شهرهای دنباله‌رو پایتخت در صعود پروانه‌ ساخت

به گزارش دنیای اقتصاد، سرایت رونق ساخت‌وساز از پایتخت به سایر شهرها، به شکل متفاوت از قبل رقم خورد. وضعیت صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته - سال پایان رکود در تهران- نشان می‌دهد بعد از رشد مثبت تیراژ ساخت در پایتخت، «شهرهای کوچک» با افزایش در حجم عملیات ساختمانی مواجه شدند. تیراژ صدور پروانه طی ۹ ماه سال گذشته در تهران،‌ ۱۸ درصد و در شهرهای کوچک ۱۱ درصد افزایش یافت؛ اما در شهرهای بزرگ ۷ درصد افت کرد. دو علت در این اتفاق نقش دارد.

دومین نشانگر پایان رکود ساختمانی در کشور از تغییر شکل سریال اوج‌گیری ساخت‌و‌ساز در شهرها حکایت دارد. تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی علاوه بر آنکه پایان رکود در بازار ساخت‌و‌سازمسکن در سال گذشته را برای بار دوم بیان می‌کند، در عین‌حال از دنباله‌روی متفاوت شهرهای کوچک(شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر) از رونق ساختمانی پایتخت خبر می‌دهد. هفته گذشته اولین آمار رسمی از رونق ساختمانی در کشور به‌واسطه افزایش حجم سرمایه‌گذاری‌های جدید برای ساخت واحدهای مسکونی را منتشر کرد. اکنون آمار دوم، اطلاعات مربوط به رونق ساختمانی از ناحیه افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده را نشان می‌دهد. دومین آمار رسمی از اوج‌گیری ساخت‌و‌سازهای مسکونی نشان دهنده بروز یک تغییر رفتار معنادار بین دو گروه از شهرهای کشور در مقطع زمانی فعلی است؛ در شرایطی که مطابق روال دوره‌های قبل، تهران به‌عنوان شهر پیشرو در رونق ساخت‌و‌سازهای مسکونی، بالاترین نرخ رشد صدور پروانه ساختمانی در دو مقطع زمانی (۹ ماهه اول سال ۹۶ و سه ماهه سوم سال گذشته) را به‌خود اختصاص داده است، شهرهای کوچک(با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، اما به ایفای نقش مکمل پایتخت در رشد تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی پرداخته‌اند. این شهرها طی دوره‌های گذشته معمولا بعد از شهرهای بزرگ، از تحولات ساختمانی شهر پیشران-تهران- تاثیر می‌پذیرفتند، اما در این دوره، رونق ساختمانی پایتختابتدا به این شهرها تسری پیدا کرده درحالی که شهرهای بزرگ همچنان در رکود قرار دارند. در دوره‌های گذشته بعد از شروع رونق ساختمانی در تهران، رونق ساخت‌و‌ساز ابتدا به سایر کلانشهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر سرایت می‌کرد، اما هم‌اکنون با تغییر شکل سریال رونق ساختمانی، شهرهای کوچک(شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)بعد از تهران در رونق ساختمانی پیشرو شده‌اند.

در دوره‌های قبلی، پس از شروع رونق ساختمانی در شهر تهران به‌عنوان شهر پیشتاز تحولات در بازار مسکن، ابتدا شهرهای بزرگ با تاخیر زمانی حدود دو فصلی، به تبعیت از بازار مسکن پایتخت وارد فاز رونق شده و شهرهای کوچک در مرتبه سوم از تحولات ایجاد شده تاثیر می‌گرفتند. با این حال، آمارهای منتشر شده از وضعیت تحولات بازار ساخت‌و‌ساز در ۹ ماهه اول سال گذشته نشان می‌دهد در شرایطی که تهران در این دوره رشد ۱۸ درصدی در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی را تجربه کرده است، شهرهای کوچک با فاصله کمی از پایتخت، با رشد ۱۱ درصدی در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه‌ شده‌اند؛ این درحالی است که حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرهای بزرگ(سایر کلانشهرها، مراکز استان‌ها وشهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر)، در مدت یاد شده نسبت به ۹ ماهه اول سال ۹۵، معادل ۷ درصد کاهش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد، نشانی شهرهایی که رونق ساخت‌و‌ساز پایتخت در دوره جدید به آنها تسری پیدا کرده است این بار از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک تغییر یافته است؛ طوری‌که شهرهای کوچک را در مقطع زمانی فعلی می‌توان به‌عنوان شرکای پایتخت در رونق ساختمانی معرفی کرد.

