به گزارش دنیای اقتصاد، در ماه دیپلماسی، چهارمین بازار هم به علائم کاهش ریسک اقتصادی لبخند زد. بررسی تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در یک‌ماهه خرداد حکایت از آن دارد که مسیر کاهشی که تقریبا از اواخر اردیبهشت آغاز شده بود، در خردادماه نیز ادامه پیدا کرده است. سرایت ریزش سه بازار دارایی دیگر شامل بورس، سکه و دلار به بازار املاک در ماهی که آمد و شد دیپلماتیک برای حل ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی تحریم به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرد، موضوعی دور از انتظار نبود اما با این حال برآوردها نشان می‌دهد بازار مسکن در آخرین ماه بهار، در رده آخر جدول تغییرات کاهشی بازدهی بازارها قرار گرفته است.
با گذشت ۱۱ روز از تیرماه هنوز گزارش نبض قیمت و معاملات مسکن شهر تهران مربوط به خردادماه منتشر نشده و در نتیجه تحلیل بازار مسکن و رصد تحولات آن فقط از طریق انجام تحقیق میدانی از فعالان بازار میسر است. این ششمین ماه پیاپی است که متولی انتشار گزارش‌‌‌های ماهانه از معاملات مسکن شهر تهران برخلاف رویه سال‌های گذشته اقدامی در خصوص انتشار گزارش مربوطه انجام نداده است اما «دنیای‌اقتصاد» براساس تحقیقات میدانی، تحولات قیمتی در این بازار را دست‌‌‌کم به‌واسطه تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش به‌طور دائمی رصد می‌کند.
نتایج این بررسی نشان می‌دهد، در ماه خرداد که بازدهی بورس منفی ۶/ ۵درصد و بازدهی سکه و دلار به‌ترتیب منفی ۱۲ و منفی ۶درصد بوده، تغییرات قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن نیز منفی بوده است. بررسی بازار مسکن در دو منطقه پیشرو به لحاظ حجم معاملات یعنی مناطق ۴ و ۵ و نیز بخش‌‌‌هایی از مناطق شمالی شهر شامل مناطق یک و دو، مناطق میانی مثل ۸ و مناطق جنوبی از قبیل ۹، ۱۰ و ۱۲ حکایت از آن دارد که در فاصله یک‌ماهه خرداد قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌هایی با سن بنای مشابه در محلههای مورد بررسی از مناطق مذکور بین ۳ تا ۵درصد کاهش داشته است. این در حالی است که در بررسی کامل‌‌‌تر از تغییرات قیمت مسکن در فصل بهار، میزان افت قیمت‌های اعلامی فروشنده‌‌‌ها بعضا تا بیش از ۱۰درصد نیز برآورد شده که در جداول این گزارش به‌عنوان تغییرات فصلی گنجانده شده است.
البته از آنجا که یک‌ماهه نخست بهار امسال از یکسو به دلیل تعطیلات نوروزی و از سوی دیگر با توجه به همزمانی با ایام ماه رمضان که به شکل سنتی بازار مسکن دچار رخوت معاملاتی می‌شود، محاسبه تغییرات فصلی قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۲ از پایان فروردین تا پایان خرداد صورت گرفته است. نکته قابل تامل درباره محاسباتی که در این جداول درج شده، این است که اولا این محاسبات مربوط به همه مناطق بیست‌‌‌ودوگانه نبوده و صرفا مربوط به فایلهای موجود در محله‌‌‌هایی از ۱۰ منطقه شهر تهران است. از آن مهمتر اینکه اگرچه تلاش شده سن بنای املاک مورد مقایسه مشابه باشد اما به هر حال عرف بازار غیرهمگن مسکن این است که قیمت دو واحد مشابه در یک کوچه ممکن است با یکدیگر متفاوت باشد و حتی بعضا دو واحد در یک ساختمان نیز به قیمت مشابه عرضه نمی‌شود. در عین حال واسطه‌‌‌های ملکی فعال در برخی محلههای تهران مدعی هستند که میزان افت قیمت‌های قطعی فروش که در معاملات ثبت شده، بعضا حتی بیشتر از ارقام ذکرشده در جدول مذکور بوده است.
