وضعیت ابزارهای موجود برای خرید خانه

در هرم مازلو که سلسله نیازهای انسان را به ترتیب اولویت قرار داده است، نیاز به مسکن در کف هرم و به عنوان اولویت اول شناخته می‌شود. در واقع هر فردی که وارد چرخه کار و درآمد می‌شود، خرید خانه را به عنوان اهداف اولیه خود در نظر می گیرد. 

خانه خریدن این روزها، در تب و تابی که بازار مسکن به دلیل افزایش قیمت‌ها به خود گرفته‌است، با سختی بیشتری نسبت به گذشته همراه است. اما افزایش قیمت اخیری که در بازار پیش آمده، باعث آن می‌شود که قدرت خرید در این بازار هم با ضعف زیادی مواجه شود. بنابراین مشاهدات حاکی از ان است که رونق بازار اجاره و فروش واحدهای قدیمی، با رونق بیشتری نسبت به نوسازها روبروست. 

اکنون اگر خانواده ای قصد خرید خانه در تهران را داشته باشد، می‏تواند از تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق تسهیلات مسکن را دریافت کند. اما این تسهیلات، هزینه زایی مضاعفی بر وام گیرنده تحمیل می کند. زیرا علاوه بر بازپرداخت ۱۷.۵ درصدی این تسهیلات، هزینه خرید این اوراق نیز ایجاد می شود که هزینه کمی نیست. 

این اوراق پانزدهم هر ماه از طرف بانک مسکن به دارندگان «حساب سپرده ممتاز» اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری بورس اوراق ، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی می شود و قابلیت معامله پیدا می‌کند.

امروز قیمت تسهیلات مسکن که تحت عنوان «تسه» در فرابورس توسط کارگزاری هایی بورسی معامله می شود، حدود ۶۲ تا ۶۷ هزار تومان است. با توجه به این که هر تسه، قابلیت اخذ ۵۰۰ هزار تومان دارد و در تهران، حد مجاز خرید تسه برای تسهلات مسکن تا سقف ۱۲۰ ورق است، حدود ۷ و نیم میلیون تومان هزینه خرید این اوراق می‏شود که البته کارمزد کارگزاری نیز باید به این رقم اضافه شود.

در نهایت نیز فرد تنها ۶۰ میلیون تومان وام دربالاترین حد دریافت می کند که البته این سقف در شهرستان ها و روستا ها کمتر است و کفاف چندانی برای خرید مسکنی که این روزها در ارزان ترین نقاط، فراتر از قیمت هر متراژ، ۲.۵ میلیون تومان است، نمی شود. البته این وام برای زوج ها می تواند تا دو برابر افزایش داشته باشد که این موضوع منوط به خرید دو برابر تعداد اوراق و افزایش ۲ برابری هزینه ها نیز می‏شود. بنابراین هزینه ای که این اوراق به خریداران وارد می کند، به نوعی فشار مضاعف بر تمام سختی های فرآیند خرید و بازپرداخت ۱۷.۵ درصدی این تسهیلات است. البته این هزینه، با توجه به وضعیت عرضه و تقاضای اوراق در فرابورس، به فراخور زمان متغیر است. به نحوی که این بازار، شاهد قیمت بیش از ۱۰۰ هزار تومانی هم بوده است که اگر کسی در آن زمان ها بخواهد وارد این فرایند شود، هزینه بیشتری را نیز باید متحمل شود. 

به گفته فعالان بازار مالی، هم اکنون سبد وام مسکن در ایران در مقایسه با شکل جهانی این تسهیلات، سه نقص اساسی دارد که رفع آن موتور رونق بازار ملک را فعال می‌کند. الگوی موفق تامین مالی مسکن در کشورهای مختلف نشان می‌دهد بازار تسهیلات رهنی (وام بلندمدت خرید مسکن) باید از «انعطاف کامل»، «تنوع کافی» و «عمق لازم» برخوردار باشد تا امکان پرداخت تسهیلات در استطاعت، برای غالب دهک‌ها، با مبلغ و تعداد مناسب فراهم شود. اصلاح سبد تسهیلات ملکی با این الگو، علاوه بر تسهیل صاحب‌خانه شدن و رونق عرضه،‌ به مهار حاشیه‌نشینی منجر خواهد شد.

