رانت ملکی از شبکه بانکی؟

 تصویب‌‌‌نامه جدید شورای پول و اعتبار که آخر وقت روز چهارشنبه گذشته، در سایت اطلاع‌‌‌رسانی بانک مرکزی تحت عنوان «امکان واگذاری ملک مسکونی تملک‌‌‌شده به صاحبان آنها» منتشر شد، ‌‌‌ دست‌‌‌کم از دو بابت، قابل‌‌‌تامل به نظر می‌‌‌رسد؛ چرا امکان استرداد فقط برای «برخی افراد» و چرا اجازه این کار در عین «اذعان به زیان بانک‌ها»؟

این مصوبه، به بانک‌های پرداخت‌کننده وام خرید مسکن اجازه داده است، آپارتمان‌‌‌هایی که طی سال‌های اخیر به خاطر «عدم‌پرداخت به موقع اقساط وام مسکن از طرف مالکان این واحدها»، به تملک بانک درآمده است را «به صاحبان‌‌‌شان بازگردانند.» تنها شرط اصلی استرداد آپارتمان‌‌‌های تملک‌‌‌شده به صاحب اولی، «تسویه سود و اصل تسهیلات به اضافه مبلغ جریمه سالانه دیرکرد»، تعیین شده است. تا اینجا، این طور به نظر می‌رسد که طراحان این مصوبه برای «حمایت از اقشار ضعیفی که با وام مسکن، صاحب‌‌‌خانه شده‌‌‌اند اما در این دوره تورمی و افزایش شدید هزینه زندگی، نتوانسته‌‌‌اند اقساط وام را پرداخت کنند و در نتیجه، خانه آنها تملک شده است»، اقدام به مجوز «بازگرداندن خانه تملک‌‌‌شده»، کرده‌‌‌اند. اما با توجه به قید دو عبارت در این مصوبه از یک‌‌‌سو و واقعیت موجود در بانک‌ها در حوزه وام مسکن از سوی دیگر، به نظر می‌‌‌رسد، مخاطبان این مصوبه، الزاما اقشار ضعیف و نیازمند واقعی حمایت، نیستند.

در متن مصوبه شورای پول و اعتبار که تحت عنوان «امکان واگذاری ملک مسکونی تملک شده توسط بانک‌ها به صاحبان آنها در قالب اقاله»، ابلاغ شده است، «مدت زمان اجرای این مصوبه، ۶ ماه تعیین شده است» و همچنین در پایان این متن نیز بر «صرفا با رویکرد حمایتی از برخی افراد با لحاظ شرایط و ضوابط خاص» تاکید شده است.

ابهام اول درباره این تصمیم با توجه به دو عبارت قید شده، ‌‌‌ «اجرای موقتی و چند ماهه» آن است. اینکه، برای دوره‌‌‌ای کوتاه، برخی افراد بدهکار بانکی، اجازه پیدا می‌کنند به ملکی که بانک آن را مطابق قرارداد تسهیلات مسکن و بعد از اخطارهای مکرر از بابت «تاخیر در پرداخت اقساط و ضرورت پرداخت اقساط دیرکرد»، تملک کرده است، دسترسی پیدا کنند و مجددا صاحب آن شوند، آیا به معنای «حمایت عمومی از همه دریافت‌‌‌کنندگان وام خرید مسکن ناتوان از بازپرداخت قسط» است یا «حمایت موردی و خاص»؟ آن هم با توجه به اینکه، «روند تملک خانه‌‌‌های بدهکار از بابت وام خرید مسکن» اگر در حد قابل‌توجه باشد، متوقف نخواهد شد و همواره ادامه خواهد داشت. ابهام دوم اما، به گونه‌‌‌ای است که تا حدودی، ‌‌‌ پاسخی به ابهام اول ارائه می‌کند.

بررسی‌‌‌ها درباره «ابعاد املاک مسکونی تملک‌‌‌شده توسط بانک‌ها از بابت عدم‌پرداخت اقساط وام خرید مسکن» نشان می‌دهد، ‌‌‌ نسبت «خانه تملک‌‌‌شده به کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی در یک بانکی که بیشترین تسهیلات مسکن را ارائه می‌کند»، معادل کمتر از ۵ آپارتمان در برابر ۱۰۰‌هزار فقره تسهیلات در سال است که بسیار ناچیز به نظر می‌رسد. از طرفی، کل املاک مسکونی و غیرمسکونی تملک‌‌‌شده در این حوزه توسط بانکی که حدود نیمی از تسهیلات بخش مسکن در سال را پرداخت می‌کند و تقریبا بالای ۷۰‌درصد از تسهیلات زنده در این بخش، توسط این بانک ارائه می‌شود، ‌‌‌ گفته می‌شود کمتر از ۵۰ ملک است که در بین آنها، ‌‌‌ شاید سهم واحد مسکونی از کل این املاک، بسیار کمتر باشد.