اما خبرنگار ما تحقیق درباره تغییرات قیمت مسکن را در دو فاصله زمانی فصلی و ماهانه انجام داده که اگر تحقیق صورت‌گرفته در این خصوص در طول یک‌ماه خرداد را مبنا قرار دهیم، مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای خردادماه با توجه به افت ۳ تا ۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی، در رالی ریزشی بازدهی بازارهای دارایی رتبه چهارم را پس از سکه، دلار و بورس کسب کرده است. همچنین اگر بازدهی بهاری بازارها با یکدیگر مقایسه شود، در حالی که بازدهی بورس مثبت و معادل ۱۱درصد بوده است، بازدهی دلار ۳درصد و بازدهی سکه منفی ۸درصد محاسبه شده است. در این بین بازدهی مسکن در فاصله زمانی شروع فعالیت رسمی بازار مسکن در اواخر فروردین و اوایل اردیبهشت تا پایان فصل بهار دست‌‌‌کم ۱۰درصد منفی بوده است. البته بازدهی مسکن صرفا براساس تغییرات قیمت‌های پیشنهادی محاسبه شده و در نبود آمار متقن، بازدهی بهار مسکن را نمایندگی می‌کند.
این دومین گزارشی است که «دنیای‌اقتصاد» از تحولات امیدوارکننده بازار مسکن همزمان با ماه دیپلماسی ارائه می‌کند. پیش از این در گزارشی با عنوان «چرخش انتظارات در بازار مسکن؟» که دهم خردادماه منتشر شد، از افت حول و حوش ۱۰درصدی قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در آن مقطع زمانی مبتنی بر نتایج تحقیق میدانی از محلههای مصرفی شهر خبر داد و تشریح شد که چگونه جهت حرکت موتور تورم مسکن معکوس شد. خرداد، ماهی بود که فهرستی از اخبار مثبت در حوزه دیپلماسی در آن منتشر شد که ازسر‌‌‌گیری روابط سیاسی با عربستان، آزاد‌‌‌سازی منابع بلوکه‌شده ارزی به‌واسطه مذاکرات با کشور‌‌‌های غربی و بهبود روابط سیاسی و اقتصادی با کشور‌‌‌های حوزه خلیج‌فارس بخشی از آنها بود. در این ماه همچنین رفت و آمدهای دیپلماتیک متعددی در کشور رخ داد که گفته می‌‌‌شد برخی از این دیپلمات‌‌‌ها نمایندگان مذاکرات احیای برجام هستند. روایت‌‌‌های غیررسمی از احتمال توافق موقت با غرب و همین‌طور روی ریل افتادن حل‌وفصل مساله برجام که در خردادماه در فضای سیاسی کشور بر سر زبان‌‌‌ها افتاد، واکنش محسوس بازارهای دارایی و همین‌طور بازار مسکن را برانگیخت که به شکل برقراری ثبات و آرامش نسبی و افت بازدهی آشکار شد.
چرا مسکن، آخر شد؟
چرا با وجود واکنش امیدوارکننده بازار مسکن به تغییر ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به‌واسطه تحولات دیپلماتیک که در جریان است، باز هم رتبه بازدهی بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارها منفی است؟ برای پاسخ به این سوال لازم است تجربیات سال‌های اخیر پیرامون نحوه و سرعت واکنش نسبت به تغییرات ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی وضعیت مذاکرات رفع تحریم بررسی شود. واقعیت این است که از سال ۹۷ به بعد، هر زمان موضوع ریسک این متغیر غیراقتصادی تورم‌‌‌ساز در بازارهای دارایی، در فاز برزخ قرار می‌گیرد، به این معنا که برداشت فعالان بازارها به این سمت و سو می‌رود که مشخص نیست ریسک در حال افزایش بوده و احتمال تشدید وضعیت تورمی وجود دارد یا اینکه ریسک ممکن است در مسیر کاهش قرار بگیرد و مذاکرات به نتایج اولیه و امیدوارکننده‌‌‌ای برسد، بازار مسکن مورد توجه سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد.
