سرپوش اقتصادی - زمزمه‌هاي کاهش نرخ سود، نخستين تأثير را بر بازار اجاره مسکن گذاشت. خبرها از اين بازار در روزهاي مياني فصل نقل‌وانتقالات، مي‌گويند که موجران ديگر علاقه‌اي به رهن‌دادن واحدهاي مسکوني خود ندارند و بازار اجاره ماهانه داغ شده است.
«درپي تلاش دولت براي کاهش نرخ سود سپرده، استقبال مالکان از اخذ وديعه مسکن به‌شدت کاهش يافته و با افزايش اجاره‌بها، مستأجران به اولين قربانيان اين تصميم تبديل شده‌اند.»
اين اتفاق در حالي در بازار مسکن افتاده که پيش‌ازاين در روزهايي که زمزمه کاهش نرخ سود خيلي جدي شنيده مي‌شد، اين موضوع از سوي بسياري پيش‌بيني مي‌شد. آنها معتقد بودند کاهش نرخ سود، سپرده‌ها را از بانک‌ها خارج خواهد کرد و روي بازار رهن و اجاره مسکن تأثير‌گذار خواهد بود زيرا موجران با کاهش نرخ سود بانکي به دليل اينکه نمي‌توانند از رهن واحد مسکوني‌شان درآمد مناسبي داشته باشند، انگيزه‌اي هم براي رهن‌دادن واحد خود ندارند و ترجيح مي‌دهند از مستأجران به‌صورت ماهانه اجاره دريافت کنند.
اين امر، اجاره‌بها را افزايش خواهد داد و بازار گرفتن اجاره را داغ خواهد کرد. حالا هرچند اين اتفاق هنوز نيفتاده و نرخ سود بانکي کاهشي پيدا نکرده اما تأثير خود را در گرماگرم فصل جابه‌جايي روي بازار مسکن گذاشته است. گزارش مهر از اين تصميم که در هفته‌ها و ماه‌هاي اخير حواشي بسياري داشته و موافقان و مخالفان بسياري را در مقابل يکديگر به صف کرده، حکايت از آن دارد که «با دستورات اخير بانک مرکزي به نظام بانکي براي رعايت نرخ سود مصوب و تقويت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي و همچنين جمع‌آوري مؤسسات اعتباري غيرمجاز که رقابت‌هاي غير‌سالمي با نهادهاي متشکل پولي و بانک‌ها و مؤسساعت اعتباري داراي مجوز از بانک مرکزي بر سر جذب سپرده را آغاز کرده بودند، بازار اجاره‌بهاي مسکن نيز دستخوش تلاطمات عديده‌اي شده است.
با توجه به مشکلات اقتصاد کلان کشور که رکود در انواع کسب‌وکارها به‌ويژه توليد را دامن زده، تنها جايي که براي سرمايه‌هاي خرد مردم مأمن مناسبي محسوب مي‌شود، شبکه بانکي است اما به دليل تلاش دولت براي کاهش سود سپرده‌ها، بازار پول به‌عنوان تنها بازار سودده نيز به‌تدريج از گردونه رقابت‌ها در حال حذف‌شدن است و به‌همين‌دليل مهم‌ترين فاکتور تعيين اجاره‌بها که زماني مانع افزايش نرخ کرايه مسکن بود، اين‌بار خود عامل گراني بازار اجاره‌بها شده است.»
خبرها از بازار مسکن مي‌گويند که پيش‌بيني‌ها درست از آب درآمد و فايل‌هاي رهن کامل خانه ناياب شد تا مستأجران نخستين کساني باشند که تاوان زمزمه‌هاي کاهش نرخ سود و حواشي آن را مي‌پردازند؛ تصميمي که هنوز واقعي نشده و مشخص نيست با چه واکنشي از سوي مديران بانکي روبه‌رو مي‌شود اما نخستين تأثير خود را بر بازار مسکن گذاشته است.
برهمين‌اساس، فعالان بازار املاک معتقدند با تقويت زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي، بسياري از صاحبخانه‌ها و موجران حرفه‌اي که تنها راه درآمدشان، اخذ اجاره از مستأجر است، ديگر حاضر به پذيرش پول وديعه (رهن) نبوده و مايل هستند فقط اجاره دريافت کنند. اين وضعيت سبب شده بخش عمده‌اي از مستأجراني که به‌دنبال اجاره مسکن به شکل رهن کامل هستند، در يافتن ملک مورد نظر خود با سختي مواجه شوند.
«ارسلان.م» مدير داخلي يک بنگاه زنجيره‌اي املاک در غرب تهران با تأييد کاهش بيش از ۶۰ درصدي فايل‌هاي رهن کامل در اکثر نقاطي که اين شرکت شعبه دارد، به مهر گفته که قبلا موجراني که تنها راه ارتزاق آنها، اجاره‌دادن املاکشان است، به دليل سود بالايي که بانک‌ها مي‌دادند، با مستأجر همکاري کرده و از آنجايي که بيشتر زوج‌هاي جوان پول وديعه در اختيار دارند ولي نمي‌توانند اجاره پرداخت کنند، موجران نيز مي‌پذيرفتند از مبلغ اجاره‌بها کاسته و بر وديعه آنها بيفزايند زيرا سود سپرده بانکي در حدي بود که جبران مافات کند.
