از بازار مسکن گران‌‌‌ترین منطقه تهران چه خبر؟

به گزارش دنیای‌اقتصاد، به طور معمول وقتی اولین متغیرهای موثر بر بازار مسکن جهت افزایشی پیدا می‌کند، یکباره حجم قابل‌توجهی از تقاضای سرمایه‌‌‌ای روانه این بازار می‌شود و نظم معمول را بر هم می‌‌‌زند. به دنبال این هجوم از ناحیه سرمایه‌گذاران ملکی به بازار، معمولا سرعت رشد قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند و التهاب در این بازار حاکم می‌شود. این همان اتفاقی است که در فاصله ماه‌‌‌های دی تا فروردین در بازار مسکن شهر تهران رخ داد و موجب شد ماه به ماه سطح قیمت‌های پیشنهادی افزایش محسوس پیدا کند. هرچند در این مدت آمار رسمی از تغییرات قیمت مسکن در معاملات قطعی منتشر نشده اما از طریق فایل‌‌‌های فروش عرضه شده در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی ملکی می‌توان تا حدودی به میزان افزایش قیمت مسکن پی برد.

پس از مقطع پرالتهابی که به آن اشاره شد، از اردیبهشت ماه به دنبال برقراری ثبات نسبی در بازار ارز، قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن نیز در مسیر کاهش قرار گرفت و این وضعیت در خرداد ماه نیز ادامه داشت. بررسی «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ از قیمت‌های پیشنهادی فروش در گران‌‌‌ترین منطقه بازار مسکن تهران حکایت از آن دارد که روند تخلیه حباب قیمتی ایجاد شده پس از افزایش مقطعی تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در زمستان پارسال، همچنان ادامه دارد، اما سرعت کاهش قیمت مسکن در منطقه یک در ماهی که گذشت پایین‌‌‌تر از خرداد و اردیبهشت بوده است. بررسی سطح قیمت پیشنهادی فروش تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن منطقه یک حکایت از درجا زدن برخی قیمت‌ها و افت جزئی برخی دیگر از آنها دارد.

***

طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره قابلیت حل مشکل مستاجران را دارد؟

روزنامه جهان صنعت نوشت: قیمت بالای اجاره مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اصلی مردم بوده و البته این موضوع در سال‌های اخیر به دلیل افزایش بیش از حد اجاره‌ها به یک مشکل اساسی برای مستاجران تبدیل شده است، چرا‌که باید بخش قابل توجهی از دارایی و پس‌انداز خود را صرف رهن یا پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه کنند.

کارشناسان همواره معتقد بودند مشکلاتی که در بازار اجاره‌بها وجود دارد به دلیل خلأ قانونی در حوزه مسکن یا نظارت بر بنگاه‌های معاملاتی است؛ موضوعی که موجب شد نمایندگان مجلس یازدهم برای ساماندهی این وضعیت دست به کار شوند و «طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» را پس از جلسات متعدد و مشورت با کارشناسان اقتصادی و حقوقی تدوین کنند؛ طرحی که پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی، به شورای نگهبان ارسال شد.

بازگشت طرح از شورای نگهبان به مجلس

طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به دلیل ایرادات و ابهاماتی که داشت از سوی اعضای شورای نگهبان مغایر شرع و قانون اساسی شناخته شده بود.

سخنگوی شورای نگهبان درباره اینکه چرا در شرایطی که مردم با مشکلات زیادی در حوزه مسکن و اجاره مواجه هستند، این طرح رد شده به فارس گفته بود که قطعا برطرف شدن ایرادات و ابهامات در نهایت به نفع مردم خواهد بود.

ایرادات شورای نگهبان به طرح

یکی از ایرادات شورای نگهبان به ماده ۱ طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها بود که گفته شده بود در تبصره اول این ماده واگذاری بدون ضابطه تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله به آیین‌نامه مصوب هیات وزیران را مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی شناخته است.

شورای نگهبان در تبصره ۲ این ماده هم گفته بود که منظور از عبارت «فاقد مشروعیت قانونی» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. همچنین در تبصره ۲، در عبارت «طرفین بیع»، وجه انحصار حکم به «بیع» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

در تبصره ۲ ماده ۱ طرح هم ایراد دیگری از سوی شورای نگهبان گرفته شده بود و آمده بود که با توجه به قید «وفق احکام محاکم و تعزیرات» از این جهت که رسیدگی به جرم مذکور در این تبصره، در صلاحیت کدام یک از مراجع مذکور است، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

تبصره ۲ از نظر شورای نگهبان ایراد دیگری هم داشت و این بود که گفته شده بود با توجه به اینکه رفتار مذکور در صدر تبصره، جرم تلقی شده ولی در انتهای تبصره «تخلف» نامیده شده است، از جهت تخلف یا جرم بودن موارد ارتکابی، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

تبصره یک ماده ۲ طرح ساماندهی مسکن هم مورد ایراد شورای نگهبان قرار گرفته بود و در این باره گفته شد از این جهت که مقصود از اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، حذف نصاب‌ها و ضوابط مذکور در تبصره ۱۱ قانون فعلی است یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. همچنین در این تبصره در بند (هـ)، معافیت واحد‌های استیجاری در مناطق دچار کمبود مسکن استیجاری، بدون تعیین معیار و ضابطه برای تشخیص این مناطق توسط وزارت راه‌وشهرسازی، مغایر اصول ۵۱ و ۸۵ قانون اساسی شناخته شده بود. در ماده ۳ طرح هم شورای نگهبان گفته بود که تبصره ۵ الحاقی به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، از این جهت که واریز منابع مذکور به حساب شهرداری‌ها، با رعایت «بودجه سنواتی» خواهد بود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