واقعیت این است که واکنش بازار مسکن به فروکش کردن یا اوج‌‌‌گیری ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق اقدامات دیپلماتیک تنش‌‌‌زدا، اندکی دیرتر از سایر بازارها مشهود می‌شود. بنابراین در جریان این فاز گذار بازار مسکن به صورت مقطعی مورد توجه سرمایه‌گذاران ملکی قرار می‌گیرد و روانه شدن سرمایه‌گذاران به بازار مسکن، مانع افت قیمت مسکن هم‌‌‌پای افت بازدهی در سایر بازارها می‌شود. در خردادماه نیز اگرچه دیپلماسی در جریان بود و ریسک متغیر غیراقتصادی روی ریل کاهشی افتاد اما تحت‌تاثیر تاخیر همیشگی در واکنش بازار مسکن به این موضوع، میزان نوسان کاهشی سطح قیمت مسکن در رالی ریزشی خردادماه کمتر از سایر بازارها بوده است. هرچند داده موثقی از حجم معاملات در خرداد و تغییرات آن نسبت به اردیبهشت وجود ندارد اما مطالعه رفتار سنتی معامله‌‌‌گران بازار مسکن نشان می‌دهد که احتمالا در خرداد نیز برخی سرمایه‌گذاران از سایر بازارها به بازار ملک آمده و معاملاتی انجام دادهاند. با این حال در مجموع با توجه به خروج متقاضیان مصرفی از بازار، هم با توجه به نبود استطاعت و هم به دلایل دیگری مثل نامشخص بودن شرایط بازار برای آنها در نبود آمار و نیز کمبود فایل فروش، بعید نیست حجم معاملات حتی با وجود خریدهای مصرفی صورت‌گرفته نسبت به اردیبهشت‌ماه کاهشی بوده باشد.
بازار مسکن در «پساریزش»
برای عموم فعالان بازار مسکن و در وهله اول متقاضیان مصرفی خرید خانه آنچه اهمیت دارد و می‌تواند تعیین‌‌‌کننده حرکت بعدی آنها در بازار باشد این است که آیا پس از ریزش قیمت مسکن در خردادماه، باز هم باید منتظر افت قیمت باشند یا اینکه ممکن است این روند متوقف یا حتی معکوس شود؟ واقعیت این است که همواره در سال‌های اخیر از مهمترین مولفه‌‌‌هایی که روند بازارها را مشخص می‌‌‌کرد، اقدامات تنش‌‌‌زدا در حوزه سیاست خارجی بوده است. اکنون نیز در صورتی که جریان اخبار مثبت تا حصول نتیجه ادامه پیدا کند، می‌توان امیدوار بود که پس از حل و فصل ریسک متغیر غیراقتصادی، بازار مسکن بدون هیچ مداخله‌‌‌ای در مسیر بازگشت به سطح متعارف قیمت قرار می‌گیرد. مقصود از سطح متعارف قیمت، حدودی است که حباب‌‌‌سنج‌‌‌های بازار مسکن مثل «نسبت قیمت به اجاره» غیرحبابی بودن آن را تایید کنند. در این صورت به فاصله کوتاهی شاهد بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار ساخت‌وساز و به دنبال آن افزایش عرضه نیز خواهیم بود که در تنظیم قیمت مسکن نقش دارند.
بالا و پایین بازار مسکن منطقه یک تهران
بازار مسکن منطقه یک شهر تهران را ترکیبی از فایلهای سبزپوش و قرمزپوش دربرگرفته است، به این معنا که حدود نیمی از آپارتمان‌‌‌های فروشی با قیمت بالاتر از میانگین مورد انتظار فایل شدهاند و در مقابل، بقیه فایل‌‌‌ها نیز عمدتا یا به قیمت یا حتی با قیمت پایینتر از حد انتظار به بازار عرضه شده و در دسته‌‌‌بندی‌‌‌های قیمتی، سبزپوش محسوب میشوند.
بازار مسکن منطقه یک شهر تهران به عنوان لوکس‌‌‌ترین و گران‌‌‌ترین محدوده بازار مسکن به طور معمول مورد رجوع دو گروه از متقاضیان مسکن است؛ یک گروه ساکنان سنتی این منطقه از سال‌های گذشته است که می‌‌‌خواهند خانه مصرفی خود را تبدیل کنند یا با تشکیل خانواده تلاش می‌کنند در محله خود، خانه‌‌‌ای برای سکونت خریداری کنند. گروه دوم نیز متقاضیان غیرمصرفی و به اصطلاح خریداران سرمایه‌‌‌ای ملک هستند که با توجه به اینکه به طور معمول مناطق شمالی شهر در جریان جهش‌‌‌های دوره‌‌‌ای قیمت اغلب پیشتاز هستند و از طرفی استطاعت متقاضیان مصرفی مسکن در این منطقه نیز از جست‌‌‌وجوگران سایر مناطق بیشتر است، تلاش می‌کنند خرید سرمایه‌‌‌ای ملکی خود را در منطقه یک انجام دهند.