دومین آمار رسمی از رونق ساخت‌و‌ساز در کل شهرهای کشور، همچنین نشان دهنده رشد ۸درصدی در تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در ۹ ماهه اول سال گذشته است؛ اولین آمار رونق ساختمانی که هفته گذشته منتشر شد از رشد حداقل ۱۰ درصدی حجم ریالی سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی در قالب ساخت واحدهای مسکونی در ۹ ماه اول سال گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال ۹۵ حکایت داشت. به این ترتیب، انتشار دومین آمار از آخرین روند تحولات در بازار ساخت وساز، بروز رونق ساختمانی در تهران و سپس شهرهای کوچک را تایید می‌کند. هرچند هنوز بازار ساخت‌و‌ساز شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، همچنان در رکود به سر می‌برند. آمار مربوط به تحولات بازار ساخت وساز شهرهای کشور در سه ماهه سوم سال ۹۶ نیز روندی مشابه تحولات ساختمانی ایجاد شده در ۹ ماهه اول سال گذشته را بازگو می‌کند؛ در پاییز ۹۶، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کل کشور ۶/ ۸ درصد در مقایسه با پاییز ۹۵ افزایش یافت که نشان دهنده رونق در فعالیت‌های ساختمانی نیمه دوم پارسال است.

در همین بازه زمانی حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران به‌عنوان شهر پیشتاز تحولات بازار مسکن ۱۶ درصد افزایش یافت و در حالی که در دوره‌های قبلی، محل اصابت رونق ساختمانی بعد از شهر تهران شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر بود، پاییز سال گذشته شهرهای کوچک(با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)، بعد از شهر تهران با رشد ۱۴ درصدی در تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، جایگاه دوم رونق ساختمانی در میان سه گروه از شهرهای کشور را به خود اختصاص دادند. این درحالی است که در روندی مشابه ۹ ماهه اول سال ۹۶، در سه ماهه سوم سال گذشته، شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، برخلاف دوره‌های گذشته، از رونق ساختمانی پایتخت تبعیت نکردند؛ آمار مربوط به تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در این شهرها نشان می‌دهد نه تنها رونق ایجاد شده در بازار ساخت‌و‌ساز مسکن پایتخت هنوز به آنها سرایت نکرده است بلکه حجم صدور پروانه در این شهرها بر خلاف دو گروه دیگر(شهر تهران و شهرهای کوچک)، با ۹ درصد افت مواجه شده است؛ به این ترتیب، سریال اوج‌گیری رونق ساختمانی در این دوره با تغییر محل اصابت رونق ساختمانی پایتخت به سایر شهرها همراه شده است.

منشأ تحرک در شهرهای کوچک

بررسی‌های از دلایل تغییر شکل سریال اوج‌گیری رونق ساخت‌و‌سازهای مسکونی در کشور نشان می‌دهد هم‌اکنون به دو دلیل عمده، بر خلاف دوره‌های قبلی، شهرهای کوچک به لحاظ ورود به فاز رونق ساختمانی به تبعیت از شهر تهران، جانشین شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر شده‌اند.  «هدفمند بودن سبد تسهیلات مسکن» به معنای تعیین سقف شناور برای پرداخت تسهیلات متناسب با جغرافیای تقاضای ساخت مسکن در هر یک از سه گروه شهرهای گفته شده، اولین دلیل سبقت شهرهای کوچک از شهرهای بزرگ در فاز جدید ورود به رونق ساختمانی است.