این وضعیت که احتمالا با انتشار یک گزارش رسمی از سوی بانک مرکزی درباره «آخرین وضعیت تعداد واحدهای مسکونی تملک شده توسط هر بانک به دلیل عدم‌پرداخت به موقع اقساط وام»، بهتر قابل تجزیه و تحلیل خواهد شد، ‌‌‌ مشخص می‌کند، «اصولا خانوارهایی که با وام خرید مسکن در همه سال‌های گذشته، صاحب خانه شده‌‌‌اند، همه تلاش خود را طی این سال‌ها برای پرداخت به موقع اقساط ماهانه وام انجام داده‌‌‌اند.» از نگاه اقتصادی مورد توجه خانوارهایی که با وام بانکی، صاحب مسکن شده‌ا‌‌‌ند، «عدم‌پرداخت قسط تسهیلات، خط‌‌‌قرمز هزینه‌‌‌ای» محسوب می‌شود. یک نمونه بارز آن، «روند پرداخت اقساط وام‌‌‌های مسکن مهر» است که ضعیف‌‌‌ترین اقشار که بخشی از آنها صاحب این خانه‌ها هستند، همواره نسبت به «پرداخت به موقع قسط وام مسکن مهر، متعهد بوده‌‌‌اند.»

در اواسط دهه ۹۰، گزارشی از سوی مدیرعامل وقت بانک مسکن اعلام شد مبنی بر اینکه، «کمترین تسهیلات معوق، مربوط به وام خرید مسکن است.» آن زمان کارشناسان اقتصادی این گونه تحلیل کردند که «مسکن مهم‌ترین دارایی خانوارهاست و با توجه به نسبت اقساط تسهیلات خرید خانه به سایر هزینه‌‌‌های زندگی به خصوص اجاره‌‌‌بها، پرداخت اقساط این وام، در اولویت هزینه‌‌‌کرد خانوارهاست.»وضعیت موجود در حوزه تامین مالی مسکن نیز می‌‌‌گوید، اصولا «موضوع تملیک واحدهای مسکونی به خاطر نپرداختن قسط وام»، مساله‌ای تاکنون ایجاد نکرده است. به این ترتیب، درباره اینکه، «حمایت عمومی» در دستورکار است یا «حمایت از افرادی که به دلایلی خارج از ناتوانی اقتصادی واقعی، وام بانکی را به موقع پس نداده‌‌‌اند»، لازم است روشنگری صورت بگیرد که مهم‌ترین مصداق آن، «اعلام گزارش آماری از وضعیت املاک مسکونی تملک شده براساس، منطقه قرارگیری این واحدها، قیمت زمان خرید این واحدها و نحوه عدم‌پرداخت اقساط تسهیلات است.»

بانک‌ها زیان می‌کنند؟

بررسی‌‌‌ها درباره روال پرداخت تسهیلات خرید مسکن و توافقی که بین وام‌‌‌گیرنده و وام دهنده صورت می‌گیرد، حاکی است: دریافت‌کننده تسهیلات خرید مسکن که خانه خریداری شده توسط او، در زمان پرداخت تسهیلات از سمت بانک، در رهن بانک قرار می‌گیرد، موظف و متعهد به پرداخت ماهانه و منظم اقساط تسهیلات است.

این تسهیلات از منابع بانک و از محل سپرده‌‌‌های سپرده‌‌‌گذاران بانک وام دهنده، تامین اعتبار می‌شود و هر نوع «بی‌‌‌تعهدی در پرداخت به موقع اقساط» به معنای «اشکال‌‌‌تراشی در‌سازوکار بین بانک و سپرده‌‌‌گذاران» است. از طرفی، در زمانی که خانه بدهکار، به تملک بانک در می‌‌‌آید، بانک وام دهنده بعد از پرداخت مابه‌‌‌التفاوت سود و اصل تسهیلات و ارزش روز ملک، آن ملک را در صورت‌های مالی، تحت عنوان دارایی بانک منظور می‌کند. در این حالت، فروش ملک، اگر با قیمت روز صورت نگیرد و با قیمت زمان تملک واگذار شود در عمل، بانک لازم است زیان شناسایی کند که این هم به زیان بانک و هم سپرده‌‌‌گذار تمام خواهد شد.  نکته قابل تامل در این مصوبه، اذعان در متن مصوبه به همین زیان در صورت واگذاری به قیمت زمان تملک است. در متن مصوبه شورای پول و اعتبار در این باره چنین آمده است: «باید گفت که املاک تملیکی جزو دارایی‌‌‌های موسسات اعتباری محسوب می‌‌‌شوند و عموما نیز با توجه به الزامات و احکام قانونی، تجدید ارزیابی شده‌‌‌اند و به عبارت دیگر به قیمت روز در صورت‌های مالی موسسات اعتباری ثبت شده‌‌‌اند.