اما این روزها آمد و شد چندانی چه از ناحیه سرمایه‌گذاران و چه از ناحیه خریداران مصرفی به دفاتر ملکی فعال در این منطقه صورت نمی‌گیرد و دمای معاملات در این بخش از بازار نسبتا پایین است. شاید همین موضوع در وضعیت قیمتی فایل‌‌‌ها نیز دخیل است؛ کمااینکه قیمت‌ها در این منطقه وضعیتی دوگانه دارد. برخی از فایل‌‌‌ها به‌خصوص در مورد آپارتمان‌‌‌های نوساز و کلیدنخورده قرمزپوش هستند، به این معنا که قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از میانگین مورد انتظار بر اساس سطح قیمت در آخرین معاملات نوسازهای منطقه یک است. در عین حال برخی دیگر از فایل‌‌‌ها به‌خصوص از گروه سالخورده‌‌‌ها با سن بنای ۲۰ سال به بالا با قیمت پایینتر از حدود مورد انتظار بازار عرضه شدهاند. ممکن است این طور به نظر برسد که نیاز این آپارتمان‌‌‌ها به بازسازی یا نداشتن امکانات موجب سطح پایین قیمت آنها شده است اما واسطه‌‌‌ها میگویند همین آپارتمان‌‌‌ها سه ماه قبل با قیمت بالاتر فایل شده بودند و از آنجا که مالک نتوانسته در این ماه‌‌‌ها آنها را به فروش برساند، تصمیم به تعدیل قیمت پیشنهادی گرفته است.
***
حذف قولنامه چه تاثیر بر بازار مسکن می‌گذارد؟
حذف قولنامه از جریان معاملات مسکن پس از اظهارنظر صریح هفته گذشته مقام معظم رهبری سرعت می‌گیرد. پیش از این شورای نگهبان در دو نوبت طرح را رد کرده بود تا کار به مجمع تشخیص مصلحت نظام بکشد.
به گزارش فرارو، مدافعان طرح میگویند حذف معاملات قولنامه‌ای و اجباری شدن صدور سند رسمی، به شفاف شدن نقل‌وانتقالات کمک می‌کند و جلوی یک‌سری تخلفات بزرگ مثل فروش یک واحد مسکونی به چند نفر را خواهد گرفت، اما چه سرنوشتی در انتظار مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن خواهد بود و املاکی که در سال‌های گذشته با استفاده از روش قولنامه‌ای خریدوفروش شدهاند چگونه از این مرحله عبور خواهند کرد؟
معاملات قولنامه‌ای یعنی چی؟
معامله قولنامه‌ای نوع رایجی از معاملات بازار مسکن است که در ادبیات حقوقی به آنها اسناد عادی میگویند. در قانون به آنچه بیشتر افراد با نام معامله قولنامه‌ای می‌شناسند، مبایعه‌نامه میگویند.
قولنامه سند عادی است و در دادگاه اعتبار دارد. پس مفاد آن باید اجرا شود و اگر یکی از دو طرف از اجرای تعهد خود شانه خالی کند، دادگاه می‌تواند او را احضار کند. همچنین اگر فروشنده ملک برخلاف مفاد قولنامه از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی به‌خریدار خودداری کرد باید در دادگاه پاسخگو باشد.
ثبت سند املاک تجاری و مسکونی در ایران معمولا به دو صورت انجام می‌شود؛ یا ملک مورد نظر سند تک‌برگ دارد یا اینکه معامله به‌صورت قولنامه ثبت می‌شود. قطعا بهترین نوع ثبت، سند تک برگی است که فروشنده به خریدار ارائه می‌دهد. املاک یا زمین‌هایی که به‌صورت قانونی سند ندارند، از تمام یا حداقل بخشی از حقوق معمول حروم هستند. ساده‌ترین اتفاق این است که نمی‌توان سند آنها را در دفاتر رسمی نقل و انتقال کرد. پس چاره‌ای نمی‌ماند جز انجام معامله به روش قولنامه‌ای.
عوامل بسیاری وجود دارد که مانع ارائه سند می‌شود و کسی که صاحب ملک است را مجبور می‌کنند ملک خود را به‌صورت قولنامه‌ای با خریدار معامله کند. گاهی مواقع این دلایل به مسائل فنی مربوط میشوند. مثلا بخشی از ساختمان‌هایی که نمی‌توان آنها را به‌صورت قانونی و با استفاده از سند رسمی نقل‌و‌انتقال کرد، به‌خاطر جانمایی نشدن اصولی پارکینگ برای تمامی واحدها، ساخت طبقات غیر مجاز، پیشروی بیش از حد ساختمان در زمین، ساخت غیرقانونی یک واحد در همکف و... نتوانسته‌اند پایان کار بگیرند. این مشکل می‌تواند موضوعی جدی باشد، چون تا وقتی مسئله حل نشود، برای این ملک سند صادر نخواهد شد.
