ حتی قیمت واقعی مسکن در ۱۰ ماهه اول سال‌جاری معادل ۲۲‌درصد کاهش یافت و قیمت اسمی نیز در برخی از ماه‌‌‌ها با کاهش همراه شد؛ همچنین تورم در بازار زمین واملاک مسکونی کلنگی در ماه‌‌‌های اخیر تک رقمی شده و در نیمه اول سال‌جاری به صفر نزدیک شد. تحت‌تاثیر این رویداد، «دنیای‌اقتصاد» پیش‌بینی کرد بعد از کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن، توقف رشد و کاهش قیمت واقعی و همچنین نزدیک شدن تورم در بازار زمین به مرز صفر‌درصدی، بازار مصالح ساختمانی نیز به لحاظ تحولات قیمتی از بازار مسکن و زمین تبعیت کرده وسرعت رشد قیمت در این بازار نیز کاهش می‌‌‌یابد. با کاهش سرعت یا توقف رشد محسوس قیمت در بازار مسکن، زمین و مصالح، زمینه برای تخلیه حباب قیمت مسکن بیش از پیش در بازار ملک مهیا خواهد شد. به‌خصوص آنکه پیش از این عده‌‌‌ای از کارشناسان اظهار می‌کردند به دلیل سرعت شدید رشد قیمت در بازار مصالح و تجهیزات ساختمانی عملا کاهش قیمت در بازار مسکن امکان‌‌‌پذیر نخواهد بود. اما با سقوط آزاد تورم در بازار مصالح، (به فرض ثبات شرایط و عدم‌وقوع اتفاقات غیرمنتظره در مولفه‌‌‌های بیرونی بازار مسکن)، عملا فرضیه کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌‌های بعد تقویت می‌شود.

مقایسه تورم «مسکن» و «مصالح»

مقایسه تورم ساخت و تورم مسکن از سال ۹۶ تا پایان سال ۹۹، یعنی سال قبل از شروع جهش قیمت مسکن تا سال اتمام جهش در این بازار، نشان می‌دهد، جاماندگی تورم ساخت واحدهای مسکونی از تورم مسکن طی سال‌های ۹۷ تا اوایل ۹۹، طی دو سال اخیر در مسیر جبران قرار گرفت. چرا که جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی تقریبا حدود یک و نیم تا دو سال بعد از بروز و وقوع جهش در بازار معاملات مسکن آغاز شد.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد در خصوص تورم مسکن ومصالح ساختمانی سه مقطع زمانی را می‌توان مورد بررسی قرار داد؛ یک مقطع زمانی مربوط به ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۹۸ است. در این دوره میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۴/ ۳ برابر شد. مقطع زمانی بعدی مربوط به ابتدای سال ۹۹ تا پایان پاییز۱۴۰۰است که در این بازه زمانی نیز میانگین قیمت مسکن در پایتخت با رشد دو برابری همراه شد. همچنین در سومین مقطع زمانی شامل بازه زمانی ابتدای ۹۶ تا پایان پاییز ۱۴۰۰ نیز متوسط قیمت مسکن در شهر تهران رشد ۲/ ۷ برابری را تجربه کرد. بررسی‌‌‌ها در خصوص رفتار تورم مصالح ساختمانی در شهر تهران در این سه دوره زمانی حاکی است در حالی که از ابتدای سال ۹۶ تا پایان سال ۹۸ یعنی یکسال قبل از شروع جهش در بازار مسکن تا سال ۹۸ که سال دوم جهش شدید قیمت در بازار مسکن شهر تهران بود، متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴/ ۳ برابرشد، در این بازه زمانی متوسط قیمت مصالح ساختمانی با افزایش ۴/ ۲ برابری همراه شد.

مشاهده می‌شود که در این مقطع زمانی، تورم در بازار مسکن شدیدتر از تورم مصالح ساختمانی بوده است.

در مقطع زمانی دوم یعنی از ابتدای ۹۹ تا پایان پاییز۱۴۰۰در حالی میانگین قیمت در بازار مسکن شهر تهران دو برابر شد که در این مقطع زمانی تورم در بازار مصالح از تورم مسکن سبقت گرفت و متوسط قیمت مصالح ساختمانی در ساخت‌وسازهای شهر تهران با رشد ۵/ ۲ برابری همراه شد. این دوره، مقطعی است که بازار معاملات مسکن شهر تهران در مسیر کاهش سرعت رشد قیمت نسبت به سال‌های ۹۷ و ۹۸ قرار گرفت؛ به طوری که از اواخر سال ۹۹ همزمان با کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران، بازار مسکن وارد فازپساجهش شد. پس از آن در دو ماه ابتدای سال‌جاری قیمت اسمی مسکن کاهش یافت و به طور کلی قیمت واقعی مسکن در ۱۰ ماه سپری شده از سال‌جاری-ابتدای فروردین تا پایان دی ماه ۱۴۰۰- ۲۲‌درصد افت کرد. همزمان با ورود بازار مسکن به دوره پساجهش وکاهش قیمت واقعی در بازار مسکن-تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی- سرعت رشد قیمت در بازار زمین نیز کاهش یافت و تورم در این بازار در نیمه اول سال به مرز صفر نزدیک شد.

