نرخ واقعی خانه‌های خالی در ایران چقدر است؟

به گزارش ایرنا، در این گزارش که با هدف بررسی ظرفیت های اخذ «مالیات بر خانه‌های خالی» تهیه شده، آمده است: در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود خانه‌‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می شود.

آنچه برهم زننده تعادل و جزء غیرذاتی این بازار تلقی می‌ شود، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌‌های خالی(نسبت تعداد خانه‌‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌‌های خالی» رخ می‌دهد.

در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌‌گری امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهمترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی است زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌‌های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می‌دهد.

طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

این در حالی است که نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، براساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدلسازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل ۴ درصد است؛ بنابراین می‌توان اذعان داشت که در شرایط حاضر، شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود ۷ واحد درصد اختلاف) و این شکاف در گذر زمان در حال افزایش است.

بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴) مکرر وضع شد. 

طبق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.

شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد ۱.۵برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

به گزارش ایرنا، مالیات بر خانه‌‌های خالی تا پایان سال ۱۳۸۰ به موجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶اخذ می شد اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن بویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی و ارزش‌گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو شد.

تجربه کشورهای پیش‌‌رو در اخذ مالیات بر خانه‌‌های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و آمریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته‌‌اند به شکلی که این کشورها دارای نرخ خانه‌‌های خالی پائین‌تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند.

برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل ۳ درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌‌های خالی معادل ۷ درصد دارای نرخی پائین‌‌تر از متوسط کشورهای اروپایی مذکور است.

اگرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی، کسب درآمد مالیاتی نیست. اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای بدست آوردن معیاری جهت هزینه - فایده کردن وضع آن اهمیت دارد.

براساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه‌‌های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ۱۳۹۷ یا سال دوم موضوع ماده ۵۴ مکرر) رقمی معادل ۳.۲ هزار میلیارد ریال است.

لازم به ذکر است دلیل اصلی پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر، اختلاف قابل توجه ارزش اجاری تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است که حدود یک سوم ارزش اجاری روز برآورد می شود و درصورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به ۹ هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت. 

کارآمدبودن ابزار مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم رفع چالش‌های مترتب بر وصول این نوع مالیات خواهد بود. در این ارتباط یکی از مهمترین چالش‌های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی خانه‌های خالی است.

اگرچه در راستای رفع این چالش بر شناسایی خانه‌‌های خالی توسط سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم مصوب ۳۱/۴/۱۳۹۴) و ایجاد این سامانه طی شش ماه پس از تصویب این قانون تاکید شده ولی تاکنون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی نشده است.

نکته دیگر در این خصوص آنکه انتظار می رود حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه اطلاعاتی، تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی باقی خواهد ماند. زیرا در حکم تبصره مذکور جهت ایجاد این سامانه بر نقش ویژه شهرداری‌ها و همچنین دیگر دستگاه‌‌های دارنده اطلاعات املاک نظیر شرکت های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شرکت‌‌های پست و مخابرات در امر شناسایی خانه‌های خالی تأکید نشده است.

در این ارتباط لازم به ذکر است، تجربیات کشورهای پیش‌‌رو در اخذ این نوع مالیات حاکی از نقش اصلی شهرداری‌‌ها در امر شناسایی خانه‌‌های خالی است؛ علاوه بر این، نبود تعریف خانه خالی در ماده ۵۴ مکرر از دیگر چالش‌های اجرای این مالیات است به طوری که براساس حکم این ماده، خانه‌هایی که به دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می‌شوند، مشمول پرداخت مالیات موضوعه خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلافات میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی کشور، به نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت. 

یکی دیگر از موارد ابهامی موضوعه، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسکونی استیجاری موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مذکور است؛ به موجب این حکم، آپارتمان‌های کمتر از ۱۵۰مترمربع در تهران و کمتر از ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقاً این معافیت نیز در خصوص خانه‌های خالی موضوعیت ندارد. 

در راستای اجرای صحیح و موفق مالیات بر خانه‌‌های خالی و شکست نخوردن مجدد این نوع مالیات توصیه می شود راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور با سرعت پیگیری شود؛ ضمن آنکه با اصلاح تبصره (۷) ماده (۱۶۹) مکرر قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، می بایست امکان استفاده از ظرفیت‌های اطلاعاتی نهادها و دستگاههای دارنده اطلاعات املاک بویژه شهرداری‌ها و همچنین شرکت‌های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شرکت‌‌های پست و مخابرات فراهم شود.

اصلاح ماده ۵۴ مکرر به شکلی که در آن «خانه‌های خالی مطابق با قوانین موضوعه کشورهای پیشرو در اخذ این نوع مالیات تعریف شود» و همچنین «معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسکونی استیجاری (موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳) درخصوص خانه‌های خالی تعلق نگیرد» ضرورت دارد.

همچنین باید اصلاح ارزش اجاری املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک به نحوی که ارزش اجاری معادل ارزش روز اجاره املاک شود، در دستور کار سیاستگذاران باشد.