در بررسی وضعیت تورمی مسکن تاثیرپذیری شرایط از تورم عمومی که در کشور حادث می‌شود همواره به روشنی و وضوح قابل مشاهده است. در این نکته هیچ تردیدی وجود ندارد که شرایط تورمی در بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن تابعی است از تورم عمومی کشور. اما اینکه این آثار چگونه و در چه زمان‌هایی تسری پیدا می‌کنند، مواردی هستند که جای بحث و گفت و گو دارند.
همچنین این موضوع که آیا تاخیری از این بابت وجود دارد و میزان این تورم انتقالی در بازار مسکن و اینکه از چه عوامل و شاخص‌هایی تبعیت می‌کند نیز جای تامل دارد.
نخستین بحث این است که اثر قیمت مسکن در بازار معاملات به‌طور مستقیم تابعی از قیمت تمام‌شده تلقی می‌شود. عواملی که در قیمت تمام‌شده نقش‌آفرینی می‌کنند، قیمت مصالح، دستمزدها، هزینه‌های مربوط به صدور مجوزها، قیمت عرصه یا زمین و همچنین سهم تسهیلات بانکی، نرخ سود تسهیلات بانکی و حتی نرخ سود پول در عرف بازار هستند. تمامی اینها عواملی هستند که قیمت تمام‌شده را تعریف می‌کنند.
همواره شاهد آن هستیم که بخش دستمزدها و افزایش قیمت مصالح از تورم عمومی تبعیت می‌کنند که معمولا سرعت انتقال آن نیز بالاست. این انتقال تبعا به‌روز نیست، چرا که همیشه قراردادهایی وجود دارند که در حال اجرا هستند؛ قراردادهای دستمزدها و خرید مصالح که برای طرفین تعهد‌آور بوده و از بعد زمانی برخوردار هستند. وجود همین ابعاد زمانی تبعا سبب می‌شود تا انتقال این افزایش‌ها به تدریج و با تاخیر صورت بگیرد. البته در برخی موارد اگر قراردادی وجود نداشته باشد، این افزایش‌ها به سرعت نمود پیدا می‌کنند. موضوعاتی مثل صدور مجوزها یا خدماتی که به عنوان خدمات مهندسی ارائه می‌شوند و یا هزینه‌هایی که به بیمه تامین اجتماعی پرداخت می‌شوند، مالیات‌هایی که در حوزه مسکن در حال پرداخت است و توسط دولت و حوزه مالیاتی وزارت اقتصاد رصد می‌شود، نیز بخش‌هایی هستند که به نوعی با تورم عمومی حرکت می‌کنند اما بسته به شرایط استان‌ها و شهرهای مختلف از دامنه گسترده‌ای از تغییرات برخوردار هستند.
در همین سال گذشته در برخی استان‌ها و شهرها دیده شد که هزینه صدور مجوزها تا سه برابر و بیشتر افزایش پیدا کرد. در برخی از استان‌ها و شهرهای دیگر نیز افزایش نرخ صدور مجوزها و عوارض ساختمانی کمتر بوده و در حد نرخ تورم حرکت کرده است. بنابراین تفاوت‌های اینچنینی نیز می‌توانند در قیمت تمام‌شده مسکن و به تبع آن در قیمت فروش و بازار معاملات مسکن تاثیرگذار باشند. به طور تقریبی و به صورت متوسط می‌توانیم این فرمول را ارائه دهیم که میانگین افزایش قیمت در این بخش‌ها باز هم متناسب با تورم عمومی است. نکته حائز اهمیت دیگری که در طول یک سال گذشته شاهد بودیم، به تسهیلات پرداختی توسط بانک‌ها مربوط می‌شود.
به هرحال وقتی که قیمت تمام‌شده دچار افزایش می‌شود، حجم تسهیلات با تغییر روبه‌رو نمی‌شود. در واقع تسهیلاتی که ارائه می‌شوند همواره ثابت هستند. طبیعی است که در چنین شرایطی بخشی از هزینه تمام‌شده که منابع مالی آن توسط تسهیلات تامین می‌شود، ثابت می‌ماند اما قیمت تمام‌شده دچار افزایش می‌شود. بنابراین سهم تسهیلات در قیمت تمام‌شده کاهش می‌یابد؛ این موضوع منجر به این می‌شود که سازنده به ناچار بخشی از منابع خودش را به اشکال دیگری در بازار تهیه کند. اینجاست که نرخ سود نیز متفاوت خواهد بود. تسهیلاتی که از طریق بانک پرداخت می‌شود کمترین نرخ سود را داراست و همواره به عنوان یک منبع مالی خوب، موثر و کارآمد در حوزه ساخت و تولید مسکن مطرح است.