بنابراین در این شرایط و در صورت واگذاری ملک تملک‌شده به مالک قبلی نه به ارزش روز بلکه در ازای پرداخت تمام بدهی مالک قبلی مشتمل بر، مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تأدیه‌‌‌نشده‌‌‌ای که در ازای آن، ملک به تملک موسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تاخیر تأدیه‌‌ دین متعلقه، موسسه اعتباری متحمل زیان شده و باید در صورت‌های مالی خود زیان شناسایی کند. تحمیل زیان به موسسه اعتباری علاوه بر تاثیرگذاری منفی بر منافع سپرده‌‌‌گذاران (به واسطه سود پرداختی بابت سپرده‌‌‌های آنها)، دولت (از بابت مالیات) و سهامداران (به واسطه سود حاصل از عملکرد مالی موسسه اعتباری در دوره مالی)، به مفهوم کاهش حقوق مالکانه آن و به تبع آن تضعیف توان تسهیلات‌‌‌دهی موسسه اعتباری است که در شرایط و مقتضیات فعلی کشور و نیز بانک محور بودن نظام تامین مالی در کشورمان، فراهم شدن بی‌‌‌قید و شرط چنین تمهیدی، مقرون به صلاح و صواب نیست.» به این ترتیب، طراحان این مصوبه، بر «تبعات این مصوبه» اشراف دارند و آن را به شکل رسمی نیز اعلام کرده‌‌‌اند.

حال چنانچه، موضوع تملک آپارتمان‌‌‌های بدهکار از بابت وام خرید مسکن، معضل فراگیر برای اقشار واقعا نیازمند حمایت، ‌‌‌ باشد، شاید از این منظر، این مصوبه قابل قبول به نظر برسد. اما وضعیتی که فعلا در نبود آمارها مشخص است آن است که «خانوارهایی که با وام خرید مسکن صاحب‌‌‌خانه شده‌‌‌اند، اکثریت نسبت به پرداخت به موقع اقساط همواره اقدام کرده‌‌‌اند.» کارشناسان اقتصادی، تبعات «اجازه استرداد خانه‌‌‌های تملیکی به بدهکاران بانکی» را در سه گروه تشریح می‌کنند. بازنده اول، آن افرادی هستند که «اگر مالکان دارای وام مسکن، به موقع اقساط ماهانه تسهیلات خود را به بانک پرداخت می‌‌‌کردند»، با منابع بازگشت شده به شبکه بانکی، آنها نیز می‌توانستند به تسهیلات دسترسی پیدا کنند و صاحب خانه شوند. به بیان ساده، هر چقدر، منابع پرداختی شبکه بانکی، به موقع در قالب قسط‌‌‌دهی منظم، به شبکه بازگردد، «توان وام‌‌‌دهی در لحظه، تقویت می‌شود یا اینکه، از دست نمی‌رود.»

از آنجا که طی این سال‌ها، همواره «موضوع تامین اعتبار در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، دغدغه و معضل بوده است»، نپرداختن به موقع اقساط، این معضل را تشدید می‌کند. زیان دوم متوجه سپرده‌‌‌گذارانی است که به واسطه، فروش دارایی ملکی بانک با قیمت چند سال پیش، اتفاق می‌‌‌افتد. تورم ملکی طی دست‌‌‌کم ۱۰ سال گذشته در شهر تهران، ‌‌‌میانگین سالانه ۳۵‌درصد بوده است و البته در ۴ سال گذشته این رقم، ۶۱‌درصد گزارش شده است. زیان سوم نیز به واسطه «سیگنالی است که این مصوبه به وام‌‌‌گیرنده‌‌‌های آتی» ارسال می‌کند. به نظر می‌‌‌رسد، امتیاز بانکی به بدهکاران باعث بدهکارپروری می‌شود. در شرایطی که تسهیلات با نرخی پایین‌‌‌تر از تورم عمومی، شرایط بهره‌‌‌برداری غیرمتعارف از تسهیلات در حوزه‌‌‌های دیگر را فراهم می‌‌‌آورد، چنین امتیازهایی نیز انحراف منابع را تشدید خواهد کرد و باعث می‌شود حتی اگر سهم تملک خانه به دلیل نپرداختن قسط تسهیلات، بسیار اندک است، احتمال افزایش آن به وجود بیاید.