راه‌های میانبر برای دریافت انواع وام مسکن

 «در دو سال اخیر شورای پول و اعتبار پرداخت تسهیلات تا سقف ۶۰ میلیون تومان را برای بانک‌های تجاری آزاد کرده و در ادامه نیز اختیارات دیگری به آنها داده است اما در مورد وام‌های رایج شبکه بانکی دو مورد خاص وجود دارد: تسهیلاتی که متقاضیان می‌توانند از محل خرید اوراق ممتاز از بازار بورس دریافت کنند و همچنین تسهیلاتی که از حدود سه سال گذشته در قالب صندوق پس‌انداز مسکن شرایط آن فراهم شده و در اختیار خریداران مسکن قرار می‌گیرد.

البته این دو وام با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند؛ از نحوه دریافت گرفته تا مدت انتظار و سود بازپرداخت. برای هر دوی این تسهیلات دو گروه تعریف می‌شوند: انفرادی و زوجین. سطح تسهیلات برای هر کدام از این گروه‌ها بسته به منطقه جغرافیایی که در آن زندگی می‌کنند، متفاوت است.

وام‌های اوراق‌دار با هزینه‌های گزاف

در تسهیلات مربوط به خرید اوراق ممتاز در بازار سرمایه در هر صورت متقاضی باید نسبت به خرید اوراق اقدام کند؛ به طوری که به میزان مبلغ وامی که دریافت می‌کند، برای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برق اوراق بگیرد. قیمت هر برگ اوراق اکنون حدود ۷۵ هزار تومان و مثلا برای وام ۷۰ میلیونی باید تا ۱۴۰ برگ اوراق خریداری شود که هزینه‌ای حدود ۱۰ میلیون تومان را به گیرنده وام تحمیل می‌کند اما در این شرایط دیگر نیازی به منتظر ماندن برای دریافت تسهیلات نیست و بعد از خرید اوراق اقدامات لازم انجام می‌شود.

اکنون و با آخرین مصوبه شورای پول و اعتبار سقف پرداخت وام‌های مسکن از محل خرید اوراق برای هر نفر تا ۱۰ میلیون تومان افزایش یافته و به این ترتیب است که به صورت انفرادی برای تهران تا ۷۰ میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۶۰ میلیون و سایر مناطق تا ۵۰ میلیون تومان قابل پرداخت است.

از سوی دیگر این تسهیلات برای زوجین نیز تعریف شده و در تهران تا ۱۲۰ میلیون، مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۱۰۰ میلیون و سایر مناطق تا ۸۰ میلیون تومان می‌توانند تسهیلات دریافت کنند. متقاضی باید برای بازپرداخت سودی حدود ۱۷.۵ درصد را بپردازد. زمان بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال و امکان بازپرداخت به روش‌های ساده و پلکانی وجود دارد.

نقطه ضعف:

وجود سود بالای تسهیلات این بخش از مشکلات آن به شمار رفته و اقساط بالا و مجموع سود بازپرداختی قابل توجهی را به دارنده وام تحمیل می‌کند؛ به گونه‌ای که گیرنده وام ۱۲۰ میلیونی (زوج تهرانی) باید در هر ماه حدود دو میلیون تومان قسط و در مجموع در ۱۲ سال حدود ۱۶۷ میلیون تومان سود برگرداند. مسئولان بانک مسکن و البته بانک مرکزی کاهش نرخ سود در وام از محل اوراق را منوط به کاهش نرخ سود تسهیلات رایج در شبکه بانکی و توازن منابع و مصارف دانسته‌اند.

نکات ویژه:

در تسهیلاتی که از طریق اوراق گرفته می‌شوند، باید یادآور شد که در مورد زمان و طول عمر خانه، صدور مجوز ساختمان مورد توجه بوده و به عبارتی از جواز ساخت آن نباید بیشتر از ۲۰ سال گذشته باشد. همچنین موضوع دیگری که عمدتا مورد سوال متقاضیان دریافت تسهیلات است به نحوه انتقال این وام‌ها برمی‌‌‌گردد؛ در رابطه با وام‌های قابل دریافت از محل اوراق می‌توان گفت دارنده تسهیلات از این محل می‌تواند بدون محدودیت بار دیگر وام‌های پرداختی از همین محل را دریافت کند اما با این شرایط که اگر قرار است وامی که اکنون در اختیار دارد را به مسکن جدیدی که می‌خواهد دوباره خریداری کند، منتقل کند آنگاه دریافت وام جدید مشروط به مابه‌التفاوت خواهد بود.

مثلا اگر اکنون تا ۱۰ میلیون تومان از وام قبلی باقی مانده می‌تواند با توجه به این که برای انفرادی تا سقف ۷۰ میلیون تسهیلات قابل دریافت است، مابه‌التفاوت آن یعنی تا سقف ۶۰ میلیون تومان اقدام کند ولی اگر قرار بر این نیست که وام قبلی را به مسکن جدید منتقل کند، آنگاه می‌تواند با نام خود تا ۷۰ میلیون تومان تسهیلات بگیرد.