نداشتن سند یک نقطه ضعف بزرگ است، اما چرا بعضی‌ها به خرید و فروش قولنامه‌ای علاقه دارند و چرا مشتری خانه‌های بدون سند زیاد است؟ علت این ماجرا را باید در قیمت پایین یک واحد مسکونی با سند قولنامه‌ای جستجو کرد. کسانی که صاحب ملک هستند، اما برایش سند رسمی ندارند، خانه خود را با قیمت پایین‌تری می‌فروشند. از آن‌طرف بسیاری از افراد هستند که در این معامله قولنامه‌ای شرکت می‌کنند و خانه یا ملک مورد نظر خود را با قیمت پایینتر خریداری می‌کنند. احتمالا پی دردسر‌های بعدی را هم به‌تن خود می‌مالند.
محدودیت نقل و انتقال سند گاهی به‌دلایلی مهمتر رخ می‌دهد. این موارد تقریبا به همان سادگی هستند، اما می‌توانند دردسر‌های معمول را به معضلات غیرقابل حل تبدیل کنند و حتی گاهی سرمایه خریدار را از بین ببرند. مثلا امکان دارد خانه یا ملک در طرح‌های شهرداری قرار گرفته باشد یا اگر خانه در بافت فرسوده قرار گرفته و ممکن است به‌خاطر تعریض خیابان نیازمند تخریب و بازسازی باشد. دلایلی از این دست باعث می‌شود برای ملک سند صادر نشود و نقل و انتقال خانه به‌صورت قولنامه‌ای بدون سند، خریدار را به‌زحمت بیندازد.
پیش از این هنگام انجام معامله قولنامه‌ای باید نکات زیادی را رعایت می‌کردیم؛ به‌عنوان مثال باید مشخصات ملک را با آنچه در سند قید شده مطابقت می‌دادیم، استعلام می‌گرفتیم که آیا ملک آزاد است یا خیر. آیا در وثیقه یا رهن قرار گرفته و موارد تکمیلی مثل انشعاب آب، گاز، برق، پارکینگ، انباری، تلفن و... را نیز چک می‌کردیم، اما همچنان خطر بزرگ معاملات قولنامه‌ای به قوت خود باقی بود: اینکه شاید طرف معامله در واقع اصلا صاحب ملک نباشد!
سرنوشت بنگاه و مشاوران املاک پس از حذف قولنامه
حذف قولنامه از معاملات املاک دقیقا به دلیل ریسک‌ها و خطر‌هایی که دارد چندسالی می‌شود در دست پیگیری است. اما در صورت اجرای این طرح چه تغییراتی در فرآیند کاری بنگاه‌های مشاور املاک رخ خواهد داد؟
حذف قولنامه به‌معنای ممنوع شدن آن است، اما بنگاه‌های معاملات املاک همچنان می‌توانند به کار دلالی بپردازند با این تفاوت که پس از توافق خریدار و فروشنده، سند باید توسط دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. قولنامه یا سند عادی، در باقی نقاط دنیا هم اعتبار چندانی ندارد، زیرا منشا بسیاری جرائم از جمله پولشویی، فرار مالیاتی، کلاهبرداری و... هستند.
بند ۶۷ سیاست‌های کلی نظام نیز بر توسعه سند رسمی عوض سند عادی تاکید کرده است. پیش‌نویس طرحی که سال ۱۳۹۸ تهیه شده به‌طور شفاف و واضح تاکید کرده با بنگاه‌های معاملات ملکی مخالف نیست و این بنگاه‌ها همچنان می‌توانند به کار اصلی خود که دلالی و واسطه‌گری است بپردازند، اما پس از حصول توافق بین خریدار و فروشنده، سند باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.
حذف قولنامه و الزام ثبت معاملات در دفاتر رسمی ثبت اسناد ممکن است به پرداخت هزینه بیشتر منجر شود؟ ذبیح‌الله خدائیان، رییس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیش از این گفته بود حذف معاملات قولنامه‌ای باعث اضافه شدن هزینه خریدار و فروشنده نمی‌شود و «حتی ممکن است هزینه‌ها پایین بیاید: فردی که می‌خواهد اجاره‌نامه تنظیم کند اگر همزمان سند را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کند شاید کمتر از یک دهم مبلغی که در بنگاه‌های معاملاتی می‌پردازد در دفاتر اسناد رسمی پرداخت کند. او وعده راه‌اندازی سامانه بنگاه‌های معاملاتی و برقراری ارتباط بین دفاتر اسناد رسمی و بنگاه‌ها را هم داده بود.