در واقع عامل مهم در این مقوله این است که سبد تسهیلات رهنی باید از تنوع کامل و کافی برخوردار باشد. همچنین برای تحقق این شاخص، لازم است تسهیلات خرید مسکن به لحاظ سقف مبلغ بتواند نیاز مالی دهک‌های متوسط و متوسط روبه بالای متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن را پوشش داده و تامین کند؛ از سوی دیگر، سومین شاخص سنجش میزان کارآمدی بازار تسهیلات رهنی مسکن در دنیا، «عمق بازار رهن» است؛ به این معنا که تیراژ وام‌های پرداختی به متقاضیان برای خرید مسکن (تعداد وام‌های پرداختی) باید در مقایسه با تعداد متقاضیان کافی و قابل توجه باشد؛ هم‌اکنون عمق بازار تسهیلات رهنی در جهان از طریق سنجش «نسبت حجم تسهیلات پرداخت‌شده (مبلغ تسهیلات) خرید مسکن» به «تولید ناخالص داخلی»، ارزیابی و محاسبه می‌شود؛

بر این اساس هر کشوری که عمق بازار رهن در آن بیشتر باشد نسبت به سایر کشورها موفق به عملیاتی‌سازی الگوی کامل‌تری از پرداخت تسهیلات رهنی به متقاضیان خرید مسکن شده است. در کشورهای توسعه‌یافته هم‌اکنون این نسبت (عمق بازار تسهیلات رهنی) بیش از ۵۰ درصد است؛ این در حالی است که در کشورهای نوظهور آسیایی همچون چین و سنگاپور این نسبت بین ۴۰ تا ۴۵ درصد برآورد می‌شود؛ عمق بازار تسهیلات رهنی در ایران در شرایط فعلی ۸/ ۷ درصد برآورد می‌شود که مطابق با این برآورد و همچنین بررسی‌های صورت‌گرفته، هم‌اکنون نظام تامین مالی مسکن در کشور با عیوب اساسی در سبد تسهیلات خرید ملک مواجه است؛ هرچند این عیوب با استفاده از سه کلید موثر، قابل رفع و تعمیر است.

از سوی دیگر توجه به این نکته ضروری است که سبد تسهیلات خرید مسکن در ایران سالانه به‌طور به طور میانگین حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از حجم تقاضای خرید مسکن را پوشش می‌دهد که تسهیلات فعلی صرفا برای گروه‌های درآمدی متوسط جامعه طراحی، عملیاتی و مناسب‌سازی شده است. سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن در ایران هم‌اکنون نه‌تنها برای گروه‌های درآمدی ضعیف‌تر جامعه (متوسط رو به پایین)

به لحاظ توان بازپرداخت تسهیلات، در استطاعت نیست بلکه درحالی که بازار لیزینگ مسکن برای تامین مالی بازار تقاضای مسکن‌دهک‌های متوسط روبه بالای درآمدی (۶ تا۸)، نیز از تنوع کافی برخوردار نیست؛ همچنین عمق بازار تسهیلات رهنی در کشور به دلیل تیراژ محدود تسهیلات و در غیاب تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن کم است، بنابراین بازار تسهیلات رهنی در کشور هم‌اکنون نه از انعطاف کافی بهره‌مند است، نه تنوع کاملی دارد و نه از عمق لازم برخوردار است.

نگاهی به وضعیت رونق مسکن و شرایط ادامه آن 

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌و‌گو با «ابتکار» در خصوص وضعیت حال و آینده بازار مسکن گفت: بازار مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ به خصوص از زمانی که نرخ بهره کاهش یافت؛ باعث شد که استقبال سرمایه گذاران و دارندگان نقدینگی به سمت این بازار سوق پیدا کند. در تهران تا بهمن ۹۶، ۲۰.۶ درصد افزایش قیمت نسبت به بهمن سال قبل داشتیم. البته در برخی از مناطق این افزایش قیمت تا ۳۰ درصد افزایش هم داشته‌است.

همچنین افزایش معاملات بیش از ۱۷ درصدی هم مشاهده شد که این موضوع حاکی از رونق تقاضا در بازار است. 

این کارشناس اقتصادی در ادامه خاطرنشان کرد: در وضعیت فعلی، اگر بانک مرکزی به روند افزایش نرخ بهره که چندی پیش به مقدار اندکی انجام شد، ادامه دهد، احتمالا رونق بازار مسکن هم کم می‌شود. اما چنانچه دوباره کاهش نرخ بهره داشته باشیم، رونق این بازار هم افزایش پیدا می‌کند. 

سلطان محمدی در ادامه به وضعیت خرید مردم در این حوزه اشاره کرد و گفت: توان خرید مسکن به دو بخش دارایی مردم و سپرده‌های قدیمی آن‌ها و همچنین تعهدات آینده آن‌ها بستگی دارد. اگر سیاست‌گذار بتواند با ایجاد شرایط منطقی این فضا را محیا کند که تسهیلات مسکن با نرخ سود کمتر به بازار بیاید، رونق بازار در آینده هم پیش می‌آید. با این حال پیش‌بینی می‌شود ک تا پایان سال آینده برای ۵۰۰ هزار واحد مسکن، وام عرضه شود . چنانچه سیاست کاهش نرخ بهره بانکی نیز تداوم پیدا کند، این میزان با افزایش چشمگیری مواجه خواهد‌شد.