صندوق پس‌انداز مسکن یکم

در رابطه با حساب صندوق پس‌انداز مسکن شرایط دیگری وجود دارد. این نوع از تسهیلات حدود سه سال است که با تصویب شورای پول اعتبار و از طریق بانک مسکن در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در دو گروه انفرادی و زوجین قابل پرداخت خواهد بود. برای انفرادی و بر اساس مناطق جغرافیایی در تهران ۸۰ میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۶۰ میلیون و در سایر مناطق تا ۴۰ میلیون تومان تعریف می‌شود. برای زوجین نیز در تهران تا ۱۶۰ میلیون، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا ۱۲۰ و سایر مناطق نیز تا ۸۰ میلیون تومان شرایط دریافت تسهیلات وجود دارد.

این در حالی است که برای دریافت هر مبلغ از این تسهیلات در دوره یک ساله باید تا نیمی از آن سپرده‌گذاری شود؛ هر چند که امکان سپرده‌گذاری کمتر با دوره طولانی‌تر نیز وجود دارد. در این مدت اگر سپرده‌گذار خواهان برداشت منابع خود از صندوق پس‌انداز باشد به آنها بر اساس سود مصوب شورای پول و اعتبار سود سپرده تعلق می‌گیرد. در صندوق پس‌انداز یکم نرخ سود تفاوت عمده‌ای با تسهیلات از محل اوراق دارد و از ابتدای تاسیس تاکنون در روندی کاهشی به ۹.۵ درصد رسیده است که تا حدودی این تسهیلات را به صرفه می‌کند.

دلیل اصلی این کاهش نیز به مدت زمان سپرده‌گذاری برمی‌گردد؛ اتفاقی که می‌تواند به تامین منابع صندوق برای پرداخت وام به افراد منجر شود. این در شرایطی است که متقاضی وام ۸۰ میلیونی ماهانه حدود ۹۳۰ هزار تومان قسط و در مجموع ۵۴ میلیون تومان سود برمی‌گرداند. سود مجموع وام ۱۶۰ میلیونی نیز تا ۱۲۸ میلیون تومان و با قسط دو میلیون تومانی است.

نکات ویژه:

تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم خاص خانه‌اولی‌ها خواهد بود. یعنی هیچ متقاضی نمی‌تواند قبل از دریافت این تسهیلات از سایر وام‌های مسکن استفاده کرده باشد. متقاضی نباید از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها جهت خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده باشد.

به عبارتی متقاضی نباید از امکانات دولتی برای تهیه مسکن استفاده کرده باشد. بنابراین کسی که از تسهیلات مربوط به اوراق ممتاز استفاده کرده امکان تامین منابع به صورت مستقیم از محل صندوق پس‌انداز یکم را ندارد، مگر این که وام از شخص دیگری که آن را دریافت کرده و قسط اول را نیز پرداخت کرده است، به او منتقل شود.

در عین حال که هر متقاضی فقط یک بار می‌تواند از تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم استفاده کند اما در صورتی که دارنده حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم واجد شرایط تسهیلات طرح خانه اولی نباشد، می‌تواند از مزایای تسهیلاتی این حساب (خرید و احداث واحد مسکونی) تا سقف‌های مقرر در حساب صندوق پس‌انداز مسکن عادی بهره‌مند شود.

این در حالی است که امکان استفاده از تسهیلات صندوق به صورت تکمیلی با اوراق وجود دارد؛ به گونه‌ای که دریافت‌کننده تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم می‌تواند در سقف‌های تعریف شده برای وام‌های از محل اوراق، مابه‌التفاوت را با خرید اوراق دریافت کند.

وام کمکی برای آنها که پول نقد دارند

یکی دیگر از شرایط دریافت تسهیلات مسکن به طرحی تحت عنوان «خرید زمان» برمی‌گردد که در قالب حساب صندوق پس‌انداز مسکن اعطا می‌شود. خرید زمانی یعنی این که متقاضی می‌تواند بعد از گذشت شش ماه سپرده‌گذاری از محل امتیاز حساب صندوق پس‌انداز مسکن خود از تسهیلات بیش از هشت میلیون تا سقف ۱۲ میلیون تومان استفاده کند. جهت استفاده از این طرح باید متوسط موجودی در حساب دو برابر تسهیلات دریافتی باشد به عنوان مثال متقاضی وام ۱۲ میلیونی تا ۲۴ میلیون تومان را در شش ماه سپرده‌گذاری کند. سود بازپرداخت این تسهیلات تا ۱۱ درصد بوده و عمر ساختمان نباید از ۲۵ سال بیشتر باشد.

وام جعاله را به شکل مشترک بگیرید

در بین وام‌های متفاوت مسکن وام دیگری است که تحت عنوان جعاله تعمیر مسکن به صاحبان خانه تعلق می‌گیرد. این تسهیلات تا چندی پیش با سقف ۱۰ میلیونی اعطا می‌شد که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار تا ۲۰ میلیون تومان افزایش یافته و متقاضیان دریافت وام مسکن اعم از کسانی که از محل اوراق وام می‌گیرند یا آنها که از صندوق پس‌انداز یکم تسهیلات دریافت می‌کنند، می‌توانند وام جعاله را دریافت کنند. برای این تسهیلات نیز باید اوراق خریداری شود؛ به طوری که برای وام ۲۰ میلیونی نیاز به ۴۰ برگ اوراق خواهد بود. سود بازپرداخت آن نیز حدود ۱۸ درصد تعریف شده است.