او با بيان اينکه البته نرخ سودي که در بازار اجاره‌بها در تهران رايج است، به‌هيچ‌عنوان واقعي نيست، ادامه داد: «درحال‌حاضر در بنگاه‌هاي معاملات ملکي تهران به ازاي هر يک ميليون تومان وديعه، ۳۰ هزار تومان از اجاره‌بها کاسته مي‌شود؛ اين در حالي است که هيچ کسب‌وکار خردي درحال‌حاضر چنين سودي نمي‌دهد. هرچند مستأجراني که پول پيش آنها بيشتر است، از اين نرخ رايج ميان بنگاه‌ها رضايت دارند اما موجران مي‌گويند اگر کفه ترازوي اجاره‌بها را به سمت پول وديعه و افزايش پول پيش سنگين کنيم، هرگز به رقمي که عرف بازار املاک است، دست نمي‌يابيم و درنتيجه متضرر مي‌شويم. همين مسئله سبب مي‌شود موجران و مالکان، مطالبه اجاره ماهانه داشته باشند و مستأجران نيز از اين موضوع ناراحتند.»
به نظر مي‌رسد اين موضوع در مناطق شمالي پايتخت، بيش از ساير مناطق شهر تهران ديده مي‌شود، آن‌طور که «فرزاد.ع» يکي از مشاوران املاک در محله سعادت‌آباد تهران به مهر مي‌گويد: «قبلا به وفور در اين منطقه مالکاني يافت مي‌شد که املاک خود را رهن کامل مي‌دادند؛ به‌ويژه که بيشتر مشتريان آنها بازرگاناني بودند که درآمدهايشان ارقام بالايي بود و مايل بودند واحدهاي مسکوني را به‌صورت رهن کامل در اختيار بگيرند اما درحال‌حاضر چون بانک‌ها سود سپرده‌ها را کاهش داده‌اند، به‌ندرت مالکاني مي‌توان يافت که به رهن کامل يا افزايش وديعه مسکن و کاهش اجاره‌بها مايل باشند.»
او توضيح داده است:«درحال‌حاضر بيشتر موجران يا مالکاني که به افزايش پول پيش رضايت مي‌دهند، سازندگان املاک نوساز در مناطق گرانقيمت تهران هستند که از يک‌سو به دليل رکود سنگيني که در بازار خريدوفروش مسکن حاکم است، از فروش املاک نوساز خود نااميد شده‌اند و از‌سوي‌ديگر، به دليل وام‌هاي سنگين يا اعتباراتي که از وام‌دهندگان خصوصي براي تکميل واحدهاي مسکوني دريافت کرده‌اند، تحت فشار بازپرداخت بدهي‌هايشان هستند و به‌همين‌دليل براي آنکه بتوانند بخشي از بدهي‌ها را تسويه کنند، به رهن کامل ملک خود رضايت مي‌دهند.»
اين فعال بازار املاک با اشاره به اينکه يک دسته ديگر از موجراني که مايل به رهن کامل‌دادن ملکشان هستند، خانوارهايي‌اند که واحد مسکوني دوم و سوم خريداري کرده‌اند و بخشي از هزينه خريد ملک را از محل رهن کامل مستأجر تأمين مي‌کنند، يادآوري کرده است: «اين روش بيشتر براي واحدهاي مسکوني کوچک است که مبلغ رهن کامل گاهی تا يک‌سوم ارزش واحد مسکوني مي‌رسد.
از آنجايي که درحال‌حاضر در بازار خريدوفروش ملک در تهران، بيشتر تقاضاهاي خريد در بخش خانه‌هاي مصرفي و کوچک است و ساير واحدهاي مسکوني که قيمت بالايي براي خريدوفروش دارند، از گردونه معاملات حذف شده‌اند، در نتيجه اخذ وديعه نيز محدود به همين خانه‌هاست که بخش کوچکي از واحدهاي مسکوني تهران را تشکيل مي‌دهند؛ مالکان ساير خانه‌ها متمايل به گرفتن اجاره هستند.»
بازار رهن و اجاره مسکن در حالي اين روزها دستخوش زمزمه‌هاي کاهش نرخ سود شده که در هفته‌ها و ماه‌هاي گذشته، بسياري از مسئولان، پيش‌بيني تأثيرگذاري کاهش نرخ سود بر بازار مسکن را رد کرده و معتقد بودند اين تصميم تأثير چنداني بر بازار نخواهد داشت. بااين‌حال، درباره اين اتفاق، مسعود دانشمند، فعال اقتصادي هم درباره علت تغيير مزاج موجران در اخذ اجاره به جاي وديعه مسکن اظهار کرد: «در تحليل چرايي اين واقعه نبايد صرفا دلايل را در اقتصاد خرد و اقتصاد مسکن جست‌وجو کرد بلکه مهم‌ترين دليل آن در ضعف اقتصاد کلان ماست.»
