رکود و گرانی بازار مسکن در دهه ۹۰

روزنامه جهان صنعت نوشت: بررسی بازار مسکن دهه ۹۰ نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای این بخش را دچار نوسانات قیمتی شدیدی کرده بود، مساله‌ای که رانت سیستم بانکی برای وام‌گیرنده را به‌دنبال داشت. یک کارشناس حوزه مسکن در این‌باره گفته بود: برای بحث سال ۹۰ تا ۹۹ دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری درخصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و… داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند.هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال ۹۰ شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود.

تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریبا حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن ۲۰‌درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی ۳۰درصدی پیدا کرد. یعنی شاید ۵۰‌درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد.

سیاست‌های بانکی خیلی روی این افزایش سطح تقاضای سرمایه‌ای اثرگذار بوده است. این سیاست‌ها به دلایل مختلفی منجر به یکسری رفتارهای اقتصادی می‌شد. از جمله وثیقه‌پذیری املاک به‌خصوص در زمان‌هایی که نرخ تورم بالا رفته و نرخ بهره پایین است. این یک رانت است شما پولی را از شبکه بانکی می‌گیرید تورم هم ۵۰ درصدی دارید به شما ۱۸‌درصد تسهیلات می‌دهد.

این حدفاصل بین ۵۰ درصد و ۱۸‌درصد رانتی است که شبکه بانکی به آن تسهیلات‌گیرنده می‌دهد. این رانت آنقدر جذابیت دارد که شما می‌روید برای اینکه بتوانید حجم بیشتری از منابع و تسهیلات داشته باشید وثایق معتبرتری مثل املاک در اختیار بانک قرار می‌دهید. همان مقطع به شما بدون اینکه ضامنی بخواهد یا مراتبی را طی کنید، تسهیلات می‌دهند. این یک رفتار اقتصادی است که منجر به افزایش سطح تقاضای سرمایه‌ای می‌شود و منجر به آن افزایش قیمت مسکن می‌شود. یکی از عواملی که به‌خصوص از سال ۹۷ به بعد می‌توانیم از آن به‌عنوان مهم‌ترین عامل‌های افزایش قیمت مسکن نام ببریم، همین مساله تفاوت بین نرخ بهره و نرخ تورم است. این منجر به رفتارهای مختلف می‌شود؛ مساله بعدی کاهش ارزش پول ملی است که در چنین وضعیتی به خصوص دوره کرونا را ما پشت‌سر گذاشتیم در آن مقطع هم این را در بورس هم در مسکن و غیره داشتید می‌دیدید.

بیضایی کارشناس حوزه مسکن در این خصوص عنوان کرد در شرایطی که داریم به سمت کاهش ارزش پول ملی می‌رویم افراد برای اینکه بتوانند دارایی‌شان را حفظ کنند به سمت بازارهای سرمایه می‌رفتند. در این وضعیت یک تلورانس‌هایی وجود داشت در بازار بورس و بازار سرمایه که در یک مقطع توانست سرمایه‌ها را جذب کند اما از یک مقطعی به بعد صاحبان سرمایه به‌دنبال دارایی‌های مطمئن‌تر و کم‌ریسک‌تری بودند که بتوانند مثلا آن نقدینگی‌شان را حفظ کنند چه چیزی از بازار مسکن بهتر باشد. به خاطر همین از این سلسله عوامل مانند تفاوت بین نرخ بهره و نرخ تورم از بحث کاهش ارزش پول ملی و از رکود اقتصادی که نمی‌تواند جذب نقدینگی به سمت تولید را داشته باشد.

او گفت: اینها همه عواملی است که منجر به هدایت یا سیاست‌هایی که در کنار این سه عامل که گفتم عامل مهم‌تر سیاست‌های کنترل رشد نقدینگی است. کنترل رشد نقدینگی باعث شده تا امروز بحث مسکن به یک ثباتی برسد. وقتی بازار مسکن نیمه دوم دهه ۹۰ را بررسی می‌کنیم، می‌بینیم همین عواملی که اشاره شد یعنی رهاشدگی یا بی‌انضباطی باعث شد که افزایش قیمت‌ها شکل بگیرد.