نظر صریح رهبری درباره حذف قولنامه
حذف قولنامه طی سال‌های گذشته نهایتا در حد طرح و حرف باقی‌مانده بود و مدام بین دولت، مجلس و شورای نگهبان، می‌چرخید. حتی دو بار از سوی شورای نگهبان رد شد. مهمترین ایراد شورای نگهبان به طرح این بود که «حکم به بطلان معاملات به ثبت نرسیده مذکور، خلاف موازین شرع» است. در نتیجه مطابق قانون سرنوشت مصوبه باید به تصمیم مجمع تشخیص مصحلت نظام گره زده شود اما...
مقام معظم رهبری در دیدار هفته پیش خود با مسئولان قوه‌قضایه نظرشان را درباره حذف معاملات قولنامه‌ای واضح، روشن و شفاف اعلام کردند: یک مسئله دیگر که اینجا من یادداشت کرده‌ام و جزو مناشی فساد است و گفتیم دست قوه‌های دیگر است، همین نکته‌ای بود که آقای محسنی هم به آن اشاره کردند، [یعنی]همین مسئله سلب اعتبار از معاملات غیررسمی در اموال غیرمنقول. این چیز مهمی است. خیلی از فساد‌ها در مورد اموال غیرمنقول، از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی به وجود می‌آید. باید جلوی این گرفته بشود؛ و واقعاً این‌جوری است که اگر حالا به فرض از دیدگاه شورای محترم نگهبان یک اشکالی هم این قانون مجلس داشته باشد، مصلحت قطعی نظام و کشور در این است که این قانون دنبال بشود. یعنی این شیوه‌ای که الان رایج است که دو خط بنویسند، منتقل کنند و مانند اینها، خودش منشا فساد‌های بزرگ است.
حذف قولنامه چه تغییراتی ایجاد می‌کند؟
حذف قولنامه و کنار گذاشتن اسناد عادی با اعلام نظر قاطع مقام معظم رهبری سرعت می‌گیرد. حالا بیایید بررسی کنیم در زمان تصویب و قانونی شدن ماجرا قرار است شاهد چه اتفاقات و تغییراتی باشیم.
ماده یک طرح الزام به ثبت معاملات می‌گوید شش‌ماه پس از راه‌اندازی سامانه، هر معامله‌ای که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه یا اعیان باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسد، باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.
حذف قولنامه به موجب این ماده قانونی، پس از یک دوره شش‌ماهه اجباری خواهد شد و در این مدت افراد فرصت دارند ضمن مراجعه به دفاتر ثبت اسناد و املاک، قولنامه‌های قبلی را به‌شکل رسمی ثبت کرده و به سند ترک‌برگ تبدیل کنند.
ماده سه، دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی را مکلف می‌کند پس از انجام مذاکره مقدماتی، در سامانه الکترونیک ثبت اسناد نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد اقدام کند. این پیش‌نویس تنها پس از ثبت در دفتر اسناد رسمی سروشکل حقوقی به‌خود می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است یک‌سال از لازم‌الاجراء شدن قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم کند. در یکی از تبصره‌های طرح نیز آمده: هر قرارداد با هر عنوانی که به‌موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت کند، یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شود، پیش‌فروش ساختمان به‌حساب می‌آید.
***
علل ناکامی دولت در ساماندهی بازار مسکن
روزنامه جهان صنعت نوشت: بررسی‌ها حاکی از آن است که تاکنون فقط در یک‌درصد مساحت کشور ساخت‌وساز انجام شده است، در حالی که ۱۵ درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با اختصاص ۲ درصد از این میزان به ساخت مسکن، به راحتی می‌توان ساخت خانه‌های ویلایی و یک‌طبقه را اجرایی کرد، اما برخی دستگاه‌ها در این حوزه مقاومت می‌کنند.