او با بيان اينکه در گذشته‌هاي نه‌چندان دور بسياري از مالکان تهراني به دليل آنکه سپرده‌گذاري در بانک را ربوي مي‌دانستند، از اين کار استنکاف کرده و پول خود را به بازاريان مي‌دادند تا به آنها سود عقود مضاربه‌اي و شرعي بدهند، گفت: «پس از آنکه بسياري از مردم، کلاهبرداري‌هاي متعددي دراين‌زمینه مشاهده کردند، به‌تدريج به سمت بازارهاي غير‌مولد مانند خريدوفروش ارز و سکه و طلا و سپس در دهه‌هاي اخير، خريدوفروش سهام يا اوراق مشارکت رو آوردند که با توجه به تغييرات ناگهاني در اين بازارها که تضمين سوددهي آن را مخدوش مي‌کرد، سپرده‌گذاري در بانک را امن‌ترين محل براي دسترسي آسان به پول‌هاي خود يافتند. بااين‌حال، باز هم بازار اجاره مسکن متأثر از سود سپرده بانکي، به نفع مستأجران بود که با افزايش وديعه مسکن، از اجاره‌بها بکاهند.»
اين مدرس دانشگاه تصريح کرد: «در دوره‌اي که برخي مؤسسات اعتباري غيرمجاز اقدام به تبليغات وسيع براي جذب سپرده‌هاي خرد مي‌کردند، مردم نيز از بانکي به بانک ديگر که سود بيشتري مي‌دهد، پول‌هايشان را جابه‌جا مي‌کردند. همه اين مسائل نشان مي‌دهد اقتصاد کلان ما دچار مشکل است که نمي‌تواند نقدينگي سرگردان را به سمت توليد يا تجارت مولد جذب يا هدايت کند.»
او ادامه داد: «در همه‌جاي دنيا شرکت‌هايي هستند که پول‌هاي خرد مردم را جمع‌آوري کرده و نقش واسطه را براي آنها ايفا مي‌کنند تا اين پول‌ها در توليد سرمايه‌گذاري شده و از اين راه سرمايه‌گذار به سود برسد زيرا بانک‌ها در کشورهاي توسعه‌يافته يا سودهاي کمي مي‌دهند يا حتي سودي هم بابت جذب سپرده و حفظ امنيت آن از سپرده‌گذار اخذ مي‌کنند.»
دانشمند با بيان اينکه درحال‌حاضر که دولت به بهانه افزايش توليد و راغب‌کردن سرمايه‌گذاران براي ورود به عرصه توليد، در حال کاستن از سود سپرده‌هاست، بايد براي مردمي که از راه سود سپرده‌گذاري، ارتزاق مي‌کردند، فکري کرد و جايگزين مناسبي براي آنها يافت، گفت: «اين روش مي‌تواند از بروز مشکلات عديده اجتماعي براي خانوارهايي که خواهان رهن کامل هستند، بکاهد چون مالکان، ديگر تمايلي به اخذ وديعه ندارند و به‌همين‌دليل مبلغ اجاره‌بها را افزايش داده‌اند. آثار سوء ديگري که اين کار دارد، ايجاد رقابت کاذب بر سر اخذ اجاره بيشتر و درنتيجه افزايش اجاره‌بهاست که مشکلات مستأجران را دوچندان مي‌کند.»
او پيشنهاد داد: «دولت مي‌تواند اعلام کند سپرده‌هاي خرد بانکي تا سقف ۵۰ ميليون تومان مشمول سود ۲۰ درصدي مي‌شوند و از اين مبلغ بيشتر، سود ۱۲ درصد به آنها تعلق مي‌گيرد. همچنين مي‌توانند شرکت‌هاي واسطه‌اي ايجاد کنند که همان کار تعاوني‌هاي اعتبار يا مؤسسات اعتباري را انجام داده و با جمع‌آوري نقدينگي خرد مردم و ايفاي نقش واسطه‌گري ميان توليدکننده و سرمايه‌گذار خرد، اين پول‌ها را در توليدهاي پرسود مثل پتروشيمي يا ديگر صنايعي که سرمايه کلاني براي راه‌اندازي نياز دارند ولي دولت يا شبکه بانکي از تأمين آن عاجز است سرمايه‌گذاري کنند؛ البته اين شرکت‌ها نبايد کار بانکي کنند، ضمن اينکه نظارت بر آنها نيز بايد مداوم باشد. در اين صورت است که چرخه گردش نقدينگي در کشور رونق يافته و مالکان و موجران هم از تبديل اجاره‌بها به رهن کامل استقبال مي‌کنند.»
- 13
- 3