بیضایی گفت: در سرشماری ۸۵ تا ۹۰ و ۹۰ تا ۹۵ تقریبا ۷۰‌درصد تقاضای سرمایه‌ای بوده و ۳۰‌درصد مصرفی بوده که به صاحبخانه‌ها اضافه شده است. بیشترین افزایش تورم مسکن دقیقا بعد از برجام صورت گرفت. کاهش ارزش پول ملی از نیز از این دوره آغاز شد. دقیقا ببینید آن دو سال انتهایی سال ۹۷ تا ۹۹ بیشترین افزایش تورم و بیشترین از دست رفتن ارزش پول ملی را ما در آن مقطع داشتیم. این به تناسب تاثیرش را در تمام قیمت‌ها به خصوص قیمت مسکن گذاشت حالا جالب‌تر اینجاست بر اساس آمار این دو سال منتهی را می‌بینیم که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مقطع زمانی افزایش پیدا کرد چون روزنه‌های سرمایه‌گذاری به نوعی بسته شد، از این طرف هم نتوانستند جایگزین مناسبی برای این موضوع پیدا کنند عملا مقدار سرمایه‌گذاری‌مان افزایش پیدا کرد و نیاز مصرفی‌مان به نوعی عقب ماند.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: از سال ۹۲ تا همین الان تولید متوسط مسکن شهری‌مان تقریبا بین ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزار واحد بود. یک‌سال ما به ۵۰۰هزار واحد رسیدیم سال ۹۹ بود. از سال ۹۲ به بعد آمار پروانه‌های ساختمانی کشور تقریبا بین ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزار فقره تثبیت شده است.

او گفت: در بخش مسکن روستایی هم کاهش تولید داشته‌ایم. مثلا در برخی روستاها در مقاطعی تا ۲۰۰هزار واحد در سال هم رسید.

بیضایی افزود: الان برنامه‌ریزی بین ۱۵۰ تا ۲۰۰هزار واحد است که من فکر نمی‌کنم این برنامه‌ریزی درست هم باشد به دلایل مختلف.

بیضایی گفت: ۳۵۰ میلیون تومان وام دارد نه اینکه ساخت سالانه ۳۵۰ هزار واحد در برنامه است. اصلا امکان ندارد -این- اتفاق بیفتد.

او اضافه کرد: چیزی که در حوزه مسکن روستایی در این سال‌ها داشته اتفاق می‌افتاده کمتر از ۱۰۰ هزار واحد بوده است. در واقع‌بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار واحد بوده است.

بیضایی گفت: به هرحال یک حجم زیادی از مسکن روستایی به خصوص در دهه ۸۰ که شروع شد و بعد هم در دهه ۹۰ هم تداوم داشت به خاطر نوع سیاست اشتباهی است که ما در حوزه تسهیلات مسکن روستایی داریم.

بیضایی بیان کرد: این اشتباه که شناسایی خوبی از تقاضا نداریم و یک اختلاف نظری که با دوستان داریم.

او گفت: متولیان حوزه مسکن روستایی، سازمان برنامه و وزارت راه‌و‌شهرسازی باید یارانه تسهیلات مسکن روستایی را به گروه‌های هدف اختصاص دهند. شما اگر تسهیلاتی می‌دهید برای دهک‌های پایین درآمد باشد، برای مثلا مناطق محروم باشد.

این کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: الان سیاست تسهیلات‌دهی در کل کشور یکسان است؛ همین تسهیلات مسکن روستایی برای ساخت ویلا در روستای شمیرانات پرداخت می‌کنند. در یک روستا در شمال کشور و روستایی در سیستان‌و‌بلوچستان هم این وام پرداخت می‌شود.

بیضایی افزود: اجرای یک نسخه واحد، اتلاف منابع است. بنیاد مسکن حدود ۱۵‌سال این سیاست را اجرا کرده و الان رسیده به دهک‌های پایین درآمدی که نتوانستند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.

او گفت: الان اگر که آمار بگیریم که چه خانواده‌هایی توانستند از این تسهیلات یارانه‌دار استفاده کنند اکثر این خانواده‌ها دهک‌های بالای درآمدی جامعه بوده‌اند. برای همین است که ما همین الان نزدیک ۲میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خانه دوم به‌خصوص در روستاها و مناطق خوش‌نشین این اتفاق افتاده است.