شاخص دسترسی به مسکن و طول دوره انتظار خانه‌دار شدن که به میزان زیادی به درآمد افراد وابسته هستند، در این سال‌ها وضعیت نامناسبی در کشور پیدا کرده‌اند به‌طوری که شاخص طول دوره انتظار در سال ۱۴۰۰ به‌طور میانگین به ۳۴ سال و ۸ ماه برای خانوارهای شهری کل کشور و ۵۰ سال برای خانوارهای شهر تهران رسیده است.
با توجه به فاصله شدیدی که بین درآمد دهکهای پایین جامعه و قیمت مسکن ایجاد شده است، شاخص طول دوره انتظار نیز در دهکهای پایین جامعه با وضعیت مطلوب فاصله بسیار بیشتری پیدا کرده است. به عنوان مثال طول دوره انتظار مطلوب برای سه دهک اول درآمدی ۲۵ سال است، اما این شاخص در سال ۱۴۰۰ برای این سه دهک به ترتیب ۱۷۸ سال، ۱۰۱ سال و ۷۹ سال بوده است.
خروج تقاضای مصرفی از بازار مسکن
به اعتقاد کارشناسان اعداد و ارقام دسترسی به مسکن به این معناست که تقریبا سه دهک اول جامعه در طول زندگی خود هیچ‌گاه به مسکن ملکی دست نخواهند یافت و البته با توجه به رشد اجاره‌بها، با ادامه وضعیت فعلی احتمالا هیچ‌گاه روی مسکن استیجاری در مناطق متوسط را هم نخواهند دید.
در این شرایط که نیاز شدیدی به ساخت مسکن است، تولیدکنندگان نیز رغبت چندانی در تولید ندارند. در همین راستا علی فرنام، کارشناس و پژوهشگر گروه مسکن و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، در گفت‌وگو با خبرنگار فارس اظهار کرد: یکی از دلایل عدم‌رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان برمی‌گردد، در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریبا از بازار خارج شده است.
او افزود: از سال ۸۵ تا سال ۹۵ و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته‌شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است؛ این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع‌آوری است، متاسفانه سرشماری ۱۳۹۹ را کنسل کردیم و سال ۱۴۰۰ سرشماری نداشتیم وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم. او افزود: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است. تولیدکنندگان میگویند: «منِ سازنده به چه دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنم؟»، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم‌اندازش از بازار می‌گوید ۶ ماه دیگر ۳۰ درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز ۶۰ درصد، می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند؟
اختصاص زمین به ۱۳۶ هزار متقاضی برای ساخت مسکن ویلایی
در این شرایط نگاه‌ها به سمت طرح نهضت ملی مسکن دوخته شده که از ابتدای دولت سیزدهم مطرح شده و قرار است با ساخت ۴ میلیون مسکن، بخشی زیادی از خانواده‌ها را صاحب سرپناه یا حداقل با افزایش عرضه مسکن، رشد افسار‌گسیخته قیمت مسکن و اجاره‌بها را کنترل کند.
یکی از محورهایی که در طرح نهضت ملی مسکن مطرح است، ساخت خانه‌های یک‌طبقه حیاط‌دار است. کارشناسان معتقدند این شیوه ساخت سرعت تکمیل واحدها را افزایش داده و با توجه به نیاز فعلی کشور به عرضه مسکن و تورم موجود، نقش زیادی در کاهش قیمت تمام‌شده و افزایش دسترسی خانواده‌ها به مسکن خواهد داشت.
چندی پیش ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی، اعلام کرد: حدود یک‌میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در مرحله ساخت و انجام عملیات اجرایی در قالب نهضت ملی مسکن قرار دارد که از این میزان حدود ۷۰۰ هزار واحد مربوط به ۲ سال اخیر است. در این پروژه‌ها متقاضی شناسایی، اراضی تامین و عملیات اجرایی آغاز شده است.
او اضافه کرد: از میان این ۷۰۰ هزار واحد، ۵۵۰ هزار واحد به صورت انبوه‌سازی با پیمانکاران است و همچنین حدود ۱۴۰ هزار واحد نیز به شکل خودمالکی توسط مردم با تخصیص اراضی به آنها در حال انجام است. به گفته نوروزی، هرجایی که امکان تامین زمین وجود دارد و در شورای عالی معماری شهرسازی و معماری مصوب شود، خانه یک طبقه حیاط‌دار احداث می‌شود. در حال حاضر به ۱۳۶ هزار متقاضی زمین تخصیص یافته است تا خانه‌های یک طبقه حیاط‌دار بسازند.