شورای نگهبان در بند ۱ ماده ۴ هم گفته است: از این جهت که روشن نیست دستگاه‌های مذکور، صرفا مکلف به اشتراک‌گذاری اطلاعات مورد نیاز با وزارت راه‌وشهرسازی هستند یا اطلاعات مزبور با دستگاه‌های دیگر نیز به اشتراک گذاشته خواهد شد، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. همچنین تاکید شده بود که اطلاق بند ۱، از جهت عدم تقیید حکم مذکور به رعایت حریم خصوصی اشخاص و ضرورت رعایت محرمانگی اطلاعات مزبور، مغایر اصل ۲۲ قانون اساسی شناخته شد.

شورای نگهبان در بند ۱ هم، از این جهت که آیا اجرای حکم مذکور، با رعایت احکام و قواعد مذکور در قانون مدیریت داده‌ها و اطلاعات ملی، خواهد بود یا خیر، ابهام وارد کرده و گفته بود که پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

در بند ۲، با توجه به تعدد و تنوع مراجع رسیدگی به تخلفات دستگاه‌های موضوع حکم مذکور در بند ۱، منظور از «هیات تخلفات اداری» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

در بند ۳، در مواردی که به هر دلیل امکان درج خودکار نشانی اشخاص در سامانه احراز هویت ثنا وجود نداشته باشد، تکلیف وضعیت ثبت‌نام در سامانه مذکور و امکان طرح دعوی توسط اشخاص ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.

شورای نگهبان درباره ماده ۶ طرح هم اینگونه گفته بود که در بند ۱، با توجه به الحاق این بند به قانون مالیات‌های مستقیم، منظور از «تاریخ تصویب این قانون» ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. بند ۱، از این جهت که اطلاق این حکم، شامل عقود اجاره منعقدشده قبل از تصویب این قانون نیز می‌شود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد. در بند ۱، اطلاق انحصار ملاک اجاره بودن یک واحد مسکونی به اطلاعات ثبت‌شده در سامانه مذکور، خلاف شرع شناخته شد.

شورای نگهبان در بررسی ماده ۸ طرح ساماندهی مسکن هم معتقد بود که اطلاق تکلیف شورای‌عالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانونگذار، مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی است و تاکید شده بود که با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به‌نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود والا خلاف شرع خواهد بود. شورای نگهبان به مواد ۱۱- ۱۳ و ۱۴ طرح هم ایراداتی داشت.

اصلاح ایرادات طرح در کمیسیون عمران مجلس

ایرادات و ابهاماتی که شورای نگهبان به مصوبه مجلس درباره ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها داشت اخیرا در کمیسیون عمران مجلس برطرف و اصلاح و برای تایید به صحن مجلس ارسال شد. این مصوبه قرار است این هفته در صحن مجلس شورای اسلامی و توسط نمایندگان مورد بررسی قرار گیرد و در صورت تایید مجددا به شورای نگهبان ارسال شود.

عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس درباره جلسه این کمیسیون که برای رفع ایرادات شورای نگهبان به طرح ساماندهی مسکن برگزار شد، گفته است که این جلسه با حضور غلامرضا ملابیگی عضو حقوقدان شورای نگهبان، کارشناسان مرکز پژوهش‌ها و مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی برگزار شده و ایرادات شورای نگهبان به طرح مورد بررسی قرار گرفته و ابهامات آن رفع و اصلاح شده است.

نماینده مردم بندر ترکمن در مجلس ادامه می‌دهد: بخشی از ایرادات وارده به طرح مذکور به دلیل نوآوری‌ها و طرح مسائل جدید برای کنترل بازار اجاره‌بها بود که از جمله آنها می‌توان به ایجاد سکوهای اطلاعاتی و ضمانت‌های اجرایی برای ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان اشاره کرد.

ایری با اشاره به ابهامات شورای نگهبان به طرح کنترل و ساماندهی املاک مسکونی، می‌گوید: به عنوان مثال شورای نگهبان واگذاری اختیار تعیین قیمت و تعرفه به نهادهای دولتی بدون ذکر ضابطه و معیار که منجر به اختیار تام آن نهاد در تعیین قیمت و تعرفه و عدم امکان نظارت بر آنها می‌شود را مغایر اصل ۸۵ قانون اساسی تشخیص داده بود که با تعیین ضابطه توسط کمیسیون عمران مجلس این ایراد برطرف شد.

رفع ایرادات در صحن مجلس

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی روز یکشنبه۲۲ مرداد ایرادات شورای نگهبان در طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را رفع و تصویب کردند.

این طرح مجددا باید به شورای نگهبان ارسال شود و در صورت تایید در شورای نگهبان به قانون تبدیل خواهد شد و بعد از آن دولت باید این قانون را اجرا کند. کارشناسان و نمایندگان مجلس معتقدند با تبدیل طرح به قانون و اجرای دقیق آن مشکلات بازار مسکن و اجاره را تا حد زیادی حل کند. بر همین اساس باید منتظر بود و دید که این قانون تا چه اندازه می‌تواند گره‌گشای مشکلات مستاجران باشد.