روزنامه جهان صنعت نوشت: بازار مسکن در روزهای پر تردد و شلوغ خود در حالی با رکود تورمی مواجه است که دولت و شورای‌عالی مسکن تصور می‌کردند با چهارمین سال اجرای تعیین سقف اجاره‌بها بتوانند تا حدودی بازار مسکن را از التهاب دور و دورتر کنند.
دولت سه گام اساسی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها برداشته و همان‌طور که علی بهادری‌جهرمی سخنگوی دولت اعلام کرده بود، مصوبه شورای‌عالی مسکن درخصوص تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن باید در مجلس یا شورای‌عالی سران قوا به تصویب برسد تا تبدیل به قانون شود.
این اقدام دولت برای قانونی کردن تعیین سقف اجاره‌بها برخلاف اصل ۸۵ قانون اساسی شمرده‌شده و آن‌طور که از شورای نگهبان خبر رسیده است این اقدام تا قانون شدنی راه زیادی در پیش دارد.
مغایرت طرح تعیین سقف اجاره‌بها با اصل ۸۵ قانون اساسی
دولت سه اقدام را به طور مستمر درخصوص کنترل اجاره‌بها و حمایت از مستاجران در دست پیگیری دارد که مهمترین آن اقدام این بود که بتواند از طریق مجلس یا سایر مراجع ذی‌صلاح مانند شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا برای تعیین سقف اجاره‌بها اقدام و آن را کنترل کند، زیرا دولت به طور مستقیم اختیاری برای تعیین سقف اجاره‌بها ندارد.
بهادری‌جهرمی سخنگوی دولت درباره مصوبه شورای‌عالی مسکن در تعیین سقف اجاره‌بها گفت: طرحی که در مجلس برای تعیین سقف اجاره‌بها در دست بررسی نمایندگان است یکی از محورهای آن به تعیین سقف اجاره‌بها اختصاص دارد و البته دولت هم لایحه دو‌فوریتی در این خصوص تهیه کرده است.
دبیر هیات دولت معتقد است، دولت در جاهایی که اختیار قانونی دارد، از آنها بهره‌برداری می‌کند تا بتواند در این سقف نرخ‌ها را کنترل کند، ولی در شرایط کنونی دولت اختیار قانونی برای اعمال سقف اجاره‌بها را ندارد.
این اظهارات در همان روزهای نخست مطرح شده که به خوبی نشان می‌داد دولت نیز با احتیاط از قانونی‌شدن تعیین سقف اجاره‌بها صحبت می‌کرده است.
هادی طحان‌نظیف سخنگوی شورای نگهبان آب پاکی را روی دستان دولت و شورای‌عالی مسکن ریخت و اعلام کرد که تعیین سقف اجاره‌بها توسط شورای‌عالی مسکن مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی است.
بر اساس اصل ۸۵ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، مجلس نمی‌تواند اختیار قانونگذاری را به شخص یا هیاتی واگذار، ولی در موارد ضروری می‌تواند اختیار وضع بعضی از قوانین را با رعایت اصل هفتاد و دوم به کمیسیون‌های داخلی خود تفویض کند. در این صورت این قوانین در مدتی که مجلس تعیین می‌کند به صورت آزمایشی اجرا می‌شود و تصویب نهایی آنها با مجلس خواهد بود.
مجلس شورای اسلامی نیز می‌تواند تصویب دائمی اساسنامه سازمان‌ها، شرکت‌ها، موسسات دولتی یا وابسته به دولت را با رعایت اصل هفتاد و دوم به کمیسیون‌های ذی‌ربط واگذار کند یا اجازه تصویب آنها را به دولت بدهد. در این صورت مصوبات دولت نباید با اصول و احکام مذهب رسمی کشور یا قانون اساسی مغایرت داشته باشد. تشخیص این امر به ترتیب مذکور در اصل نود و ششم با شورای نگهبان است. علاوه بر این، مصوبات دولت نباید مخالف قوانین و مقررات عمومی کشور باشد و به منظور بررسی و اعلام عدم مغایرت آنها با قوانین مزبور باید ضمن ابلاغ برای اجرا به اطلاع رییس مجلس شورای اسلامی برسد.
تشدید مشکلات اقشار کم‌درآمد در پی افزایش سرسام‌آور کرایه خانه
مخالفت شورای نگهبان و مغایر دانستن آن با اصل ۸۵ در حالی مطرح شده است که محمدرضا رضایی‌کوچی رییس کمیسیون عمران مجلس از موافقان این طرح با اشاره به اینکه دولت برای افزایش نرخ اجاره‌بها سقف تعیین کند و اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد معتقد است که افزایش سرسام‌آور کرایه خانه در چند سال اخیر مردم به ویژه اقشار کم‌درآمد و متوسط رو به پایین را با مشکلات بسیار زیادی مواجه کرده است. البته ساماندهی اساسی این بازار نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالایی مصرفی است که با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این مهم محقق می‌شود.
اگرچه این اظهارات رییس کمیسیون عمران مجلس تا حدودی در آن روزها می‌توانست مفید باشد، اما حالا که دولت در مسکن ملی پیشرفت‌های خوبی داشته و طرح ملی مسکن در مسیر خوبی قرار گرفته است باید گفت طرح‌های کوتاه‌مدت نمی‌تواند چندان مفید باشد.
رضایی‌کوچی اضافه کرد: برای کنترل بازار اجاره‌بها، دولت باید در هیات وزیران مصوب کند که مالکان بیش از نرخ تورم اجازه افزایش اجاره‌بها را نداشته باشند، به عنوان مثال در سال تنها ۲۵ الی ۳۰ درصد امکان افزایش کرایه وجود داشته باشد، نه ۶۰ الی ۷۰ درصد.