هم اکنون تسهیلات مسکن در سه سقف متفاوت به متقاضیان ساخت و خرید واحدهای مسکونی در سه گروه از شهرهای کشور شامل پایتخت، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر و شهرهای کوچک(شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر)پرداخت می‌شود؛ هر چند سقف تسهیلات مسکن در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر(شرکای جدید پایتخت در رونق ساختمانی)، نسبت به دو گروه دیگر از شهرها کمتر است اما میزان فاصله موجود بین سقف ریالی تسهیلات در این شهرها و میانگین قیمت مسکن به مراتب کمتر از شکاف سقف تسهیلات و متوسط قیمت مسکن در شهرهای بزرگ است؛ به این معنا که اگرچه سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در شهرهای کوچک کمتر از سایر شهرهاست اما فاصله میان سقف تسهیلات و میانگین هزینه مورد نیاز برای خرید یا ساخت یک واحد مسکونی مصرفی در آنها کمتر از شکاف موجود بین سقف تسهیلات و هزینه تامین مسکن در شهرهای بزرگ است؛ همین موضوع موجب شده است عملا تسهیلات خرید و ساخت مسکن در شهرهای کوچک اثرگذاری به مراتب قوی‌تری برای افزایش قدرت خرید یا ساخت مسکن از سوی متقاضیان داشته باشد.  تحقیقات میدانی از وضعیت سال گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد وام یکم برای زوج‌های خانه‌اولی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر (تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی) دست‌کم معادل ۵۳ درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی مصرفی ۱۰۰ مترمربعی را پوششمی‌دهد. این تسهیلات در این شهرها به‌طور متوسط ۶۰ تا ۸۰ درصد از قیمت واحدهای مسکونی مصرفی در این شهرها را شامل شده است.  تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، شکاف بین میزان پوشش‌دهی انواع وام مسکن و میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ به مراتب بیش از شکاف بین قدرت خرید وام با هزینه مورد نیاز برای تملک واحدهای مسکونی در شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر است. همین موضوع سبب شده است هر چند تسهیلات مسکن با سقف‌های متفاوت در میان سه گروه از شهرهای گفته شده پرداخت می‌شود اما عملا قدرت خرید تسهیلات در شهرهای کوچک به مراتب بیش از شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد دومین عامل شکل‌دهنده رونق ساختمانی در شهرهای کوچک، «رواج استفاده از وام یکم برای ساخت مسکن» علاوه بر استفاده از این تسهیلات برای خرید آپارتمان در شهرهای کوچک است. تحقیقات میدانی حاکی است در شهرهای کوچک بر خلاف شهرهای بزرگ بخشی از وام‌گیرنده‌ها از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضیان خانه‌اولی هستند که از این تسهیلات به جای خرید آپارتمان برای ساخت مسکن با مشخصات دلخواه استفاده می‌کنند؛ به‌عبارت دیگر در شرایطی که عمده تسهیلات دریافتی از صندوق پس‌انداز یکم از سوی خانه‌اولی‌ها در پایتخت و شهرهای بزرگ صرف خرید آپارتمان می‌شود، متقاضیان دریافت این تسهیلات در شهرهای کوچک ترجیح می‌دهند از این وام برای ساخت مسکن استفاده کنند. فراوانی نسبی و سطح پایین قیمت زمین در شهرهای کوچک در کنار تمایل به ساخت و سکونت در واحدهای مسکونی غیرآپارتمانی یکی از دلایل اصلی برای این موضوع به شمار می‌رود. همین موضوع از عواملی است که باعث افزایش آمار صدور پروانه ساختمانی در شهرهای کوچک طی ۹ ماه اول سال گذشته و سه ماه سوم سال ۹۶ شده است.

استارت بازتوزیع جمعیت بین شهرها

تحلیل تازه‌ترین آمارهای منتشر شده از وضعیت تحولات ساختمانی در شهرهای کشور نشان می‌دهد شروع رونق ساختمانی در شهرهای کوچک زودتر از شهرهای بزرگ می‌تواند به بازتوزیع جمعیت در پهنه کشوری کمک کند. هم‌اکنون ۹۰ درصد شهرهای کشور، در ردیف شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر قرار دارند که عمده آنها شهرهای کوچک هستند. این در حالی است که تنها ۳۶ درصد جمعیت شهری کشور در این شهرها زندگی می‌کنند؛ سال گذشته ۷۰ درصد پروانه‌های ساختمانی در این شهرها صادر شده‌ است. از حدود ۱۳۰۰ شهر کشور، دست‌کم هزار شهر در ردیف شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر قرار دارند؛ این در حالی است که هم‌اکنون ۳۳ درصد جمعیت شهری کشور تنها در ۸ کلان‌شهر زندگی می‌کنند. این موضوع نشان‌دهنده وجود عدم تعادل آشکار به لحاظ سکونت جمعیت و تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ و کوچک کشور است؛ این در حالی است که در شرایط فعلی که بازار ساخت وساز در این شهرها با افزایش تقاضا برای ساخت مسکن همزمان با بروز رونق ساختمانی در پایتخت، مواجه شده است در صورت فراهم شدن زیرساخت‌ها، محرک‌های جمعیتی و امکانات لازم این شهرها می‌توانند از ظرفیت خوبی برای کمک به بازتوزیع جمعیتی و ایجاد تعادل در پراکندگی جمعیت کشور برخوردار باشند.

رونق ساختمانی در گزارش بانک جهانی

تغییر فاز در بازار ساخت و سازهای شهری ایران، در گزارش بانک جهانی نیز برجسته شده است. بانک جهانی در جدیدترین گزارش خود در مورد اقتصاد ایران که چهارشنبه گذشته منتشر شد، ضمن اشاره به آنکه ساخت و ساز به‌عنوان یکی از شاخص‌های عمده فعالیت‌های اقتصادی در ایران از اهمیت خاصی برخوردار است، پیش‌بینی کرد که اقتصاد کشورمان در سال جاری میلادی رشد ۴ درصدی را تجربه خواهد کرد. بانک جهانی افزود که در این میان، نشانه‌هایی از جهش بخش ساخت و ساز این روند رشد را مورد تایید قرار می‌دهد. به علاوه تشکیل سرمایه ثابت ناخالص برای نخستین بار در دوره مابین نیمه دوم سال ۹۳ تا کنون، نرخ رشد مثبت داشته است که دلیل آن عمدتا رونق سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز بوده است.