هر زمانی نیز که سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام‌شده کاهش پیدا می‌کند، سختی‌ها و صعوبتی از یک طرف برای سازنده به وجود آمده و از سوی دیگر باز هم قیمت تمام‌شده را به میزان مشخصی افزایش می‌دهد. اینها بخش‌هایی هستند که حتی می‌توانند فراتر از تورم عمومی در خصوص افزایش قیمت‌ها تعریف شوند. چنانچه تسهیلات بانکی به‌روزرسانی نشوند و سهم خودشان را در قیمت تمام‌شده ایفا نکنند، می‌تواند منجر به افزایش‌های ناگهانی در قیمت تمام‌شده نیز بشود، چرا که این موضوع به عنوان یک چالش و نقطه قوتی که در تامین مالی به نقطه ضعف تبدیل می‌شود، مطرح بوده و می‌تواند پروژه‌ها را با کندی در پیشرفت روبه‌رو کند و حتی سبب توقف برخی پروژه‌ها شود. کندی، تاخیر و توقف در روند اجرایی منجر به تحمیل تورم‌های مضاعف در پروژه‌های ساختمانی شده و تاثیر بیشتری در قیمت فروش و بازار معاملات مسکن نیز می‌گذارد. از سوی دیگر و در کنار مواردی که مطرح شد، کاهش قدرت خرید متقاضیان به عنوان یک عامل تاثیرگذار منفی در بازار معاملات مسکن مطرح است؛ موضوعی که در واقع می‌تواند نرخ رشد و شیب تند قیمت‌ها را تا حدودی کاهش دهد و تعدیل کند. به هر صورت این را باید پذیرفت که وقتی کالایی بیش از حد گران می‌شود، به نوعی از دسترس متقاضی نیز خارج می‌شود. در چنین صورتی متقاضیان کمتری قادر خواهند بود که آن کالا را تهیه کنند.
بنابراین ایجاد این فاصله و خروج تعدادی از متقاضیان و بهره‌برداران مسکن از بازار می‌تواند به نوعی روی قیمت تاثیر منفی بگذارد و موجبات کاهش قیمت و یا کاهش شیب تند قیمت‌ها در شرایط بازار را ایجاد کند.
موضوع دیگری که می‌تواند اثری افزایشی داشته باشد، کاهش سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است. از طرفی موضوع کاهش سهم تسهیلات بانکی مطرح است، از سویی نیز به علت تورم‌های پی در پی افزایش شدید در قیمت تمام‌شده داریم. در چنین وضعیتی تعدادی از سرمایه‌گذاران به ناچار و به صورت کاملا طبیعی از بازار خارج خواهند شد. برآورد این عده این است که میزان سرمایه‌شان برای به ثمر رساندن این پروژه‌ها کفایت نمی‌کند. یا اینکه حجم احداث پروژه‌ها کوچکتر می‌شود. چنانچه انبوه‌سازان و توسعه‌گرانی باشند که تمایل به اجرای پروژه‌های در مقیاس وسیع و قابل توجه داشته باشند، تبعا به دنبال پروژه‌های کوچکتری خواهند رفت.
به دلیل ریسک بالای سرمایه‌گذاری و اینکه توان مالی آنها نمی‌تواند به سرعت و متناسب با شرایط تورمی جامعه به‌روزرسانی شود، حجم ساخت کاهش خواهد یافت. آثاری که کاهش تولید مسکن و به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا در پی دارد، می‌تواند اثر افزایشی در قیمت فروش داشته باشد. به نوعی تقاضا در بازار رقابت‌پذیرتر می‌شود. یعنی میزانی از تقاضا در بازار وجود دارد ولی تولید با کاهش مواجه شده است؛ موضوعی که می‌تواند اثر افزایشی بر بازار داشته باشد.
موضوع دیگری که معمولا در دوره‌های میان‌مدت در بازار مسکن با آن روبه‌رو بوده‌ایم، این است که هر گاه آثار تورمی شدید در بازار مسکن داریم، این بازار تبدیل به بازاری جذاب برای سوداگران و سفته‌بازان می‌شود. منابعی که از این طریق وارد بازار می‌شوند، منابع مولدی نیستند که در تولید اثر مستقیم داشته باشند، اما سوداگران در این بازار حضور پیدا می‌کنند. چرا که بازار مسکن بازاری جذاب بوده و ریسک خرید خانه همواره حداقل است. مطالعه آمار و ارقام مربوط به سه دهه گذشته نشان می‌دهد که بازار مسکن یکی از پرسودترین بازارها در مقایسه با بازارهای پولی، ارز و سکه بوده است. مسکن به نوعی پیشران بوده و در بسیاری از موارد گوی سبقت را از سایر بازارها ربوده است. بنابراین این بازار برای سوداگران بازاری جذاب به شمار می‌رود. حضور سوداگران در بازار نیز می‌تواند یکی از مواردی باشد که منجر به افزایش قیمت حتی فراتر از تورم شود.
- 18
- 4