این همان مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است که متاسفانه به صورت کامل و دقیق اجرایی نشد، لذا باید با نظارت قوی بر عملکرد بنگاه‌های معاملاتی این مصوبه را به درستی اجرایی کنیم تا در زمان کوتاه این بازار مدیریت شود.
لزوم تعیین‌تکلیف املاکی‌ها
با اشاره به اینکه اگر تعیین سقف اجاره‌بها با مخالفت شورای نگهبان مواجه شود تکلیف دفاتر مشاوران املاک چه خواهد شد؟
رحیم احمدی یکی از مشاوران املاک به بازار گفت: از ابتدا هم مشخص بود تعیین سقف اجاره‌بها نمی‌تواند مناسب این روزهای بازار مسکن باشد. معتقدیم که اگر قصد دارند به مستاجران و بازار مسکن کمک کنند باید شرایط تولید و عرضه را بهبود ببخشند.
او ادامه داد: اگر تعیین سقف اجاره‌بها با مخالفت شورای نگهبان مواجه شده است اتحادیه مشاوران املاک یا دولت و وزارت راه‌و‌شهرسازی باید هر چه سریع‌تر بخشنامه یا بیانیه‌ای در این خصوص ارائه کنند تا تکلیف املاکی‌ها مشخص شود.
کارشناسان بر این اعتقاد هستند که اگر شورای نگهبان ایرادی از طرح ساماندهی اجاره‌بها بگیرد، طبیعتا طرح به مجلس برمی‌گردد و پس از رفع ایرادات، دوباره در مجلس رای‌گیری می‌شود و به تصویب می‌رسد. سپس دوباره طرح ساماندهی بازار اجاره به شورای نگهبان ارجاع می‌شود و در صورت تایید این شورا، طرح به مجلس برمی‌گردد و بعد از آن به دولت ابلاغ می‌شود. بعد از طی این مراحل، رییس‌جمهوری، وزیر راه‌و‌شهرسازی را مکلف می‌کند که طرح ساماندهی اجاره‌بها ظرف سه ماه تهیه و اجرایی شود. بعد از تهیه این طرح، کمیسیون اقتصادی هیات دولت، آن را برای تصویب به صحن دولت می‌فرستد و بعد از تایید صحن، رسما اجرای آن عملیاتی می‌شود.
شرایط سکونتی مردم از نگاه آمار و ارقام
این طرح به ۶ نهاد مربوط است، به طوری که سازمان برنامه و بودجه به عنوان ناظر و وزارت صمت آن را به اتاق اصناف، بانک مرکزی آن را به بانک‌های عامل، وزارت راه آن را به معاونت مسکن، وزارت کشور آن را به سازمان همیاری شهرداری‌ها و بالاخره وزارت اقتصاد به سازمان امور مالیاتی برای اجرا، ارجاع خواهند داد.
داده‌های مرکز آمار حاکی از آن است که ۲۴ درصد خانوارهای شهری و ۵/۴ درصد خانوارهای روستایی در سال ۹۸ اجاره‌نشین بوده‌اند.
بررسی داده‌های گزارش مرکز آمار از متوسط هزینه سالانه خانوار در سال ۹۸ حاکی از آن است که در بین هزینه‌های غیرخوراکی یک خانوار شهری بیشترین سهم با ۰/۴۸ درصد مربوط به هزینه مسکن، سوخت و روشنایی بوده و همچنین در بین هزینه‌های غیرخوراکی یک خانوار روستایی، بیشترین سهم با ۰/۳۰ درصد مربوط به مسکن، سوخت و روشنایی بوده است.
از سوی دیگر بررسی نحوه تصرف مسکن مناطق شهری و روستایی در سال ۹۸ نشان می‌دهد بیش از ۲۴ درصد خانوارهای شهری اجاره‌نشین هستند. این در حالی است که این آمار در مناطق روستایی بسیار پایین‌تر بوده و حدود ۵/۴ درصد خانوارهای روستایی در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
این گزارش بیانگر آن است که در سال ۹۸ حدود ۶۷ درصد خانوارهای شهری و بیش از ۸۶ درصد خانوارهای روستایی در مسکن‌های ملکی ساکن بوده‌اند، همچنین حدود ۹ درصد خانوارها در مناطق شهری و روستایی در سایر انواع مسکن مانند خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند.
با بررسی روند آمار نحوه تصرف مسکن از سال ۹۳ تا سال ۹۸ متوجه می‌شویم طی این سال‌ها درصد تصرف مسکن ملکی با افزایش روبه‌رو بوده که این به معنی خانه‌دار شدن تعداد بیشتری از خانوارهاست، اما در دو سال اخیر با رشد فزاینده قیمت مسکن به نظر می‌رسد تعداد مستاجران رو به افزایش است.
بر اساس تازه‌ترین گزارش‌ها، در سال ۱۴۰۰ تعداد مستاجران پایتخت از مالکان بیشتر شد و نرخ رسمی رشد اجاره‌بها در تهران که تا سال ۹۹ حدود ۳۰ درصد گزارش می‌شد، آذر ۱۴۰۰ از ۵۱ درصد هم گذشت.
حال باید منتظر ماند و دید واکنش دولت و شورای‌عالی مسکن به مخالفت شورای نگهبان و مغایرت تعیین سقف اجاره‌بها با اصل ۸۵ قانون اساسی چه خواهد بود. آیا دولت یا مجلس برنامه جدیدی در این خصوص ارائه خواهند کرد یا اینکه ایرادات برطرف خواهد شد.
- 12
- 5