اما به دلیل آنکه تورم در بازار مصالح ساختمانی دیرتر از تورم ملکی آغاز شده بود، در بازه زمانی ابتدای ۹۹ تا پاییز ۱۴۰۰، تورم مصالح ساختمانی از تورم مسکن سبقت گرفت. با این حال، آمارها حاکی است در حالی که تورم مسکن در شهر تهران منجر به افزایش بیش از ۷ برابری متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران از ابتدای ۹۶ تا پایان پاییز ۱۴۰۰ شده است اما در این بازه زمانی متوسط قیمت مصالح ساختمانی ۲/ ۶ برابر رشد داشته است. با این حال بررسی‌‌‌ها حاکی است، پس از ثبت قله ۱۰۱‌درصدی تورم در بازار مصالح ساختمانی در شهر تهران در بهار امسال، تورم مصالح از تابستان شروع به کاهش کرد. بالادست بازار مسکن، دیرتر از معاملات مسکن طی سه سال و نیم اخیر، دچار رشد قیمت شده بود. میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال ۹۹ شروع به رشد تند قیمت کرد اما هم‌‌‌اکنون این سرعت در مسیر کاهش قرار گرفته است.

سه شرط بازگشت سازنده‌‌‌ها

در شرایطی که طی ماه‌‌‌های اخیر به دلیل توقف جهش قیمت در بازار مسکن، حجم معاملات خرید از بازار ملک افزایش یافت و علاوه بر سرمایه‌گذاران بلندمدت، بخشی از تقاضای مصرفی به بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی بازگشتند، پیش از این پیش‌بینی می‌شد در صورت مهیا شدن تمام شرایط، از جمله بازگشت خریداران مصرفی به بازار وکاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی، سازنده‌‌‌ها نیز احتمالا به بازار ساخت‌وساز بازخواهند گشت. بازار ساخت‌وساز مسکن طی سال‌های اخیر در رکود شدید فرو رفته است که مهم‌ترین علت رکود در بازار ساخت را می‌توان به دو عامل مهم نسبت داد که به‌خصوص در سال‌های اخیر تشدید شد. اولین عامل مربوط به شروع دوره جهش قیمت از سال ۹۷ و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با سطح قیمت فروش ملک به‌خصوص واحدهای نوساز مربوط می‌شود. از آنجا که یک شرط مهم برای بقای فعالیت‌های ساختمانی و روند اجرای پروژه‌‌‌های مسکونی، وجود تقاضای موثر (تقاضای مصرفی) برای خرید آپارتمان به عنوان آخرین حلقه پروسه ساخت مسکن است، خروج اجباری متقاضیان مصرفی از بازار مسکن به دلیل جهش قیمت مسکن وناتوانی از تامین هزینه خرید آپارتمان، بر فعالیت سازنده‌‌‌ها نیز اثر گذاشته و آن را کاهش داد. از سوی دیگر به دلیل رشد شدید هزینه ساخت مسکن از ناحیه جهش زمین و سپس جهش قیمت مصالح، فعالیت برای سازنده‌‌‌ها به مراتب سخت‌‌‌تر شد. این دو عامل طی سال‌های اخیر منجر به تشدید رکود در بازار ساخت‌وساز شد. اما با توقف جهش در بازار مسکن وبازگشت برخی از متقاضیان مصرفی به بازار، «دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر اعلام کرد: در صورتی که بازارمصالح ساختمانی نیز در مسیر کاهش سرعت رشد قیمت قرار گیرد می‌توان امیدوار بود سازنده‌‌‌ها نیز به بازار بازگردند. با این حال، بازگشت سازنده‌‌‌ها چند ضرورت مهم را می‌‌‌طلبد. در صورت عدم‌تامین این ضرورت‌‌‌ها، نمی‌توان به خروج بازار ساخت‌وساز از وضعیت رکودی فعلی امیدوار بود.

بررسی‌‌‌های ما نشان می‌دهد، هم‌‌‌اکنون سازنده‌ها برای شروع دوباره سرمایه‌گذاری در بازار ساخت مسکن با سه مساله مهم مواجه هستند. اولین مساله مربوط به انتظارات تورمی (موضوع برجام و... ) است.

مساله دوم مربوط به موضوع فروش واحدهای ساخته شده و سومین مساله به احتمال رشد هزینه ساخت برمی‌‌‌گردد. بر اساس روندهای فعلی به نظر می‌رسد نگرانی سازنده‌‌‌ها از بابت مشکل اول و سوم یعنی موضوع انتظارات تورمی و همچنین رشد شدید هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز در حال برطرف شدن است. هم‌‌‌اکنون خوش‌بینی‌‌‌هایی در ارتباط با مذاکرات برجام در جامعه وجود دارد و از سوی دیگر، تورم ساختمانی نیز برای دومین فصل متوالی در مسیر کاهشی قرار گرفته است. اما مشکل دوم، کماکان پابرجاست.

اگر چه حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن به طور نسبی و در مقایسه با ماه‌‌‌هایی که رکود معاملات مصرفی در بازار مسکن شدید بود، افزایش یافته است اما هنوز عمده خریداران مصرفی قادر به ورود بازار و خرید مسکن نیستند. حل این مشکل نیازمند مداخله سیاستگذار مسکن است. باید اقداماتی همچون وضع و دریافت «مالیات سالانه املاک مسکونی» از سوی سیاستگذار مسکن به فوریت انجام شود تا از طریق افزایش عرضه به بازار مسکن، حباب ملکی تخلیه شده و قدرت خرید مسکن ترمیم شود.

در چنین شرایطی به دنبال افزایش تقاضای موثر برای خرید مسکن، سازنده‌‌‌ها نیز ترغیب به ورود به بازار ساخت و شروع پروژه‌‌‌های جدید خواهند شد.