استفاده دولت از زمینهای بلااستفاده برای ساخت مسکن
آمارها نشان می‌دهند که تاکنون فقط در یک درصد مساحت کشور ساخت‌وساز انجام شده است، حال آنکه ۱۵ درصد وسعت کشور قابل سکونت است و با اختصاص ۲ درصد از این میزان به ساخت مسکن، به راحتی می‌توان ساخت خانه‌های ویلایی و یک طبقه را اجرایی کرد.
در همین زمینه مرتضی افقه کارشناس اقتصادی ضمن اشاره به مساله تامین زمین تاکید کرد: واقعیت این است که ما به لحاظ زمین در مضیقه نیستیم و دولت زمین زیادی دارد که بلااستفاده هستند و با تغییر کاربری می‌توان از آنها برای ساخت مسکن استفاده کرد. افقه به فارس گفت: فروش این زمین‌ها برای دولت منبع درآمد ایجاد می‌کند، در مرحله بعد بستری مهیا می‌شود که شهروندان بتوانند زمین را با قیمت مناسب‌تر در اختیار داشته باشند.
در همین ارتباط، اگر دولت بتواند زمینهای برای فعالیت بخش خصوصی در ساخت خانه‌های حیاط‌دار ایجاد کند، حاشیه سود سرمایه‌گذاران افزایش می‌یابد و برای حضور در این حوزه انگیزه لازم را به دست می‌آورند.
تراکم‌فروشی؛ فرصت یا تهدید؟
باوجود اینکه ساخت واحدهای یک‌طبقه و توسعه افقی شهرها می‌تواند به کمک مردمی بیاید که در طول این سال‌ها قدرت خرید مسکن را از دست دادهاند، اما به نظر می‌رسد بلندمرتبه‌سازی و تراکم‌فروشی که به دلیل مشکلات ناشی از تامین و عرضه زمین، سال‌ها در کشور اجرا شده، همچنان به مزاج برخی بهتر و خوش‌تر می‌آید. حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران معتقد است: اگر در شهری ساخت‌وساز نشود، شهر تبدیل به یک شهر فرسوده خواهد شد. فروش تراکم بهترین فرصتی است که شعار سال را محقق خواهد کرد و رویکرد باز زنده‌سازی معابر شهری را پیش خواهد برد.
هرچند در شهرهای بزرگ امکان ویلایی‌سازی و ساخت خانه‌های حیاط‌دار کمتر وجود دارد، اما به گفته کارشناسان این خفقان ایجاد‌شده در کلانشهرهای کشور نتیجه تراکم زیاد و بستن محدوده شهرهاست که موجب انحصار در عرضه زمین و بالا رفتن قیمت آن در قیمت تمام‌شده مسکن نیز شده است.
لزوم معرفی دستگاه‌های متخلف در واگذاری زمین‌ها
در حال حاضر سیاست بستن محدوده شهرها و تعیین خط حریم شهری، علاوه‌بر کلانشهرها، در بسیاری از شهرهای کشور نیز مشکلاتی را به‌وجود آورده و موجب شده نهضت ملی مسکن نیز با سد این سیاست برخورد کند و سرعت آن کند شود. علاوه بر این، دستگاه‌های مختلف نیز برای واگذاری اراضی خود در حریم شهرها مقاومت می‌کنند.
در همین زمینه خلیل محبت‌خواه مدیرکل راهوشهرسازی استان تهران در گفت‌وگو با خبرنگار فارس اظهار کرد: دستگاه‌ها در تخصیص زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن همکاری نمی‌کنند و همین امر خود موجب شده است که انحصاری در اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت ویلایی و حیاط‌دار در کلانشهرها مانند تهران ایجاد شود.
رییس‌جمهوری نیز در ششمین جلسه شورای عالی مسکن به واگذاری اراضی دستگاه‌ها برای ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: برخی دستگاه‌ها عملکرد خوبی در واگذاری اراضی داشته‌اند، اما برخی دیگر باید نسبت به اجرای قانون تسریع کنند و پاسخگو باشند.
متولیان امر در وزارت راهوشهرسازی باید هرچه سریع‌تر دستگاه‌هایی که حاضر نیستند زمینهای خود را به ساخت مسکن اختصاص دهند، معرفی کنند تا علاوه‌بر اینکه مردم دستگاه‌هایی که بر سر راه ساخت مسکن مانع ایجاد می‌کنند را بشناسند، پیگیری برای اجرای فرمان رییس‌جمهوری و برخورد با دستگاه‌های متخلف انجام شود.
- 16
- 5
